中国房地产十年历程

过去的十年，是中国经济腾飞的十年，过去的十年，是GDP高速增长的十年，过去十年，中国的快速增长震惊着世界，中国在举世瞩目中日渐膨胀，许多问题都不再是问题，许多质疑都淹没在了对GDP增长的赞美声中，不计环境承载能力的粗放型生产模式，低廉的劳动力，低廉的土地价格都为中国成为“世界工厂”奠定了基础，中国的崛起似乎是不可逆转的趋势，中国似乎真的走出了独具一格的社会主义道路，在政府投资的有力拉动下“三驾马车”奔驰向前。形成了以政府投资为主导的出口导向型经济。

与经济同时崛起的还有房地产业，2003年对于房地产业来说注定不平凡的一年，这一年先后出台的121号文件和18号文件无不对中国房地产产生深重持久的影响，从央行121号文件到国务院18号文件，从2003年6月5日到8-12日,从房地产商一片哀鸿，到大喜,欢欣鼓舞。

《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即121号文件），“121号文件”的核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷，121号文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。

一时间，这个政策在社会中引起了轩然大波，甚至又回到了姓资还是姓社的讨论中去，有关于房地产利空的消息铺天盖地，一时间房地产商人心惶惶，原本以加强银行监管和保障中低收入家庭住房的政策却遭到房地产商前所未有的抗争，甚至不惜一切代价主导舆论向政府施压。远总裁任志强反对呼声尤为激烈坚决，他说：21文件的严格执行将与央行的初衷相违，所谓截断了房地产行业的快速发展以及完全否认房地产存在泡沫在现在看来更像是为维护自身利益而准备的一套完美的说辞。事实上早在2003年，房价就已经出现了大幅攀高并且居高不下的状况，在此之前房地产消费连续几年的增长率高于GDP的两倍以上，商品房价与我国居民的家庭收入相比，房价超过了消费者的承受能力房地产在固定资产投资中所占的比例过高;商品房销售明显降温、商品房积压持续增加。而大多数房地产商对这些情况选择了熟视无睹，或者冠冕堂皇的冠以荒谬的理由进行解释继续误导大众与政府，但仔细分析，任志强与诸多房地产商的顾虑完全可算作是多虑了，121号文件并非孤立的政策，其主要目的也并非是打压房地产商，而是担心银行不良资产严重，而痛下决心整顿银行业务。

假如回到过去的那一天，121文件得以正常施行，房地产业未必会如诸多房地产商所说的遭受严重打击，甚至资金断链，面临破产倒闭的风险。房地产作为中国经济发展的强心剂政府绝不会容许支柱产业的崩塌，最有可能出现的情况应该是在政府干预下的地产商之间的联盟行为、合作开发行为增多。企业之间的重组与转让行为增多，为资本市场带来新的机会。房地产中的投机商也会无处遁形，大品牌的企业效益日益突出，与此同时地产企业的融资渠道也可能会有新的突破，不再局限于银行贷款而转向如同房地产投资基金及信托产品， MBS，债券等。政策引导外资企业的进入中国房地产市场，同时会使国内房地产竞争更加激烈，转而促进房地产整体质量的提升。这无论如何对于消费者是好事，经济适用房项目将大量增加，房地产也将保持平稳健康的增长。但是相关政策损害了利益集团得利益，两个月之后121文件胎死腹中，转而出台了与消费者选择完全背道而驰的18号文件。

有人持有这样一个观点：　没有一个国家(包括经济发达国家)会让所有人都实现购买自有住房的，所有的国家中都会有大约30%的家庭会用租赁的方式解决住房问题。他们所持的观点是政府要解决所有人的住房问题，但不是要每个人都拥有住房，用租赁的方式解决住房问题不等于生活空间与生活质量就差，尤其是不能期望所有人都购买一手新房，二手房并非达不到住房需求的满足。并以这样的理由对普通人无法承受的高房价做出合理解释，而他们却选择性的忽略了一些完全不应该忽略的问题：几乎所有发达国家中二手房的交易量都大于一手房的交易，许多国家二手房交易是一手房的三至五倍。中国只有少数城市二手房交易大于一手房。同时也正是因为二三级市场的不完善，交易存量严重不足，才造成了一手市场不断冲高。为了追求高率润，房地产商大多在一手市场做文章，然而，完善市场必然要两只脚做行动，事实上中国房地产在2003年便落下了病根，让人惊奇的不是跛脚之人终究倒在了路上，而是能够以如此畸形的姿态冲得如此快，如此远，以致于人们早已忘记这是个跛脚之人。

2003年8月31日，这是一个刻骨铭心的日子，也是一个让房地产商们弹冠相庆的日子，就在那一天，建设部出台了对中国影响深重持久的18号文件

，这是我国房地产行业重要的转折点，由此开启了中国新的十年，完全不同以往的十年。

国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了、首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展的文件———《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，时任副总理的曾培炎论述了促进房地产市场持续健康发展的重要意义，明确了当前的任务，并对贯彻落实18号文件精神做了部署。时任建设部长的汪光焘强调“这是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，下一步的工作重点是把‘目标’变‘指标’”。建设部房地产司司长谢家瑾认为：“文件的核心精神总的来讲是搞活房地产市场”。

中国房地产业在剔除了非市场化运作之贴合建设部房地产司司长谢家瑾所提出的核心精神，房地产市场的确拥有了更大更广阔的空间，再没有了政策性的障碍，中国房地产终于进入到发展的黄金时期，社会所标榜的不再是脚踏实地，勤勤恳恳的实业家，一夜暴富，不再是遥不可及的传说，欲望在疯狂上涨的房价中滋生。炒房炒地皮，一时之间，投机风大肆蔓延，一个实业家辛辛苦苦十年所得的利润可能还不如投资房地产一年的回报高，在这样的风气下，还有谁愿意秉承着吃苦耐劳的精神去做吃力不讨好的实业呢？然而实业却是社会发展的原动力，社会整体趋势发生这样的改变造成的影响无法衡量，也不得而知，是好是坏也许要经历若干年才能盖棺定论。

作为121号文件的坚决反对者，任志强随即写下在《水落石出》一文的开头写道：“从‘冬天’到‘泡沫’，从‘司法解释’到‘121号文’，历时近两年多的战火，随着国发(2003)18号文的发布而烟消云散了。虽然来得迟了点，但该来的终于来了。林子大了什么鸟都有，但不能因为有几个烂苹果而否定了一片林。房地产业在经过了二十多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定了‘已经成为国民经济的支柱产业’的事实。市场发展现状是健康的，对中国经济的贡献是巨大的，并且要持续稳定的支持与发展。应该承认局部地区的发展是存在一些问题的，市场的规范和监管还有待完善，但解决问题要靠发展，在发展中完善”。刘洪玉所长甚至把文件的出台视为行业发展的新里程碑。万科董事长王石也评价新政策：“控制张弛有度和更加灵活”。

可能无论是121号文件还是18号文件本身并无对错，造成的影响也无法量化衡量，历史为人们做出了选择，在这一年，中国走上了与之前截然不同的发展道路。

如果将98年的23号房改文件与03年的18号文件简单对比，最明显的变化就是将经济适用房由“住房供应主体”改成了“具有保障性质的政策性商品住房”.也就是说将原本由政府主导的住房问题全部交给了市场，市场成为了房地产业的主导力量。而往往过热的市场伴随着泡沫的产生。

值得铭记的2003年，这一年有人中国下了两剂猛药，“炒地皮，印钞票”

由此开始，中国房地产业发生了翻天覆地的变化，房地产业逐年升温，在一片喝彩叫好声中如同脱缰的野马以狂放不羁的姿态冲向看似光明一片的未来。

伴随着昼夜不分的机械轰鸣，拔地而起的高楼大厦，日新月异的城市景观，无不让人们感受到房地产行业的空前繁荣，喧闹的大街，熙熙攘攘的人群，一切一切都显得那么美妙。

从那一年开始，我国土地市场步入繁荣期，，重要的表现是每年的土地购置面积超过3亿平方米，在最顶峰的2007年甚至超过了4亿平方米，达到了历史最顶峰。开发商展现了空前的热情，在资本市场融得巨资毫不迟疑的砸向房地产，疯狂的圈地，各地纷纷爆出地王，似乎只要涉及到房地产一定是稳赚不赔，一本万利。而事实上在房地产光速发展的4年内用这样的形容词丝毫不夸张。

在四年的房地产投资风潮中，也并非毫无风险与隐忧，大多数被掩盖在了房地产光鲜华丽的外表下。

在房地产热产生之后随之产生的流动性过剩就是其中的重要隐忧之一，衡量流动性是否过程通常使用M2作为标尺，若M2增速较快，则投资和中间市场活跃，M2过高而M1过低，表明投资过热、需求不旺，有危机风险。如果以每年16%的M2增长率作为标尺，那么从2003年起一直到2007年中国一直面临的重要问题就是通膨压力，流动性过剩，导致资产价格上涨，在2007年7月M2处在了18.5%的高位，为了缓解通膨压力，回笼资金，巨量央票和特别国债获得发行，缓解人民银行对冲压力。

意识到房地产有过热风险的政府也做出相应的政策改变，在2007年初的政府工作报告上首次将2003年以来“控制房地产投资过快”改为“保持房地产投资合理规模”并且提出“在严格的土地管理背景下，优先保证居住用地的供应”同年九月央行提高了非首套住房的贷款首付款比率和贷款利率，抑制住房需求的增长同时被限制的还有外资对住房市场的投资性需求。同时在年末提出在未来一年内将实行从紧的货币政策。

这一系列的举措很明显的体现了政府对房地产过热的担忧，但是面对房地产所燃烧着的熊熊烈焰，这些举措如同杯水车薪很难起到实质性的效果。

从承认房地产成为中国的支柱产业的那一刻起，已经为房地产业的发展奠定的基调，我们知道，房地产是资金密集型产业，需要大量的资金投入，回顾一下改革开放以来的经济发展脉络就能发现，凡是投资过热尤其是房地产投资最热的年份，往往容易发生较为严重的通货膨胀，因为房地产热本身就意味着资金的需求和供给的加大，无论是开发商，炒地皮者，炒房者还是银行，都有着强烈的追逐利益的冲动，而所有的利益都必须通过货币这个媒介来完成。

2003年，当房地产第一次被确定被支柱产业，货币投放量也随之同比猛增，房地产的发展与巨量的资金支持密切相关，而巨量的资金投放边然加大通货膨胀的压力。

中国的经济增长模式是政府主导的投资拉动，这就需要大量的基础货币投放予以支持，货币的汹涌投放往往会增强人们对通膨日渐加大的预期，以这样的环境为大前提会滋生大量的投机，投资性买房，只要这种经济发展模式不加以改变或者没有走到山穷水尽，房价就会必然涨下去，短期的小修小补并不能解决问题。

对于信贷，从2003开始金融机构投放的房地产类贷款已悄然超过2003年金融机构全年发放的制造业贷款，房地产在资源流向方面占据了第一的位置。而在2007年央行提高准备金率也未能有效的缩小信贷规模，全社会的资源仍旧在集中流向房地产领域。即使提高了贷款标准，房地产商仍在通过各种途径融资，圈地，投机者仍旧在不遗余力的囤房囤地推高房价，到了普通民众难以承受的境地。市场需求决定价格，价格的飞涨时常会传达一种民众对住房有刚性需求的信息，其实不然，倒是像一场由政府主导，房地产商与炒房者上演的一出双簧，台下的普通百姓只能看着望而却步有苦难言。所谓的房地作为支柱产业拉动经济增长却可笑的只是体现在GDP那几个空泛的数字上，而宽松的货币政策，对房地产政策上不遗余力的支持，银行的信贷扩张，对普通民众形成了真正意义上的剥削，通货膨胀稀释了民众的购买力，房价的不停增高提高了民众固定资产投资率，房价的增速远高于GDP的增速使社会财富不断流向房地产业，大量热钱的涌入催生了房地产泡沫，产生通膨压力，就这样陷入了恶性循环，只要这样的恶性循环有一节断链中国的经济就会出现难以预料的后果。而最终影响最大的，受害最深的仍旧是普罗大众。

要想经济持续，稳定，快速的增长“三驾马车”缺一不可，所谓“三驾马车”分别是指投资，消费，进出口。改革开放以来，本着以经济建设为中心，坚持“引进来”和“走出去”相结合，拉开了中国经济腾飞的序幕，形成了以政府为主导的外向型经济。

简要分析一下拉动GDP增长的三大要素，抽取3个年份的数据进行分析比较。分别为 1990年 2000年 2008年 

GDP 

18667.8（亿元） 

99214.6 

314045.4 

总消费 

12090.5 （百分比0.647） 

61516.0 （百分比0.6200） 

152346.6 （百分比0.4851） 

总投资 

4517.0 （百分比0.24190) 

32917.7 （百分比0.3317） 

172826.4 （百分比0.5503) 

净出口 

510.3 

（百分比0.0273） 

2390.2 

（百分比0.03316） 

24229.4 (百分比0.07715) 1990年、2000年2008年

从上面的统计数据可得: 我国GDP在1990年 2000年 2008年中一直是上升状态。其中总消费占各年GDP的比例依次为：64.76﹪ 62.00﹪ 48.51﹪;总投资为：24.19﹪ 33.17﹪ 55.03﹪；净出口为：2.73﹪ 3.31﹪ 7.71﹪

从统计数据不难看出，投资总量从1900年开始就如同芝麻开花一般节节高升，投资增长速度明显高于GDP增长速度，明显高于消费增长速度，消费占GDP比率竟然从64.76%直降到让人瞠目结舌的48.51%。这样畸形的增长使得消费与投资的结构性矛盾更加突出，不利于国民经济持续稳定增长。

政府主导的庞大投资，成为了投放货币的依据和理由。一方面投放货币稀释了民众财富，或者说，把民众的财富通过通货膨胀等方式悄悄转移到政府手中。另一方面，政府通过投放基础货币所建设的收费公路等，实际上是把民众的财富转化为国有资产，而且还可以继续对公众收取费用。通过发行货币建立大型企业，或者做矿产投资等，都是如此，显而易见，政府成为货币超发的最大受益者，民众购买力的下降最直观的体现就是消费占GDP的比率。一方面政府高喊着扩大内需的口号，另一方面却没有做到藏富于民，由于货币超发所造成的通货膨胀对民众财富造成了实质性的掠夺。一个直观的对比，目前一年期存款利率大致在3.3%左右，这个数字远远及不上每年5%左右的通货膨胀率，也就是说民众的财富每一天都在蒸发，GDP在提高，民众购买力却始终在下降。而如今，为了粉饰消费萎靡，内需不振的现状甚至有人建议将原本为固定资产投资的居民购房算作消费支出，这样的粉饰当真是荒谬绝伦，可笑之极。

当一个国家的GDP的增长主要靠投资拉动时，经济结构就已经彻底失衡了

投资和出口上的力度逐年增加，有力的拉动了GDP指数的快速增长，出口量与投资水平的快速提高使得大量资源流向海外，付出了环境严重损坏的高昂代价却并未为国民带来生活水平实质性的提高，只是片面的追求GDP的高速增长，这样的行为让人不得不扼腕叹息。

在我们的经济教科书中，GDP被认为是“衡量国家经济状况的的最佳指标，可以反映一国的国力与财富。”但事实上，GDP在中国严重神化了。米什金就指出：“许多政府开始承认，GDP是一个虽然很有用但并不适当的福利衡量标准”GDP有着显而易见的缺陷。一些虽然被算作增加GDP的活动，却由于造成了环境污染和破坏，应该从GDP中剔除。这个问题在发展中国家尤为严重。比如，意向对硬度尼西亚的研究就认为，该国近年来计算出来的经济增长率由于对环境的破坏而应该减去3%，这显然是一个令人惊讶的结果。中国的GDP中，如果剔除环境污染这种破坏性的经济活动，不断推动GDP的增长，增长率无疑也将大大降低。

更具讽刺意味的是，消耗已有财富治理环境污染，同样会推升GDP。这有点像劣质建筑，由于质量太差，几年后就会拆掉从建，从建到拆再到建的经济活动，不断推升这GDP的增长，而财富却在不断被浪费与消耗。

在国外一个合格的官员必定是重视民生与环保的，即使GDP增长率为负数，只要能够做到上述两点就会获得民众的亲睐，而在中国，实际情况似乎恰恰相反，GDP成为了衡量官员的唯一标尺，为了维持GDP的快速增长最简单易行的办法也是被政府广为接受的办法就是投资，而投资自然需要大量的资金支持，政府需要巨额资金，而银行恰恰扮演了为政府搭建便利的融资平台的角色，银行需要政府支持，于是政府急于用钱，银行乐于借贷。久而久之形成了庞大的难以偿还的地方债务。而这些巨额的贷款都流向哪了呢？官员们不会冒着丢掉乌纱帽的风险去资金注入制造业，他们要的只是数据，GDP快速增长的华丽外衣，中国除了房地产业哪里还能在短时间内拉动GDP的快速增长呢？这一服针对GDP的特效药效果空前明显，时间短，见效快，几乎可忽略不计的的副作用。结局总是皆大欢喜的，官员们心满意足的披着GDP的华丽外衣升官发财，银行在其中大捞一笔，巨额资金保证了房地产的“空前繁荣”。

地方政府背负着巨额债务，这些债务如何清偿呢？主要是卖地！审计署的报告给出了答案：地方的债务偿还对土地出让收入依赖过大，至2010年底，地方负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额与2.55万亿，设计12个省级、307个市级和1131个县级政府。

在地方融资平台最旺盛的地区，土地作为地方政府最重要的资产，被大量收储并注入融资平台公司，目前这些地方恰恰就是资金最紧缺的地方。地方融资平台贷款大部分是土地抵押贷款，很多还款主要依靠土地出让收入。如果土地市场持续低迷，就会造成地方的土地出让收益缩水，会使土地抵押贷款的债务开始恶化。一些地方的将会出现债务违约的苗头。

地方债务持续扩张而不至于爆发债务危机的重要保障是：政府手中掌握足够多的土地，并且，这些土地保持者持续升值的态势。而问题在于：土地价格一旦下跌，债务问题将会迅速浮出水面，地方政府将会如何应对呢？最令人担忧的是地方债务还在快速增长。

同时由于投资冲动和出口冲动引发资金流动性过剩，央行对冲过剩流动性的压力逐渐增大，在人们的认知中，钱自然是越多越好，可是市场是由市场供给和市场需求决定的，在市场供给和市场需求大致不变的情况下，资本是需要寻找出路的，用到处堵的方法也是行不通的流动性过剩的一个最直接后果是它要被吸纳掉，就不可避免地表现在价格上。

过多的资金会在被吸纳的过程中推动某些资产价格的上涨，目前主要表现为全球性的石油价格、黄金价格、股市和房地产价格上升。而对于2007的中国来说，中国的银行体系聚集了太多的流动性，银行的钱多得“花不出去”，房地产、股票这些大众可以接触的投资品价格持续上升，相反，在一些“会员制”的市场如银行间市场，同业拆借利率却很低。

值得深思的是，为何GDP指数逐年升高，而消费水准却逐年下降？如此荒诞怪异的现象。毫无疑问，由投资冲动和出口冲动引起的流动性过剩又由民众埋单了，大量的货币涌入证券市场，因为过剩的流动性使得房地产商融资渠道变得异常通畅，特别是证券市场，为上市的房地产企业提供了充足的资金储备，使得房地产开发商肆无忌惮的买地，圈地。不断提升的资产价格时时刻刻刺激着投机者的神经，朝思夜想的一夜暴富仿佛触手可及，失去理智一般的把自己辛苦积攒的储蓄砸向房地产市场，在这样一次次的投机获利中，不仅仅将房价推到了一个让人瞠目结舌的高位，同时也相应改变了社会风气，勤勤恳恳踏实做事的行事准则被投机暴利所带来的浮躁风气所颠覆。就这样房地产泡沫就这样产生并且被被越吹越大，而市场终究会让给予投机者沉重的打击，泡沫也一定会有破灭的那一天。但是在房地产业极度繁盛的2007年，似乎没有人相信也没有人愿意相信房地产业会有衰落的一天。中国社会的种种隐忧被湮没在一片歌舞升平当中。

已经在2007年初见端倪的金融危机在那时似乎离中国还很遥远，并未意识到一场席卷全球的金融风暴正在靠近，继续沉浸在快速崛起的虚幻假象之中。对于经济前景过于乐观的估计推动了投资继续稳定快速的增长，2007年前三季度，全社会固定投资同比增长25.7%，城镇固定资产投资78247亿元，同比增长26.4%，房地产开发投资16814亿元，增长30.3%，比上半年加快1.8个百分点，比上年同期加快6个百分点。货币信贷增速极快。广义货币M2，狭义货币M1相比上年同期分别增长18.5%和22.1%。固定资产投资增速如此之快，货币投放量如此之大。这些都成为了经济社会发展的巨大隐患。

而在2007年的第四季度，央行突然针对过剩的流动性进行了货币政策的调整：

2007年，针对银行体系流动性偏多、货币信贷扩张压力较大、价格涨幅上升的形势，货币政策逐步从“稳健”转为“从紧”。中国人民银行按照党中央、国务院的统一部署，采取综合措施，维护总量平衡。加强银行体系流动性管理，在灵活开展公开市场操作的同时，十次上调存款准备金率共5.5个百分点，六次上调金融机构人民币存贷款基准利率。引导信贷结构优化，稳步推进金融企业改革，增强人民币汇率弹性，加快外汇管理政策调整，促进经济、金融协调发展。

尽管银行收紧了银根，并且连续两次加息，但市场中流动性并未显著减少。国家似乎也意识到房地产存在过热现象，甚至限制了外商投资房地产业。虽说限制外商投资房地产业并没有能够阻挡房价上升的势头，但是不得不说这个政策对中国经济起到了极大的维护作用。如果大量资金流入我国房地产市场将加大我国人民币升值压力。2001年以后，在国内外因素的影响下，人民币产生了升值的预期。根据日本及我国台湾地区的经验，在本币升值的过程中，房地产和股票等资产会产生价格上涨，吸引大量的外资投机房地产和股票市场，而大量外资的流入又进一步强化了本国货币的升值预期。在当时人命币汇率改革的大前提下， 如果房地产价格还不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期。这是中国无法容忍的 。

时光回溯到2008年，那是一个对中国对世界都具有非同寻常意义的一年，2008年8月20日，当奥运之火熊熊燃烧在北京国家体育场鸟巢之中时，当全国人民声嘶力竭的呐喊时，当运动员一次次热泪盈眶的合着国歌时，整个中华民族紧紧凝聚在了一起。同时这一年也是全世界蒙受巨大灾难之时，突如其来的金融海啸席卷全球，对全球经济造成了难以估量的损失。

如果以前有人预测作为世界文明的金融寡头的贝尔斯登，美林会被廉价收购，经历150风霜坎坷的雷曼兄弟会轰然倒塌，或许只会引来人们嘲讽与嗤笑。然而这让全世界震撼到难以复加，和惶恐不安的噩梦竟实实在在的发生了。经过大萧条的猛烈冲击仍然屹立不倒的五大投行终于在次贷危机的阴影下缴械投降，永无止境的贪欲成为了这场危机的元凶，而在问题真正暴露时，华尔街的大佬们各扫门前雪与吞并同行，各方博弈瓜分了处在风雨飘摇的贝尔斯登，并且对雷曼兄弟的求援置之不理,冷眼旁观丝毫不讲同行情谊。由此开始，浩浩荡荡的金融海啸拉开了序幕。

而危及从何而来？

从本质上讲危机是一个泡沫不断膨胀最终爆破所带来的。所以若要追究危机产生的原因就必须要研究是什么温床哺育产生危机的泡沫。次贷危机引发了全球性金融海啸，而量变不断积累最终质变成次贷危机的正是美国房地产泡沫。截至2006年，美国的房地产已繁荣了十几年。因其初始正常的供应关系导致房价连续的上涨，这一趋势让人以为房地产是一种安全的投资选择，于是人们对房地产进行投机，投机行为的加入致使房价继续呈现上涨的趋势，这一趋势一直持续到2006年的中期。其中90年代初至2006年的十几年间正是房地产泡沫从小膨胀到达的历程。

在消费文化和宽松的信贷环境下，美国逐渐被催生成为一个信用卡消费大国，在这样举债消费的情况下美国公民在2008年人均负债达到了4.4万美元。但是在金融海啸之前从未听说有哪一个美国公民对身上所背负的沉重债务所忧虑，这一切都得益于利率一直维持在较低水平房价也始终有上升的趋势。在投机心理的驱动下，债务人将房产抵押进行融资并再度购置新的房产，他们始终相信这样反复的循环是一种简单易行并且绝无风险的投资方式。当一种东西被当成商品来买卖消费，投资投机，那么自然而然就会形成一个新的市场机制来满足这样的互动。有消费就有市场，有市场的旷阔前景就有投资投机。于是在美国为了满足这种畸形的消费（投机），开始大兴土木地兴建房地产。随着房地产的大量建设，房子的供求天平开始严重倾斜偏向供大于求的一边。到了2006年中期，已经繁荣了十几年的美国房地产价格终于出现下滑。于此同时因为美国联邦储备委员会为了抵御通货膨胀，接二连三地加息导致利率回升，还贷成本上涨。在房价下跌，还贷成本上涨与债务更加缠身的情况下，信用评级为次级的借款人终于发现他们无法偿还贷款。于是违约的现象开始广泛出现。

美国的房地产泡沫破碎引发次贷危机，次贷危机通过美国的金融市场影响到全球的金融市场，从而发生全球金融海啸，金融海啸带来的信贷紧缩波及到实体经济从而造成失业率上升，消费支出骤减，进而迫使政府出台大规模经济刺激方案来遏制实体经济衰退。　当一个国家没有那么多的资本来运作大规模经济刺激计划，通常这个国家会采用发放国债或者增大基础货币投放量的方式（印钞）来实现经济刺激计划

这样的情景与现如今中国的房地产业何其相似！当政府的宏观调控无法影响市场预期时就是中国房地产业寒冬来临之时。“以铜为鉴，可以正衣冠；以人为鉴，可以明得失；以史为鉴，可以知兴替。现如今中国走向了历史的分叉路口，一方面是深不见底的悬崖，另一方面却是满是臭泥的沼泽。中国将何去何从？扑朔迷离的未来仍旧充满了太多的不确定。

撇开题外话在此回到2008年那个重要的时间节点。

在2008年之前由于政府主导的投资时中国经济增长的主要推动力量，房地产领域即成为最大的受益者，又成为推手，而与人民息息相关的民生问题相对处于弱势地位。而在2008年政府工作报告颇具标志意义，民生问题首次单独成章。“更加注重社会建设，着重保障和改善民生”这也成为了该年度政府着重抓好的九项工作里的第六项。如果在那时能够全面转移工作重心，即使进行修正，即使转向民生还不算太晚。就在这改变的临界点，不得不说造化弄人。次贷危机的恶化使中国再次竭尽全力保增长，全面解决民生问题的时机再次被推后了。

飞涨的房价只是有利于少数既得利益者，从宏观层面来看，他恶化了民生。房价飞涨不仅带动了房租上涨。还带动了物价整体上扬。中国社科院研究员刘昱辉曾指出：2003年以来，中国进入了历史上货币最宽松的时期。2002-2009年，中国人民银行资产从5万亿元涨到了24万亿元，广义货币从18万亿元涨到68万亿元，银行资产从23万亿元涨到88万亿元，然而同期名义GDP只涨了1.83倍!那么为何决策者始终认为：“宽松货币政策”依然需要维持呢？

几年间决策者与民众早已沉浸在GDP如同火箭般蹿升，经济如同坐上航空母舰的光辉与荣耀之下。惧怕看到经济有分毫衰退，哪怕尚在萌芽。尽管通膨压力的累积已经越发严重，宏观决策者也绝不想要看到资产泡沫刚性破裂。如同踩钢丝一般走在危险边缘小心翼翼的维持着璀璨又梦幻的泡沫。

次贷危机，给中国经济带来了诸多困难，但也给中国带来了一次调整经济结构的宝贵契机。然而面对经济危机，四万亿的救市计划让我们再次与这种机会失之交臂，房地产再次成为了经济复苏的排头兵。决策者喜而乐见的结果出现了，一定程度上四万亿的救市计划保证了经济的稳定，GDP仍旧稳定的增长。似乎中国轻而易举的迈过了这道坎。但是四万亿的就是计划所带来的副作用却有着难以承受之重。如：导致了产能过剩和通货膨胀，造成社会流动性泛滥以及“国进民退”等。在经济领域以外，也在很大程度上为腐败提供了滋生的土壤，进一步刺激了腐败的发生。这种下药猛、见效快的政策选择在促进中国经济复苏的同时，也加剧了中国经济结构的失衡，并使以前固有的问题更加严重。

四万亿救市计划的直接影响是，资源向虚拟经济的流通得到强化，生产要素的配置被进一步扭曲，进而阻止了生产率的恢复。

2008年4万亿救市计划的推出成为了房地产业发展的第二次高潮。这次高潮让中国失去了通过市场力量挤压泡沫，进行结构调整的关键时期，从此，产能过剩成为中国的长期困扰。

纵观世界历史，强国之路有靠武力，有靠贸易，有靠先进的技术领先世界，从未有过能靠与民生相关的行业便称霸世界，靠房地产便圆了强国之梦的国家。然而中国的发展踯躅向前，始终不愿打破固有的发展方式，在死胡同里越走越远，成为了“套子里的人”如同泥塘中越陷越深，无法自拔。

如果将我国房地产业发展划分为三个阶段，那么2003年之前可算作安居时代，2003—2006年伴随着房地产业快速发展房地产成为了人民重要的固定资产投资，成为投资时代，然而在2007年后由于房地产的过热中国房地产终于步入了投机时代，贪婪与欲望成为了房地产价格提升的原动力。

再次走过6年岁月， 从2008年到现在，经过五年全球金融危机以后，目前全球经济的逻辑已经非常清楚，以美国为代表的发达经济体已经基本完成了资产负债表的修复，最起码表面上来看是复苏的道路。发达经济体从2013年开始在整体表现方面超过新兴市场。而在之前六年时间里面，新兴市场对全球经济增长的贡献一直远远大于发达经济体。 

2014年，中国经济微妙的一年，同时房地产业进入微妙的一年。有人说一、二线没问题，三、四线会出问题。如果经济逆转的话，可能会出现全面性的问题，一直困扰中国的产能过剩也终于成为了迫在眉睫的问题。

房地产的信心建立在三个方面：从过去十年来看，第一个是货币，负利率加货币的大量投放，这是导致房价上来的主要原因。2014年会不会？我觉得不会，中国的货币政策跟着美联储走。房地产第一个引擎熄火。第二个引擎，经济高速增长主要是靠投资拉动，投资拉动20%是靠房地产。2013年的房地产发展很好，房地产投资增速也没有超过20%。按照预期，正常的房地产投资10 %就能够避免产能过剩，现在仍然是高位运行。经济增长下滑，房地产投资增速不可能太高。第三点是需求，这个需求的原因来源于两个需求：一个是住房需求。中国的人均居住面积最起码超过40平方米。40平方米超过日本、法国、德国的人均居住面积。 

　　按照房地产的基本规律，人均超过35平方米，房地产就要熄火，我们现在是40平方米。现在很多人说一旦不动产推进，房地产信息联网了，房价就要大降，背后的逻辑是房子够了，只是我们不知道信息。目前来讲，房子的严重供给不足已经结束。 

　在这种情况下，今年如果经济减速，再加上整个住房的需求，供需基本平衡，意味着房地产的三大引擎要画上句号。 

现如今主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分进入平稳期，增长空间有限，其中部分二线，三线城市增长过快，需求已被透支。此前低迷的成交量明显影响了开发商定价，未来二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在第三季度仍然处于以价换量的过程中。

同策咨询研究总监表示，2014年以来房地产供求低迷，土地出让金也呈增幅下滑态势，部分城市甚至出现土地流拍的情况，这都直接影响到地方债务的清偿能力，甚至可能引发阶段性的土地财政危机。

在2014年国庆前后，各大一线城市房地产明显处于低迷状态。北京楼市未现增长，上海国庆楼市成交比同比下降两成，假期房展会新开盘项目占少数。“以价换量，降低库存”成为主要原则。广州假期前六日成交405套同比跌超43.1%。深圳国庆前六日成交90套，同比跌超44.79%。业内人士分析，楼市需求还是在的，但是激活成交，还有待房货新政进一步落实才能体现出来。

然而为了挽回房地产低迷的现状，政府在十一前后出台了《关于金玉不做好住房金融服务工作的通知》也并未对低迷的房地产业产生太显著地影响。这也不禁让人怀疑，房地产的泡沫是否已经开始破裂？

有这样一则消息称：

目前在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50%……”美国《纽约时报》不久前报道，中国房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。

那么中国的房地产是否真的存在泡沫呢？

认为房地产不存在泡沫的人总会持有这样一个观点，新型城镇化的快速进行将会继续推动房地产的发展，同时唤醒了史上最大规模的“刚需”人群，城镇化将成为房地产未来十年的重要机遇。这是中央及各级政府和许多房地产开发商也广泛参考相关城镇化数据进行土地开发和规划。

然而对城镇化的理解普遍存在着舞曲，这将会是城镇化带来的住房需求严重被高估。并不是每个农村家庭进入城镇生活成为成真的常驻人口都会背井离乡。

中国的城镇化包含两种形式，一种是主动进城的能存家庭，他们在城镇地区没有住房，因此产生了对住房的刚性需求。而另一种则是“被进城”这些农村家庭并没有离开居住地，他们的农业户籍和社会保障并没有发生变化，但是在统计时将他们算作了城镇常住居民，被纳入城镇地区统计范围。而“被进城”的农村户籍家庭显著高于主动进城的农村户籍家庭。

两者之间有很大的差别，其中最重要的差别就是“被进城”的家庭在常住地的住房拥有率高达90%。远高于主动进城家庭，人均居住面积也远高于主动进城家庭。

除了两者间的差异，还存在的重要问题是并不是所有的刚需或改善型需求的家庭都能有足够的经济实力满足其需求。

总体来看，忽视“被进城”现象至少在两方面影响了房地产市场。首先，“被进城”家庭在常住地拥有住房的比例非常高，因此这些家庭目前的刚需远低于主动进城的家庭。又由于“被进城”家庭远高于主动进城家庭，就会严重高估当前地区的住房需求。而这种高估恐怕成为了当前房地产市场过度开发的一个重要原因。

资源的长期错配导致大量新建商品房空置，各个地区不均衡的发展，供给远大于真实的住房需求。

如此看来，城镇化短期内想要对房地产产生有效支持是不大可能的。泡沫是否存在众所纷纭，正是因为这种对于风险的不确定性导致市场处于观望状态。近年来，随着房地产市场利润的饱和，利润率始终维持在10%左右的低位。加之政策性的紧缩，房地产业再度陷入了危险边缘。

假设房地产存在泡沫，泡沫一旦刚性破裂，中国经济将不可避免的陷入长期的低迷衰退之中。然而政府再拿不出4万亿救市计划，池子里的货币已经很多了，再不可能依靠怎发货币来刺激经济增长。由于地方债务的压力，中国可能陷入严重的土地财政危机。由此引发的消费低迷，失业人数骤增，股票大幅下挫都有可能引起严重的社会问题。企业财务营运陷入困境，继而带了沉重的偿债负担。居民实际收入将伴随着萧条的经济大幅下降。生产萎靡，消费不振，经济增速下滑，这些都是可以预见的严重后果。

微妙的2014，是坠入深渊还是浴火重生？

浅析中国房地产业发展过程