余源鹏房地产基础知识培训

余源鹏房地产大讲堂

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1房地产转让的相关概念

房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

房地产交换，是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。

房地产赠与，是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。

2.房地产转让的相关问题解答

（1）哪些情况需要办理房地产转移登记？

经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：买卖，继承，赠与，共有房地产的分割、交换，人民法院判决、裁定的强制性转移，依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。

（2）什么样的房地产不予转让？

根据2007年《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，下列房地产不得转让：

1）以出让方式取得土地使用权的，不符合以下第7）条规定的条件的。

2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

3）依法收回土地使用权的。

4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

5）权属有争议的。

6）未依法登记领取权属证书的。

7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

（3）房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？

房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

（4）将地上房屋转让时，房地产权利人是否仍拥有房屋范围内的土地使用权？

不是的。房地产权利人转让或抵押房屋时，土地使用权已同时转让或抵押。根据2007年《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

（5）已抵押的房地产能否转让？

根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、抵押权人和受让人三方签订有关的公证书，将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

作者介绍

余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。

主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍。

近几年于机械工业出版社出版的“房地产实战营销丛书”包括：《问鼎房地产－房地产从业人士实战专业知识一本通》、《进军房地产—房地产项目报批报建与开发工作全程指南》、《三天造就售楼冠军》、《房地产优秀广告文案创作与鉴赏大全》、《房地产实用营销图表大全》、《房地产一线销售管理》、《房地产项目销售执行实操一本通》、《房地产中介经纪人实用业务知识两日通》、《三天造就二手房租售冠军》、《房地产中介经纪机构人事行政与业务经营管理》、《房地产项目精确定位与前期策划实务》、《商业房地产项目招商实操一本通》、《商业地产开发宝典—商业地产策划定位与商业规划设计要诀800例》、《有钱还是应该买房》、《二手房交易三日通》、《房地产项目可行性研究实操一本通》、《房地产基础知识》等等。

“房地产公司管理制度丛书”已经出版《进军房地产—房地产项目报批报建与开发工作全程指南》、《房地产公司财务管理与成本控制管理实务》、《房地产公司工程管理制度大全》、《房地产公司行政办公管理实务》、《房地产公司人力资源管理实务》、《房地产公司合同管理与合同范本大全》、《房地产公司组织架构与岗位职责说明大全》等书。

“物业管理实操丛书”已经出版《物业环境管理》、《房地产项目物业管理招标与投标实操一本通》、《物业管理服务人员实用从业知识三日通》、《物业工程管理实操一本通》、《物业管理服务投标书编写实操范本》、《物业管理服务方案编写实操一本通》、《物业管理客户服务实操一本通》、《物业企业岗位设置与人力资源管理》、《物业企业行政办公与物资财务管理》、《物业公众管理制度范本大全》、《写字楼物业管理服务实务》、《行政办公楼物业管理服务实务》、《最新物业管理实用表格大全》、《物业客户服务培训与管理手册》、《物业安全管理》等书。

【余源鹏房地产大讲堂】是由100本房地产图书作者余源鹏发起成立，由中国房地产培训学会主办，广州市智南投资咨询有限公司承办。

【余源鹏房地产大讲堂】聚集中国房地产界一线实操精英，以余源鹏主编出版的房地产作为基本教材，以网络课程的形式，向全国房地产行业从业人士提供极具专业性、实战性、时间灵活、学费低廉的38个房地产系列实战培训课程，每课时学费仅20元，随报随学。

【余源鹏房地产大讲堂】现设置的培训课程有：

《房地产基础知识实战入门培训的29节课》

《房地产经纪人快速成交与职业晋升的15节课》

《商业地产策划定位与规划设计要诀800个》

《房地产项目报批报建培训课程》

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《房地产营销策划培训课程》

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《房地产定价培训》

《商业地产招商策略及管理实操培训》

《商业地产经营管理实操培训课程》

《物业管理系列培训课程》

……

本课程主要包括以下四个部分的内容：

（1） 房地产及其产权基础知识
    该部分主要包括房地产概论、地产基础知识、房产基础知识、产权及登记基础知识、商业地产基础知识和其他地产基础知识等内容。  
（2）房地产开发全过程基础知识  
    该部分的内容主要讲述房地产开发经营概论、房地产开发项目的立项和可行性研究、国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理、施工招标与建筑工程施工许可证的获取、商品房预售与商品房预售许可证的办理、竣工验收与交付使用、房地产证的办理、物业管理与房屋修缮等内容。
（3）房地产交易与营销基础知识
    该部分的内容主要讲述房地产销售、商品房买卖合同、房地产转让、房地产抵押、房地产抵押贷款、房地产交易的相关税费、房地产中介服务、房屋租赁、房地产价格、房地产市场营销等内容。  
（4）房地产规划与建筑工程基础知识   
    该部分的内容主要讲述房地产规划、房屋建筑学、房屋面积计算、建筑材料与设备等内容。

房地产实战基础知识入门培训的29节课

 1.房地产概论

 2.地产基础知识

 3.房产基础知识

 4.产权及登记基础知识

 5.商业地产基础知识

6.其他地产基础知识

 7.房地产开发经营概论

 8.房地产开发项目的立项和可行性研究

 9.国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理

 10.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理

 11.施工招标与建筑工程施工许可证的获取

 12.商品房预售与商品房预售许可证的办理

 13.竣工验收与交付使用

 14.房地产证的办理

 15.物业管理与房屋修缮

16.房地产销售

17.商品房买卖合同

 18.房地产转让

 19.房地产抵押

20.房地产抵押贷款

 21.房地产交易的相关税费

 22.房地产中介服务

 23.房屋租赁

24.房地产价格

 25.房地产市场营销

 26.房地产规划

 27.房屋建筑学

 28.房屋面积计算

 29.建筑材料与设备

第1章 房地产及其产权基础知识

1.1 房地产概论

1.1.1 房地产的相关概念和特征

1.房地产、物业和不动产三者的概念

2.房地产、物业和不动产三者的区别

3.房地产的特征

1.1.2 房地产业的相关概念和作用

1.房地产业

2.房地产投资开发业

3.房地产服务业

4.房地产业的作用

1.1.3 房地产开发的相关概念和分类

1.房地产开发和房地产开发商的概念

2.房地产开发的分类

1.1.4 房地产市场的相关概念和分类

1.市场的概念

2.房地产市场的概念

3.房地产市场的分类

1.1.5 房地产开发的相关法律体系

1.房地产开发法律。

2.房地产开发法规。

3.房地产开发规章。

4.房地产开发其他相关法规。

1.2 地产基础知识

1.2.1 地产的概念和我国的土地制度

1.地产的概念

2.我国的土地制度

1.2.2 土地权利

1.土地权利的相关概念

2.土地权利的相关问题解答

1.2.3 土地储备和土地供应

1.土地储备的概念

2.土地储备的相关问题解答

3.土地供应的相关问题解答

1.2.4 土地开发与土地利用计划

1.土地开发与土地利用计划相关概念

2.土地开发的相关问题解答

3.土地利用计划的相关问题解答

1.2.5 国有土地有偿使用费

1.国有土地有偿使用费的相关概念

2.新增建设用地有偿使用费的相关问题解答

1.2.6 土地使用权的出让与转让

1.土地使用权出让与转让的相关概念

2.土地使用权出让年限和方式

3.土地使用权招标拍卖挂牌的相关问题解答

4.土地使用权转让的相关问题解答

1.2.7 土地价格与土地市场

1.土地价格的相关概念及问题解答

2.土地市场的相关概念及问题解答

1.2.8 国有土地使用权出让收入

1.国有土地使用权出让收入的概念

2.国有土地使用权出让收入的相关问题解答

1.2.9 土地征用与征收

1.土地征用与征收的相关概念

2.土地征用与征收批准权限的相关问题解答

3.土地征用与征收补偿费用的相关问题解答

4.土地征用与征收涉及农户用房的相关问题解答

1.3 房产基础知识

1.3.1 房屋产权类型的相关名词

1.3.2 房屋开发类型的相关名词

1.3.3 房屋产品类型的相关名词

1.3.4 房屋建筑类型的相关名词

1.3.5 保障性住房

1.保障性住房的相关概念

2.经济适用房的相关问题解答

3.廉租住房的相关问题解答

4.公共租赁住房的相关问题解答

1.3.6 国有土地房屋征收与拆迁

1.国有土地房屋征收与拆迁的相关概念

2.国有土地房屋征收的相关问题解答

3.国有土地房屋拆迁的相关问题解答

1.4 产权及登记基础知识

1.4.1 房地产产权及登记

1.房地产产权及登记的相关概念

2.房地产产权登记的相关问题解答

1.4.2 土地登记

1.土地登记的相关概念

2.土地登记的相关问题解答

1.4.3 房屋产权及登记

1.房屋产权及登记的相关概念

2.房屋产权及登记的相关问题解答

1.5 商业地产基础知识

1.5.1 商业地产开发及经营

1.商业地产的相关概念

2.商业地产的类型

3.商业地产的经营模式

4.商业地产的开发原则

5.商业地产的管理理念

6.商业地产设计的相关名词

1.5.2 商圈及商圈分析

1.商圈的概念

2.商圈的组成

3.商圈分析的概念

4.商圈分析考虑的因素

1.5.3 零售业态

1.零售业态的概念

2.零售业态的分类和特点

1.5.4 购物中心

1.购物中心的概念及特点

2.购物中心的分类

1.5.5 社区商铺

1.社区商铺的概念

2.社区商铺的类型

3.社区商铺的特点

4.住宅底商的概念和特点

1.5.6 写字楼

1.写字楼的概念

2.写字楼的等级划分

3.写字楼的营销知识

1.6 其他地产基础知识

1.6.1 工业地产基础知识

1.工业地产的含义

2.工业地产的类型

3.工业地产的特性

4.工业地产策划的含义

5.工业地产的开发模式

1.6.2 旅游地产基础知识

1.旅游地产的概念

2.旅游地产的主要经营模式

1.6.3 文化地产基础知识

1.文化地产的概念

2.文化地产四大标准

3.文化地产的模式

1.6.4 养老地产基础知识

1.养老地产的概念

2.养老地产的主要产品形态

3.养老地产的主要运营模式

第2章 房地产开发全过程基础知识

2.1 房地产开发经营概论

2.1.1 房地产开发经营的相关概念

2.1.2 房地产开发公司的设立

1.设立房地产开发公司的条件

2.内资房地产开发公司的设立程序

3.外资房地产开发公司的设立程序

4.申请领取《房地产开发企业资质证书》

5.房地产开发企业资质管理

2.1.3 房地产开发经营基本财务名词

1.房地产开发经营财务分析的常见名词

2.房地产开发项目的简单成本费用构成

3.房地产开发项目的经营收入构成

4.房地产开发项目的经营支出构成

2.2 房地产开发项目的立项和可行性研究

2.2.1 房地产开发项目建议书

2.2.2 房地产开发项目立项

1.项目立项的概念

2.项目立项申报材料

2.2.3 房地产开发项目可行性研究

1.项目可行性研究的概念

2.项目可行性研究的内容

3.可行性研究报告的模式

2.2.4 房地产开发项目选址意见书

2.3 国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理

2.3.1 国有土地使用权获取的相关概念和主要方式

1.国有土地使用权获取的相关概念

2.国有土地使用权获取的主要方式

2.3.2 国有土地使用权出让程序及相关问题解答

1.国有土地使用权出让的一般程序

2.国有土地使用权出让程序的相关问题解答

2.3.3 国有土地使用权出让合同的相关问题解答

2.3.4 国有土地使用权证的办理及登记

1.国有土地使用权证的办理

2.国有土地使用权登记

2.4 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理

2.4.1 建设用地规划许可证的办理及相关问题解答

1.建设用地规划管理与建设用地规划许可证

2.建设用地规划许可证办理的相关问题解答

2.4.2 房地产项目规划设计的主要内容

1.设计任务书

2.设计周期

3.方案设计

4.初步设计

5.施工图设计

2.4.3 房地产项目规划设计的招投标及审查申报

1.房地产项目方案设计的招投标

2.房地产项目规划设计的审查

3.房地产项目规划设计的申报

2.4.4 建设工程规划许可证的办理及相关问题解答

1.建设工程规划许可证的办理

2.建设工程规划许可证的相关问题解答

2.5 施工招标与建筑工程施工许可证的获取

2.5.1 建设工程项目报建

2.5.2 建设工程招标投标

1.建设工程招标投标的方式

2.建设工程招标投标的基本程序

3.建设工程施工和监理招标投标

4.建设工程监理的主要工作内容

2.5.3 建设工程质量安全监督办理

1.建设工程质量监督的办理

2.建设工程施工安全监督的办理

2.5.4 建筑工程施工许可证的办理及相关问题解答

1.建筑工程施工许可证的办理

2.建筑工程施工许可证的相关问题解答

2.5.5 建筑工程与市政设施的接驳

1.概述

2.与自来水设施的接驳

3.与天然气（管道煤气）系统的接驳

4.与供电系统的接驳

5.与供热系统的接驳

6.与市政排污系统的接驳

7.道路占用审批手续

8.道路挖掘审批手续

2.6 商品房预售与商品房预售许可证的办理

2.6.1 商品房预售的相关概念及问题解答

1.商品房预售的相关概念

2.商品房预售的相关问题解答

2.6.2 商品房预售许可证的办理及内容

1.办理商品房预售许可证应提交的资料

2.《商品房预售许可证》包含的内容

2.6.3 商品房销售明码标价的概念及相关问题解答

1.商品房明码标价的概念

2.商品房销售明码标价的相关问题解答

2.7 竣工验收与交付使用

2.7.1 竣工验收的相关问题解答

2.7.2 交付使用的相关问题解答

2.8 房地产证的办理

2.8.1 房地产证的相关概念

2.8.2 房地产证的相关问题解答

2.8.3 房地产证办理的相关问题解答

2.9 物业管理与房屋修缮

2.9.1 物业管理的相关概念

2.9.2 房屋修缮与保修

1.房屋修缮与保修的相关概念

2.房屋修缮与保修的相关问题解答

第3章 房地产交易与营销基础知识

3.1 房地产销售

1.房地产销售的相关概念

2.房地产销售的相关问题解答

3.2 商品房买卖合同

1.商品房买卖合同的相关概念

2.商品房买卖合同的相关问题解答

3.3 房地产转让

1.房地产转让的相关概念

2.房地产转让的相关问题解答

3.4 房地产抵押

1.房地产抵押的相关概念

2.房地产抵押的相关问题解答

3.5 房地产抵押贷款

3.5.1 房地产抵押贷款的相关概念

3.5.2 个人住房商业性贷款的相关问题解答

3.5.3 个人住房公积金贷款的相关问题解答

3.6 房地产交易的相关税费

3.6.1 房地产交易的相关税收

1.税收与税率

2.契税

3.印花税

4.营业税

5.营业税附加

6.个人所得税

7.土地增值税

8.房产税

3.6.2 房地产交易的相关费用

3.6.3 一手房交易的相关税费

1.出售一手房需要支付的税费

2.购买一手房需要支付的税费

3.6.4 二手房交易及相关税费

1.二手房交易的相关概念

2.二手房交易的相关问题解答

3.二手房交易的相关税费

3.7 房地产中介服务

1.房地产中介的相关概念

2.房地产中介的相关问题解答

3.8 房屋租赁

1.房屋租赁的相关概念

2.房屋租赁的相关问题解答

3.9 房地产价格

3.9.1 房地产价格的相关概念

3.9.2 房地产价格的种类

1.市场价格、理论价格、评估价格

2.土地价格、建筑物价格、房地价格

3.总价格、单位价格、楼面地价

4.买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格

5.基准地价、标定地价、房屋重置价格

6.底价、期望价、补地价

3.9.3 房地产价格的影响因素

1.供求状况

2.自身条件

3.人口因素

4.经济因素

5.环境因素

6.社会因素

7.行政因素

8.心理因素

9.国际因素

3.10 房地产市场营销

3.10.1 房地产市场营销的相关概念

3.10.2 房地产市场调查与细分

1.房地产市场调查与细分的相关概念

2.房地产市场调查的主要内容

3.房地产市场调查资料的获取途径

4.市场细分的依据。

3.10.3 房地产项目定位

1.房地产项目定位的相关概念

2.房地产项目定位的考虑因素

3.房地产目标客户群定位

3.10.4 房地产价格策略

1.房地产价格策略的相关概念

2.房地产产品定价方法

3.房地产产品定价策略

3.10.5 房地产销售策略与控制

1.房地产销售策略的相关概念

2.销售控制中要主推或保留的单元

3.销售控制中的价格走势策略

4.销售控制中的折扣策略

3.10.6 房地产广告

1.房地产广告的载体

2.房地产广告的相关规定

第4章 房地产规划与建筑工程基础知识

4.1 房地产规划

4.1.1 房地产规划设计的相关概念

1.城市规划与小区划分

2.小区规划的基本指标

3.小区规划的基本设施

4.小区规划的基本用地

5.小区规划的基本参数

4.1.2 城乡规划实施的相关问题解答

4.1.3 住房建设结构比例的相关问题解答

4.2 房屋建筑学

4.2.1 房屋建筑的相关概念

4.2.2 住宅建筑的相关概念

4.2.3 房屋构造的相关概念

4.2.4 房屋建筑图识读

1.建筑施工图的识读

2.建筑总平面图的识读

3.平面图的识读

4.立面图的识读

5.剖面图的识读

6.构造详图

4.3 房屋面积计算

4.3.1 房屋面积的相关概念

4.3.2 房屋面积计算的相关规定

1.套内使用面积计算的规定

2.阳台面积计算的规定

3.计算全部建筑面积的范围

4.计算一半建筑面积的范围

5.不计算建筑面积的范围

6.成套的房屋的建筑面积测算

7.共有共用面积的处理和分摊公式

8.共有建筑面积的分摊

4.3.3 房屋面积计算的相关问题解答

4.4 建筑材料与设备

4.4.1 建筑材料

4.4.2 建筑设备

余源鹏房地产基础知识培训要点