中国房地产市场发展历程回顾1218469

一、中国地产发展30年回顾

从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。

2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。

1、房地产发展的四个阶段

1978,1991年的理论突破与起步阶段

土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据;

深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。

1991,1995年非理性炒作与调整阶段

以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。

1995,2003年相对稳定的协调发展阶段

整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。

1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。

2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。

2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段

2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。

在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。

2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。

2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段

2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。

2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。

从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。

2、中国房地产行业发展特点

从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。

2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规范化发展的道路前进。

现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化:

房地产资金来源结构单一

整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。

随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。

圈地的可能性依然存在

由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城市基础设施建设，因此，即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地”的可能，只是由于国内开发商资金链存在较大困难，现阶段进行“圈地”的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的国有大型地产集团等。

住宅供应不足，结构不尽合理

宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。

住房保障制度尚不健全

国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。

房地产企业数量众多、负债率较高

到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%。

随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100的房企市场占有率将可能超过50%。

另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。

房地产交易体系不够完善

在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈。

随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐步得到解决。现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速这一市场规范化发展的进程。

拆迁安置环节存在诸多问题

国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市发展受到一定的限制。

随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问题将逐步得到解决，但这将可能需要经历一个漫长的过程。

二、房地产宏观调控回顾

房地产业关乎国计民生，是国家的支柱产业产业之一，其公共的属性决定了政府必须发挥干预、管理和调控的职能来进行调控，以保证行业运行在正确的轨道之上，否则将对国民经济、金融体系，以及普通百姓的生活产生极大的影响。

1998年，随着住房分配货币化政策的出台，中国房地产业的发展正式拉开大幕，而伴随着行业发展的，则是一个持续了10年的宏观调控历程。

(暂缺)

图:宏观经济与宏观调控对房价走势的影响

总体说来，中国的房地产宏观调控可以分为立法与刺激行业发展，以及规范和调整行业运行这两大阶段。

【1998,2003年规范发展期】

政府通过法律法规、行政等方式，从法律依据等方面，促进和刺激国内的房地产行业发展，并根据行业发展的需要，出台配套的措施，以规范土地交易、商品房交易、三级市场交易等行为，整体上给与行业以各类的支持。

这一时期出台政策中较为重要的有:

1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》;

2000年，国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》;《房产测量规范》;

2001年，建设部、国家工商行政管理局的新版《商品房买卖合同示范文本》;财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》;财政部、国家税务总局《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》;

2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

【2003,2007年的强化调控期】

随着各地房地产业过热现象逐渐明显，从2003年起，中国逐渐加大了对房地产业的宏观调控，而之后的2004,2006年，则被业界成为房地产行业的政策年，其出台政策之多、涉及范围之广，都是其他行业所无法比拟的。

最初的调控从房地产业的源头开始，即规范和整治土地市场，这与当时的“开发区圈地热”密切相关。

(2003年)

2003年7月，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。

11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

(2004年)

2004年3月31日，国土资源部71号令，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》;这也就是“8.31大限”的由来。

5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。

7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。

9月2日，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继2003年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

10月29日，中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是九年来的首次加息。

(2005年)

2005年3月17日，央行调整房贷利率，二次加息。

3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”(即旧《国八条》)。

政策内容:

1、高度重视稳定住房价格;

2、切实负起稳定住房价格的责任:房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任;

3、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设;

4、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量;

5、正确引导居民合理消费需求;

6、全面监测房地产市场运行;

7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;

8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在分析当前房地产市场形势后，出台了进一步加强房地产市场宏观调控的八点意见(即新《国八条》):

1、强化规划调控，改善商品房结构;

2、加大土地供应调控力度，严格土地管理;

3、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应;

4、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求;

5、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度;

6、加强金融监管;

7、切实整顿和规范市场秩序;

8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。

5月17日,30日，《关于加强房地产税收管理的通知》。

该通知要求2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

(2006年)

2006年5月17日，“国六条”(即《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》)出台。

1、切实调整住房供应结构。

2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

5、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

6、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)，即9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出双70%(90/70)的标准。此政策旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。

7月11日，建设部等5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)，被称为“外资限炒令”，旨在加强对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。

税收方面

5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发[2006]74号)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房进行销售的全额征收营业税，各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)，从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。

9月14日，国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)，加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。

(2007年)

2007年6月初，商务部、国家外汇管理局发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，通知要求各地商务主管部门严格控制外商投资高档房地产;并严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。

8月13日，国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且明确了政府财政的支持力度，下半年各城市实施细则将陆续出台。

9月27日，中国人民银行下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知对开发贷款、土地储备贷款、住宅及商业用房购房贷款等都做了限制性规定，其中明确规定“第二套”住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大幅度提高。

10月8日，国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，通知明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，同时还明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

与此同时，2004年,2007年央行的持续加息对房地产行业的影响也是非常明显的。

表:2004，2007年间央行的加息历程

调整时间 调整内容

一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.87%提高到2007年12月20

4.14%; 日

一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由7.29%提高到

7.47%

2007年9月15一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60%提高到

日

3.87%;

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由7.02%提高到

7.29%;

个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点 2007年8月22一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到

日 3.60%;

一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到

7.02%;

个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点 2007年7月20一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.06%提高到

日

3.33%;

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到

6.84%;

个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点 2007年5月19一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.79%提高到

日

3.06%;

一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.39%提高到

6.57%;

个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点 2007年3月18一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.52%提高到

日

2.79%;

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.12%提高到

6.39%

2006年8月19一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%上调至

日

2.52%;

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.85%上调至

6.12%

2006年04月28一年期贷款利率上调0.27个百分点，由5.58%上调到5.85%

日

2004年10月29一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到

日

2.25%;

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到

5.58%

1988 -1993 疤痕记忆

1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。

1993 -1997 负增长

紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融(行情,资讯,评论)危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。

1998 里程碑

5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。

7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。

央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。

评述:海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。

1999 - 2003 白银年代

1999年 末班车

3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。

4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日起实施。

9月，各地陆续停止福利分房。社会映像:结婚率大增。

10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。

2000年 零售时代

1月，国务院发布《建设工程质量管理条例》。

3月，财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》。

4月，北京经济适用房实行统一物业管理收费标准:0.50元,月?平方米 。

国家计委、建设部10月联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》，对收费标准作了明确规定。

12月12日，财政部下发通知说，在京中央和国家机关事业单位职工的20亿购房补贴资金，已经陆续开始发放。

评述:房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。商业银行发放的个人住贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低。

2001年 炒房团

7月13日，北京申奥成功。

8月，第一支来自温州的火车炒房团前往北京，共有134人，创下了过亿元成交额。几天后，另一支火车炒房团前往杭州。

9月11日，美国"9?11"事件发生。

10月，温州第一支飞机炒房团前往北京。

12月10日，中国正式成为世界贸易组织成员国。

评述:申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，温州炒房团开始成为一个新的名词。这一年的Forbes中国富豪榜中，开发商占28人。人民银行禁止银行"零首付"住房贷款的小小"警告"难敌房地产发展热潮。但是，从防范风险来说，这一次出手是及时有效的。

2002年 招拍挂

1月10日，北京市取消住房建设中部分收费项目。

1月18日，建设部发布《关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》，整顿建筑市场。

2月21日，公积金贷款利率下调。5年以下(含5年)由现在的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。

2月22日，央行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54%，5年期以内由5.31%降为4.77%，5年以上由5.58%降为5.04%。

7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。

2003年 地王

2月，国土资源部叫停别墅供地，一时间低密度住宅成为"抢手货"。

3月开始，SARS爆发。

6月5日，央行颁布震动房地产业的121号文件:《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。

8月12日，建设部公布了国务院18号份文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在要求"加强房地产贷款监管"的同时，"对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度"。与121号文件形成鲜明反差。

12月8日，北京土地整理储备中心举行成立以来的第一次土地拍卖会，天津顺驰以9.05亿元天价中标，高出起拍价4.75亿元，改写北京土地市场价格标准。

12月31日，《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》出台。

评述:SARS重创房地产，短暂"寒冬"出现。121号文引起轩然大波，但随后的18号文又安抚了市场情绪。纵观这一年，虽然政府加紧对房地产进行调控，但是部门间的观点并不完全一致。

2004 - 2006 乖戾之象

2004年 个人集资建房

3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即"71号令"，此通知规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。政府这一收紧政策，使积习已久的协议出让土地方式从此淡出市场，取而代之的是招拍挂方式。然而随后，全国各地的房价涨声一片。

10月29日央行决定，从该日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为

4.95%，5年以上5.31%。这是9年来首次加息。

12月，于凌罡在北京发起个人集资建房运动。

评述:SARS过后的房价"报复性"反弹，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却都伴随着新一轮房价的大涨。通货紧缩已经成为历史，经济过热和流动性转而成为焦点。房地产发展的热潮已经开始从北京上海这些一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的融资通道。全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。

2005年 八条

3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率，公开表态要"通过此举打击炒房者，平抑房价"。据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨19.1%。

3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》("国八条")清晰传达了对房价上涨过快的忧虑。

4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为"新八条"。

5月11日中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。"保证中小套型住房供应"、"打击炒地"、"期房禁止转让"，成为此次房地产新政的关键词。

6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

8月15日，央行《2004年中国房地产金融报告》称，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但后来建设部马上进行了澄清，近期不会取消商品房预售制。

全年北京房价上涨20%多，商品房预售均价达6776元,平方米;而在2000-2004年北京每年房价平均只上涨了0.78%。

评述:调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。虽然预售制度没有取消，但是在这次风波中我们可以看出各部门之间对于房地产的叠加监管和严控。

2006年 涨～涨～涨～

3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对当年房地产宏观调控的一个

主要政策指向。

4月27日，深圳市民邹涛通过网络发起"不买房运动"，并迅速得到来自32个大中城市的近2万名网民支持。

4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

5月17日，总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施("国六条")，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉开了2006年调控序幕。

5月29日，国务院办公厅颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发,2006,37号)，人称9部委"十五条"，对"国六条"进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。

5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，要求6月1日后个人对外销售购买不足5年的住房要全额征收营业税。

6月，原北京市副市长刘志华被免职，首创集团董事长刘晓光被"协助调查"。

7月6日，建设部联合发改委、工商总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为"外资限炒令"，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发〔2006〕50号)，9个国家土地督察局派驻地方，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用，将纳入9大土地督察局严格监管之下。

7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

8月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。

8月9日，上海市劳动和社会保障局原局长祝均一被正式免职，上海社保案爆发。

9月5日，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。

9月5日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。

9月，孙宏斌卖掉顺驰。

12月，中国金融业按WTO规定全面放开，外资银行进入个人房贷领域。

2006年北京住宅平均销售价格达8050元/平方米，比去年上涨了20%。

评述:2006年是房地产行业的"多事之秋"，密集的调控政策难以撼动房价高攀。房价问题成为民生问题，外资、热钱首次受到空前关注，伴随着高房价，A股市场牛市来临，显然，在中国金融业全面开放的背景下，流动性过剩、投资渠道狭窄成为房价高企的重要原因。

2007至今 热空气

1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行:新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。城镇土地使用税额的提高2倍，征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。

1月17日，国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以"预征"为主的土地增值税缴纳法。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。

3月16日，全国人大五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义;物权法中的"住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期"这一规定，打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。

央行宣布3月18日起同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门联合开展房地产市场秩序专项整治。

4月20日，碧桂园在港上市，缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额，25岁的杨惠妍也因此跃升内地女首富。

5月14日，南京出台了"一房一价"核价政策，开发商必须"明码标价"，公示后不得擅自上调。新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。

5月19日央行本年度第二次加息。

6月，获批"新特区"后重庆房价9天飙升7.6%。每平方米11万元天价的上海汤臣一品豪宅被指有捂盘惜售和虚假交易嫌疑，遭到调查。

6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。

7月，"小产权房"被全面叫停。

7月21日央行本年度第三次加息。

8月1日，总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

8月22日央行本年度第四次加息。

9月27日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

10月1日，《物权法》实施。

10月8日，国土资源部下发通知，廉租住房、经济适用住房等建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

10月9日国土资源部通知强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

12月13日，万科董事长王石承认房地产市场拐点已经出现。随后数月，万科旗下一些楼盘的售价出现松动。

2007年，北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米。

2008年1月，因房市转淡，中天置业、长河地产、创辉租售等一批房产中介出现倒闭潮。

2008年3月20日，因认购不足，恒大地产放弃在港IPO计划。是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件。

评述:这是疯狂的一年:房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。但到下半年，此前屡屡收效甚微的宏观调控终于让这只停不下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情绪浓厚，房价企稳。给予房地产商更沉重打击的是，资本市场的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金流的一些开发商将有可能面临资

金链断裂的局面。谁能逃过此劫,( 不难看出，一月房企八成融资金额得益于海外发债，毕竟与2012年600亿的海外债融资总额相比，一月单月便超出了过去一年的六成。在业内人士看来，房企的这波融资潮除了便于短债转长债以外，房企掀起融资潮也是为企业项目拓展提供资金支持。对此，易居中国高级分析师薛建雄向和讯房产指出，目前楼市尚在去泡沫的过程中，不少开发商在去年三、四季度大举拿地后，资金面开始“难受”，而1月后，楼市会进入冬季休整期，将自然降温。

对于房企“资金面难受”，公衍奎亦有不同解读，他指出，目前楼市调控和信贷政策难言放松，各方融资渠道收紧，而今年又是房地产信托兑付的高峰年，基金兜底、无力偿付的案例必将增加。融资好景或难持续。

事实上，2013年开年至今，房地产信托已出现3起“绝当”，此前更是曝出华业地产无力承担信托到期的案例。

与债务压力相对应的是，房企融资好景或难持续。就房企海外发债而言，穆迪、标普等国际评级机构坚持对我国房企的海外债券多给予“非投资”评级(即垃圾债)，而福克斯消息称，瑞银依旧看空债券市场，并计划于近日将其经济业务中的债券客户重新列为“激进”投资者。

而有意思的是，对于另一条重要的融资途径——配股，资本市场似乎也不太认可。就在融创和恒大公布配股计划的次日，两家房企的股价竟分别在花旗和摩通等大行的“护航”下跌破配股价，这对于认购者而言无异于“竹篮打水”一番。

在经历了一轮楼市“大跃进”之后，房企高负债的发展模式依旧未得到明显改变，与之同时，信托业协会的数据还显示，2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元，远超2012年的1759亿元，兑付顶峰将在二季度出现。2011年高昂的信托本息以及2012年末骤增的拿地成本，即使是大房企也难言轻松。

以恒大最为典型，据了解，在2011年，恒大共成立16款信托产品，募集资金将近46亿;而在2012年，恒大在上半年新增土地储备仅为544万平方米，下半年却激增至2046万平方米。

在恒大8月底披露年度中报后，摩根大通随即发布研报称:“对恒大净负债率跃升至96.1%感惊讶。”高盛明确表示:“除非恒大管理层愿透过更谨慎的新收购、扩展来降低其资产负债表上的存在危机，否则其高净资产债务比率将持续。”

中国房地产市场发展历程回顾1218469