西安市房地产市场现状及未来趋势

　　一、房地产市场运行环境简述

　　随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。

　　饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。

　　二、西安房地产市场运行现状及特点

　　进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化让市场各方更为关注后市的发展走势。特别是2季度市场将会在政策环境之中，有着怎样的发展？陕西西安房地产信息网副总经理李宇兵给出了答案。

　　他指出：“第一，2季度商品房市场将会出现政策累积效应渐显，住宅销量将持续低位运行的态势；第二，市场供应将呈现明显的放量增长；第三，阶段性的折扣、促销等行为将明显显现，房价整体呈现小幅波动；第四，中大面积的户型或成销售主力；第五，2季度商品房市场或将面临进一步调控。”而在土地市场方面，二季度供应量仍将稳步增加的同时，地价上涨的速度将得到明显放缓。对于二手房市场，政策效应明显，投资炒房已经受到限制，交易量仍将进一步回落成为可能，且因拆迁加速也将惹火租赁市场，其中售转租现象将有所升温。李副总强调，“2011年作为“十二五”规划推进的元年，作为国际化大都市建设的重要年份，无疑也将成为我国以及西安房地产业转型开始的转折年。”刚进入第2个季度，整体商品房市场新盘还在不断推出，供应持续增长，成交量低位运行且全线飘绿，买卖双方角色互换，自住需求成为市场主导，观望气氛加剧并进一步延续，市场缩量调整迹象显现。

　　1、政府宏观调控政策趋于深化

　　2010年中央政府出台了金融、税收、土地还有房产本身的三限，限外、限贷、限购令，国十条，加息，这个对房地产产生了比较大的影响。

　　从近几年西安市政府出台的一系列宏观调控的政策一路看来，宏观调控的基调并未改变，调控房地产过快的涨幅，使房地产价格基本稳定，调整房地产业本身的结构，使之合理化，以利于房地产业和整个国民经济的健康发展。从目前政策的实施效果看遏制房地产炒作和稳定房价已经起到了一定的作用。随着经济形势的变化，西安市出台关于恢复房地产业发展等多项稳市政策，这些都意味着调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政策将进一步趋于深化。

　　2、产品供应结构与实际需求还存在裂痕

　　伴随着国务院“90/70”政策的引导，西安市一大批中低价位、中小套型普通商品住房在近几年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注的焦点。不过在受到市场追捧的同时也明显可以看出，大多数项目目前的滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，两者之间存在的裂痕。由于产品结构的不合理，现有的自住性需求未必能转化为有效购买力，是导致目前的市场形势是有价无市的原因之一。

　　3、市场分区域发展不均衡

　　目前西安楼市呈现出的发展现状是区域发展的不均衡，城东地产发展新旧共荣，开发相对分散，旧区开发量少但配套完善备受市场欢迎，新区依托大水大绿和浐灞生态区整体的崛起以及市政府为加快区域建设而提供强大的资金和政策支持，也已与城南、城北形成三足鼎立的局面。城南区房地产发展较早市场相对成熟，虽土地资源日渐减少，但在曲江和高新两大板块的拉动下继续朝南发展。城西市场因重型国企较多一直发展较为缓慢，随着前唐“西市”遗址的重建和地铁一号线的延伸，对于其原有区域和西咸共建区域的快速发展提供了动力。而城北区在西安市行政中心北移、地铁二号线建设、铁路北客站建成以及大明宫区域遗址保护和旧城改造等前所未有的重大机遇面前，正在发生着日新月异的变化。城内受土地供应紧缺而始终处于相对放量较少，插花式的发展难以形成大的规模和影响力，住宅市场发展缓慢。

　　4、市场竞争格局在变革中日益激烈

　　近几年，越来越多的外来企业携其雄厚的资本实力及丰富的房地产运营经验长袖善舞，对于本地开发企业而言，竞争的压力愈显加大，部分实力弱的小企业由于缺少资金，同时缺乏土地资源储备，已经开始逐渐淡出房地产市场。2011年的西安房地产市场在本土地产企业与外来巨头的共同演绎下竞争愈发激烈，面对目前的市场环境，虽然前景光明，但对于中小开发企业来说目前的阶段性调整仍是一个巨大门槛，若市场形势的发展得不到改善，购房者观望气氛将愈加浓厚，将会有越来越多的实力相对较弱的本土开发商退市。

　　5、经济适用房市场比重日益增加

　　自去年以来，西安一直在加大经济适用房的建设力度，到今年经济适用房项目开始大幅度面市，虽从总量上还没有成为市场的主角，但其比重日益增加。

　　其呈现出来的特点是以珠江新城和鸿基新城为代表的“低价位、高标准”精品经适房，一改往日仅仅为满足和解决中低收入家庭住房目的。

　　随着越来越多的经济适用房的投建、面市和保障覆盖面的加大，不但对平抑西安房价而且对满足市场不同阶层需求将起到积极的作用，经济适用房在西安房地产市场的话语权将越来越大。

　　6、打折优惠成为楼市主旋律

　　随着“住博会”的召开及世园会的开幕，西安房地产市场不但没有迎来它的黄金季节，而且市场上加入打折促销的楼盘项目是越来越多。自限购令至今，西安房地产市场成交表现一直低迷，市场观望气氛日渐浓厚，楼盘销售速度放缓。为了吸引购房者，几乎所有的楼盘都或明或暗地打折扣，最多折扣达到8.5折，优惠金额达到10多万元。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套数较昨日增加36套，其中当日普通住宅共成交149套。据了解虽然西安市部分楼盘近日已经公布一房一价信息，但是对于整个西安市来讲公布数量微乎其微；大部分的开发商对于谈及此话题均是避而不谈，房企还在观望国家对于楼市调控是否会继续加码，开发商和政府玩猫捉老鼠的游戏已经是家常便饭。在国家不断强势调控楼市，以及西安出台楼市“限购令”等一系列调控政策下，部分手头不充裕的开发商为了加快项目回款速度，5月初西安部分楼盘已经有明显的打折促销行为，用以价换量来回笼资金的现象将会日渐增多。打折、赠送、特惠等变相降价现象在房地产市场上十分普遍，已成为近期楼市的主旋律。

　　7、团购开启楼市新纪元

　　面对开发商的坚挺，由各大媒体牵头，市场上目前出现大量的团购组织，积极地应对时下楼市现状。虽然西安的购房团组织的时间要晚于深圳、北京等地，但其影响力却不亚于深圳团购活动。而且西安市目前的购房团还有一大特点就是“遍地开花”，有华商报组织的，有焦点网组织的，不但有本地的购房团而且陕北购房团的实力也不容小觑，万人购房团已经屡见不鲜。另外，在网上随处可见一些聊天群组织多人结盟购房活动。其组织形式和对西安楼市的影响越来越受到关注。

　　8、郊区化发展趋势明显

　　西安旧城区发展空间有限，向郊区发展是必然结果。目前，西安市西南方向较早发展的高新区已日益兴盛，东南方向的曲江新区方兴未艾，城北的经开区也正建设的如火如荼，长安区和前几年兴起的浐灞生态区也已走入西安市民的视野。伴随着西安地铁的建设和城市的外扩，市政基础设施也全面铺开往外扩展，以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区的冷落到现在对郊区的正视，甚至偏爱。实际上，西安市区周边几个居住板块的形成，已经是郊区化的预演。

　　三、西安市房地产市场未来发展趋势预测

　　面对当前西安房地产市场呈现出的调整特征，应该看到这既有宏观经济回落的影响，也是房地产自身波动的一个必然趋势。回望最近几年的房地产市场应该说发展并不健康，健康发展不意味着高速增长，合理增长、正常增长才算是健康发展。面对西安楼市目前的困境，预计西安房地产市场在未来一段时间将表现以下特征：

　　1、政策调控基调未变，但明显紧缩化

　　到第一季度，宏观政策力度加大，双率上调，公积金贷款利率上调，提高所得税起征点，房产税将重点实施等消息不断出台，中央政府以从来没有过的罕见的调控力度和方式，预示着美国次贷危机对中国影响升温，而两率结构性的调整，意味着从紧的货币政策主基调并没有改变，政策的紧缩只是为了进一步规范市场，把通货膨胀对中国的影响减到最小。不过，经济层面还看不出好转的迹象，预计后市货币政策还有松绑迹象，而这对目前的房地产现状来说无疑是一大利好。

　　2、土地市场交易放缓

　　随着土地政策影响的深入，开发商的退地潮率先在上海出现，作为西安而言，目前也有部分退地情况发生，且第一季度土地招拍挂成交量已经较上年明显回落。销售不畅，资金回收慢已经让开发商头痛不已，再加上国家实施紧缩型货币政策，开发贷款压力增大，预计在短期内土地市场的交易热情难以提高。

　　3、成交量低位运行，反弹有待时日

　　进入11年整个西安房地产市场交易量持续低位运行，成交量较去年同期水平相差甚远。一次次的幻想着回到去年交易量水平的梦想被无情的粉碎，足已印证市场回暖还时机未到，而想彻底结束目前这种动荡还需继续观察。目前的市场特征在于，购房者的观望情绪更加浓重，持币待购的群体越来越庞大，恐难在短期内打破僵局。

　　但可以预见的是，持续的交易量低迷加之调控基调未变(限购令的实施)而致银根紧缩，开发商面临资金链压力越来越大，销售回款将是维系链条的关键所在。同时，推迟上市的供应量在以后的几个月集中上市，会给购房者更大的选择余地，由此也将对销售起到一定的促进作用。考虑到上述因素，未来成交量的变化趋势依旧保持低位运行，或有小幅震荡，但短期内反弹无望。

　　4、房价将震荡下调，回落而趋于稳定

　　房地产市场形势逐渐趋冷，短期内回暖无望，市场销售压力增大，开发商为加快资金回笼，必然会采取明升暗降或者直降价格策略。可以预见的是，这种打折促销活动在未来几个月甚至更长的时间，还会被继续应用并且力度会加大，涉及的范围也将更广。考虑到成本下降的因素，商品房的销售均价会出现200-500元/平方米的下跌。

　　5、住房保障力度加大，供需关系趋于平衡

　　西安市这几年房地产发展也是非常快的，但又带来了另外一个问题，就是住房保障的问题。房地产市场发展的太快了，导致把很多大多数工薪阶层远远拉在了后面，很多居民不能通过市场化解决问题，就需要政府加大住房保障的力度。根据住部政策研究中心房地产业处处长文林峰总结的五条：第一，各级政府要加大投入，保障土地的供应。第二，落实保障性住房的建设任务，抓紧建立保障性住房的使用、运营、退出等管理制度。第三，进一步落实完善房地产市场调控政策，增加市场的有效供给，特别要增加中小价位的普通商品房供给。第四，加强对市场需求的分类调控，落实好差别化的信贷政策、税收政策，支持居民合理住房消费，抑制投资性住房。现在大家贷款税成本也越来越高，没有政策性住房金融，这方面我觉得应该大幅度降低对老百姓第一套改善性住房的支持力度，反而我们现在调控一直做加法，不做减法，把成本都在增加。第五，加强房地产市场监测和市场监管，严厉查处各类违法违规的行为。大量的土地转向了保障性住房，导致商品房住宅供地越来越少，那就是西安市可能总的土地供应在增加，但是商品住宅在降低，导致房价居高不下。开发商将会加大对商品房的投入，以保障自己的利益，商品房的增多将会使供需关系趋于平衡。

　　综合来看未来几个月西安商品房成交价格将出现下行调整，但也不会出现掉头直下的可能，长期看房价将继续保持平稳运行。

陕西省房地产研究会会长王圣学

令人难忘的2011年即将过去，对我们房地产行业来说，过去一年在看中央政府严厉的宏观调控政策下，房地产出现了前所未有的大的环境，整个2011年楼市量价齐跌，应该说这是改革开放以来，特别是1992年搞市场经济以来，对房地产楼市调控最严厉的一次。

尽管如此，总管全年来看，全国的房地产市场总的来说还是健康的，正在朝着中央政府所希望的目标靠拢，所有我们不必为即将过去的一年感到沮丧，应该说楼市的疯狂是不正常的，不健康的，所以应该说中央的调控政策是正确的，所以对过去一年我们还是应该抱着平常的心，正确的态度来看待。

从我们西安和陕西的市场来说，应该说尽管即将过去的一年2011年也是量价齐跌，但总的还是平稳的，没有大起大落，这说明我们陕西的市场、西安的市场基本是这样的，展望新的一年，很快元旦就到来了，由于中央经济工作会议刚刚闭幕，为明年的经济发展和房地产调控已经定了调，从经济发展来说，已经从2011年的防通胀，调整为稳定一中求进保增长，这说明中央政府对新的一年经济走势已经做了明确的、清醒的估价，提出了非常正确和积极的思路。

对我们房地产行业来说，仍然强调是宏观调控不放松，但是从我们西安和全省的市场来看，目前总的来看，虽然量价也在体积，但是整个市场仍然还是平稳的，所以我们期盼在新的一年里，政府出台更多配套的政策，开发商做好自己的产品，刚性需求择机而动，使我们西安和陕西的房地产市场更加的积极文件，我们对未来的新的一年，楼市还是充满信心的，应该说对市场我们是今天这个会议也说的好，逐步要向品牌市场发展。

从西安来说，目前就是三千多家公司，五百多个项目，这里边我们不得不说，也有不少是奔着暴利而来的，大概全国的大的品牌公司，除了潘石屹没有进入市场，基本都来了。所以我们期盼，在新的一年里，我们正确理解中央的宏观调控政策，在稳中求进的指导思想指引下，使我们西安和全省的房地产更加健康平稳的发展，取得更好的成绩。

西安市房地产市场现状及未来趋势