【完整稿】医养结合养老院(养老中心)项目资金申请报告

发布时间：2017-03-02





医养结合养老院 (养老中心项目资金申请报告



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资金申请报告是项目投资者为获得政府专项资金支持而出具的一种报告。政府资金支持包括投资无偿补助、奖励、转贷和贷款贴息等方式，政府只审批资金申请报告。一般需要委托具有工程咨询资格的单位编写资金申请报告。
政府资金支持包括投资无偿补助、奖励、转贷和贷款贴息等方式，政府只审批资金申请报告，决定是否给予资金扶持。其具体的审批权限和利用方式如下： (1政府投资补助的项目的资金申请报告
（a）能够推进科技进步和高新技术产业化，及对经济结构调整有重要带动和引导作用的产业化项目；
（b）农业综合开发资助农业发展的项目； （c）科技型创业投资项目；
（d）政府支持的中小企业创业投资项目； （e）政府鼓励的风险投资项目；

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（f）具有经营性质的科研开发项目；
（g）国家鼓励发展的能源交通、农林水利、市政工程等公益性和公共基础设施投资项目；
（h）保护和改善生态环境的投资项目；
（i）促进欠发达地区的经济和社会发展的投资项目； （g）符合国家有关规定的其他项目。 (2政府财政贴息资金的项目的资金申请报告
财政贴息资金重点用于市场不能有效配置资源、需要政府支持的经济和社会领域，主要包括：
（a）公益性和公共基础设施投资项目； （b）保护和改善生态环境的投资项目；
（c）促进欠发达地区的经济和社会发展的投资项目； （d）推进科技进步和高新技术产业化的投资项目； （e）符合国家有关规定的其他项目。 部分部委资金
所属部委
国家扶持计划
1、节能减排与循环经济发展专项资金； 2、信息安全专项；
3、新型某科技产业产业化专项；
4、新型某科技产业产品应用示范工程项目； 5、现代中药产业发展专项；
6、创新能力建设（国家工程研究中心及实验室）；
发改委

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1、国家科技重大专项、核高基等专项；
2、研究计划、863计划、973计划、支撑计划；
科技部
3、产业化计划：科技型中小企业创新基金、火炬计划、国家重点新产品、星火计划、农业科技成果转化资金、科技富民强县专项行动计划； 1、中小企业发展专项资金； 2、物联网发展专项资金；
工信部
3、“十二五”国家鼓励发展的重大清洁生产技术、工艺和装备；
4、电子信息产业发展基金项目； 1、农业综合开发农业部专项； 2、农业产业化经营项目
3、园艺类良种繁育及生产示范项目； 4、农村沼气能源资金项目； 5、农民专业合作经济组织示范项目；
6、农业投资项目储备和年度投资计划项目等。

关联报告：
医养结合养老院(养老中心项目建议书 医养结合养老院(养老中心项目申请报告 医养结合养老院(养老中心项目可行性研究报告 医养结合养老院(养老中心节能评估报告
农业部

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医养结合养老院(养老中心市场研究报告 医养结合养老院(养老中心商业计划书 医养结合养老院(养老中心投资价值分析报告 医养结合养老院(养老中心投资风险分析报告 医养结合养老院(养老中心行业发展预测分析报告

资金申请报告编制大纲
第一章 医养结合养老院(养老中心项目概况 1.1医养结合养老院(养老中心项目概况

1.1.1医养结合养老院(养老中心项目名称 1.1.2建设性质

1.1.3医养结合养老院(养老中心项目承办单位 1.1.4医养结合养老院(养老中心项目负责人 1.1.5医养结合养老院(养老中心项目建设地点 1.1.6医养结合养老院(养老中心项目目标及主要建设内容 1.1.7投资估算和资金筹措 1.2.8医养结合养老院(养老中心项目财务和经济评论 1.2医养结合养老院(养老中心项目建设背景

1.3医养结合养老院(养老中心项目编制依据以及研究范围 1.3.1国家政策、行业发展规划、地区发展规划 1.3.2项目单位提供的基础资料 1.3.3研究工作范围




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1.4申请专项资金支持的理由和政策依据 第二章 承办企业的基本情况 2.1 概况 2.2 财务状况 2.3单位组织架构

第三章 医养结合养老院(养老中心产品市场需求及建设规模 3.1市场发展方向

3.2医养结合养老院(养老中心项目产品市场需求分析 3.3市场前景预测

3.4医养结合养老院(养老中心项目产品应用领域及推广 3.4.1产品生产纲领


3.4.2产品技术性能指标。 3.4.3产品的优良特点及先进性

3.4.4医养结合养老院(养老中心产品应用领域 3.4.5医养结合养老院(养老中心应用推广情况 第四章 医养结合养老院(养老中心项目建设方案 4.1医养结合养老院(养老中心项目建设内容 4.2医养结合养老院(养老中心项目建设条件 4.2.1建设地点



4.2.2原辅材料供应 4.2.3水电动力供应 4.2.4交通运输 4.2.5自然环境



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4.3工程技术方案 4.3.1指导思想和设计原则 4.3.2产品技术成果与技术规范 4.3.3生产工艺技术方案 4.3.4生产线工艺技术方案 4.3.5生产工艺 4.3.5安装工艺 4.4设备方案 4.5工程方案 4.5.1土建 4.5.2厂区防护设施及绿化 4.5.3道路停车场 4.6公用辅助工程 4.6.1给排水工程 4.6.2电气工程



4.6.3采暖、通风 4.6.4维修 4.6.5通讯设施 4.6.6蒸汽系统 4.6.7消防系统


第五章 医养结合养老院(养老中心项目建设进度 第六章 医养结合养老院(养老中心项目建设条件落实情况 6.1环保


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6.2节能 6.2.1能耗情况

6.2.2节能效果分析

6.3招投标 6.3.1总则 6.3.2项目采用的招标程序 6.3.3招标内容

第七章 资金筹措及投资估算7.1投资估算 7.1.1编制依据 7.1.2编制方法

7.1.3固定资产投资总额 7.1.4建设期利息估算 7.1.5流动资金估算

7.2资金筹措 7.3投资使用计划 第八章 财务经济效益测算 8.1财务评价依据及范围 8.2基础数据及参数选取 8.3财务效益与费用估算 8.3.1年销售收入估算 8.3.2产品总成本及费用估算 8.3.3利润及利润分配


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8.4财务分析

8.4.1财务盈利能力分析 8.4.2财务清偿能力分析 8.4.3财务生存能力分析 8.5不确定性分析 8.5.1盈亏平衡分析 8.5.2敏感性分析 8.6财务评价结论

第九章 医养结合养老院(养老中心项目风险分析及控制 9.1风险因素的识别 9.2风险评估 9.3风险对策研究 第十章 附件 1、企业法人营业执照 2、税务登记证 3、组织机构代码证 4、项目备案证
5、环境影响评价文件的审批意见 6、土地证 7、规划许可证 8、节能评估文件 9、银行信用证明 10、企业自筹资金证明

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11、材料真实性的声明 12、上一年度审计报告
13、专利证书、使用协议等文件证明 14、施工合同 15、设备清单 16、附图 、总论

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1.1项目背景 1.1.1项目名称
丹东颐和园老年公寓（社区）建设项目 1.1.2承办单位
有限公司 法人代表： 经营范围： 注册资本： 1.1.3承办单位概况
本项目承办单位为 有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。
有限公司法人代表 ，男，中共党员，现年50岁，有多年从事房地产开发和老年工作的经验。
1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性 1.1.4.1 我国、我省、我市老龄化现状和问题。
自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。
近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、
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操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。
但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。

辽宁省老年人口现状及问题
依据全省14市老龄办的统计数据，2011年末，全省总人口为4269万人，60岁及以上老年人口已达724万人，占总人口的16.96%，与2010年相比,老年人口增加近33万人，增幅为4.76%。我省老龄化程度较高，与全国老年人口占总人口的13.70%相比，高出3.26个百分点。从各市老年人口情况上看，沈阳市、大连市的老年人口均已突破百万，老年人口占总人口的比例分别为18.53%和18.85%，分别高出全省老年人口占总人口比例1.57个百分点和1.89个百分点。 在全省724万老年人口中，城镇老年人口为374万，农村老年人口为350万。从分布上看，沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪和丹东等六市城镇老人多于农村老人。 老年人口年龄构成: 60-69岁老年人口4533605人，占老年人口总数62.61% 70-79岁老年人口1829965人，占老年人口总数25.27% 80-89岁老年人口779699人，占老年人口总数10.77% 90-99岁老年人口96465人，占老年人口总数1.33% 100岁及以上老年人口1471人，占老年人口总数 0.02% 与2010年相比，2011年末我省60-69岁老年人口同比增加35万余人，70-79
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岁老年人口减少近10万人，80-89岁老年人口增加5.6万人，90-99岁老年人口增加2万人，百岁老人数略有减少。 高龄老人: 2011年末，全省80岁及以上高龄老年人口达87.8万人，占全省老年人口的12.12%. 百岁老人: 2011年末，全省100岁及以上老年人口1471人，较2010年末减少26人。其中男性470人，女性1001人，男女比为1:2.13。城镇百岁老人772人，农村百岁老人699人。全省平均每万名老年人拥有百岁老人2.03人。 失能与半失能老人状况: 根据各市老龄办统计数据，全省老年人口中健康老人达到3676126人，所占比重为50.77%，较2010年末增长1个百分点。患有老年慢性病和其他疾病的老年人所占比重为49.23%。失能、半失能老年人口之和占老年人口总数的16.67%。 空巢老人: 随着城市、农村青壮年外出上学、就业、经商、务工等情况的出现，造成大量家庭“空巢”，同时随着生活方式的转变，子女与父母同城、异城分别居住情况也十分普遍。截至2011年末，全省“空巢老人”达到304万人，占全省老年人口总数的41.98%。见表5。


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养老服务机构: 2011年末，全省城乡各类养老机构达到1714家，养老床位总数达到了18万张，
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同比增长12.5 %。每千名老年人拥有养老床位达到了25张，高于全国每千名老年人拥有养老床位19张的水平。
全省共有公办养老机构914家，养老床位10万张，其中城市养老机构123家，养老床位2.7万张；农村养老机构 791家，养老床位7.3万张。 全省共有民办养老机构800家，床位8万张。
丹东市老龄化状况和问题
丹东市早在1997年就已步入人口老龄化社会，与国内一些中小城市相比，我们的老龄化速度、步伐都是名列前茅的。自进入21世纪以来，我市人口老龄化更是呈现出了4个突出的特点：发展速度迅猛。目前，丹东市总人口242.6万人，其中老年人40.1万人，占总人口的16.5%；比全国的13.7%高2.8个百分点；在全省排大连（17.5%）之后，位居第二；人口老龄化发展不平衡（人数多，比例失衡）。2010年全市40.1万
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老年人口中，城镇中有16.84万人，占老年人口总数的41.99%。农村23.26万人，占老年人口总数的58.01%。农村人口老龄化程度大大高于城市；收入低，未富先老. 多年以来，市委、市政府在应对人口老龄化方面做出了积极的努力，也做了大量的工作。但是我市在应对人口老龄化方面仍然存在以下几个方面的主要问题： 一是社会养老意识不足。全社会普遍缺乏对养老问题紧迫感。
二是社会保障体系还不完善，保障范围相对较窄，保障水平还比较低。在城市，老年人退休后，特别是企业退休人员领取的养老金数额普遍较低，城市职工的医疗保险也存在诸多弊端，透视了我们的养老保险政策还不够科学和完善。问题的重点还在农村，农民的养老保险还没普及，医疗保险更是起步晚，新的农村合作医疗制度有很多方面还有待于进一步完善。鳏寡孤独老年人的供养水平还不高，目前只是局限于温饱型。在我市，一个未富先老的特征表现的十分明显，养老服务陷入了高需求、低收入的怪圈。
三是经济基础薄弱，为老服务基础设施差。从全市情况看，由于我市整体经济形势、经济总量都不好，不仅各级政府对老龄事业的投入有限，而且缺乏统筹兼顾和系统规划，投资的随意性很大，为老服务基础设施不够完善甚至很差。不仅无经费、缺人员；而且空间小、功能弱。可以说缺少资金的支撑，是社区开展为老服务的瓶颈。 再从养老机构床位供不应求这方面也可以透视出这个问题。截止2010年底，丹东市全市城乡有各类养老院所58家（其中，国办5家、民办53家），总床位数4511张，60岁以上老年人每千人仅有床位1.1个多点。而在一些发达国家，每1000名老年人平均有养老床位70张。近10年来，民办养老机构成为我市机构养老的生力军，但多数机构规模小、档次低，缺少发展后劲。
四是涉老服务形式单一，为老服务缺乏规范标准。目前我们现有的涉老服务范围较窄，服务形式又比较单一，只是局限于增加几所民办养老院、托老所、日间照料室，
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在一定范围内提供居家养老服务，增设几间老年活动室和文体娱乐器材等。在具体的服务上，还只限于日常生活护理和照料，离老年人的全方位、高层次的物质和文化的综合需求更是相差甚远。在为老服务行业中，基础设施不够完善，人员素质参差不齐，服务水平千差万别，更重要的是缺乏一套统一规范的涉老行业服务标准。 1.1.4.2 社会养老服务体系建设的必要性和迫切性。
我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。
加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。
加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。
加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活
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的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。
加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。
在面对挑战的同时，我国社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇。加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。同时，随着我国综合国力的不断增强，城乡居民收入的持续增多，公共财政更多地投向民生领域，以及人民群众自我保障能力的提高，社会养老服务体系建设已具备了坚实的社会基础。
1.1.4.3 内涵和定位. （一）术 语
(一）1、老年公寓
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老年公寓式专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的机构养老住宅类型。
（一）2、老龄阶段

60周岁及以上人口年龄段。80周岁及以上人口为高龄老人。
（一）3、自理老人
生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。
（一）4、介助老人
生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。 （一）5、介护老人
生活行为依赖他人护理的老年人。 （二）内涵。
社会养老服务体系是与经济社会发展水平相适应，以满足老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的网络，以及配套的服务标准、运行机制和监管制度。
社会养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的实际需求，优先保障孤老优抚对象及低收入的高龄、独居、失能等困难老年人的服务需求，兼顾全体老年人改善和提高养老服务条件的要求。

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社会养老服务体系建设是应对人口老龄化的一项长期战略任务，是坚持政府主导，鼓励社会参与，不断完善管理制度，丰富服务内容，健全服务标准，满足人民群众日益增长的养老服务需求的持续发展过程。本建设规划仅着眼于构建体系建设的基本框架。
（三）功能定位。
我国的社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。 居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。对身体状况较好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。有条件的地方可以探索对居家养老的失能老年人给予专项补贴，鼓励他们配置必要的康复辅具，提高生活自理能力和生活质量。
社区养老服务是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。在城市，结合社区服务设施建设，增加养老设施网点，增强社区养老服务能力，打造居家养老服务平台。倡议、引导多种形式的志愿活动及老年人互助服务，动员各类人群参与社区养老服务。在农村，结合城镇化发展和新农村建设，以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务；以建制村和较大自然村为基点，依托村民自治和集体经济，积极探索农村互助养老新模式。

机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。养
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老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构。老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现以下功能：1.生活照料。设施应符合无障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。2.康复护理。具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。3.紧急救援。具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，使老年人能够得到及时有效的救援。鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和指导社区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。其他类型的养老机构根据自身特点，为不同类型的老年人提供集中照料等服务。 1.1.4.4 国内老年住宅经营模式分析
处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。这样，既调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目的的根本要求。 (1 政府、慈善机构合作经营管理
我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展
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快慢不同。
(1.1 纯福利性质的养老院（公办公营福利院）
这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。
由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。
(1.2 混合型养老院（公办民营养老院）
这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。
体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。 盈利性则表现在收费服务方面，如：
固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准；
经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服务方面。 (2 专业公司经营管理（民办民营）
这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生
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活机构两种，国内目前还只有老年公寓。 (2.1老年公寓
老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。
a、自住型老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。
b、陪助型老年公寓，向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。
c、特护型老年公寓，除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。
根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。
我国第一个老年公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的老年公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤
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毛麟角。
(2.2辅助生活机构
美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。
辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。
辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式。
(3 住宅建设与管理相分离的经营模式
目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。
这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，
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倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。
大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮·马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。
这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学·养·住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。
1．1．4．5创建老年疗养公寓的目的和意义：
老年疗养公寓、敬老院、老年福利中心是提供物理治疗并配合饮食、文化体育等疗法，以帮助老年人身体健康、长命百岁。
随着我国经济发展和科学技术的进步，人民的生活和医疗条件有了很大改善，医学模式也由单纯的生物医学模式逐渐转变为生物-社会-心理医学模式，健康的问题越来越受到人们的关注。在2007年全国中医药工作会议上，吴仪副总理在讲话中说：“上工治未病”我们理解就是重视预防和保健的医学，也就是防患于未然，疗养公寓可以凭借自身优势在其中扮演重要角色，利用疗养公寓的各种资源在对疾病的预防保健方面发挥重要的作用。
疗养公寓属于社会养老机构，但又不同于医院，它们两者之间是有明显的区别的。而疗养公寓的服务对象则是广大的社会老年人群，是运用各种综合疗养因子，在规定的生活制度下专门为增强体质、疾病疗养、康复疗养和健康疗养而设立在疗养公寓地（区）的养老机构。其中自然疗养因子是构成综合疗养因子的基础因子，是起主导作用的。疗养工作的共同任务是：（1）在疗养期间要为疗养老人进一步养成卫生保健习惯奠定基础；（2）提高疗养老人体育锻炼的自觉性和积极性；（3）使疗养老人了解与所患疾病有关的危险因素，并加以预防和克服；（4）使疗养老人了解并遵守合理的
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生活制度。这都说明疗养公寓的主要任务是培养疗养老人养成一种良好的生活卫生保健习惯，增加对相关疾病危险因素的了解，并自觉地加以预防和控制。
科学配套的疗养康复制度在疗养期间，可以针对不同疗养老人的不同个体，制定出个性化的疗养康复及健身计划，除利用各种自然疗养因子（例如河水、森林、空气、日光等）对人体的作用外，疗养公寓的服务人员还可对疗养老人辅助进行各种物理疗法、体育疗法，如各种针灸、推拿按摩、足疗、理疗治疗及进行太极拳、太极剑、气功等体育训练。以达到增强疗养老人个体的体能、预防疾病或促进疾病的进一步康复的作用。
通过疗养公寓系统的健康教育过程，提高老年人群的健康意识水平：
随着医学疗养水平的发展，从总体上看，人们的健康水平明显提高，期望寿命逐年延长。但同时由于现代不良生活方式引发的诸如冠心病、高血压、脑血管疾病、糖尿病等的发生率也有了较大的提高，对人们的生命健康构成了较大的危害。通过对心脑血管疾病、糖尿病等的研究，人们越来越清楚地认识到不良生活方式对此类疾病的形成和发展具有重要的作用，在此类疾病的治疗和预防上改善不良生活方式既适用于这些疾病的一级预防，也是所有临床治疗的基础措施。而不良生活方式主要有吸烟、酗酒、缺乏体力活动、不平衡的膳食习惯（高热、低营养素）和过大的生活精神压力等。但通过调查表明，目前社会老年人群中还有相当大的一部人没有意识到这种不良生活方式的危害性，成为心脑血管疾病、糖尿病的高危老年人群。而我们疗养公寓工作的主要内容之一就是要培养疗养老人养成健康卫生的生活习惯，为进一步养成卫生保健习惯奠定基础；并且还要通过疗养公寓系统的疗养生活规律来提高疗养老人进行体育锻炼的自觉性和积极性。所以疗养公寓可以通过组织系统的、经常性的保健课和健康教育活动来提高疗养老人改变不健康生活方式的自觉性，并通过他们来影响其周围的老年人群，进而提高整个社会老年人群的健康卫生生活水平，降低此类相关疾病的发生率。同时，对于心血管疾病、糖尿病等相关疾病患者的部分老年人群，其中大部分人通过在老年疗养公寓的规范化治疗后，主要症状得到了控制，但在疾病的稳定期该如何进一步治疗和进行预防，防止病情的复发和加重，却没有一个正确的认识。这样，在老年疗养公寓期间则可以通过组织一系列的相关疾病防治知识讲座和宣传，使这类
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疗养老人能对相应疾病的发生发展和预防保健知识有正确的认识，并了解所患疾病的相关危险因素，积极加以预防和克服，从而提高对此类疾病的知晓率和治疗率。 综上所述，在老年疗养公寓充分地利用各种以自然疗养因子为主的综合疗养因子的治疗作用，使处于亚健康状态的疗养老人能调整到一个健康舒适的状态，或促使有慢性疾病的疗养老人进一步康复，使疗养老人经过疗养治疗后其机体的各项生理功能和后备功能得到锻炼和加强；再结合系统全面的健康教育，促使人们养成良好的卫生生活习惯、增加健康意识、提高自我保健能力和掌握预防各类疾病的方法，才是现代预防保健医学的根本措施，才能为提高全民健康水平发挥老年疗养公寓自身的作用，同时也可以为疗养公寓的建设发展创造新的发展机遇。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，必须发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。

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中共辽宁省委、辽宁省人民政府十分重视老龄问题。早在2001年就以辽委发【2001】8号文发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。 1.1.4.6本项目的性质和经营模式。
本项目属民办民营、自负盈亏、经营上不以盈利为目的老年疗养公寓社区，带有公益性。享受国家关于养老服务业的各项优惠政策。经营模式是住宅建设与管理相分离，住宅产品以出售为主， 投资人购买商品公寓产权置业（每户水、气、电、暖均单独计量），将公寓委托专业老年公寓管理公司统一经营管理并从中获取租金作为投资回报。开发商在社区为入住老人提供“康复治疗”、“基本生活”和“特护”设施（含医疗康复服务中心、饮食营养供应中心、娱乐健康中心、生态养生中心、购物旅游服务中心等），老年公寓管理公司根据规定标准向入住老人提供康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐喂饭、特护和医生监护（含精神慰藉、临终关怀）、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等服务并收取相应费用。饮食营养供应中心自负盈亏，在科学飮食 营养配餐方面有套餐也可点餐，使用饭票或刷卡。医疗康复服务中心自负盈亏，根据一、二、三级护理标准和特护、康复方案按月或疗程收取费用。代理购物、团体旅游自费。娱乐健康中心、生态养生中心基本上是免费的（温泉游泳、桑拿足疗药疗、小影院除外）。老年公寓管理公司收取的费用主要是床位费（含取暖费）、餐费、物业费、护理费、管理费、代收水电煤气费。
老人退休后的生活分四个阶段，分别是健康阶段（全自理健康型）、生活半自理阶段
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（介助）、完全失去自理能力（失能介护）、弥留之际。根据这些阶段的特点，针对每个老人的情况制定了养老全程化方案。在养老方式上，采取了居住养老、租住养老（异地养老和候鸟养老），度假养老方式，联网招收来自全市、全省、全国和全世界的客人。其主旨是替儿女尽孝，为政府分忧，让老人真正实现“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为”,尽享天伦之乐，由安享晚年向幸福晚年过渡，提高生存和生活质量，提高健康水平，这就是本项目提出的初衷和老年公寓管理有限公司的责任和义务。
1.2可行性研究编制依据
(1《中华人民共和国老年人权益保障法》
(2《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号；
（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号；
（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号；
（5）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（6）中共辽宁省委、辽宁省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》（辽委发[2001]8号）
（7）辽宁省人民政府《辽宁省老龄事业发展十二五规划》辽政发（2011）42号 （8）丹东市人民政府《丹东市老龄事业发展十二五规划》丹政发（2012）27号 （9）项目承办单位提供的有关文件资料 1.3可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对丹东 老年公寓（社区）建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主
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和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括： （1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案； （3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案； （4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案； （5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析； （6）提出可行性研究结论和建议。 1.4项目概况 1.4.1建设地点
丹东市五龙背镇 村，距五龙背镇3.5公里。 1.4.2建设规模
本项目总投资12046.6万元，占地46923平方米，建筑面积32846平方米，项目竣工后可接收1000位老年人入住。 1.4.3建设内容
一．生活区： 建筑面积30900平方米，占地面积5950平方米。
1．老年公寓6栋 ，六层，带电梯，精装修、建筑面积26，100平方米（12.5米*58米）。占地面积4350平方米。全部标准二人间，每间开间3.6米，进深10米，套内面积36平方米，走廊宽2.5米，分摊面积约11平方米，每间建筑面积约56平方米。每栋楼每层设服务室和仓库一间20平方米。总计每层14间*6层*6栋=504间1008床，接待全自理和半自理老人。
2．综合楼，,五层建筑，带电梯，精装修、建筑面积4，800平方米，（12.5米*64米），占地面积1600平方米，其中底层裙房800平方米为餐饮服务中心，一层为接待大厅、老年超市、银行、教室（会议室）、娱乐健身活动中心。二层为医疗康复中心。三、四层为标准二人间公寓15间*2层=30间60张床，接待不能自理全护理老人。五层为办公区。
二．动力区： 建筑面积480平方米，占地面积480平方米。 1．锅炉房和二次加压水泵房360平方米，占地360平方米.
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2. 液化气站120平方米，占地120平方米。 3．洗衣房100平方米，占地100平方米。
三．后勤区： 建筑面积346平方米，占地面积346平方米。 1.物业办100平方米，占地100平方米。
2.门卫室（含小区外部监控室）80平方米,占地80平方米。 3．车库120平方米，占地120平方米。 4.室外公厕46平方米，占地46平方米。
四．生态区：建筑面积560平方米，占地面积6560平方米. 1. 花房200平方米，占地200平方米。
2．蔬菜大棚2个360平方米，占地360平方米。 3．蔬菜基地3000平方米，占地3000平方米。 4. 果园3000平方米，占地3000平方米
五．总建筑面积32846平方米，建筑物占地面积7336平方米。 容积率0.7，总用地面积46923平方米（70.4亩），建筑密度15.6%。 1.5主要技术经济指标
见表1-1。


表1-1 主要技术经济指标 序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.3
名称 建设规模 总投资
其中 建设投资
建设期贷款利息 流动资金 建筑面积 老年公寓床位总数
单位 平方米 万元 万元 万元 万元 平方米 个
- 35 - 数量或指标 32846 12046.6 7551.5 0 100 32286 1068 备注
含花房、大棚560



1.3.1 1.3.2 1.3.3 2 3 3.1 3.2

其中医护型床位
介助型床位 健康型床位 新增职工人数 经济指标 投资利税率 投资回收期

％
个 个 个 人 年
60 336 672 52 6.86 16
介护老人和残疾人居住 供半自理老人居住 供全自理老人居住


全部投资，含建设期

2、需求分析
2.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。
表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
人数（万人）
年份 2000 2005 2010 2015 2020
比例（％）
80＋
1 0～ 15～14岁
59岁
60＋
80＋/ 60＋ 9.2 10.2 10.9 10.6 10.8 10.1 10.9 13.3 14.5 18.1 0～14岁抚养比 37.2 30.8 29.3 30.2 29.3 28.7 28.0 27.3 27.0 27.3 60＋抚养比
总抚养比
总人口 60＋ 65＋ 126 722 131 789 136 232 140 329 143 605 13 012 14 282 16 616 20 451 23 374 8 837 9 964 10 944 12 930 16 277 24.3 65.4 10.3 15.7 52.9 15.9 46.7 18.0 47.3 22.2 52.4 25.1 54.4 31.0 59.7 38.7 66.8 44.7 72.0 46.7 73.7 50.0 77.3 200 21.0 68.2 1 19.9 67.9 10.8 479 19.8 65.6 1 19.0 64.8 12.2 812 18.0 62.6 2 16.8 60.0 14.6 175 15.9 58.1 2 15.5 57.6 16.6 523 15.4 56.4 - 36 -

2025 2030 2035 2040 2045 2050 145 655 146 545 146 511 145 687 144 220 141 867 28 272 34 039 38 048 39 206 40 652 43 535 18 727 22 864 27 671 30 808 31 445 32 249 2 862 3 701 5 054 5 673 7 352 9 250 15.3 54.0 19.4 23.2 26.0 26.9 28.2 30.7 21.3 28.3 56.8 85.1 我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见图2-1）。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。 图2-2 中国人口抚养比的变化

表2-2 两个年龄组老年人口比重的变化 年份 195年龄组
3 1964 1982 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 93.4 6.6 100 92.1 7.9 100 90.4 9.6 100 89.1 10.9 100 89.6 10.4 100 89.6 10.4 100 86.1 13.9 100 79.2 20.8 100 60～79 95.5 95.7 80＋ 合计
4.5 100 4.3 100 据有关部门统计，2011年我省724万老年人口中，城镇老年人口为374万，农村老
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年人口为350万，2011年末，全省80岁及以上高龄老年人口达87.8万人，占全省老年人口的12.12%，根据各市老龄办统计数据，全省老年人口中健康老人达到3676126人，所占比重为50.77%，较2010年末增长1个百分点。患有老年慢性病和其他疾病的老年人所占比重为49.23%。失能、半失能老年人口之和占老年人口总数的16.67%。随着城市、农村青壮年外出上学、就业、经商、务工等情况的出现，造成大量家庭“空巢”，同时随着生活方式的转变，子女与父母同城、异城分别居住情况也十分普遍。截至2011年末，全省“空巢老人”达到304万人，占全省老年人口总数的41.98%。丹东市2011年末老年人口总数437558人，空巢老人175087人，占老年人口的比例达40.01%，预计到2050年我国老年人占总人口比例将达到25％，每4人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。

2.2老龄服务业发展现状
我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。
截止2010年底，丹东市全市城乡有各类养老院所58家（其中，国办5家、民办53家），总床位数4511张，60岁以上老年人每千人仅有床位1.1个多点。而在一些发达 国家，每1000名老年人平均有养老床位70张。近10年来，民办养老机构成为我市机构养老的生力军，但多数机构规模小、档次低，缺少发展后劲。
2.3需求分析
据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。
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单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。丹东市老龄事业发展十二五规划提出到“十二五”末期全市实现每千名老人拥有各类养老床位数35张，到2015年市本级至少要建有一所专业性养老护理中心，每个县（市）区至少床位500张以上集医疗、护理、康复、托管、临终关怀于一体的示范性、終合社会福利中心。根据丹东市老龄事业发展十二五规划提出到“十二五”末期全市实现每千名老人拥有各类养老床位数35张计算至少缺少1万张养老床位。（有关部门在参考其他国家与地区经验的基础上建立了一个老年人口对社会养老机构床位数的需求模型，简称为年龄模型。具体公式如下：
所需床位数＝60—69岁人数×8%+70—79岁人数×2％十 80岁及以上人数x 8％）

目前三口之家已成为社会主力家庭结构，许多中青年夫妇在巨大的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，空巢老人不堪忍受孤独寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本变化，4.2.1家庭催生老年公寓的产生和发展。国家开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务、补助贴息等多种模式，引导和支持社会力量兴办各类养老服务设施。有国家政策支持，建设老年公寓就是我们的重任，也是时代的使命。

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寻找一个环境优美、气候宜人的地方，卸下大半生的辛苦，悠然地颐养天年，即是老人们的期盼，也是儿女们的心愿。丹东入选“中国十大养老胜地”，这个响当当的牌子，彰显了丹东“养身、养心、养生、宜居、宜业、宜游”的独特魅力。外地老人钟情丹东，到丹东来颐养天年已成为更多老人的共识，每年都有成千上万的“候鸟老人”走进丹东，养生度假；越来越多的外地老人选择把家安在丹东，享受高品质的晚年生活。据市民政部门统计每年4到9月在我市长期居住的“候鸟老人”约有500人，
到丹东短期旅游、疗养的老人约有八九万人次，我市第二福利院拿出250张床位提供给“候鸟老人”，入住率超过90%，想要入住还需提前预约。 2.4本项目服务对象

本项目服务对象为60岁以上老人，以我省各市及周边省市老人为主，惠及全国各地老人。 3、建设规模 3.1建设规模
本项目投资12046.6万元，建设老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收1068个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。 3.2建设标准
本项目老年公寓建筑按二星级标准建设。 标准双人间：每套56平方米，共534套
其中：全护理双人间、每套56平方米，共30套 3.3建设内容
（1）老年公寓楼 6栋 建筑面积26100平方米 （2）综合服务楼 一栋 建筑面积4800平方米
（3）动力区：建筑面积480平方米，占地面积480平方米。
1．锅炉房和二次加压水泵房360平方米，占地360平方米. 2. 液化气站120平方米，占地120平方米。 3．洗衣房100平方米，占地100平方米。

（4）后勤区： 建筑面积346平方米，占地面积346平方米。
1.物业办100平方米，占地100平方米。

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2.门卫室（含小区外部监控室）80平方米,占地80平方米。 3．车库120平方米，占地120平方米。 4.室外公厕46平方米，占地46平方米。
（5）生态区：建筑面积560平方米，占地面积6560平方米. 1. 花房200平方米，占地200平方米。
2．蔬菜大棚2个360平方米，占地360平方米。 3．蔬菜基地3000平方米，占地3000平方米。 4. 果园3000平方米，占地3000平方米
（6）总建筑面积32846平方米，建筑物占地面积7336平方米。
容积率0.7，总用地面积46923平方米（70.4亩），建筑密度15.6%。 （7）其他
1围墙：700延长米，高2.3米透式铸铁围栏。 2道路：12000平方米，6米宽抗压步道砖。 3停车场：2000平方米，c20混凝土结构。 4户外运动场：1000平方米，c20混凝土结构。 5绿地：24000平方米，绿化率50%。 6凉亭（含连廊）300平方米，防腐木结构。 7埋地式污水处理装置一套。 8室外给水管网。 9室外采暖管网。
10室外消防、灌溉给水管网。 11室外排水管网。 12室外燃气管网。 13室外供电线路。 14室外通讯线路。
15室外有线电视线路（含地面接收设备）。
16室外监控线路和设备（含紧急救援信号系统） 。 17室外温泉给水管网。 18室外太阳能路灯系统。

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4、场址选择 4.1场址选择 4.1.1地点及占地面积
经政府同意（ 年 月市第 次规划委员会讨论通过[2013] 号），丹东颐和园老年公寓（社区）选址在五龙背镇南郊 村。占地46923平方米（70.4亩），该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水、背山向阳，视野开阔。项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林，向南极目远望，2公里外可见，视野内为大片农田，一派江南田园风光，俨然“世外桃园”。周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。本项目选址北距 米，西距 米，距五龙背镇城区3.5公里，乡镇沥青公路在门前通过，交通便捷。 4.1.2地理位置
五龙背镇隶属于丹东市振安区，位于丹东市近郊北部，距丹东市25公里，总面积为114.6平方公里，自然地貌为“七山半水二分田，半分道路和庄园”，下辖七个村委会和二个社区。全镇总人口为37257人，其中农业人口21218人。全镇有耕地35205亩，林地96000亩。
五龙背镇位于丹东主城区北部，东经123度22’至125度41’；北纬39度43’至41度09’之间，辖区中老城区6平方公里，规划建设中的新城区5平方公里，工业园区8平方公里，五龙山风景区30平方公里。农用地面积9597公顷，建设用地1596公顷，林地6400公顷，未利用地面积649公顷。辖6个村委会和3个社区。总人口近5万人，其中农业人口2万多人。
五龙背属暖温带季风型大陆性气候，年平均气温8.9℃左右，雨水充沛，年平均降雨量在800-1200毫米之间，是中国北方雨量最多的地区。受太平洋热带高气压的影响，冬无严寒，夏无酷暑，是东北地区最温暖最湿润的旅游避暑胜地，是丹东市城市总体规划中的旅游休闲度假分城区。[1]
五龙背镇有多处旅游景点和温泉资源，山环水绕，民风淳朴，自古即享有“世外桃源”的美誉，有良好的尊老爱幼传统，是旅游、休闲、养老的好地方。

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4.2场址条件
该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。
项目建设符合国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。 4.2.1地形、地貌
丹东地区除东港沿海平原大部分属辽东山地丘陵外，为长白山脉向西南延伸的支脉或余脉的东南坡。地势由东北向西南逐渐降低。按高度和地形特征，可划分为北部中低山区，南部丘陵区，南缘沿海平原区3类规模较大的地貌单元。其中以山地和丘陵为主，局部还有阶地、台地等小型地貌单元。 凤城市北缘和宽甸县北部属中低山区。一般海拔400-1000米，侵蚀切割深度300-500米，主要有花脖子山、八面威、白石砬子、白云山等构成鸭绿江和辽河流域的分水岭，还有青椅山、黄椅山等休眠火山。凤城市北部至中部、宽甸县中部属低山丘陵区。一般海拔300-500米，侵蚀切割深度100-300米。凤城市、宽甸县南部和东港市北部属丘陵区。一般海拔500米以下，相对高差50-150米。东港市南部有呈东西向带状展布的海滨平原。其标高 2-5米，地势略向黄海倾斜。 4.2.2气候、气温
丹东市地处中纬度地区，在大气环流中属西风带区，季风明显，四季分明，冬季时间长，夏季次之，春秋过渡季节最短，属温带气候区。年平均气温8.7度，年日照时间为2379.2-2511.4小时，全年降雨量881.3-1087.5毫米，雨量集中在7-8月份占全年降雨量52-58%，常年主导风向为东北风（NE），夏季主导风向为南风（S），秋冬季主导风向为东北风（NE）春季主导风向为西北风（NW），全年平均风速为3.3米*秒最大风速为28米*秒，地面径流全部汇入鸭绿江。

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全年蒸发量700毫米，相对湿度年平均为78％。初霜的平均日期为9月末，终霜的平均日期为5月中旬，年无霜期130天。 4.2.3河流水文
丹东地区江河密布，主要有鸭绿江水系、大洋河水系和沿海水系。全地区2公里以上的大小河流944条，其中流域面积超过5000平方公里的大江、大河4条，即鸭绿江、浑江、瑗河、大洋河。该区雨量充沛，丹东多年平均降雨量为800—1200mm。洪水主要发生在7月中旬至8月中旬，其特点是江河洪水量大而泥沙含量小。鸭绿江荒沟最大洪峰流量为17200立方米/秒。多年平均径流量为89亿立方米，多年平均蒸发量为700毫米左右，多年陆地平均蒸发量为450毫米。丹东是辽宁省河流含沙量最少的地区，多年平均悬移质年输沙模数为150吨/平方公里。其中鸭绿江多年平均输沙模数为76吨/平方公里，瑗河为152吨/平方公里，大洋河为2420吨/平方公里。 丹东地区主要水系有：鸭绿江，在丹东境内的流域面积为11700平方公里。流经丹东境内的河长203公里；浑江，是鸭绿江水系最大的支流，全长446公里，其中在丹东境内河长126公里，年径流量71亿立方米，在丹东境内流域面积2456平方公里；蒲石河，流域面积1178平方公里，全长125公里；安平河，流域面积227平方公里，全长60公里；瑗河，是鸭绿江一大支流，全长206公里，流域面积5992公里，年平均径流量32亿立方米；大沙河，全长30公里，流域面积223平方公里。大洋河，河长202公里，境内流长180公里，流域面积6202平方公里；哨子河，河长137公里，流域面积2159平方公里；亮子河，河长54公里，总流域面积580平方公里；土牛河，河长54公里，流域面积651平方公里；小洋河，河长42公里，流域面积223平方公里；双岔河，河长35公里，流域面积303平方公里。 4.2.4工程地质、水文地质条件

建设场地地基土分布有：①耕植土；②粉质粘土；③含粘土卵石；④强风化花岗闪长岩。
场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。 4.2.5交通条件
丹东是交通便捷的枢纽城市。丹东地处东北亚的中心地带，也是规划中的东京至首尔至北京国际大通道的核心枢纽站，已形成了陆、海、空立体交通网络。铁路交通距平
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壤220公里，距首尔420公里，是贯穿整个东北亚铁路大动脉上的重要枢纽。公路交通距沈阳220公里，距大连252公里，已经开通的丹沈、丹大高速公路和即将修建的两条客运专线，使丹东与沈阳、大连构成辽宁开放的金三角。正在建设的东北东部铁路及丹通高速公路打通了东北东部新的出海通道，将使东北东部12个城市丰饶的资源直接面向海洋。中国北方天然不冻良港——丹东港距韩国仁川港仅245海里，与韩国、日本多个港口直接通航，是连接韩国、日本十分便利的海上通道。港口吞吐量2008年达到3470万吨，力争到2015年进入亿吨大港行列。丹东民航机场正在争取成为口岸机场。
4.2.6社会环境条件
丹东是风光迷人的休闲城市。丹东依山、临江、面海，风景优美，气候宜人，夏无酷署，冬无严寒，年平均气温9℃，素有“北国江南”之美誉，是东北地区最温暖湿润的地方，生态环境在国内屈指可数，是最适合人类居住的城市之一。丹东淡水资源丰富，拥有河流1000多条，人均占有淡水量是全国的1.5倍、辽宁省的4.5倍。森林覆盖率达66%，是支撑辽东半岛一把天然的绿伞。丹东拥有国家、省级以上旅游风景区、自然保护区和森林公园24处，是全国优秀旅游城市和辽宁省园林城市。赴朝旅游、边境旅游、温泉洗浴、海滨度假、高尔夫球场等特色项目令游客留连忘返，成为世人向往的休闲之都。
丹东是环境优美的江海城市。丹东是中国万里海疆的最北端起点，有着绵延126公里的黄金海岸线。城市背靠翠绿的青山，头枕蔚蓝的黄海，侧依碧波荡漾、如诗如画的鸭绿江，与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望。江海之滨拥有十万八千公顷国家级湿地保护区，是世界北迁徒禽的第一大停歇地，每年都有数百万只鸟类在这里迁徙、栖息，莺歌燕舞、蔚为壮观。江海造就了丹东许多天然美景，也承载着丹东人未来发
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展的希望。为了有效拓展城市发展空间，使城市向江边、港口、海洋靠近，丹东正以全新的思路、全新的创意规划建设丹东新区。新区由上海同济大学规划设计院长、上海“世博会”总规划师吴志强教授亲自组织规划，规划理念为：显山露水，随山就势，做足山水文章，打造山水城市，使丹东成为名副其实的花园之市、江海名城。 丹东是商机无限的开放城市。丹东地处东北亚经济圈、环渤海经济圈的交汇处。1988年，经国务院批准成为沿海开放城市。2006年，列入辽宁省“五点一线”开放战略。2009年7月，辽宁沿海经济带上升为国家发展战略，对处于辽宁沿海经济带前沿的丹东具有划时代的意义。丹东紧紧抓住这一历史性的重大发展机遇，立足北黄海、面向东北亚，科学谋划，率先发展，快速崛起。按照优先发展沿江沿海区域，重点发展“四大组团”的空间布局，着力做强做大优势主导产业，着力改善民生，营造和谐环境，加快促进丹东大开发、大开放、大发展。沿江沿海经济带是丹东区位条件最优、产业基础最好、基础设施最完备、发展潜力最大的经济发展核心区域，采取统一规划、分区实施的办法，实施组团式开发，重点规划建设新区、前阳、东港、大孤山“四大组团”。新区组团是丹东未来的行政、经济、文化中心，主要由商贸服务区、仪器仪表产业园区、环保产业园区、口岸物流园区组成，重点打造产值超千亿元的中国最大的仪器仪表产业基地和建设现代环保城;前阳组团是丹东未来的交通枢纽、物流中心，主要由纺织服装工业产业园区、现代物流园区、生物制药产业园区、电子信息产业园区和新材料、新能源产业园区组成，重点打造东北亚最大的纺织服装基地;东港组团是丹东临港工业的中心区，主要由钢材深加工产业园区、重化工产业园区、再生资源循环经济产业园区、港口物流园区组成，重点建设大型循环经济产业基地;大孤山组团是连接丹东与大连的重要节点和丹东未来重要的出海通道，主要由港口核心区、水产品加工区、精密铸造区、新型能源产业园区、农业综合开发区、旅游经济区组成，重点建设海洋红深水码头，开辟远洋航线，形成新的出海通道。

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丹东是产业雄厚的新兴工业城市。丹东工业历史悠久，造纸、纺织、服装、日用品等产业极具竞争力，孔雀、康齿灵等品牌享誉全国，曾有过轻工业明星城市的美誉。伴随着轻工业的发展延伸，形成了门类齐全、基础雄厚的产业结构，农副产品加工业、交通运输设备制造业、能源工业、金属矿开采及冶炼压延加工业、纺织服装业、机械设备制造业成为优势产业。黄海客车、曙光车桥、化纤等产品在国内外有较高声誉。丹东水电、风电、火电齐全，发电能力在辽宁省位居前列。外向型的特色农副产品基地在国内外享有很高的声誉，是全国最大的草莓、板栗和贝类养殖生产和出口基地。商贸服务业、物流业蓬勃发展，是辽宁省最重要的出口商品集散地。
丹东是辽宁沿海经济带的最东端起点，“黄海翼”的重要组成部分，也是辽宁沿海经济带中唯一的边境城市，担负着辽宁沿海开放战略中左翼先锋的重任，是带动辽东半岛快速发展的重要支点。全市243万人民真诚期盼并热烈欢迎海内外有识之士来丹东观光考察，投资兴业。我们将乘借辽宁沿海经济带崛起的东风，以更加开放的姿态，更加宽松的环境，更加周到的服务，积极承接来自各方面的投资，加速实现丹东的跨越式发展，把中国最美的边境城市—丹东建设成为辽宁沿海经济带黄海一翼上的一颗璀璨明珠! 4.2.7社会经济状况 一、 经济总量
2011年丹东市全年地区生产总值888.7亿元，比上年增长21.9%；按可比价格计算，比上年增长13.6%。地区生产总值在全省14市居第9位，比上年前移1位。其中第一产业增加值119.4亿元，增长6.8%；第二产业增加值457.6亿元，增长13.7%；第三产业增加值311.7亿元，增长16.2%。三次产业构成为13.4：51.5：35.1。人均生产总值36841元，增长14 %。 二、 农业

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全年农林牧渔业总产值202.4亿元，按可比价计算，比上年增长7.4%。 三、工业
全年全部工业增加值387.5亿元，比上年增长14.3%。年末全市规模以上工业企业[1]896户。规模以上工业增加值315.4亿元，增长15%。规模以上工业增加值按经济类型划分，国有企业增加值下降7.8%；集体企业增加值增长17.2%；股份合作制企业增加值增长17.9%；股份制企业增加值增长18.5%，外商及港澳台商投资企业增加值增长14.4%；其他类型企业增加值增长10.8%。按轻重工业划分，轻工业增加值增长24.6%；重工业增加值增长15.2%。按行业划分，农副食品加工业增加值增长16.2%；通用设备制造业增加值增长14.2%；交通运输设备制造业增加值增长31%。电器机械及器材制造业增加值增长9.5%。 四、财政、税收
全年全口径税收收入117.23亿元，比上年增长28.4%。其中，国税完成税收41.83亿元，增长23.3%；地税完成税收75.4亿元，增长31.3%。按中央地方划分，中央级收入37.57亿元，增长24.4%；地方级收入79.66亿元，增长30.4%。按税种划分，增值税27亿元，增长15.4%；营业税19.4亿元，增长17.4%；企业所得税17.36亿元，增长53%；消费税1.64亿元，增长13%。 五、对外经济
全年实现外贸进出口总额38.8亿美元，比上年增长35.2%。其中，出口总额23.6亿美元，增长30.1%；进口总额15.2亿美元，增长44%。在出口总额中，一般贸易出口12亿美元，增长36.5%；加工贸易出口4.1亿美元，增长35%；机电产品出口6.4亿美元，增长25.4%。全年外贸出口中，三资企业出口6.3亿美元，占外贸出口的26.7%。全年实际利用外资总额10.2亿美元，增长44.3%。新签利用外资项目86项，合同金额8.3亿美元。本年新办三资企业86家。年末，三资企业实有735家。全年对外新
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派劳务合作人员5586人次，比上年增长11.4%。 六、旅游
全年接待国内外旅游者人数2686.2万人次，增长17.8%。其中，国内旅游者人数2646.1万人次，境外入境人数40.1万人次，分别增长17.7%和22.5%。旅游总收入279.6亿元，增长27.6%。其中，国内旅游收入265.8亿元，旅游创汇收入2.1亿美元，分别增长27.8%和26.7%。全年组织赴朝旅游人数4.5万人次，增长80%。赴朝旅游收入5600万元，增长75%。年末，全市共有A级旅游景点9个。其中国家级、省级以上风景名胜区、自然保护区和森林公园9个。全市拥有星级酒店（饭店）40家，旅行社70家 七、地区人口
年末总人口241.1万人[7]，其中非农业人口103.7万人。人口中，男性人口121.2万人，女性人口119.9万人，男女人口比例101:100。全年迁入人口1.2万人，迁出人口1.4万人，人口出生率5.94‰，死亡率6.35‰，人口自然增长率-0.41‰。 八、国内贸易
全年实现社会消费品零售总额324.9亿元，比上年增长17.8%。按城乡划分，城镇消费品零售额281.3亿元，增长18.1%；乡村消费品零售额43.6亿元，增长15.9%。按行业划分，批发业零售额18.4亿元，增长17.4%；零售业零售额270.8亿元，增长16.5%；住宿业零售额6.2亿元，增长26.9%；餐饮业零售额29.5亿元，增长29.2%。 九、人民生活和社会保障
年末城镇单位从业人员26.8万人[4]，其中，在岗职工25.9万人，劳务派遣人员0.4万人，其他从业人员0.5万人。从业人员年平均工资26870元,其中，在岗职工年平均工资27110元。
据住户调查，城市居民家庭年人均可支配收入17123元，比上年增长17.8%。城市居民家庭年人均消费性支出12725元，增长12.4%。城市居民家庭恩格尔系数0.44。全年农民人均纯收入10033元，增长20.3%。农民年人均生活消费支出5958元，增长18.1%。农村居民家庭恩格尔系数0.47。年末全市城镇居民人均住房建筑面积25.11平方米，比上年增加0.65平方米；农村居民人均居住面积27.1平方米，比上年增加
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1.1平方米。 4.2.8公共设施条件
（1）供电
村内已有600KVA变压器一台，农网改造时已考虑本项目用电，在原变压器前10千伏引下接入本项目箱变。
（2）供水
本项目用水由五龙背镇自来水公司供给，水质优，可以满足本项目用水需求。 （3）排水
场区内辅设排水管网，通往五龙背镇排污总管。本项目拟建埋地式污水处理站一座，生活污水经污水处理站处理达标后排入水池中，中水回用，作为绿化、消防、卫生冲洗用水。
（4）供暖
本项目所需热源由自建锅炉房供给。 5、建筑方案

5.1指导思想与原则
①老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；
②公寓设电梯公寓，占地要少。房间分为公共间（一室两到三人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间，都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；
③公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；
④有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；
⑤保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断； ⑥设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；
⑦设置残疾人设施；

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【完整稿】医养结合养老院(养老中心)项目资金申请报告

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