房屋租赁市场分析

房屋租赁市场分析

一、需求情况

（一） 刚需继续存在

据北京市房地产交易管理网统计，北京每年新增商品房供应量只有20多万套，但与此同时，近年来北京市年新增人口高达50多万，其中2011年每平方公里比上年末增加35人，2012年每平方公里比上年末增加31人。新增需求不断大于新增供应，租房压力越来越大。

（二） 价格持续上涨

租房市场是刚性需求市场，供求关系是主导因素，租金不断上涨表明需求旺盛。据第六次全国人口普查数据，这六个区域总面积1380多平方公里，但常住人口却有1172万人，即只有北京8.5%的土地面积，却居住了北京一半以上的人口，人口密度高达8500人/平方公里。尤其是东城和西城，人口密度都超过2万人/平方公里，而纽约的人口密度为1万人/平方公里，东京为0.6万人/平方公里。专家指出，从国际上看，在经济发达、人口密集的地区，房租必然高企。

北京市统计局刚刚公布的数据显示，北京的房租已经连续上涨了50多个月。21世纪不动产北京各门店成交量监测数据显示，今年上半年北京住房租赁价格比去年同期上涨12%。

图1 北京市11月份房屋交易均价

数据来源：链家地产

（三） 存在资金压力

目前缴纳房租多采用押一付三、押一付四或押一付六的方式，根据北京市目前平均租房价格1600元/人/月计算，加上中介费，即使按照押一付三的方式缴纳房租，则一次性租房支出也在6000元以上，存在较大资金压力。若房租继续上涨则客户支付租金的压力会更大。

二、 市场现状

（一）目标客群及特点

对于北京市而言，主要有六类人群充实了房屋租赁市场：第一类是外资、港澳台企业以及跨国集团的海外中高层管理人员；第二类是驻华使节以及在京求学的海外留学生；第三类是企事业单位的中层管理人员和白领阶层或者是高端技术人员；第四类是来京或留京工作的应届大学毕业生；第五类是外地来京的务工人员；第六类是京城的部分拆迁户。这六类人群的租赁需求和租赁特点呈现出非常明显的差异。

第一类和第二类是支持京城高档租赁市场的主力军。他们的需求方位主要集中于朝阳公园、丽都商圈以及朝阳门、建国门等高端房源比较集中和商业氛围相对较浓的城市核心区域，其租赁房产需求主要是一些大面积、大开间的高档房，面积基本在150平米以上，居室也是三居以上，租金在8000－12000元／月之间。同时，东城和西城的一些四合院也是那些钟情于北京传统文化的老外比较热衷的租赁房产。

由于北京城市化进程更加快速推进，拆迁规模一直较大，这就衍生出了很大一部分的拆迁承租需求，同时也聚集了一大批的外地来京务工人员。对于这两部分人员来说，拆迁户的承租需求主要以拆迁房周边的房产为主，由于全家人员一起居住，因此，他们的租房以两居室占据主导，价格控制在1500－1900元之间。对于外地来京的务工人员而言，他们对租金价格比较敏感，为了节省租房成本，更多的人选择承租床铺的方式为主。

而对于第三类和第四类租房者而言，他们对居住环境要求较高，收入水平适中，工作稳定，资质较好，是中端房屋租赁市场的主力人群，但是同时也对资金需求较大。

（二）房屋租赁中介现状

根据北京市住房和城乡建设委员会的资料可以看出，目前北京市备案的房地产中介公司大致有三十多家，而根据星空地产网的数据，目前比较热门的十家中介公司包括链家地产、我爱我家地产、21世纪不动产、中大恒基、莹灿地产、房屋公园、加成置地、鑫尊地产、宏成行、北京美家置地房地产经纪有限公司等。二手房市场经过多年的发展逐渐规范，市场更加向大型中介公司集中。

目前多数房屋租赁中介机构是通过为客户提供房源信息并促成交易来收取服务费，但是也有一些房屋租赁中介机构在此基础上进行创新，例如链家地产推出的自如友家、自如寓等。自如于2011年由链家地产在北京创立，专业做全程代理出租业务，目前业务以北京为主，未来将拓展到更多城市。虽然成立时间不长，但业务发展却非常迅速，目前已经成为租房市场上唯一具有品牌意义的公司。

三、链家地产—自如

链家地产于2011年在北京创立自如品牌，专业做全程代理出租业务，其包括自如友家以及自如寓两个产品，为自如客提供一站式租房服务，链家在此是以转租的身份出现的，也即链家和房屋的产权所有人签订租赁合同，而客户和链家签订租赁合同。此系列产品的优势包括：

（一） 时尚装修

自如为租客精心打造时尚品味与活力的租住空间，从

色彩和材质上打造出拿铁、木棉、布丁、原味四种潮流装修风格，营造空间时尚感。

（二） 原创家具、品牌家电

由专业设计师用心制作原创家具，储物空间超大，一

种家具多种用途。此外会严格检测已有家电使用年限，不合标准者一律更换，新置家电一律采用美的、海尔、格力等品牌产品。

（三） WIFI覆盖

自如为每户提供WIFI，不用网线，保障每个房间信

号覆盖。

（四） 租客认证、一客一锁

核查每一位租客的身份，减少不必要的麻烦；通过租

客认证，还可以筛选自己的合租室友。每换一次租客，都会更换锁芯。

（五） 租客保险

自如客在入住时将获得自如赠送的意外伤害保险。

（六） 零押金

自如实行零押金，只要按照半年付方式支付租金，并

提供相应的银行流水证明就可享受。零押金。

（七） 专人保洁、及时维修

自如拥有靓居保洁专业团队，定期安排专人上门打扫

公共区域卫生；并且拥有专业的维修团队，对房屋设施、家具家电提供上百项的维修服务。对于提供的服务，自如会向租客一次性收取年租金的10%作为服务费。

四、 合作模式

鉴于房屋租赁中介市场比较混乱、从业人员层次不齐，对于整个市场开展房屋租赁贷款风险较大，所以主要针对链家地产的自如系列产品开展业务。具体可以采用代理模式，合作产品采用贴息方式，一方面，客户每月等额还款，在缓解客户资金压力的同时又不会产生额外费用；另一方面，合作机构可以一次性收取全部资金，增加营运资本，减轻融资压力；对于北银消费则可以收取一定的利息费用从而获得收益。

附件一：部分机构基本情况

附件二：北京市房屋租赁合同—链家

 　　房屋地址：

 　　 甲方：

 　　 乙方：

 　　房屋租赁合同

 　　 出租人：(以下简称甲方)

　　 承租人：(以下简称乙方)

 　　根据中华人民共和国有关房屋租赁的法律及规定，为明确出租方与承租方的权利和义务，经双方协商一致，特签订本合同如下：

 　　一、租赁范围及用途

 　 甲方同意将位于北京市 朝阳 区 苹果社区 小区 02 号楼 3单元 1912 号的房屋及其设施(包括家具和电器)，在良好及可租赁的状态下租给乙方为居住使用，出租房屋的建筑面积总计约为 159.16 平方米。

 　　二、租赁期

 　　租赁期为 1 年，自 2011 年 5 月 1 日起至 2012 年 4 月 30日止。

 　　三、租金及押金

 　　3.1双方谈定的租金为每月 16800 元人民币。

 　　3.2为确保出租房及其设施完好以及租赁期内相关费用如期结算，乙方应交纳相当于3个月房租共 50400 元作为保证金。待合同期满后乙方应与甲方共同清点室内设施。并付清本合同以下应交纳的所有费用后，甲方应将保证金如数退还给乙方。

 　　3.3乙方交纳房屋租金为 3 个月支付一次。付款日期应在每个季度的10号之前。把款打到甲方账户。

 　　四、室内设施及费用承租

 　　4.1租赁期间房屋有关物业费用由 甲方 承担;取暖费由 甲方 承担。

 　　4.2有线电视费由 乙方 承担;电话费收视费按实际费用由 乙方 承担。

 　　4.3房屋的冷热水、电、天然气消耗按每月查表实数，由 乙方 承担。

 　　五、出租人责任和义务

 　　5.1甲方须按时将出租房屋及其设施以良好的状态交付给乙方使用。

 　　5.2租赁期内甲方不得收回出租房屋(本合同另有规定除外)。

 　　5.3在乙方遵守本合同的条款及交付租金的前提下，乙方有权在租赁期内拒绝甲方或其他人的骚扰其安静和使用出租房。

 　　5.4非因乙方与乙方相关联的第三人的责任而致使该房产主要结构、地板、管道等固定装置和设备损坏时，甲方应承担相应的修理费用，并及时通知物业管理公司负责安排修缮工作。

 　　5.5甲方可在征得乙方事先同意的情况下，进入该房屋巡视，检查该房屋内部使用情况。

 　　5.6甲方有权授权代理人并由甲方授权的代理人代为交付该房屋收回房屋、收取租金及行使甲方赋予的其它权利。

 　　5.7甲方谨在此声明及保证甲方为出租房屋的合法拥有人并有合法地位出租此房屋于乙方出示相关证明。

 　　六、承租人的责任和义务

 　　6.1乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用。

 　　6.2事先未经甲方和管理公司书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，亦不得将该房屋内的固定装置与设备擅自移动或拆除。乙方不得对该房屋的装饰应应以不损坏该房产整体结构和设施为原则。

 　　6.3乙方应按本合同的规定合法使用该房屋，不得擅自改变使用性质，不应存放中华人民共和国法律所禁止的危险物品，不得从事违法乱纪活动，如因此发生损害，乙方应承担全部责任，包括因给甲方造成损失而对甲方的赔偿。

 　　6.4在承租期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损甲方利益的行为。乙方所负的一切对外债务也无权及不得以房屋利益交换。

 　　6.5乙方在合同期满后不再续签本合同时，原由乙方出资进行的室内装修部分及其它装备，除有关经营专用设备及办公用品等，其余整体装修部分不得拆卸或损毁(双方另有协议除外)

 　　6.6乙方在租用期间，对租用房屋的结构需要重新装修，对甲方原有设施进行改变，必须经甲方认可方可进行。

 　　6.7乙方应爱惜使用甲方的室内设施如有损坏，应及时修复原状，在无法修复的情况下，照价赔偿。

 　　6.8乙方有权根据本合同使用该房屋的公共部分与公用设备，并保证完全遵守管理公司制定的《管理公约》和《用户手册》上所载内容。

 　　6.9因乙方对该房屋使用、管理、维护不当致使人身、房屋或财产受到损害时，乙方应自行承担，由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。

 　　6.10乙方在未违反本租约的前提下，有权优先续租该房屋，如要求续租，须在本合同期满前一个月向甲方提出书面申请，再由双方另行商议续租事宜。

 　　七、违约责任

 　　7.1自签约之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，但乙方因特殊情况要求退租必须提前三十天通知甲方并支付一个月房租作为补偿金，甲方应退还乙方未满期约租金及保证金;如甲方确需收回房屋自用，必须提前三十天通知乙方，退还乙方未满期约租金及保证金，并向乙方支付一个月的租金作为补偿。

 　　7.2当本合同期满同日，乙方应将该房屋及其设施依约完整(正常磨损除外)交还给甲方，不得借故存留个人物品，如逾期不搬视为乙方抛弃其所有权，甲方可自行处理。

 　　7.3若乙方未能依约按期向甲方支付租金和租赁押金，则甲方有权通知乙方立即予以缴付。乙方逾期缴付租金或租赁押金，除应如数补齐外，还应向甲方支付所欠租金总额的5%作为滞纳金。

 　　7.4乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋。

 　　A、未得甲方同意将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途;

 　　B、无故拖欠租金超过十五天(另有协议除外);

  　C、未经甲方同意，擅自将承租的房屋转租、转借、转让、抵押等。

 　　八、使用法律

 　　本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均应受法律的管辖并依据中国法律。

 　　九、免责条件

 　　房屋如因不可抗拒的原因，导致甲、乙双方造成损失、双方互不承担责任。

 　　十、证件审查

 　　在本合同签订之时，甲乙双方均应出示身份证、护照、营业执照及授权委托书，并附于合同之后，作为本合同的附件。

 　　十一、

 　　甲乙双方对本合同发生争议或纠纷时，应协商解决，经协商无效时，任何一方均可向北京仲裁委员会申请仲裁或向出租房屋所在地人民法院提起诉讼。在仲裁和诉讼期间，本合同争议事项之外的其他事项继续履行。

 　　十二、

 　　本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》、《城市房屋租赁管理办法》的有关规定经甲、乙双方共同协商，另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

 　　十三、

 　　本合同签订之日起即时生效，甲乙双方均不得反悔。

　　 甲方签字(盖章) 乙方签字(盖章)

 　　授权委托人： 授权委托人：

 　　联系电话 联系电话

 　　地址： 地址：

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