中国房地产发展历程：

1949年新中国建立至1978年改革开放前这一段时期，随着传统社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严格禁止，绝大部分房产通过计划配置，无偿使用。房地产业也因此而基本上处于极度萎缩和萧条的状态。

1978年改革开放后，中国房地产业开始逐渐复苏并得

到发展繁荣，总的来看，以1998年停止福利分房制度为界，

可以分为两个发展阶段。

1第一阶段:房地产制度改革阶段(1978-1997年)

1.1理论突破和试点时期（1978年-1991年）

1978年提出了住房商品化，土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室挂牌，成立了北京市城市开发总公司。

1981年，再深圳、广州开始搞商品房试点。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东，重庆开始征收土地使用费。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

1.2全面实施住房制度及调整改革时期(1992年-1997年)

1992年邓小平同志南巡视察后认为深圳市的房地产市场开发值得全国推广，吹响了中国房地产开发的总号角，沿海城市最先开始开发房地产。房改全面启动，住房公积金呢制度全面推行。

1993年“安居工程”开始启动。同年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场失控，土地市场出现泡沫。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行坏账。

1997年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发展。

2第二阶段:房地产全面市场化阶段((1998年至今)

2.1平稳发展时期(1998-2003年)

1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场，在东南亚
金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央政府决心培育新的经济增长点。中央政府在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策，通过市场、个人信用来解决住
房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。

1998年5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。

1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布停止租房收入分配，逐步实行住房分配货币化。

1998年10月29日，以回龙观，天通苑，建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。

1999年4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日实施。

2000年3月，财政部，国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得税征收个人所得税有关问题的通知》。国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》；《房产测量规范》。

2001年建设部、国家工商行政管理局的新版《商品房买卖合同示范文本》；财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》；财政部、国家税务总局《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》。同年温州炒房团集体出现，在炒房团的炒作之下，房价涨幅迅速。

2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

2003年地王频现，国务院两份截然不同的121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以及18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》引起了市场的剧烈震动。

2.2快速发展期和调控博弈时期(2003-2007年)

2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，中国房地产市场进入快速发展期，房价价格高速增长，房地产开发商建造房屋进程加快，房地产市场一片热火朝天的景象，为了稳定市场发展，2004年国家开始实行宏观调控，主要是收紧土地与信贷。2004年3月31日，国土资源部71号令，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》；5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知；9月2日，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》。

2005年国务院向各个省市，自治区发布了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》共有八条内容，简称“国八条”，随后又发布了进一步加强房地产市场宏观调控的八点意见（即新《国八条》），希望抑制房价上涨过快，但效果一般。

2006-2007年，在热钱，炒作，人民币升值等因素的影响下，国内房价来时出现爆发性的增长，为了给高热的楼市降温，政府又相继出台了许多政策。5月17日“国六条”（即《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》）出台，5月29日国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号），即9部委“十五条”，7月11日 建设部等5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号），被称为“外资限炒令”，然而密集的调控政策依旧难以抑制房价高涨，房价问题成为民生问题。2007年国家继续着2006年的总体思路，希望用秘籍的调控政策影响房地产市场，2007年6月初，商务部、国家外汇管理局发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，

8月13日，国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，9月27日，中国人民银行下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，10月8日，国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》。2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。

在2004-2007年间央行的加息历程也是调控政策的一把利剑，以下是央行加息的具体情况。2004年10月29日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%。2006年04月28日一年期贷款利率上调0.27个百分点，由5.58%上调到5.85%。2006年8月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%上调至2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.85%上调至6.12%。2007年3月18日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.12%提高到6.39%。2007年5月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.79%提高到3.06%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.39%提高到6.57%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年7月20日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年8月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到7.02%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月15日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由7.02%提高到7.29%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。2007年12月20日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.87%提高到4.14%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由7.29%提高到7.47%。

2.3调整和反弹时期(2008-2009年)

2008年国际金融危机爆发，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期，中国房地产进入严冬期，为了抵御国际金融危机对中国造成的影响，中国投入4万亿进入基础设施建设之中，其中大量资金进入房地产市场，促进了房地产市场的反弹。从现如今的情况来看，我们不好说那4万亿到底对中国经济的影响是好是坏，但在但是的情况下，那4万亿有效的稳定了国内的经济形势。

2.4深度调控和高位盘整时期(2010至今)

2010年是一个政策年，调控政策持续高压。1月10日，国务院出台“国十一条”； 1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》；３月10日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》；9月29日国家有关部委出台“新国五条”； 10月19日，中国人民银行宣布，自２０日起，金融机构一年期存款基准利率上调０．２５个百分点，由现行的２．２５％提高到２．５０％；一年期贷款基准利率上调０．２５个百分点，由现行的５．３１％提高到５．５６％；11月３日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》；

2011年国家政府明确了以房产税，限购令以及保证房建设为主线的方针。1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》；1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”)；1月27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》；2月9日：住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%；5月10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》；

2012年，以国际通用衡量房价水平的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等国际大城市，二三线城市，大量房屋空置。在这种情况下，国家坚持楼市调控，经历了公积金收入微调，房产税试点改革，保障房的供应与建设，首套房贷利率下降等政策的影响，房地产市场从年初的冷淡过度带年末的火热。全年市场运行可分四个发展阶段：一是2012年初，在经历2011年楼市严厉调控的打压下，市场一度冷清，房价环比持续负增长；二是自3月份起，以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的政策微调在多地逐渐展开，市场成交开始复苏，房价环比降幅逐渐收窄；三是6-7月份，央行降息在一定程度上增强了整个行业乃至购房者的信心，淡季不淡，成交持续活跃，房价拐点出现；四是进入下半年，在自住需求和改善需求的带动下，楼市活跃程度进一步提高，房价持续回升。

2012年底，中国新一届政府确立了“城镇化”的发展思路。中国试图要改变以往以“土地”为核心的房地产发展模式，转变到以“人”为核心的发展模式。

2013年在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。而三线、四线城市迥然不同，成交低迷，房价徘徊不前，有些地方竟然出现“鬼城”。

2014 年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。为抑制楼市持续下行，在“双向调控、分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑。

2015年房地产开发投资继续回落，新开发面积持续减少，房屋销售形势有一定好转，但仍不乐观，土地购置价格涨幅回落，房价缓慢上升，不同城市之间的分化趋势不断增加，一线城市形势较好，二三线城市比较挣扎。

2016年年初，过完年之后一线城市的房地产市场出现了令人震撼的报复性的增长，短短两月内房地产市场的交易价值上升了数成，目前仍在变化，而其他中小城市基本上仍处于停滞的状态。

中国房地产发展的未来趋势：

1. 房地产将从“超高增速”时代转变为“中低速增长”。改革开放的30年间中国经济的年平均增长率接近10%，而作为主要产业的房地产业增长速度同样惊人，尤其是近10年来，房地产业可谓是“三天一小涨，五天一大涨”，但随着中国经济未来几年增速的逐渐减缓，房地产业的发展速度也将减缓，由于老龄化进程加快，房地产业的市场需求将逐渐趋于饱和，而在过去几年间房地产企业大量造房，目前一些二三四线城市商品房存量巨大，如何去库存将是未来几年的主要目标。

2. 城市之间的房价差异将更加明显。由于公共资源的配置失衡，发展机遇差异过大等原因将导致一线城市的房价将继续高速增长，而中小城市的房价将步入慢速增长甚至原地踏步的境地。过去一年中国房地产的发展已经有所体现，北上广深等一线城市的房价增长速度依旧惊人，尤其是以上海与深圳最为明显，这与过去一年中国房地产业总体的低迷形成了鲜明的对比。

3. 大城市的资产化属性将加强，中小城市将回归原始属性。一线城市，以及10来个的二线大城市过去几年的资产化属性明显，由于中国投资品缺乏，许多的热钱涌入了大城市导致了大城市的房价增长迅速，出现了“全名炒房“的社会现象，未来一段时间大城市将继续这种趋势；而中小城市由于刚需的降低，投资属性将明显降低，房屋也将回归居住，办公，商业等用途。总体而言，随着房地产市场的成熟，除了“核心级”大城市，未来中国房地产的属性将从“商品时代”逐渐转为“商品时代”与“产品时代”并重的历史潮流中。

4. 房产税未来可能会出台，有助中国房地产业的合理发展。由于目前许多城市的房地产市场已经出现拐点，因此不可能出现太过严厉的房产税，但根据不同地区建立不同的房产税征收标准，有助于市场趋于合理，并且房产税可能成为政府调控房价的有效手段。

5. 计划生育的调整，对房地产市场影响有限。由于老龄化的出现，目前中国房地产市场的刚需已经日益降低，未来几年更是如此，尽管二胎已经放开，但是由于目前生育的成本越来越高，导致生育积极性降低，中国老龄化社会的根本难以解决，尽管20年后可能会出现一批“二胎”一代，但他们难以托起重振房地产市场的重大“使命”。

6. 商业性房地产的价值面临重估。由于网络时代的到来，网购日益取代了传统的交易市场，越来越多的线下商铺可能成为线上网店的“试衣间”，这必将导致商业性房地产价值的极大降低，因此目前天价商铺在未来可能成为历史。写字楼同样面临这样的困境，由于网络时代可以在家办公，将导致写字楼的价值大大降低，未来某些大公司内部可能人数寥寥，而公司又何必浪费资本购置大型写字楼呢？因此商业性房地产未来的价值极有可能将大大降低。

7. 房地产企业将大量消亡，面临转型。过去几年三四下小城市的房地产市场基本处于半死不活的境地，而大量中小房地产企业深陷其中，一旦资金难以回笼，势必面临房地产市场的重组，大量的中小房企将被收购，或者面临转型，某些甚至直接死亡。

8. 去库存将是中国政府和房地产企业共同的难题。商品房库存去化时间为6.3年，住宅去化时间为5年，商业与办公楼库存去化时间为15.6年 。如何去库存目前已经成为很多房企的头号难题，而横亘在房企与百姓之间的房屋价格问题是能否去库存的重中之重，而某些地方政府为了税收等原因，禁止房企降价去库存也导致了去库存工作的难以实施，总之，百姓、房企、政府三者之间关于房价的博弈将持续很长一段时间。

9. 中国的房地产市场泡沫不会爆炸性破裂，政府的调控无时不在。由于目前中国对房地产太过依赖，政府对于房地产的监控也极为重视，因此尽管目前中国许多城市的房地产泡沫已经极为严重，但类似于日本90年代的房地产泡沫大破裂不会存在，一旦房地产泡沫大破裂，中国经济极有可能与日本一样原地踏步20载，中国受不起这种大伤，因此一旦房地产市场出现不稳定因素，中国政府将出台相关政策及时稳定市场。

中国房地产发展历程