第一章 申报单位及项目概况

1.1项目名称与申报单位

1.1.1名称

xx镇xx老年公寓建设项目

1.1.2 申报单位概况

xx镇xx村委会

1.2 项目概况

1.2.1 项目报告编制的依据

国家发展改革委员会《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投［2007］1169号；

国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《XX省基本养老服务体系建设“十二五”规划》

1.2.2 项目建设背景

随着我省农村经济社会的全面发展和农民生活水平的提高，我省开展了旨在改善广大农民群众居住条件和提升生活质量的新民居建设工程项目，随着项目的不断深入，切实解决了广大农民的住房困难、对推进新农村建设起到了积极作用。

与此同时，随着我国人口老龄化的来临，老年人问题同样是我国面临的一个严峻问题。xx也和全国一样老龄化程度为10%以上。该县应保“五保”对象人数多，农村敬老院基础设施不健全，已有的农村敬老院大部分由于年久失修，已成为危房，存在不同程度的安全隐患；加之一方面由于当初设计标准低，面积小，床位少，入院率低；另一方面，按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、治疗康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用年限，并经常发生故障，已无维修使用的价值，狭小的占地已远远不能满足园林化院区建设发展的要求，制约了社会福利事业的进一步发展。因此，该县福利事业目前的发展现状已远远不能满足“五保”老人的需要，不能适应新形势下发展要求，已严重影响着社会福利事业各项业务的正常开展，制约着福利事业的进一步发展。

2011年，XX省民政局制定了《XX省基本养老服务体系建设“十二五”规划》，规划内容明确指出：“十二五”期间，省和各设区市、县（市、区）采取新建、改扩建、购置等方式，整合现有医院、学校、培训中心等闲置资源，至少建成一所公办示范性养老机构，提高全省机构养老服务整体水平。县（市、区）的示范性供养与护理相结合的养老机构床位在300张以上。为实现此目标，《XX省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见》（冀政[2010]72号）明确要优先保障养老机构建设用地，对各类投资主体新建、改建、扩建的养老服务项目和养老服务设施，要优先予以立项；对新办的非营利性养老机构建设用地，可以采用划拨方式优先供地。

今年省委书记张庆黎在XX省八次党代会报告中明确提出“推进养老服务体系建设，培育壮大老龄服务事业和产业”。省长张庆伟在今年的政府工作报告中,将农村互助幸福院建设作为2012年十大惠民工程之一，提出了今年“新建312个城市社区养老服务中心，所有市县有一所示范性养老机构，农村互助幸福院覆盖率达到40%以上”的目标。

按照省十二五规划要求，我县应该建设养老机构床位3000张，其中，民办1000张，公办2000张，而目前我县仅有民办养老机构3个，床位300张，公办养老机构4个，床位500张。距离十二五省确定的目标还有相当大的差距，我县养老机构建设任务非常繁重。为加快推进我县养老服务体系建设，本项目拟建设一个300张床位的养老机构，为政府分忧，为老人造福，为推动我县农村养老事业的发展和养老服务体系建设贡献力量。

1.2.3建设地点

项目拟建设于xx蠡吾镇xx，距离县医院1000米，背靠蠡留公路。

1.2.4建设条件

1.2.4.1自然地理条件

xx地处渤海湾盆地冀中坳陷西部构造带平原中部，目前的地形地貌均系第四纪洪积、冲积物沉积而成的平原，总的地势是西南高、东北低，平均海拔高度15.6米，坡度在为0.3--0.1‰，缓缓倾斜，无明显起伏变化。境内沃野广袤，土壤、植被和水利资源丰富，地下矿藏石油，地表平原，槽形洼地，河流相间。xx拥有耕地60万亩，占土地总面积的73.3%，地势平坦，土地肥沃。适合种植粮、棉、油、林果等各种农作物和经济作物的生长，这就为特色种植业和特色养殖业的发展创造了条件。

1.2.4.2 气候条件

全境处于温带大陆性季风气候区，四季分明，春季多风少雨，夏季炎热雨盛，秋季风清气爽，冬季寒冷干燥。 境内年平均气温11.9℃。全年无霜期205天左右。县内日照充足，年平均日照为2637.8小时，为植物生长提供了充足光照。县境内降水年变率较大，各季降水量分布不均。年平均降水量515.2毫米。境内常年东北风最多，4月至6月大风日数居多。

1.2.4.3 工程水文地质

境内土壤均为潮土类型。分两个亚类、7个土属、22个土种。其中沙壤质潮土占总面积的14.71%，壤质潮土占64.69%，盐化潮土占19.31%，还有少量沙质潮土和脱沼潮土。境内地热资源丰富，可开发利用的地热资源有两层，上层地热蕴藏于新生界第三系的馆陶组和孔店组地层，水温45℃到84℃；下层蕴含在古界震旦系地层，水温70℃至100℃。地热储藏面积400平方公里，总蕴含量38亿立方米。其特点是：贮量大，埋藏深，水温高，压力强，水质性状良好。

境内河流主要为海河流域大清河水系南支，主要由潴泷河、孝义河、月明河、分洪道等汇入白洋淀。

1.2.4.4社会经济条件

改革开放初期，xx民营经济异军突起，被誉为“开创了中国北方农村经济发展新模式”、“南有温州，北有xx”。经过三十年的生聚发展，全县形成了以纺织、皮毛服装两大产业为主，羊绒、橡胶、化工、制药、造纸等多业并举的民营经济发展新格局。全县共有民营企业952家，注册资本16亿元，从业人员13.8万人。其中，500万元以上规模企业86家，超亿元企业12家，11家企业被评为“国家大中型乡镇企业”，28家企业跻身“XX省1000家骨干乡镇企业”行列，4家企业进入“全国最大规模私营企业500强”，创省级以上名牌15个。1998年被省政府命名为"纺织强县"；2003年被国家农业部命名为"中国山药之乡"；2005年被中国畜产品流通协会授予"中国皮都"称号。2008年，全县GDP完成53.6亿元；农民人均纯收入完成5520元。

xx地处xx中东部，在全县经济大发展的带动下，村里民营经济取也到了长足发展，村民生活水平不断提高，基础设施建设逐步完善，各项事业协调发展，为县域经济和社会发展后劲的进一步提升做出了非常重要的贡献。

1.2.5 建设内容与规模

本项目拟投资4094.2万元筹建集收养、康复为一体的多功能、社会化、开放式的综合性养老机构。项目规划占地15亩，建设内容主要包括环形公寓楼、康复中心、诊所、洗衣房、活动场地、园林绿化及附属公建等，总建筑面积20700平方米，设计床位300张。

1.2.6工程技术方案

1.2.6.1 工程项目设计依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》建设部2008年

（2）《老年人建筑设计规范》（建标[1999]131号1999年5月14日）

（3）《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）（2002年修订）

（4）《城市规划编制办法实施细则》建设部1996年

（5）《室外给水设计规范》（GB50013-2006)

（6）《室外排水设计规范》（GB50014-2006)

（7）《给水排水工程管道结构设计规范》（50332-2002)

（8）《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）

（9）《城市道路交通规划设计规范》（GB 50220-95）

（10）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90）

（11）《住宅设计规范》（GB 50096-1999）（2003年版）

（12）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ 50-2001）

（13）《住宅建筑规范》（GB 50368-2005）

（14）《城市规划行政执法手册》保定市规划局

（15）高层建筑混凝土结构技术规程JBJ3-2002

（16）民用建筑设计通则GB 50352-2005

（17）民用建筑热工设计规范GB 50176-93

（18）屋面工程设计规范GB 50207-2002

（19）高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）

（20）屋面工程技术规范GB 50345-2004

（21）建筑设计防火规范GB 50016-2006

（22）民用建筑节能设计标准JGJ26-95（2005版）

（23）建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007

（24）建筑抗震设计规范GB 50011-2010

（25）建筑抗震设防分类标准GB 50223-2008

（26）建筑结构荷载规范GB 50009-2001（2006年版）

（27）混凝土结构设计规范GB 50010-2002

（28）建筑地基基础设计规范GB 50007-2002

（29）建筑地基处理技术规范GB 50079-2001

（30）砌体结构设计规范GB 50003-2001

（31）建筑结构可靠度设计统一标准GB 50068-2001

（32）其它有关技术资料

1.2.6.2 总平面布置

1. 总平面布置原则

（1）结合选址现状，合理布局；

（2）根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；

（3）满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；

（4）满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；

（5）合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；

（6）适当预留建设用地，确保老年公寓可持续发展。

2. 总平面设计

项目区北部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部；南部为附属区，布置有洗衣房、变电所、泵房等。

整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。

3.竖向规划

（1）竖向布置原则

1)与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；

2)满足道路及管线敷设对高程的要求；

3)合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；

4)满足各区间的便利联系；

5)保护生态环境。

（2）竖向布置

项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。

1.2.6.3 建设方案

1.土建工程

该项目区占地面积15亩；南部为附属区，布置有洗衣房、变电所、泵房等；北部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部等。详见建筑物一览表，建筑平面功能分区合理，符合国家规范的要求，立面造型美观大方。

表1-1 主要建筑物一览表

2．建筑结构

（1）本地区基本风压0.35KN／m2，基本雪压0.2KN／m2，地震基本烈度为7度，最大冻土深度115厘米，场地类别为Ⅱ类。

（2）设计要求建筑物安全等级均为二级，根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为7度地震区，结构均按7度抗震设防。

（3）新近堆积黄土状亚粘土，轻亚粘土为高压缩性土，本层厚度4.4米，具有非自重湿陷性(Ⅲ级)，允许承载力取100kPa。

黄土状亚粘土(厚度待定)，具有非自重湿陷性(Ⅲ级)，允许承载力取180kpa。

黄土状轻亚粘土，厚度1.3—2.1米，具有非自重湿陷性，允许承载力取195kpa。

（4）基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。

（5）场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土条形基础。

3.结构选型

各建筑物结构选型见下表

表1-2 主要建构筑物结构选型一览表

1.2.7 公建配套工程

1.2.7.1给水工程

生活饮用水来自项目地自备井，设计管道管径为150mm，给水有保障，水质符合《生活饮用水卫生标准》，可以满足本项目生活用水需要。

1.2.7.2排水系统

室内排水采用污水、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。粪便污水进入生活污水净化池处理后排入院内污水管网；食堂废水经隔油池隔油处理后与其余一般废水进入废水处理设施处理，然后排入市政污水管网。

1.2.7.3消防系统

消防用水由给水管道供给，设置室内、室外消火栓高压给水系统、火灾自动报警系统，消防给水接入消防给水系统。楼内设置消防栓的数量由计算确定，消火栓设在走廊、楼梯附近等明显易于取用的地点，且间距不大于30m，能够保证同层任何部位有两个消火栓的水枪同时到达。室外消防栓保护半径为200米，布置间距不大于120米。

1.2.7.4供热、采暖

本项目采暖热负荷,设计采用2t/h节能锅炉1台。卧室、接待室、餐厅采暖温度20℃，卫生间（浴室）采暖温度25℃。公寓楼每层设加热器1台，提供饮用开水；沐浴用水专设热水器和太阳能热水器。

户外管采用PE-X管，热熔连接。户内埋地板环型管铺设供暖，采用交联塑复合PE-XA管，卡箍连接。管道的热补偿采用波纹管葡长期补偿器，补偿器设在检查井内。为方便维修，在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。

1.2.7.5供电及电信

项目用电利用项目区原有供电系统，由现有变电所供给，用电负荷为200KVA，现有能力可满足要求。新建建筑设低压配电室，低压配电采用放射式及树干式相结合的配电系统，全部采用电缆配电，电缆采用直埋敷设。建筑物内电源为380/220伏，三相无线制。建筑物内照明配线沿墙、梁、柱等暗敷，室内插座选用安全型。楼内公共照明以节能荧光灯为主，走廊、楼梯间设安全出口灯及事故照明灯，户外照明由配电室集中控制。防雷接地系统,在建筑物层顶设避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做地接板，辅助人工地极。引下线与接地网及层面避雷网可靠焊接，组成防雷接地系统。设备接地、通讯等电子设备接地与防雷接地系统共享接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。 本项目电话通信由xx网通公司市话网接入，有线电视由xx有线电视干线引入。

1.2.8 劳动安全、卫生

1.2.8.1项目区的自然危害因素及主要防范措施

1.地震

项目所在地的地震烈度为7度，本项目的建筑物均按7度设防考虑主要潜在的不安全因素，主要设备采用地脚螺栓与基础固定连接，电气设计中电力变压器采用加固措施防止地震造成损失。

2.雷击

项目区建筑物按规范采用避雷带防止雷击。

3.气温

项目地处于温带大陆性季风气候区，四季分明，春季多风少雨，夏季炎热雨盛，秋季风清气爽，冬季寒冷干燥。年平均气温11.9℃。极端最低气温-27.9℃，极端最高气温31.7℃。 夏季采用的防暑措施为：门诊部、康复中心、部分公寓均设分体式空调；浴室、食堂采用相应的通风设施；为了防止冬季低温带来的危害，管道也采取必要的防冻保温措施。

1.2.8.2 管理过程中主要危害因素及防治措施

1.项目主要潜在的不安全因素

火灾：电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火；

触电：公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危

2.防范及安全措施

（1）“安全生产，重在预防”首先体现认真贯彻“三同时”原则，即安全技术和“三废”治理措施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，决不能让不符合安全、卫生要求的设备运行。

（2）“安全生产，重在预防”还体现在狠抓安全生产的基础工作，开展各种形式的安全教育，进行定期的安全技术考核，加强安全防范技术措施管理规定。

（3）所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护。

（4） 照明配电箱采用漏电保护自动开关，检查照明事故采用36V安全电压

1.2.9 项目实施进度与招投标

1.2.9.1项目实施进度

项目实施期12个月（2012年4月—2013年3月）。各项工作具体进度安排如下：

1.前期准备工作和项目报批立项：2012年4月—2012年5月

2.施工图纸设计和审批：2012年4月—2012年5月

3.工程招投标：2012年6月

4.土建实施及设备安装：2012年6月—2013年2月

5.竣工验收：2013年3月

总工期为12个月。

1.2.9.2招标

根据《中华人民共和国招标投标法》，大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。

根据本项目的实施情况，项目拟选招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构从事招标代理业务并收取服务费用，必须符合《中华人民共和国招标投标法》第十三条、第十四条规定的条件，具备独立法人资格和相应资质。

招标代理服务收费，是指招标代理机构接受招标人委托，从事编制招标文件，审查投标人资格，组织招标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标以及提供招标前期咨询，协调合同的签订等业务所收取的费用。

根据XX省招标代理服务收费标准，本项目的招标代理服务收费按差额定率累进位计算。

1.招投标依据

（1）《建设项目可行性研究报告增加招标内容和标准招标事项暂行规定》；

（2）《中华人民共和国招标投标法》。

2. 招标内容

（1）建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、仪器、材料等采购活动的具体招标范围（全部或部分招标）；

（2）拟采取的招标组织形式为委托招标或自行招标。拟自行招标的，还应按照《工程建设项目进行招标试行办法》（国家发展计划委员会第5号）规定报送书面材料。

（3）拟采用的招标方式为公开招标或者邀请招标。国家重点项目和地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作说明。

表1-3 XX省建设项目招标方案和招标申请表

1.2.10投资规模及资金筹措

项目总投资4094.2万元；

项目所需资金由xx蠡吾镇xx村委会自筹解决。

表1-4 主要技术经济指标

第二章 发展规划、产业政策和行业准入

2.1 发展规划

长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出。主要表现在：社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。对此，我们必须高度重视，认真解决。
　　“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。

为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》（中发〔2000〕13号），国务院制定了《中国老龄事业发展“十二五”规划》，规划要求建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。

规划主要任务之一就是重点发展居家养老服务。建立健全县（市、区）、乡镇（街道）和社区（村）三级服务网络，城市街道和社区基本实现居家养老服务网络全覆盖；80%以上的乡镇和50%以上的农村社区建立包括老龄服务在内的社区综合服务设施和站点。加快居家养老服务信息系统建设，做好居家养老服务信息平台试点工作，并逐步扩大试点范围。培育发展居家养老服务中介组织，引导和支持社会力量开展居家养老服务。鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式。大力发展家庭服务业，并将养老服务特别是居家老年护理服务作为重点发展任务。积极拓展居家养老服务领域，实现从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急救援等方面延伸。

2.2 产业政策

为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，党的十七大确立了 “老有所养”的战略目标，并在十七届五中全会提出的“优先发展社会养老服务”的要求。本项目是根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《保定市“十二五”规划》与《社会养老服务体系建设规划》的要求而建设，并从我县基本情况出发，坚持政府主导、政策扶持、多方参与、统筹规划的原则，为解决本县人口老龄化问题，满足和关心老年人的需求而努力。

项目属国家《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类：“三十七、其他服务业— 5、儿童福利、优抚收养性社会福利机构及相关配套服务设施；10、养老服务”发展项目。建设新型老年公寓，加快发展养老服务业是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。本项目的建设不仅解决了周围老年人的养老问题，还解决了部分社会矛盾，促进了社会和谐，形成了良好的社会效应。

2.3 行业准入

《XX省老龄事业发展“十二五”规划》指出，“十二五”期间，XX省将完善居家养老服务网络，每个街道办事处建设1所示范性老年日间照料中心，80%的城市社区建有为老服务站，50%的乡(镇)建有老年福利服务中心，以农村互助幸福院为主要模式的农村社会养老服务站基本覆盖全省，在城乡社区普遍建立“为老服务热线”、居家养老呼叫服务网络等信息沟通求助渠道。开展农村空巢老年人帮扶，到2015年，全省开展农村空巢老年人帮扶服务的乡村达50%以上。

大力发展养老机构。支持社会力量兴办养老机构，推进公办示范性养老机构建设。“十二五”期间，省和各设区市、县(市、区)至少建成1所公办示范性养老机构。省级公办示范性养老机构床位在600张以上，设区市示范性养老机构床位在500张以上，县(市、区)的示范性养老机构床位在300张以上。到“十二五”末，每千名老年人拥有养老床位数达到30张，全省各类养老床位数达到40万张，其中社会养老机构床位数超过20万张，所占比重达到50%以上。

发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

第三章 资源开发及综合利用分析

3.1资源的分类及特点

3.1.1资源的分类

广义的资源是泛指社会财富的来源，既包括自然资源，又包括人力资源、信息资源和技术资源等社会资源。

狭义的资源是指人类用来创造社会财富的自然资源，也即具有消费价值或者具有自然的有用成分或者具有自然环境特征的资源。

资源从不同的角度可分为：

1．可再生资源和不可再生资源

可再生资源是指能够通过大自然的作用不断地繁衍的资源，包括渔业、森林等生物资源和水。

不可再生资源又称非更新资源或可耗竭资源，是指在人类可观测的时间限度不能自生恢复的矿物资源，如金属矿、石油、天然气、煤炭和其他一些非金属矿。

2．可回收资源和不可回收资源

资源产品的效用丧失后，大部分物质还能回收利用，称为可回收资源，包括所有金属矿物和除能源矿物以外的多数非金属矿物。使用过程不可逆，且使用之后不能恢复原状的资源是不可回收资源。

3．物质资源和生态资源

物质资源是指人们直接消费和间接消费的资源，主要指矿产资源和生物资源。生态资源是指能保持生物圈生态平衡，从而确保人类正常生活环境，能完成一系列基本的生命重要职能的物质体系。一般将能容纳人类活动所产生废物的资源，如空气、水和土壤等归为生态资源。

3.1.2资源的特点

1．资源的有限性

无论对资源如何进行分类，在一定范围内资源都是有限的。特别是矿产资源，需要在特定的条件下，经过漫长的地质年代才能形成。开采和使用多少，其储量就减少多少。即便是不可枯竭资源，如土地和水资源，在一定时期和一定范围内也是有限的。因此如何合理开发和利用有限的资源，实现可持续发展的目标，成为人们普遍关心的问题，同样也成为建设项目决策分析与评价的重要内容。

2．资源分布的不均衡性

自然资源的分布不均衡是不以人们意志为转移的客观事实。这种不均衡不仅体现在国内，同时也体现在世界范围内。在对自然资源进行开发利用的过程中必须正视资源分布不均衡的现实，因势利导，扬长避短，制定合理的开发利用资源的方案。

3．主要的自然资源

自然资源一般分为以下几类：土地资源、水资源、森林资源、草原资源、海洋资源、矿产资源、物种资源、气候资源、旅游资源、能源。

3.2资源开发方案

资源开发类项目，包括对金属、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，本项目不属于以上资源开发类项目，本项目直接占用的资源是土地。土地作为不可再生的资源在城区内尤为珍贵。必须按照基本国策的要求让土地资源的利用，符合人民群众的根本利益，努力实现土地使用价值的最大化，切实让资源服务于人民群众。

由于本项目不属于资源开发类项目，故对本节不做详细阐述。

3.3资源利用方案

投资项目的建设和运营，要以资源的耗费为基础。资源利用的合理性是建设规模合理性分析的重要内容。从资源利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑资源利用的可靠性、有效性和经济性。这里的资源是广义的，包括物质资源、人力资源和资金。该项目统一规划建设配套设施，通过合理的设计，优质的配套服务，达到节约土地和资源、降低成本、提高效益、更加有效地利用资源的目的。

项目建设规模还会受到外部条件的制约，因此分析建设规模的合理性必须考虑外部条件的适应性与匹配性。这里的外部条件泛指项目之外的所有方面，包括市场、原料供应和其他外部建设条件（包括物资条件、交通条件、自然环境和社会人文环境等）。该项目符合市场需求，投入物（包括自然环境、原材料、能源、土地、资金等）供应稳定，所处位置交通方便，项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境。

本项目在土地使用方面遵循了以人为本、规划为先、价值第一的原则。一方面做到物尽其用，合理使用。另一方面，严格按规划要求合理布局，使该住宅的规划指标更趋于合理，使资源的利用更加科学。同时严格按规划条件的各项导引性指标要求安排本项目的建设规模、层数、停车位、绿化面积等，并充分利用现有的公共配套，从而实现资源利用的最大化。

对于住宅来说，其能源的耗用除了土地资源外主要是水、电、气、热等生活必须的能源，这些能源的耗用以人口为基数。人口没有纯量的增加，能源的耗用量就不会大幅度增加。能源的耗用只是位置的转移，而不是量的扩张。与此同时，项目建设已经把节能作为重要课题，采取了全面的节能措施，故项目建成后，不会给能源带来过大的影响与损耗。由于资源配套的整合，会使能源的利用更加合理、科学，更加节约。

3.4资源节约措施

1．在砼和砂浆中搀加粉煤灰，利用水泥活性，增强砼强度，提高砂浆和易性。

2．在钢筋连接方面，竖向钢筋连接推广应用电渣打压力焊，水平钢筋连接采用闪光对焊和套筒冷挤压、窄间隙焊等新技术，不但可以使钢筋焊接质量更有保障而且可以减少钢筋的搭接长度，节约钢材用量。利用钢筋和型钢的下脚料制作加工预埋铁件、小型钢构件、支撑等，以节约钢材。

3．模板采用专用定性模板，根据工程特点加工使用定性模板，节约木材，组织合理的流水作业，加快模板周转，降低施工成本，同时可保证现浇混凝土基本达到清水混凝土，减少施工抹灰工程量，可节约水泥，节约人工，加快施工进度，提前工期。

4．充分利用钢板、钢筋及其它边角余料，加工制作预埋件，节约材料用量。

5．推广使用砼表面养护剂，节约塑料布和草袋的用量。

（1）优化建筑结构方案，采用合理的建设标准、合理的安全系数，不过度装修，提高节约材料效果。

（2）优先采用轻质、高强、耐久的建筑材料，以减轻结构自重和材料用量，延长建筑物使用寿命。

（3）建筑物的高度、体积、结构形态在适宜，以节约材料使用。

（4）采用预应力混凝土结构技术，以节约钢材、混凝土的使用，减轻结构自重。

（5）采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节约粘土资源，降低能耗。

（6）尽量采用再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。

第四章 节能方案分析

4.1设计依据及用能标准

4.1.1法律、法规、规范和产业政策

本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法律法规等包括：

《中华人民共和国节约能源法》；

《中华人民共和国环境保护法》；

《中华人民共和国建筑法》；

《能源标准管理办法》；

《重点用能单位节能管理办法》；

《节约用电管理办法》；

《节能中长期专项规划》。

产业政策：

产业结构调整指导目录（2011年本）；

国务院关于加强节能工作的决定（国发〔2006〕28号）；

中国节能技术政策大纲（计交能【1996】905号）；

国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（发改委2005第65号）；

“十二五”节能减排综合性工作方案。

4.1.2设计标准和规范

《民用建筑节能设计标准》GB50352-2005；

《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-2006；

《外墙外保温工程技术规程》 JGJ144-2004；

《建筑照明设计标准》 GB50034-2004；

《建筑采光设计标准 》GB/T 50033-2001；

《用能单位能源计量器具配备和管理通则》；

《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-92。

《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》—给水排水；

《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》—电气；

《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》—建筑。

4.2 项目能耗分析

1．本项目主要能源消耗种类为电力：生活设备用电、办公设施用电、照明用电。

2．能耗数量

用电量：项目用电指标按建筑面积指标法计算，全年耗电约67.65万KWh。

用水量：项目用水主要为生活用水和绿化用水，绿化用水按照2L/m2.7d计算，生活用水按照《城镇居民用水定额》80 L/人天计算，全年耗水约22630吨。

3.总能耗

将项目用电量、用水量折算成标煤量，总能耗合计为85.08吨标煤/年。

本项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量见表4-1。

表4-1 主要能源品种及年需要量

4.3 节能方案

4.3.1 节能

本项目在设计、施工及运行中将采用多种较为成熟可靠的节能降耗措施，选择节能型、节约型系统和产品，在提升项目品质和舒适度的同时，满足国家和保定地区在节能和环保方面的法律及法规要求。

本项目各类建筑的围护结构与保温设计均按照《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005中相关条文的要求执行。

本项目根据建筑类型选择不同的暖通空调、照明等方式，最大限度的实现对清洁能源的合理利用；在过渡季节充分利用室外新风等技术手段。注重雨水以及污水回用，有效降低了项目对自来水的需求。

（一）能源消耗计量

1．建筑将照明、空调、办公插座及其他动力线路区分开，并安装分项计量装置。

2．建筑生活给水及中水引入管设置计量表，并根据使用功能的不同分别设置计量表。

（二）建筑专业节能措施

本项目为民用建筑，围护结构与保温设计均按照《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005中相关条文的要求执行。

1．建筑平面设计

建筑总平面的规划布置和平面设计有利于冬季日照和避风、夏季和其他季节减少得热和充分利用自然通风。

2．建筑窗体设计

窗墙面积比控制在0.4以下，利于节能。建筑设计尽量减少外维护结构面积，减小热交换，外立面尽量简单，避免较多凹凸和悬挑，利于节能，外墙采用浅色调，利于夏季减少吸热。建筑的楼梯间和外廊设置门窗；楼梯间隔墙和户门应采取保温措施；西向窗户均设遮阳罩。

3．建筑外门设计

设置门斗或其他减少冷风进入的设施。

4．屋顶设计

本项目建筑屋顶无透明部分。

5．建筑维护结构保温

建筑屋面、外墙采用外保温体系，保温传热系数满足《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005要求。各部分围护结构的传热系数，不超过《建筑节能设计标准》GB50189-2005的限制。

4.3.2 节水

（一）生活及办公节水的设计措施

根据现行《建筑给水排水设计规范》GB50015-2009，《室外给水设计规范》GB50013-2006选取给水用水定额。

1．通过调查收集和掌握准确的水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用供水压力提供依据。

2．各分区低层部分的卫生间，入户管（或配水横管）上采取适当的减压措施。

3．设置地下水箱，回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗。

4．回收优质杂排水，经中水处理后回用于冲厕及绿化、景观用水等。项目建设范围全部敷设中水管道。

5．坐便器采用6升水箱，且分2挡冲洗。便有器采用感应式或脚踏式。给水龙头等用水器具采用节水型产品，公共淋浴间采用脚踏式淋浴器。管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。

（二）生产过程节水措施

节水是一项牵涉到各个专业和部门的工作，合理的设计、高效低耗的节水技术和设备的运行管理，各方面都是相辅相成的，缺一不可，要以经济合理和保护水环境为条件，凡是可以重复利用的水要多次使用，做到各种水质的水都能“水尽其用”，提高污水的回用率，从而减少用水量和排水量，提高经济效益和社会效益。该项目给水由自备井供应，可满足项目用水。排水经管道收集后统一排入市政管网。场区内采用节水器材，器具节水又节能。同时加强用水管理，减少生活过程中水的浪费，节约用水，注重循环利用。

4.4节能效果分析结论和建议

本项目为老年公寓建设项目，项目建设采用先进的设备和国家要求的节能型建筑设计、建筑材料，项目建设符合国家产业政策。

经分析、比较，针对本项目的具体情况，制定合理利用能源及节能的技术措施，有效降低了各类能源的消耗。项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可行的。

第五章 建设用地、征地分析

5.1 项目选址与用地方案

本项目建设地点位于xx蠡吾镇xx，距离县医院1000米，背靠蠡留公路。场地周围大气、土壤、植物等自然环境状况良好，无水源地、自然保护区、文物景观、重要军事设施等环境敏感点，项目选址适合本项目建设。

本项目占地15亩，总建筑面积20700平方米，并对场地进行硬化和绿化，购置相关管理和生活设备。

5.2项目用地合理性分析

5.2.1 项目土地使用现状

本项目占地15亩，属村委会所有，符合国家用地政策，符合保定市土地利用总体规划。

5.2.2 容积率

依据控制指标，本项目的容积率2.1，达到本行业项目建设用地控制指标的规定。

5.2.3 建筑系数

依据控制指标，本项目的建筑系数为53%，达到本行业项目建设用地指标。

5.2.4绿地率

依据控制指标，本项目的绿地率为30%，超过本行业的绿地指标。

第六章 环境影响分析

6.1 环境现状

本项目位于xx，项目地周边环境现状良好，无水源地、自然保护区、文物景观、重要军事设施等环境敏感点。

6.2 环境保护标准

《中华人民共和国环境保护法》；

《建设项目环境保护管理条例》；

《建设项目环境保护设计规定》；

《环境空气质量标准》GB3095-1996 ；

《地表水环境质量标准》GB3838-1998；

《地下水质量标准》GB/T14848-93；

《声环境质量标准》GB3096-2008；

《工业企业厂界噪声标准》GB12348-1998；

《污水综合排放标准》GB89789-1996；

《锅炉大气污染物排放标准》GB13271-2001；

《工业企业设计卫生标准》GBZ1-2002；

《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996

6.3 项目对环境影响分析及保护措施

6.3.1 施工期间对环境影响

项目施工期间会对施工区域产生一定的生态破坏，生态景观造成短期影响，如建筑材料堆放中的临时占地，基础工程中挖、填土方作业带来的水土流失等。但其影响范围和程度有限，施工期带来的影响也随着施工期结束而消失。

1. 扬尘

（1）各类燃油动力机械在场地开挖、场地平整、物料运输等施工作业时，会排出各类燃油废气，排放的主要污染物为SO2、烟尘。

（2）土石方装卸、散装水泥作业、运输时产生的扬尘，排放的主要污染物为颗粒物。扬尘的排放与施工场地的面积和施工活动频率成正比，与土壤的泥沙颗粒含量成正比，还与当地气象条件如风速、温度、日照等有关。施工期的扬尘按同类项目的监测数据进行类比分析，施工工地扬尘浓度为0.5～0.7mg/m3。

扬尘污染主要产生于施工与汽车运输中，加强施工管理。减少粉状物料的露天堆放量和堆放时间，余土合理堆放，物料运输不堆尖、不满出车厢，车厢加盖，中速平稳行驶，防止沿途散失和尘土飞扬等。

2. 噪声

噪声主要来源于推土机、振捣棒、搅拌机、卷扬机、压缩机、运输车等施工机械作业时产生的噪声。噪声级在85～102dB（A）。

规范施工秩序，高噪声设备安排白天使用，深夜(22:00-6:00)不使用噪声设备。汽车晚间运输灯光示警，禁鸣喇叭，对产生噪声的施工设备加强维护和维修。

3. 废水

（1）施工人员产生的生活污水，主要污染物为COD、SS。施工前期的生活污水排入临时化粪池内，由环卫部门定期清理。

（2）运输车辆冲洗水、混凝土工程的灰浆，主要污染物为SS。经沉淀池沉淀后的水回用，沉淀物进行工程回填不排入外环境。

减少物料流失、撒落和溢流，降低施工废水中污染物的产生量，在施工现场建造临时性沉淀池，进行相应处理后有组织排放，生活污水通过水沟排入下水道，避免溢流。

4. 固体废弃物

本工程施工期的固体废弃物主要是建筑弃土和建筑垃圾。工程产生的所有弃土和建筑垃圾全部回填以调整工程场地标高以及用于园区绿化，无外运弃土和建筑垃圾。施工期应做到工程弃土及时回填，并对渣土堆场采取防护措施，减少水土流失。运输沙石和建筑材料时，应选择对城市环境影响最小的运输路线，运输车集中运输，运输车上路前加强车体、车胎冲洗，装土适宜，防止沿路抛洒以及道路扬尘，适当洒水，检验合格后方可上路，使用密闭车体运输

6.3.2 运营期间对环境影响

本项目在运营生产过程中为防止环境污染，建污水处理站，创造良好的工作和生活环境，在实施过程中严格执行“三同时”原则，对微量的污染来源采取有效的控制措施，使其达到国家标准。

1.噪声污染

本项目投产后，各主噪声基本在50-80dB之间。各声源中分体式空调及配电等声源经墙体隔音后，对外界环境影响较小；厨房设备噪声经厨房内合理布局和隔声处理，对外界的影响基本可以控制在50dB以下。

2.固体废弃物污染

本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾及食堂废料。建成后生活垃圾集中收集后交由环卫部门处理；食堂饭、菜剩余物也可委托环卫部门处理，餐厅泔水油要求由具有专业废弃食用油收集处理资质的单位进行收集和处理。各类固废经合理处置后对周边环境影响较小。

3.水污染

本项目产生的污水为厕所、厨房含油废水。厕所污水经化粪池处理，厨房含油废水经隔油处理后，可合并排入市政排污管道，对周边水体环境无直接影响。

第七章 经济影响分析

7.1 投资估算及资金筹措

7.1.1 编制依据

本项目的投资估算，主要依据项目建设方案确定的建设任务及其工程量的建设投资和设备配置投资。

项目投资估算参考的文件：

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《XX省建筑工程概算定额》（冀建质［2005］562号）；

《XX省安装工程概算定额》（冀建质［2005］561号）；

《XX省建设项目概算其他费用定额》，并结合工程具体情况而定；

保定市建设工程行政、事业、服务性收费标准；

国内设备及材料现行市场价；

参照XX省类似工程项目的工程费用、设计要求及相关系统功能要求进行估算。

其他建设费用，根据项目单位通过对项目建设地区相关项目进行的调查和相关规范规定进行的估算。

7.1.2 投资估算

建筑安装费：是指建造房屋建设物所发生的建设工程费用及安装工程费用等，本项目采用概算指标估算。故本项目建筑安装费用估算为3382.50万元，建筑材料费用按下列有关文件进行编制：

1）建筑材料执行《保定市工程造价信息》中所颁布的材料价格

2）建设单位管理费，按财建[2002]394号文件有关规定计算。

3）建设项目前期咨询费，按冀价经费[2000]第10号文件有关规定计算。

4）工程监理费，根据发改价格[2007]670号计算。

5）工程勘察设计费，按计价格[2002]第10号文件有关规定计算。

6）招标代理费，按计价格[2002]1980号有关规定计算。

设备费：主要设备包括床、电脑、报警设备等，按市场价估算，总额为711.70万元。

项目总投资估算为4094.20万元。

7.2 财务分析

7.2.1 成本估算

1.职工工资，按服务管理人员20人计算，每人福利工资按24000/年估算，年福利工资共计：48万元

2.入住人均消费（含饮食）人均5000元/人年，以300人计，年费用150万元。

3.设备维修及折旧费，每年为8万元。

4.其他不可预计费用5万元/年

7.2.2 年收入估算

按床位300个计算，每个老人每月入住费为900元，则年收入为324万元。

7.2.3 年利润估算

年利润为324-303=21万元，基本属于福利慈善性项目。

第八章 结论

本项目按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则实施建设的老年社会福利服务项目。

本项目体现以人为本的规划原则，科学、合理、先进、高效的设计理念。

本项目的建设可改善xx蠡吾镇养老基础设施状况，改善养老院老人居住条件和环境，促进县城整体水平提高，有利于和谐社会建设，形成良好的社会影响和示范效应，具有很好的社会效益，建设本项目很有必要，并且是可行的。

民办养老院项目可行性研究报告