商品房预售合同签约指引

发布时间：2023-03-01 09:45:30

商品房预售合同签约指引 (2009-3-7 9:03:01

分类：案例实务 标签：商品房预售合同 怎样签合同 签约注意事项 律师意见 |

商品房预售合同签约指引
 一、签约前的准备和注意事项
1、首先，购房者要确定以谁的名义买房，这可能涉及到将来过户、继承等问题。其次，购房者需注意，一定要跟开发商签约。之所以会发出这样的提醒，是因为有一些开发商委托中介代理公司负责销售，而这些中介代理公司常常以其自己的名义与购房者签定预售合同，购房者对这样的“预售合同”要有个基本的判断，那就是作为一种预定的方式可以，但不能取代预售合同的作用，因为一旦发生纠纷，与中介代理公司签订的“预售合同”将很难证明对开发商具有约束力。
2、购房者要核查房地产项目的相关证件，主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》（即五证）。目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，不出示原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是刻意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期等。
对于购房者来说，要分清“五证”的真伪很困难，最好是将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。但是这样的要求往往得不到开发商的认可，所以购房者要学着自己进行判断。一般来说，《国有土地使用证》上盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，购房者需注意有无土地使用权抵押登记。有的开发商可能只持有《临时国有土地使用证》，那只能用于办理预售许可证或开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。《建设用地规划许可证》，主要是看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与《建设用地规划许可证》登记的内容相一致。《建设工程
规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，如果开发商出售的是期房，应要求其出示该证；如果是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。如果开发商出售的是期房，应要求其出示《商品房预售许可证》；如果是现房的话，就是《商品房销售许可证》，要注意证件是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围内。有的房屋开发商已办理了大产证，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
特别要提醒的是，购房者在查看“五证”的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。原件应该在售楼现场悬挂，如果是现房，开发商说这个房子不需要办理《商品房预售许可证》的，应该要求开发商出示其他的一些证件。
3、购房者自己也要携带相关的证件。身份证是肯定需要的，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是公司购房，需要有营业执照的复印件等等；如果购房者不能亲自到售楼处签定合同的，需要事前签订授权书，外籍人士还要经过公证；如果是16岁以下人购房的，比如说家长买房写孩子名字的，有些开发商也要求进行公证。
4、售楼书是开发商所做的宣传广告，购房者要理性对待。在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，上海的购房者可以在“网上房地产”进行查询、核对，看看这家房地产开发商是不是名副其实，是不是有预售许可证。其次，购房者应根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，然后决定是否购买。阅读中要明确售楼书中的广告信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少分钟的车程来说明它的地段是多么合适、优越，伸缩性太大，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写进商品房预售合同中。
5、对于有些开发商要求签订认购书、预交定金的，购房人要予以注意。定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款“购房者应该在签订认购书多少日内与开发商签订预售合同，否则的话定金不予退还”。建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为“购房者应

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