泰康人寿发展养老地产模式及营销
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泰康人寿发展养老地产模式及营销
第四章泰康人寿发展养老地产业现状研究第一节泰康人寿公司简介
泰康人寿保险股份有限公司成立于1996年8月，经过近20年的发展逐渐发展成为国内一流的以人寿保险为核心业务，以资产管理业务、养生保险业务、养
老保险业务员、企业年金业务为辅助的大型保险企业。2000年泰康人寿引入高盛集团，提升了企业在风险管理、内部控制等方面的竞争优势。发展至2012年，
泰康人寿保险股份有限公司总资产超过4100亿元，实现净资产210亿元，在全
国设立了35家分公司，各级分支机构达到4200家以上，累计开发个人客户2776
万，机构客户25万，累计理赔客户超过927万人次，理赔金额也近100亿元。
目前泰康人寿保险股份有限公司已经形成企业年金受托人、账户管理人、投资管
理人等“三位一体”的年金服务体系，实现了全国范围内的布局.泰康人寿下设了三家子公司，分别是泰康养老保险股份有限公司，主要负责企业年金、团体保险等业务;泰康资产，主要负责保险资产的投资，是保险系
知名的机构投资者;泰康之家，主要负责养老社区的建设、运营。中国保监会批准泰康人寿成立子公司，即泰康之家专业经营养老社区，泰
康之家在泰康人寿现有资金、管理资产、客户积累的基础上，整合养老服务资源，
目标成为医养相结合的国内一流的商业不动产、开发商和服务商。2012年，泰康人寿北京养老社区在昌平举行奠基仪式，预计2015年将可实现用户入住。2014年4月，上海体验馆也开馆，接受全国的客户参观体验;与此同时泰康在其他热门二线城市分别拿地，启动当地养老社区建设项目。为实现
全国网络布局，泰康人寿仍将继续在厦门、杭州、成都、南京、苏州等城市拿地，
在未来5-8年内完成全国布局，打造能够容纳和提供5万居住单位的连锁养老社
区。
2012年泰康推出第一个养老与养老社区相对接的养老分红，对该产品泰康人寿制定养老社区入住资格门檻200万元起。泰康人寿对接养老社区的入住资格
的“幸福有约终身养老计划”上市不到两年的时间内，已累计有超过4500人投
保，期缴保费规模累计超过100亿元。随着泰康养老社区北京燕园、上海申园以
及三亚、广州等地体验馆的逐渐开馆，泰康人寿养老社区产品的销售情况正进入
快速增长阶段。根据泰康人寿官网公布的数据，2014年同期保费规模较2013年
增幅达25%，而与养老社区对接的保险产品--“幸福有约终身养老计划”随着养
老社区体验馆的幵馆及各城市养老社区建设的启动，产品销售额也较同期有了大
幅的提升，其养老社区产品2014年同期保费规模较2013年增幅达250%。第二节泰康人寿发展养老地产的动力_、客户与投资者的资金对接通道
对于社区的开发资金，泰康人寿通过保险产品与入住权利对接，能够实现开发资金在早期就能部分回收。传统房地产公司做地产开发预售时间最早也只有两
年时间，然而泰康人寿通过将养老社区入住权利与养老保险对接，就大大的提前
了预售期，客户在中年投保时就已经提前把养老社区的钱给交了，实现客户与投
资者的直接对接。对于那些已经买了养老保险的客户，提前安排了入住需要的资
金，解决了未来养老问题。因此，无论对于客户还是投资者都是件好事，这有利
于提高经营的稳定性。二、全生命的产业链
从产业链角度来分析，养老保险、健康保险、长期护理保险会很好的嵌入养老社区的销售，同时又可以通过医疗护理服务、健康咨询管理、老人专用科技
用品来延伸产业链条，同时再整合多元产业以实现盈利。实现客户从生、老、病
死全生命周期的服务。三、自建社区以提前锁定利润
泰康人寿通过成专门运营养老社区的子公司泰康之家投资有限公司、自行拿地建设养老社区，拥有住宅的所有权。在社区内的配套机构都会有医疗健康护理，
通过保险产品提供运营机构稳定的现金流。锁定高净值人群为主要的客户目标群，通过医疗健康休闲宣传将其吸引入住自建养老社区，为未来经营实现盈利打
下良好基础。
四、回报周期优化长短错配
寿险公司的负债久期通常在10年至20年，养老社区的资金运营模式，满足了险资对于长期回报率及稳定性的需求。五、对政策性地产未来增值期望
通常养老地产的土地获得都会享受一定国家或当地的政策优惠，因此养老地产的用地相比其他用地在获取成本方面会低很多，在未来核心城市土地资源日渐
稀缺、随着城市化的进程不断推进、获取土地的成本将更加的昂贵，在经营养老
社区的同时享受地产增值带来的利益第三节泰康人寿发展养老地产的优势一、保险公司的精算
在提供保险人养老金服务方面，无论客户是希望资金的安全还是资金的稳定
增值，保险公司无疑是最好的供应商。普通百姓在预期养老方面究竟要存多少钱，
才够养老始终没有一个很好的标准，然而这里面还存在个体差异、怎么样让自己
存的钱能够最大化的养老，这些保险公司通过精算设计相应的生存年金产品满足
不同客户的需求。
用以房养老和养老社区养老，都依托保险公司的精算产品来实现。泰康保险公司的定价参照生命表和丰富的客户经营数据来分析，所以保险公司对自有投保
客户运用以保险单养老的服务提供了比其他不同行业或传统房产企业，拥有更准
确的定价优势。二、保险公司的资金周期
保险公司的经营的产品决定了他的资金沉淀，寿险公司经营的寿险、健康险、分红险，通常缴费期限都是一年期以上的，长的甚至可以达二十年或者三十年，
只有少数的产品缴费期限是一年。在如果没有出现重大灾难时，这样的缴费特
