近十年中国房地产现状分析
发布时间：2021-04-12
近十年中国房地产现状分析最近二十几年来，还没有哪个产业像房地产一样引起国人如此广泛的关注和激烈的讨论，这种情况的出现，首先在于这个产业的重要性，无论是否合理，它已经无可争议的成为目前我国国民经济发展的支柱产业；其次是因为这个产业“事多”，从拆迁上访，施工扰民，保安打人，业主投诉，房价上涨，面积缩小，产权纠纷，投资过热，房屋空置等等，诸如此类的问题无一不引起人们的广泛议论。
在全国人大会议上以厉以宁教授为首的40名人大代表把中房公司成立的日子1981年1月16日作为中国住房日，作为全国房地产发展标志。如此算来，房地产业发展到现在，在中国已经有30年的历史。但房地产真正引人注目，成为经济和社会上的全方位的热点，是在最近十年里的事情。
很久以来，我们都在谈论美国人的梦，这个梦的核心就是一套住房，一辆汽车。而现在，我们也有了中国人的梦，购买住房和汽车，已经成为老百姓的消费热点。在我们面对近乎狂热的市场形式时，决不应该忽略任何市场都有一定的生命周期，发生、发展、成长、成熟、衰退，这是任何一个产品市场都无法背离的过程，也许中国房地产暂时的繁荣会使我们忽略这一经济规律，那么就让我们放眼世界上其它地区的房地产发展历史和周期，以此来清醒的认识中国房地产的生命周期。
一、房地产业的发展周期：
1．美国现在无可争议的左右着世界的经济发展，那么它的房地产发展历史又是什么样的呢？在1870年~1973年近100年里，美国房地产大致经历了由繁荣到萧条的实用文档
六次周期性波动循环，平均每次波动历时18年，从周期长度的角度来看，美国房地产周期在18年左右完成一次周期波动同时，这期间也存在5年一次的短期波动。按此规律，我们可以大致预测当前美国房地产的发展趋势。以1981年繁荣期为基准，按照18~20年的周期频率来预测，美国房地产业在经历了1990年~1992年萧条期后，大约在1999年前后重新复苏并渐渐进入新的繁荣期，其间历时约19年。实际上，随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退的阴影而复苏的同时，政府高度重视房地产业的振兴，在此前提下，美国房地产业也显著的回升，不仅房地产交易数量显著增加，而且价格也不断上涨，与此同时带来的是住宅投资量也显著增加，这些综合因素推进了美国房地产周期重新进入发展期。这与我们按照周期趋势推测的房地产走势大体一致。
2．反观我们的邻国日本，由于特殊的国家地理环境使日本的房地产业紧紧的依赖于地价的变动，历史数据表明，1956年以来日本房地产业已经出现五个发展阶段，以10年左右的波动频率为周期长度，形成五个明显的房地产波动周期。其中，由于1997年东南亚金融危机爆发后而引起的日元大幅贬值，以及经济增长率大幅下滑而造成的房地产泡沫破灭后，随之而来的是对已经开始收缩的日本房地产经济必然产生的严重打击，以至于我们至今仍难以看到明显的景气回升态势。有资料显示，到2000年，日本全国地价平均下降率达到4.9％，比上年同期增加0.3％，连续9年持续下降。其中住宅用地下降4.1％，比上年同期降幅增加0.3％；商业用地平均下降8.0％，与上年同期的下降率（8.1％）几乎保持不变。
3．与此类似的是香港的房地产业，它一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。在经历了五次盛衰循环的过程中成功的造实用文档
就了一批巨型企业。香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地还不到30%。近60年来，香港人口由最初的60万增长到600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所带来的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因。正是看到这一点，90年代初期，国际游离资本以及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市场复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫一夜之间破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程也长达6年，直至2003年底才慢慢有复苏的迹象。
4．与世界上所有地区的房地产发展规律一致，中国大陆的房地产也经历了自己的周期，只不过我们的周期要比其它地区短的多。根据国家统计的结果，中国的房地产周期大体为7至8年，即5年的发展期加2年左右的一个低落期。我国的房地产市场自1974年开始，形成规模于1981年，时至今日已经历三个发展期、两个低落期的同期性波动：
1974年起到1988年为发展期；
1989年至1990年进入低落期；
1991年至1995年进入第二个发展期；
1996年至1997年为第二个低落期；
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1998年至今处于又一个新的发展期。
中国房地产业发展周期之所以比较短，因为它在我国还是个新兴产业，需要一个健全发展的过程，目前这个发展期就比以前的发展期更加理性化，据此判断，当前的发展期会比以前的两个发展期持续的时间要长。以6-8年左右为一个周期分析，我国房地产业周期波动的前一个波峰是1997、1998年，最近的一个波峰是2005年，时隔六年，下一个波峰，理论上应是2011、2012年左右，实际上在2010年的第一季度，当大的波峰爆发性的到来的时候，还是有些令人措手不及。
二、我国房地产市场的消费群体分析：
自从10年元旦以来，无论是媒体还是市民，谈论最多的都是房价，这让人联想到四年前人们谈论股市时的情景。其实股市与房市还真有几分相似之处，所以我们也可以用股票市场的一些分析方法来分析房市的消费群体：
1、首先是非流通股。尽管理想的证券市场应该是一个完全流通的市场，但仍然会有一大批股票是不动的，这就是大股东的股份，因为失去了这些股份就将失去公司的控制权，所以控股股东手里的股票就是实际意义上的非流通股。在房市中，被买来做为居住的房子就是非流通的，这些房子将长期被锁定，被排斥于流通市场之外，是房地产市场中的”非流通股”。
2、其次是投资功能。股票的投资功能主要体现在上市公司的分红回报上，房地产的投资功能则体现在租金的回报上。
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3、再次是投机功能。股票的投机功能就是二级市场的差价。房市的投机功能与此相比一模一样，指望的回报就是涨价后卖出，靠二级市场获利。事实上，目前持这种想法的人占相当大的比例。
4、最后就是透支。透支买股票就是融资买股票，现在因为风险太大已经很少见了，但在房市上却屡见不鲜，这就是银行的按揭。股票市场上的透支一般都是为了投机，很少有人为了投资即为了拿红利的目的去透支，但房市上却有很多人通过按揭的方式买房再通过租金获取回报。这样一旦租房市场萎缩，这批原先的投资客不得不成为大比例透支的投机客。如果认清了这一些，分析房市也就相对容易一些了。
三、我国房地产开发商的分析：
1、目前房地产市场销售异常火爆，截止到2010全国房屋的销售面积在最近七年里面平均上涨26.5％，这里面居民用于购买房屋的支出，达到了 