第二章

市场法(直接比较法)

案例1:某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨。评估基准日为2013年2月1日。

(1)从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例,该设备的年生产能力为210吨,市场成交价格为160万元。

(2)将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。

(3)发现两者除生产能力指标存在差异外,从参照设备成交到评估基准日之间,该类设备的市场价格比较平稳,其她条件也基本相同。

分析:由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上,即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。

评估值=160×150/210=114、29(万元)

案例2:某待估资产为两室一厅居住用房,面积为58平方米,建筑时间为1999年,位置在某市闹市区,评估基准日为2013年5月1日。

在待估房屋附近,于2011年12月曾发生过房屋交易活动,交易价格为580000元。经调查与分析,评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。

分析:由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上,所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。

经调查,2013年居住用房价格与2011年相比上升了9、3%,则:

资产评估值=580000×(1+9、3％)=633940(元)

案例3:某企业因严重的资不抵债而进行破产清算,其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例,该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同,成交时间为2012年6月,成交价格为365、2万元。评估基准日为2012年8月1日。

分析:待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上,可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析,待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%,则待估资产的评估值为:

资产评估值=365、2×(1—30％)=255、64(万元)

案例4:待估资产为某机器设备,其生产时间为2005年6月30日,评估基准日为2013年1月1日。搜集到一交易案例,该机器设备与待估设备型号相同,属同一厂家生产,交易时间为2012年12月31日,交易价格为124000元,该机器设备的生产时间为2005年1月1日。

分析:待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上,可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解,待估设备的尚可使用年限为13年,则待估资产的成新率为:

待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/(待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限)×100%=13÷(7、5+13) =63%

参照资产已使用年限为8年,尚可使用年限为15年,则参照资产的成新率

参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%

资产评估值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)

评估值=124000×(63%÷65%)=120184、62(元)

市场法(类比法)

某商业用房,面积为600平方米,现因企业联营需要进行评估,评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例,具体情况如下表所示。单位:

经调查分析,被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近,故无需对功能因素与成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100,三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好,综合评分分别为107、110与108。当时房产价格月上涨率为4%,故参照物A的时间因素调整系数为:117/100 ;参照物B的时间因素调整系数:104/100;参照物C因在评估基准日当月交易,故无需调整(实际上就是100/100)。

三个参照物成交价格的调整过程如下。单位:

被评估资产单价＝(5,467＋5,418＋5,480)÷3 ＝5,455

被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元

收益法

例1: 假设某企业将持续经营下去,现拟转让,聘请评估师估算其价值。经预测,该企业每年的预期收益为1200万元,折现率为4%。请估算该企业的价值。

评估值=1200/4%=30000(万元)

例2: 某企业尚能继续经营6年,营业终止后用于抵冲债务,现拟转让。经预测得出6年预期收益军为900万元,折现率为8%,请估算该企业的评估值。

P=(900/8%)[1-1/(1+8%)^6]=900×4、6229=4160、59(万元)

例3:某收益性资产预计未来五年收益额分别就是12万元、15万元、13万元、11万元与14万元。假定从第六年开始,以后各年收益均为14万元,确定的折现率与本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下与经营50年条件下的评估值。

(1)永续经营条件下的评估过程:

首先,确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数,可从复利现值表中查得。

其次,将第六年以后的收益进行本金化处理,即:14/(10%)=140(万元)

企业评估价值=49、28+140×0、6209=136(万元)

成本法

重置成本的重置核算法

例1:待估资产为一机器设备,评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有:该机器设备的现行市场价格每台180000元,运杂费5000元,安装成本为20000元,其中原材料6000元、人工成本13000元、其她费用1000元,安装期限较短。评估人员分析认为,被评估资产为外购需安装机器设备,其重置成本应包括买价(含增值税)、运杂费、安装成本、其她费用,由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为:

重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000(元)

例2:被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查,该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料,该设备账面原值为10、2万元,其中,购买价为8万元,运杂费1、6万元,安装费中直接成本0、4万元,间接成本为0、2万元。根据对同类型设备的调查,现在购买价格比2年前上涨20%,运杂费上涨80%,安装费中直接成本上涨40%,间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本就是多少？

(1)计算直接成本

购买价=8×(1+20%)=9、6(万元)

运杂费=1、6×(1+80%)=2、88(万元)

安装费中的直接成本=0、4×(1+40%)=0、56(万元)

直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9、6+2、88+0、56=13、04万元

(2)计算间接成本

间接成本占直接成本的百分率＝0、2÷(8＋1、6＋0、4)＝2%

间接成本＝13、04×2%＝0、26(万元)

(3)计算重置成本

重置成本=直接成本+间接成本=13、04+0、26=13、30(万元)

重置成本的物价指数法

某机床于1994年购置安装,账面原值为16万元。1996年进行一次改造,改造费用为4万元;1998年又进行一次改造,改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1、05,1996年为1、28,1998年为1、35,1999年为1、60。

要求:计算该机床1999年的重置成本

实体性贬值的使用年限法

例1:被评估资产为企业中的一台设备,评估人员收集到的有关资料有:该设备1997年1月购进,2002年1月评估;该设备的重置成本为500000元,其残值为2000元,尚可使用5年;根据该设备技术指标,正常使用情况下,每天应工作8小时,该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为:

资产利用率=5×360×5/5×360×8=62、5%

实际已使用年限=5×62、5%=3、125(年)

总使用年限=3、125+5=8、125(年)

资产的实体性贬值=(500000—2000)×3、125/8、125=191538、46

更新改造过的资产的实体性贬值计算

例2:被评估设备购建于1992年,原始价值30000元,1997年与2000年进行两次更新改造,主要就是添置一些自动化控制装置,投资分别为3000元与2000元。2002年对该资产进行评估,假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限经检测与鉴定为6年,估算该设备的实体性贬值率如下。

估算过程:

①估算设备复原重置成本

投资日期 原始投资额 价格变动系数 复原重置成本

1992年 30000 2、60 [(1+10％)^10] 78000

1997年 3000 1、61 [(1+10％)^5] 4830

2000年 2000 1、21 [(1+10％)^2] 2420

合计 85250

 ②计算∑(复原重置成本×投资年数)

投资日期 复原重置成本 投资年限 复原重置成本×投资年数

1992年 78000 10 780000

1997年 4830 5 24150

2000年 2420 2 4840

合计 85250 808990

 ③计算加权投资年限

加权投资年限=808990÷85250=9、5(年)

④实体性贬值率=9、5÷(9、5+6)×100%=61%

功能性贬值

例:某被评估对象就是一生产控制装置,其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其她项目支出方面大致相同,操作人员平均年工资福利费约为6000元,被评估控制装置尚可使用3年,所得税率为33%,适用的折现率为l0%。

根据上述数据资料,估算被评估控制装置的功能性贬值。

(1)计算被评估生产控制装置的年超额运营成本:(6-3)×6000=18000(元)

(2)估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额:18000×(1-33%)=12060(元)

(3)将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加,估算其功能性贬值额:

12060×(P/A,10%,3)=12060×2、4869=29992(元)

经济性贬值

例1:某电视机生产厂家,其电视机生产线年生产能力为10万台,由于市场竞争加剧,该厂电视机产品销售量锐减,企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其她条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。

评估师根据经验判断,电视机行业的生产规模效益指数为0、6。

设备的经济性贬值率为:经济性贬值率=[1-(70000/100000)^0、6]×100%=19%

例2:如果该电视机生产企业不降低生产量,就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台,经测算每年完成10万台的销售量,售价需降至1900元/台,即每台损失毛利100元。经估算,该生产线还可以继续使用3年,企业所在行业的平均投资报酬率为10%,试估算该生产线的经济性贬值。

经济性贬值=(100×100000)×(1-33%)×(P/A,10%,3)=16662230(元)

例3:某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年,目前状态良好,观察估计其实体性贬值为15%,在生产技术方面,此生产线为目前国内先进水平。但就是由于市场竞争激烈,目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为元,这类设备的生产规模效益指数X=0、7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值与继续使用条件下的公平市场价值。

(1)更新重置成本=1000000元

(2)实体性贬值=1000000×15%=150000(元)

(3)功能性贬值=0

(4)经济性贬值率=[1-(750/1000)^0、7]×100%=18、5%

(5)经济性贬值=(1000000-150000)×18、5%=154、700(元)

资产评估价值=1000000-150000-154700=695300(元)

例4:被评估设备建于1996年,帐面价值100000元,2001年对设备进行了技术改造,追加技改投资50000元,2006年对该设备进行评估,根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据:

(1)从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%;

(2)该设备的月人工成本比替代设备超支1000元;

(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模效益指数为0、7,所得税率为33%;

(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%,经技术检测该设备尚可使用5年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求。

要求:估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。

(1)计算重置成本

重置成本=100000×(1+10)^10+ 50000×(1+10)^5=339894、75(元)

(2)计算实体性贬值

加权投资年限=[(259374、25×10+80520、5×5)÷339894、75] ×50%=4、41

实体性贬值率=4、41÷(4、41+5)=46、87%

实体性贬值=339894、75×46、87%=159291、81(元)

(3)计算功能性贬值

年超额运营成本=12×1000=12000(元)

年超额运营成本净额=12000×(1-33%)=8040

功能性贬值=8040×(P/A,10%,5)=8040×3、7908=30478、03

(4)计算经济性贬值

经济性贬值=0

(5)计算被评估设备评估值

评估值=339894、75-159291、81-30478、03=150124、91

第三章 机器设备

成本法在机器设备的运用

重置成本的核算

例1:被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查,该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料,该设备账面原值为10、2万元,其中,购买价为8万元,运杂费1、6万元,安装费中直接成本0、4万元,间接成本为0、2万元。根据对同类型设备的调查,现在购买价格比2年前上涨20%,运杂费上涨80%,安装费中直接成本上涨40%,间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本就是多少？

(1)计算直接成本

购买价=8×(1+20%)=9、6(万元)

运杂费=1、6×(1+80%)=2、88(万元)

安装费中的直接成本=0、4×(1+40%)=0、56(万元)

直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9、6+2、88+0、56=13、04(万元

(2)计算间接成本

间接成本占直接成本的百分率＝0、2÷(8＋1、6＋0、4)＝2%

间接成本＝13、04×2%＝0、26(万元)

(3)计算重置成本

重置成本=直接成本+间接成本=13、04+0、26=13、30(万元)

例2:某机床于2008年购置安装,账面原值为16万元。2010年进行一次改造,改造费用为4万元;2012年又进行一次改造,改造费用为2万元。若定基价格指数2008年为1、05,2010年为1、28,2012年为1、35,2013年为1、60。

要求:计算该机床2013年的重置成本

机器设备的实体性贬值(使用年限法)

例9-5:被评估资产为企业中的一台设备,评估人员收集到的有关资料有:该设备2007年1月购进,2012年1月评估;该设备的重置成本为800000元,其残值为6000元,尚可使用6年;根据该设备技术指标,正常使用情况下,每天应工作8小时,该设备实际每天工作5小时。

估算该设备的实体性贬值

资产利用率=5×360×5/(5×360×8)=62、5%

实际已使用年限=5×62、5%=3、125(年)

总使用年限=3、125+6=9、125(年)

资产的实体性贬值=(800000—6000)×3、125/9、125=271917、81

机器设备的实体性贬值(修复费用法)

例题:被评估设备为一储油罐,已经建成并使用了10年,预计将来还能再使用20年。评估人员了解到,该油罐目前正在维修,其原因就是原储油罐因受到腐蚀,底部已出现裂纹,发生渗漏,必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元,其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元,现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率。

计算过程如下:

可修复部分实体性损耗:350,000元;

不可修复部分实体性损耗率:10/(10＋20)×100%＝33、3%;

不可修复部分复原重置成本:2,000,000－350,000＝1,650,000元;

不可修复部分实体性损耗:1,650,000×33、3%＝549,450元;

油罐全部实体性损耗率:(350,000＋549,450)/2,000,000＝45%

假若可以得到该油罐的更新重置成本,用更新重置成本乘以45%的实体性损耗率,就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。

例:被评估对象为甲企业于2009年12月31日购入的一台设备,该设备生产能力为年产产品100万件,设计使用年限为10年,当时的设备价格为120万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用,并使设备保持在全新状态。评估基准日为2012年12月31日。

评估人员经调查获知,目前该种设备已经改型,与改型后的设备相比,被评估设备在设计生产能力相同的条件下,需增加操作工人2人,在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费用4万元。同时,由于该设备生产的产品市场需求下降,要使产品不积压,每年只能生产80万件。经调查,根据有关规定,该种设备自投入使用之日起,10年必须报废。该类设备的规模经济效益指数为0、8,评估基准日之前5年内,该设备的价格指数每年递增4%,行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元(含工资、保险费、福利费等),行业适用折现率为10%,企业正常纳税。求该设备于评估基准日的评估值。

1.设备重置成本:120×(1+4%)3=134、98

2.设备实际可利用率:80/100*100%=80%

3.功能性贬值:(2*1200*12/10000+4*80%)*(1-33%)=4、07

4、07/0、1*{1-1/(1+10%)^10}=40、7*0、6144=25

4.经济性贬值率={1-(80/100)^0、8}*100%=16、35%

5.评估值=(134、98-25)×(1-16、35%)=109、98×0、8365=92(万元)

或评估值 =134、98×(1-16、35%)-25=87、91(万元)

例:评估对象为某机器厂的一条国产I型机组,该机组于2006年5月20日购置并投入使用,其设计生产能力为年产A产品10万件,账面原值为150万,评估人员于2011年5月20日(评估基准日)对该机组进行评估,并取得以下相关经济技术数据:

(1)从2006年5月至2011年5月,设备类价格指数情况就是:2007年5月比2006年5月上升了2%,2008年5月比2007年5月上升了1%,2009年5月比2008年5月下降了1%,2010年5月与2009年5月价格水平持平,2011年5月比2010年5月上升了2%。

(2)经评估人员在I型机组生产厂家询价,I型机组的现行出厂价格为100万元,运杂费、安装调试费大约占购置价的25%,据厂家介绍,更为新型的H型机组已经面世,售价较I型机组有较大提高;

(3)被评估机组从投产到评估基准日,由于市场竞争的原因,利用率仅为设计能力的60%,估计评估基准日后的产权变动会使被评估机组的利用率达到设计要求:

(4)被评估I型机组经检测尚可使用7年;

(5)被评估I型机组与相同生产能力的H型机组相比,年运营成本超支额大约在4万元左右;

(6)假定折现率为10%。

评估过程:

(一)运用市场重置方式(询价法)评估I型机组的过程及其结果

1、重置成本=100×(1＋25％)＝125(万元)

2、实体有形损耗率=5×60％/(5×60%＋7)×100%=30%

3、评估值=125×(1-30%)=87、5(万元)

(二)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果

1、重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)

=156、04(万元)

2、实体有形损耗率=5×60％/(5×60%＋7)×100%=30%

3、功能性贬值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)

=2、68×4、8684=13、05万元

4、评估值=156、04×(1-30%)-13、05=96、18(万元)

关于评估最终结果的意见及理由:

最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。因为,此方法就是利用了市场的判断,更接近于客观事实,而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛,评估精度可能会受到影响,故不能以该评估方法与评估结果为主,或平分秋色。

第五章 房地产评估

成本法的应用

例:某建筑物建筑面积为320m2,重置价为2500元/m2,耐用年限为40年,已使用7年,残值率为4％。试用耐用年限法估算(定额法)其现值。

年折旧=(320×2500)×[(1-4%) ÷40] =19200 ( 元/年)

评估现值=(320×2500)-19200×7=665600 (元)

建筑物残余法

【例题】某砖混结构二层住宅,宅基地面积200平方米,房屋建筑面积240平方米,月租金4800元,土地还原利率为8％,建筑物还原利率为10％,建筑物评估时的剩余使用年限为25年,用残余法评估该住宅建筑物价格。

年房租总收入＝4800×12＝57600(元)

年总费用:

房租损失准备费(以半月租金计)＝2400(元)

房产税(按年租金的12％计)＝57600×12％＝6912(元)

土地使用税(每年按每平方米2元计)＝200×2＝400(元)

管理费(按年租金3％计)＝57600×3％＝1728(元)

修缮费(按年租金4％计)＝57600×4％＝2304(元)

保险费每年＝576(元)

年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320(元)

年总纯收益＝57600－14320＝43280(元)

另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元,则土地总价为:

1200×200＝240000(元)

归属于土地的年纯收益为:240000×8％＝19200(元)

故归属于建筑物的年纯收益为:43280－19200＝24080(元)

建筑物折旧率＝1/25×100％＝4％

建筑物价格＝24080÷(10％+4％)×｛1－[1/(1+14％)^25]｝

=172000×0、9622＝165498、4(元)

建筑物每平方米价格为: 165498、4÷240＝689、58(元)

第七章 企业价值评估

收益法的应用(持续经营)

例 待估企业预计未来5年内的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元与200万元。并根据企业的实际情况推断,从第六年开始,企业的年预期收益额将维持在200万元,假定折现率与本金化率均为10％,试估算企业整体资产价格。

承上例资料,假如评估人员根据企业的实际情况推断,企业从第六年起,收益额将在第五年的水平上以2%的增长率保持增长,其她条件不变,试估测待估企业的价值。

=(100×0、9091+120×0、8264+150×0、7513+160×0、683+200×0、6209)+200(1+2%)/(10%-2%)×0、6209=536+204/8%×0、6209=536+2550×0、6209=2119

折现率的确定

假设社会平均资金收益率为12%,无风险报酬率为10%,被评估企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为2,被评估企业长期负债占全部投资资本的比重为60%,平均利息率为10%,所有者权益占40%。根据上述数据计算以下指标:

(1)被评估企业自有资本要求的回报率;

(2)用于企业价值评估的折现率或资本化率。

资产评估例题