山东轻工业学院学期调查报告

——北京市中国农业银行个人

住房抵押贷款业务调查报告

经济管理学院

金融09-02

王涵

200908021065

北京市中国农业银行个人住房抵押贷款

业务调查报告

一、 基本情况调查

1. 北京市2009年经济状况概述：2009年，全市经济运行呈现见底、复苏、回升态势，地区生产总值增长10.1%，人均地区生产总值突破万美元。初步核算，全年实现地区生产总值11865.9亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%。分季度看，一季度经济增长6.1%，二季度增长9.4%，三季度增长12.8%，四季度增长11.4%。分产业看，第一产业增加值118.3亿元，增长4.6%；第二产业增加值2743.1亿元，增长9.7%，其中工业增加值2191亿元，增长8.8%；第三产业增加值9004.5亿元，增长10.3%。

按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到68788元(按年平均汇率折合10070美元)，按可比价格计算，比上年增长6.2%。三次产业结构由上年的1：23.6：75.4变化为1：23.2：75.8。

③ 2009年，全市完成社会固定资产投资4858.4亿元，比上年增长26.2%（上

年为下降3%)。其中，完成房地产开发投资2337.7亿元，增长22.5%；完成基础设施投资1462亿元，增长26%。

2009年，全市销售商品房2362.3万平方米，比上年增长76.9%。其中销售商品住宅1880.4万平方米，增长82.3%。在商品住宅中，现房销售410万平方米，期房销售1470.4万平方米，分别增长96.5%和78.7%。年末，全市商品房(现房)空置面积1351.4万平方米，比上年末下降6%；其中商品住宅空置面积426.8万平方米，下降18.3%。

12月份，全市居民消费价格同比下降0.6%，降幅比11月份缩小0.7个百分点，连续4个月降幅缩小。从环比看，12月份居民消费价格比11月份上涨0.3%。2009年，居民消费价格比上年下降1.5%，其中，食品价格上涨2.4%，非食品价格下降3.4%,消费价格下降0.3%，服务项目价格下降5.2%。

2.中国农业银行北京分行概况：中国农业银行股份有限公司北京市分行成立于1984年，经过26年的发展，截至2009年末，全行共有营业机构300余个，在岗员工7700多人，本外币总资产超过3800亿元。

（2）行业竞争环境：北京作为政治文化中心各大银行齐聚，除3家政策性银行（国家开发银行、农业发展银行、进出口银行），5家国有商业银行（中、农、工、建、交）、12家股份制商业银行(中信、华夏、招商、光大、民生、浦东发展、深圳发展、渤海、广发、兴业、浙商及中国邮政储蓄银行），还有北京自己的北京银行、北京农村商业银行，以及各类外资银行。

3.北京中国农业银行住房抵押贷款业务状况：

★中国农业银行北京分行住房抵押贷款简介：

·气球贷：将客户较长期限的贷款拆为多个短期限贷款，使客户享受短期利率优惠。通过选择较短的贷款期限（如5年）但以较长的期限（如10年、20年、30年）来计算月供，让月供变得很轻松。在还款期内贷款利息和部分本金分期偿还，而剩余本金可在到期时一次偿还，也可办理贷款展期。

·接力贷：父母与子女两代人作为共同借款人向我申请个人住房贷款，购买一手房和二手房均可办理。主要解决家庭成员中子女收入不高、还贷能力有限而同时父辈年事已高、贷款期限较短的购房贷款问题。

·置换式贷款：向全款购房、取得房产证不超过一定年限的客户发放住房贷款，用于偿还购房时非贷款的债务，购买一手房和二手房均可申办，在期限、利率、月还款额和还款方式上，都可以享受个人住房贷款的同等条件，贷款金额最高不超过抵押住房价值的70％。

·还款方式：客户还可根据收入特征选择还款方式，如等额本息、等额本金、等额递增、等额递减、等比递增、等比递减等多种还款方式。另外，我行还可提供本息分别还款和还款假日计划供选择。

二、 北京个人住房抵押贷款现状与特征：

为尽快扩大住房消费信贷是启动居民住房消费，扩大内需的重要手段，为此中国人民银行降低了首付款比例和贷款利率，延长了贷款期限。为防范贷款风险，一些地方正在探索建立住房抵押贷款的保险、担保体制。个人住房抵押贷款现阶段有以下特征：

1．房地产商前期做担保，待房产证下来后银行用他项权利证做抵押登记。

并且享受银行的相关贷款利率优惠。

2. 抵押的房地产作为贷款的第二还款来源，如果贷款还不起，那这个房产银行有权处置并用来归还贷款。

3．北京模式：抵押+房屋综合险（含财险和寿险，但寿险在办理完抵押登记后可退费）。

三.个人住房抵押贷款存在的风险及存在问题：

(一)经济环境及信用风险方面

1.虚高评估抵押物(房产)的价值。

2.利用他人身份证，偷梁换柱搞假按揭’

假按揭是指开发商为资金套现，将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲

属的名字购下，从银行套取购房贷款。假按揭操作流程如下：

3.公证机构虚假公证

公证机构在接受委托时，要么是被购房者收买，要么是被购房者欺骗，从而出

具具有法律效力的收入证明或者通过伪造交易合同虚高评估房价。在手续上几乎没有漏洞，进而对银行造成欺骗。

4.房地产信贷增长过快。

5.流动性风险。主要体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损。

6.未经事先批准和加工贷款启动抵押贷款和住房贷款管理薄弱。

7. 经济周期风险.指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

（二）市场方面

1.适用范围小。对居民而言，个人住房抵押贷款条件相当苛刻，一般只有符合下列条件后方可向银行申请：有城镇常住户口或合法住留身份，稳定的职业和收入，信用好，有偿还能力；有购房合同；有银行存款或交纳住房公积金存款，存款额占购房款的比例不得低于30％；有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本身并承担连带责任的保证人等。该类贷款期限一般不超过10年。以深圳市为例，所有住房抵押贷款业务中，10年以下的占84.7％，15年以上的仅占1.8％（基本上是1998年发放的）； 贷款方式只有固定利率一种，各期付款额相同。这样造成个人住房抵押贷款的借款人主要是收入较高的社会群体，约占社会家庭总数的7％左右。另外， 银行在发放住房抵押贷款时特别关注还贷与收入比，这个指标规定借款人每月还贷不应超过其家庭总收入的30％，否则易影响贷款质量。加之目前我国房价与家庭年收入之比平均约为15∶1，远高于6∶1的国际惯例。在上述情况下，真正缺房、少房、购房需求迫切的广大中低收入家庭很难申请到个人住房抵押贷款。

2.个人住房抵押贷款市场规模严重偏小。长期以来，流向房地产业的银行资金侧重于房地产开发项目，而对住房消费的融资安排关注较少。与此同时，各家银行普遍重视批发业务而轻视微利的零售业务。目前，居民住房抵押贷款占整个房地产抵押贷款的比例不到10％，这与发达国家以住房消费融资为主的状况形成强烈对比。我国房地产贷款的总量已经偏小，个人住房抵押贷款占银行信贷资产总量的比重更低，就我国开展个人住房抵押贷款业务最早、业务量最大的中国建设银行来说，全行个人住房抵押贷款只占其贷款余额的1％～2％，而同期的美国商业银行体系中的个人住房抵押贷款业务，占其贷款余额的比重达15％～25％，其他有些国家或地区这个比重更高。

3.中介服务功能滞后。（1）资信评估体系不健全。 住房抵押贷款是一种贷款行为，属银行信用范畴，其发放、转让都必须经过资信评估机构的评估，这有利于减少贷款的盲目性、保证抵押贷款质量、防止和制约欺诈行为。当前我国缺乏类似美国等国家或地区的居民个人信誉查询机构，个人信用资料很不完备，而且没有一套科学的评估体系，虽然现阶段拥有大量的评估机构，但大多信誉不佳，而且评估值相差悬殊。在此种情况下，很多银行都是自行调查居民个人资信状况，这在一定程度上增加了住房抵押贷款的手续，加大了成本，限制了住房抵押贷款的发展。（2）风险防范措施、中介保证机构缺乏。 住房抵押贷款的开展必须确保信贷资金的安全性，降低住房抵押贷款的风险。目前，世界上许多经济发达国家都设有专门的机构给住房抵押贷款提供担保或保险。进行担保或保险能保障银行住房低押贷款的安全性，可以降低借款人利息成本。我国迄今没有一家政府住宅抵押贷款担保保险专门机构，成立的几家商业性担保公司实力不济，信誉较低，难以有效地充当为住房抵押贷款提供担保或保险的角色。（3 ）住房抵押贷款中住房处置的相关法律不健全。如果借款人到期不能归还贷款，国外的住房抵押贷款制度，有许多办法来确保贷款银行资产不受损失或将损失降低至最低限度，抵押资产处置规定非常详细。一般而言，当借款人拖欠月供6个月以上，贷款银行即可向法院起诉，一周内就可将抵押住房拍卖。但是，我国法律对抵押住房买卖没有明确的规定，法律依据不明确。一旦借款人拖欠月供6个月以上，贷款银行很难行使住房处置权，即使可以行使， 手续也相当复杂。中国银行深圳分行就曾多次坦承这方面的难处，招商银行也心有余悸。另外，在处置抵押住房的过程中，常有合谋压低处置抵押住房的拍卖价格，造成住房抵押贷款银行敬而远之，从而影响了住房抵押贷款业务的全面发展。

4.缺乏稳定的长期性资金来源。住房抵押贷款的资金来源是贷款银行吸收的本外币存款，而商业银行发放住房抵押贷款的规模要受到银行流动性管理和资产结构、贷款比例结构、存贷比等诸多指标的约束。银行存款多是5年期以下的定期存款和活期存款， 而住房抵押贷款的期限较长，截至1998年7月，深圳各银行发放的住房抵押贷款中，73.3％是5年期以上的贷款。这样银行资金来源的短期性与资金运用的长期性之间的矛盾，加大了银行资产的流动性风险，在很大程度上阻碍了住房抵押贷款市场的发展。

5.住房抵押贷款市场结构单一，缺乏二级市场。住房抵押贷款二级市场即住房抵押贷款转让市场的建立是提高住房抵押贷款流动性的根本途径，它把资本市场机制引入住房抵押市场，使抵押债权具有流动性，降低了住房抵押贷款的风险，能使一级市场的可贷资金有稳定的来源。当住房贷款金融机构面临流动性困境时，可以把持有的住房抵押贷款拿到二级市场上变现。但是目前我国住房抵押贷款二级市场的建立未受到应有的重视，因而无法实现资本市场和住房抵押贷款市场的有机结合，银行也缺乏化解流动性风险的有效工具。

四.个人住房抵押贷款风险对策：

(一)优选房产商和开发项目

为了保证个人住房抵押贷款的安全，必须从贷款的源头抓起。首先，银行在选择合作伙伴方面，应当选择经济实力强、资质等级高、开发业绩突出、负债比率较低、信用状况良好的房产商进行合作；其次，在选择开发项目方面，要选取地段区位好、环境布局优良、设计规划合理的优先进行严格监管，确保个人住房抵押贷款资金用于项目建设。这样，才可以真正从源头上防范风险，避免“烂尾”项目的出现，确保银行贷款安全：同时，由于房产商实力较强，一旦出现超期违约客户，房产商也具备回购能力，能够履约实现回购，从而大大降低贷款的风险程度。

(二)建立和完善个人信用制度，加强信用评估

解决目前日益增长的按揭贷款违约现象，最根本的还是要建立适合中国国情的个人信用制度，增强借款人的信用意识。从宏观角度来说，首先应该从立法角度逐步建立个人信用制度，明确个人信用制度的部门，制定统一征信标准和征信办法，建立信用惩罚机制；作为银行来说，应该加强银行系统的合作，在银行内部建立统一的个人信用等级咨询评定系统，使得个人信用等级评定操作快捷、适用；同时建立良好的住房信用分摊机制，缓解银行的信贷压力。这样切实有效地推动个人信用体系的建设和良性运作，促进个人信用体系的健康发展。

（三）我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术急需建立和提高。对我国商业银行来说，必须认真学习国际经验，加强对个人住房抵押贷款业务的认识，当前的主要任务是积累和完善数据资源以便定量评估具有中国特征的个人住房抵押贷款业务的风险度。

（四）在相关合同中明确规定银行的解除权。相关合同主要是指《商品房销售贷款互助和谈》和《个人住房告贷合同》。在《商品房销售贷款互助和谈》中主要应规定当开发商存在严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、敲诈行为时，银行有权解除互助和谈，不再为其销售商品房提供贷款办事；当商品房生意合同解除后，开发商应对收受的贷款有采取保全措施的义务；银行在向开发商通知贷款合同已解除后，有从开发商帐户内将已发放的贷款直接划回的权利。

参考文献：北京统计局网站、新浪网、CSSCI学术论文网

北京市中国农业银行个人住房抵押贷款