成都市场调查报告完整版

发布时间：2020-11-25 01:55:29

成都市场调查报告

第一部分成都宏观经济环境 3

一、城市概况 3

二、城市规划 4

1. 成都城市发展战略 4

2. 成都市都市区总体规划 4

3. 区域定位 4

4. 城市发展方向 5

5. 城市发展热点区域 5

三、宏观经济环境 6

1. GDP 6

2. 固定资产投资 6

3. 社会消费 7

4. 居民收入 7

四、人口状况 8

第二部分成都房地产市场状况 9

一、政策背景 9

二、成都房地产市场总体概况 10

1. 房地产开发投资规模日益增大 10

2. 外来资金对房地产投资的影响越来越大 11

3. 成都房地产市场供求关系趋于平衡 11

4. 竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确 12

三、成都房地产各类型市场概况 12

1. 住宅市场 12

2. 甲级写字楼市场 14

3. 商业市场 15

4. 二手房市场（商品房） 17

四、 2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售项目) 17

1. 城东片区： 17

2. 城南片区： 19

3. 城西片区： 21

4. 城北片区： 22

5. 城中片区： 23

第三部分成都土地市场状况 26

一、 2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况 26

1. 2004年成都主城区土地交易列表 26

2. 2005年成都主城区土地交易列表 30

3. 2006年上半年成都主城区土地交易列表 31

二、近年成都主城区土地市场比较分析 34

第四部分消费者状况 36

一、解读成都 36

二、生活形态分析 36

三、住宅消费特点 37

第五部分综合评述 39

第一部分成都宏观经济环境

一、城市概况

历史文化

成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。

地理位置和自然资源

成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显着，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。

生活特色

成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。

行政区划

目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。

二、

城市规划

1.成都城市发展战略

中心城布局形态逐步由现在的密集"圈层式"发展为疏密结合的"扇叶式"布局；优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展；优化城镇体系结构与布局，重点建设中心城周边七个卫星城镇：大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳。

2.成都市都市区总体规划：

都市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城与中心城共同构成的高度城市化和现代化的城市群，是形成成都现代化都市的主体，都市区幅员面积3260平方公里、也是中心城规划区范围，各卫星城按照各自的职能分工，优势互补，共同发挥都市区的整体功能。

都市区是市域城市化及第二、第三产业的重点发展区域；都市区以内为一体化的城市地区，区内经济、环境、基础设施和城市功能在2010年以前逐步实现一体化；各卫星城既相对独立地承担所在区域的中心职能，又分别承担中心城的部分功能。

另外，市政府同时提出了要构建“30分钟大成都”的概念，即从成都市中心城区到每一个外围功能片区最多只要30分钟车程。

3.区域定位：

随着3260平方公里的大成都概念提出后，初步拟定将一环路作为城市中心区，重点发展商务、文化功能；一环路至三环路以内，作为主城区，主要作生活区；三环路至外环路之间，作为环城区，重点发展各类产业；温江、郫县、华阳、龙泉等周边城市届时作为“大成都”的外围功能片区，将形成产业跟生活配套的格局。

4.城市发展方向

成都市位于四川盆地的西部，西北高东南低的特征决定了城市要向更容易开发、开阔平坦的东、南方向发展；而西、北方向由于海拔高、开发难度大的因素，同时又多自然风景区，因此不适合进行大规模城市开发。从将来将成都与周边城市共同发展为经济圈的角度来说，城市也应该向东、南方向发展。

向东发展：

根据成都市政府审议通过的《成都市向东向南发展规划》，以市中心城东地区、西临外环路、南至成龙路及成仁路，范围约76平方公里，总体结构为1个副中心，1个片区中心，3个片区，15个居住区，四纵五横的干道系统。该规划区是以生活居住功能为主的生态型新城区，是城市副中心。

向南发展：

根据《成都市总体规划（1995～2020年）》、《成都市向东向南发展规划》，成都市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周边为核心的34平方公里地区，重点以发展科研、教育、文化及高科技术产业等功能的，以高新技术发展导向的综合性城市科技产业文化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区与城南副中心，未来地铁线穿越人民南路主干道使城南副中心畅通无阻。

5.城市发展热点区域

城东区域——改造热点区

城东片区2000年以来市场发展迅速，《东郊工业区结构调整规划》、《成都市中心城市向东发展规划》、《成都市沙河综合整治工程规划》三大规划的出台，极大的刺激了该片区房地产业的发展。

城南城市副中心区域——建设热点区

城市向南发展方向的确定，城市副中心建设启动；同时，临近成都市高品质楼盘开发集中区——城南，使得城市副中心规划发展地带更加令人向往。

周边卫星城——辐射热点区

城市向南发展方向政策出台、天府大道开通成就了华阳；撤县变区、成温公路的施工带热了温江；同时其他卫星城镇也正越来越受到业界关注。目前已经有众多实力开发商，如华新国际、建信、新希望、棠湖集团等进入卫星城，未来几年内，周边卫星城的发展将持续升温。

三、宏观经济环境

1.GDP

2005年，成都实现地区生产总值2371亿元，年递增长13.2%，比“九五” 时期上升2.9个百分点，其中，第一、二、三产业增加值分别完成182.3亿元、1007.7亿元和1181.1亿元，年均增长速度分别为5.3%、16.9%和11.8%。

2.固定资产投资

2005年全社会固定资产投资达1457.4亿元，增速达40.1%。

可以看到，2005年成都市固定资产投资超速发展，发展势头较为猛烈。

3.社会消费

2005年社会消费品零售总额达999.2亿元，比2000年增长80.3%，年均增长12.5%。

比较GDP和社会消费2图标，可以看出社会消费和GDP基本是同轨迹发展的，说明城市经济发展和消费是同步的。

4.居民收入

城镇居民人均可支配收入由2000年的7649元增加到2005年的11359元，农民人均纯收入由3016元增加到4485元，年均增长8.2%、8.3%。

人均可支配收入稳步上升，2004年成都市人均可支配首次突破万元大关。人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力，而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加，保证了成都住宅需求市场的稳定发展并不断壮大。

四、人口状况

2000年末成都市总人口1013万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，居第四位。其中，市区人口336万人，县（市）人口667万人；女性人口497万人，男性人口516万人；全市共317万户，其中，市区为111万户，县（市）为206万户。全市平均每户3.2人，其中，市区平均每户3.0人。全市人口密度为每平方公里818人，其中，市区人口稠密，平均每平方公里达2370人。

2005年末成都市户籍人口1082.0万人,比上年末增加22.3万人。全年出生人口7.5万人，出生率为6.97‰；死亡人口5.7万人，死亡率为5.31‰；人口自然增长率为1.66‰；全市计划生育率为94.61%。

从2000年和2005年人口数据可以看出，2005年的人口自然增长率仅为1.66‰，远低于“十五”人口发展目标中4‰的指标，成都市的人口数量发展应该能够得到有效的控制；但同时我们也可以看到，由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的。庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口，中心城区人口已经过于密集了；为减轻城市负担，城市向外围发展势在必行。

第二部分成都房地产市场状况

一、政策背景

2005年国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，主要目的是从宏观管理的角度，改善房地产的投资和需求结构，控制房地产投资总量增长过快的局面，防止泡沫的产生，使国民经济保持持续、健康、稳定的发展。其中包括了：3月17日央行取消房贷利率优惠政策，个人住房贷款利率也再次上调。4月27日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施。5月11日，建设部、发改委等中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。随后，各级地方政府也颁发了相关政策，调控手段从行政手段提升到利率、税收手段，体现了坚决挤掉商品房价格泡沫，实现“硬着陆”的政策目标。

2006年房地产市场进入了一个新的调整期，国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，继续加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，由建设部、中国人民银行以及银监会联合制定的《房地产抵押估价指导意见》于3月1号起施行，以规范房地产抵押估价行为，防范房地产信贷风险；2006年3月，国务院公布今年工作要点，提出继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；国家税务总局下发通知，调整房地产开发企业所得税征管办法，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠；2006年4月，中国人民银行宣布，从4月28号起上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上0.27个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整；2006年5月，温家宝总理主持国务院常务会议，认为少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，提出改善商品房结构、严格土地管理等六项措施。2006年5月，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，公布延长全额征收营业税年限，房屋建筑面积90平方以下的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%等措施。所以2004年被称为房地产“政策年”，2005年被称为“宏观调控年”，2006年是中央和地方政府上下结合、条块结合，房地产市场新政的“组合拳”基本成为一套完整的体系。

在国家进一步加大房地产宏观调控力度的同时，成都市也及时采取一系列有力的措施，力促房地产市场持续、稳定、健康发展。包括继续按照“引导高端、调控中端、保障低端”的房地产市场发展思路，采取多种措施，保障了成都房地产市场健康、持续、稳定发展。

一是完善公共住房制度。对经济适用住房“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”，对符合条件的购房户，只要不挑不拣，满足供应；对廉租住房对象实行“应保尽保”,适当调整保障比例，扩大保障面，尽快出台解决中低收入居民住房问题的方案。

二是增加土地供应量，加大普通商品住房供应。坚持土地供应与住房供求状况、城市规划相结合，做到“以价定量，以量控价”。

三是规范市场秩序，加强市场监管。严肃查处破坏市场秩序的违法违规行为。

四是进一步加强舆论宣传，引导理性消费。

五是开展住房状况调查和需求预测工作。成都市先后进行了各郊区(市)县人均住房面积普查、九城区人均12平方米以下住房困难家庭普查、成都市低保户住房调查等专项调查，以及对未来三年的住房需求总量和土地出让规模进行了预测，从而为科学制定住房供应规模提供了依据。

二、成都房地产市场总体概况

1.房地产开发投资规模日益增大

　　从1997年开始，成都市房地产投资开始进入快速增长阶段。作为成都市投资的三大主体力量之一，房地产开发投资稳步上涨，2005年同比增长54.6％，占固定资产投资的31%，2006年上半年房地产投资所占比例持续增长（参见下图）。

从房地产投资重点来看，2006年成都房地产投资已由2005年住宅、办公楼和商业地产齐头并进的态势，转变为住宅投资继续加大，商业地产投资明显减少的格局。为满足成都房市旺盛的需求，2006年上半年开发商继续加大了对住宅的投资，但商业地产的投资却明显降温，1-4月商业地产共完成投资3.69亿元，同比下降37.7%。

2.外来资金对房地产投资的影响越来越大

　　成都房地产整体市场的另一个特点则是外来资金对房地产开发投资中的影响越来越大。据不完全统计：自1992年华新国际进入成都房地产市场至2005年春，入驻成都的外来房地产开发企业总数为53家，入市资金已超过人民币100亿元。外来开发企业持续跟进，表明他们信心充足，非常看好西部中心城市——成都房产的前景。外来房地产开发企业进入成都，对成都房地产市场产生影响：第一、外来开发企业的介入直接推动土地价格上涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品牌的影响势必导致房价的快速上涨。

3.成都房地产市场供求关系趋于平衡

　　下图：成都五城区房地产总体供应销售表

　　由上图可以看出，从2004年开始，在宏观调控等各种影响因素的作用下，一方面，市场需求受到抑制，成交面积增幅放缓。2005年商品房的成交量同比增长2％，增幅下降10％。另一方面，五城区商品房供应面积增长较快，2005年的供应同比增长8.6％，增幅为2004年的一倍。成交增幅的放缓和供应增幅的加快，使供求关系逐渐趋于平衡。在2005年，供应面积开始超过交易面积，供销比快速上升为1.13。

4.竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确

随着房地产市场竞争的日趋激烈，土地获得的难度和成本加大，开发商必须更加注重楼盘品质、塑造自身品牌，向着精细化、个性化发展，以便在激烈的市场竞争中立于不败之地，因此，市场细分必须更加明确。

三、成都房地产各类型市场概况

1.住宅市场

　　住宅作为房地产市场中重要的分类市场，其市场走势对整个行业产生深刻的影响。下图反映了2002年-2006年上半年五城区住宅的供销走势。2002年-2004年，五城区的新增供应面积均小于销售面积，尤其在2003和2004年，需求增加明显，五城区供需矛盾较为突出。2005年供应面积增大，超过销售面积，供需矛盾有所缓解。

　　下图：住宅市场供销售情况（2002年-2006年上半年）

　　在价格方面，住宅交易价格逐年攀升，2005年涨幅为近几年最大，进入2006年，住宅均价的涨幅受到宏观调控等多方面影响开始放缓。

　　下图：住宅均价（2002年-2006年上半年）

　　预测：

　　1)住宅供应量将进一步增大

　　根据近三年五城区的土地供应规模（2003-2005年土地供应量分别为226.56、267.87和245.84万平方米），可以预测，在住宅市场保持平稳发展的情况下，住宅供应理论上仍然会持续增长。

　　2)需求持续平缓释放。

　　根据近三年来购房者需求变化趋势，可以预测，未来1-3年内，随着城市化进程的加快、人居环境的改善，将会吸引更多的外地人，需求将持续上涨。但在国家宏观调控和购房成本提高等因素的影响下，上涨幅度将趋于平缓。

　　3)住宅价格继续上涨，但涨幅放缓。

　　根据近几年价格走势和目前市场需求，预测住宅价格将继续上涨。但由于受到国家宏观调控的影响，涨幅将有所放缓。

2.甲级写字楼市场

　　由于成都目前缺乏真正意义上的甲级写字楼，对甲级写字楼的选取是在参考国际甲级写字楼设施设备标准上做出的。

　　根据2006年二季度做出的最新统计，成都目前投入使用的甲级写字楼总共有7座，其中5座位于CBD区域内（川信大厦、城市之心、时代广场、中环广场和冠城大厦），2座位于SBD区域内（威斯顿联邦大厦和开行国际广场），总存量面积为278，995平方米，平均租金为98.5元/平方米/月，空置为33.1％。IT，银行和电子企业是成都甲级写字楼的主要客户。下图显示了成都甲级写字楼1998年-2006年第二季度的租金变化情况。可以看出，成都甲级写字楼的租金保持着平稳上涨。

　　下图：甲级写字楼租金变化（1998年-2006年上半年）

　　由1998-2006年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况可以看出，从1998年-2004年，甲级写字楼都基本处于一个供需平衡的情况下。而2005年和2006年上半年供销比和空置的上升主要是因为新入市的三个甲级写字楼（时代广场、中环广场和汇日央扩国际广场还处于市场吸纳阶段，因此造成短期的供销比和空置率上升。

　　下图：1998-2006年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况

　　预测：

　　随着外来知名企业的增多和企业扩张需求的增大，成都甲级写字楼的需求将进一步增大，甲级写字楼市场看好。

3.商业市场

　　商业地产市场的需求从2001年开始明显地显现出来。2003年商业地产销售面积为76.53万平方米，同比上升32.24％，销售金额同比增长73.76％，被称为"成都商业地产年"。然而，进入2004年以后，过度的开发导致了供销比从2003年的1.25直接上涨到1.58，供应增长过快，需求出现疲软，商业用房空置面积大幅增加。2005年，政府加强了对房地产市场的宏观调控，减少部份盲目投资，开始消化之前商业存量，2006年上半年，商业用房的供应面积同比下降明显，为46.7％，销售面积同比下降10.0％，标志着商业地产开始进入理性发展阶段。

　　下图：2003-2006年上半年商业用房供需情况分析

　　在价格方面，2004年的商业物业均价上涨了18.7个百分点，涨幅为近几年最大。2005年，在国家宏观调控作用下，商业物业均价下降了12.05％，下降幅度明显。在经过一段时间的理性调整以后，2006年商业物业价格开始有所上升，市场开始回暖。

　　　　预测：

　　1)地铁沿线商业片区将成为开发热点，新的商业格局将逐渐形成。

　　2)根据《成都市商业网点发展规划》，成都市的主城区将形成1个CBD（中央商务区），6大组团中心，19个区域商业中心（例如:光华、红牌楼商业中心等）和100个左右的社区中心，因此，新生的商业片区将成为新的开发热点（例如：发展中的第四商圈――金沙片区）。

4.二手房市场（商品房）

　　下图为2002-2006年上半年五城区二手商品房成交比较。由此可以看出二手房在2003年和2004年间成交量增加迅速，市场表现活跃。由于受到宏观调控等影响，2005年二手商品房增速明显放缓。到2006年上半年3、4月份，二手房市场悄然回暖。但5月-6月，受到营业税政策调整的影响，二手房成交量不断下滑。7月-8月，由于为了避开即将开征的个人所得税，二手房交易量短期内有所上涨。目前，大多数购房者对二手房市场抱持币观望态度。

　　下图：2002-2006年上半年二手商品房成交情况

　　预测

　　随着新一轮宏观调控的到来，二手房市场的未来有待观望。

四、2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售项目)

1.城东片区：

片区	位置	序号	楼盘名	开发商	楼盘形态	销售进度	户型面积	价格	点评
片区	位置	序号	楼盘名	开发商	楼盘形态	销售进度	（㎡）	（元/㎡）	点评
城东	一、二环间	1	粼江峰阁	成都希威	6栋31层电梯公寓	07年交房	71-211	6000	高档精装修交房标准，国外产品模式，内外环境均好
		2	东方新城	聚仁房产	电梯公寓	大户型在售	140	4000	周边配套完善，交通便利
		3	水晶星座	中房集团	11层电梯公寓	6月3日开盘	47-74	4960	城东为数不多的拥有较好环境的小户型，适合年轻一族
	二、三环间	4	颐和家园	成都中泽	6栋18层和2栋32层电梯公寓	9月开盘	50-180	4500	皇家园林式景观，精致大气的景观环境为卖点
		5	万科城市花园·玫瑰苑	成都万科	11层电梯洋房	售完50%	120	4500	优雅成熟的大社区，完善的社区配套
		6	成功·格林尚城	成都成功	高层	9月开盘	80-130	3800-3900	酒店式公寓，规模不大，户型大小控制合适
		7	锦都花墅	成都平安	小高层、高层	近售完	80-130	3800	闹中取静地段
		8	千层朝阳	四川朝阳	9栋18层、1栋26层高层	8月5日开盘	80-130	4000	全电梯高层公寓，配套尚需完善
		9	蓝谷地	成都融创置地	小高层电梯公寓	6月1日一期交房	85-145	4100	大规模社区，内有市政公园、商业设施
		10	康郡	成都东方名园	联排别墅、叠拼别墅、电梯小高层公寓	3期在售	130-140	4200	独立社区，内外景观较好，品质较高
		11	青房·云上	成都青年房产	18层电梯公寓	07年交房	120-210	4300	口碑较好，品牌信任度高，位置较好
		12	东上美榭	四川美宸	多层	余少量	68-149	3500	区域环境有待进一步完善
		13	东辰瑞景	泛林房产	电梯公寓	小户型在售	30-50	3800	项目邻近大卖场，生活便利
		14	上行东方	海天鸿实业	电梯公寓	余少量	126-130	3800	项目闹中取静，高层建筑高容积率
		15	一代天骄	成都长融	多层/电梯	尾声		3500	性价比较高，各项配套待完善
		16	正成沙河明珠	正成地产	电梯公寓	2期在售	77-151	3900	沙河景观卖点，价位适中
		17	沙河林荫	德瑜房产	多层		94-180	3200	邻近老社区，生活方便
		18	领域	加贝置业	花园洋房/电梯	在售	96-169	3550-3850	周边环境有待改善，楼栋间密度大
		19	东篱居	鑫恒泰置业	电梯公寓	1期售完	80-218	3600	周边环境有待改善，区域发展中
		20	旭通·桂香居	旭通房产	电梯公寓	在售	82-192	3500	邻近马路，有噪声，景观无特色
		21	万基蓝麟	万基房地产	小高层	二房在售	49-100	4000	占地小，小景观
		22	银杏森林	勤勇地产	多层	2期在售	89-210	3400	与老社区相邻，生活便利
		23	北湖印象	乐迪投资	多层	在售	40-170	2400	乡镇产权，价位优势
	三环外	24	卓锦城2期	成都盛吉立	多层、小高层、高层、别墅	2期在售	90-240	3700-3800	配套完善中，大型社区
		25	万科魅力之城3期	成都万科	小高层、公寓、多层	3月开盘	80-200	4000-4500	完善配套，良好景观，大型社区
		26	上东阳光3期	成都豪达	11、18层电梯公寓	9月开盘	86-220	3600-3800	大型社区，低容积率，高绿化
		27	金色逸景	金山房产	多层	6月开盘	80-120	2000	邻近马路，配套需完善
		28	大观城市花园2期	经典房产	电梯多层	2期在售	80-120	3400	邻近三环，交通配套弱项
		29	国一剑桥丽景	国一集团	花园洋房	2期在售	93-150	2400	内部景观精致，周边配套欠缺
		30	花样年华·常青藤	志成房地产	多层	8月推出	80-120	2900	楼盘寓意鲜明，适合有车一族
		31	天地晨光丽景	天地置业	多层	3期在售	102-200	3000	价位上调，区域环境待完善
		32	千和意境	千和物业	多层	90%售完	135	3200	多层楼盘，交通不利
		33	桃都印象	龙泉光远实业	多层/电梯	多层在售	55-150	2000	交通待改善
		34	银河花园2期	银河投资	小高层	2期在售	85-160	2390	周边配套欠缺
		35	利通天鹅堡	利通实业	花园洋房	90%	190-250	2600	区域环境适中
		36	京龙嘉苑	成都博朗	多层	尾声	166跃层	2200	区域发展中

2.城南片区：

片区	位置	序号	楼盘名	开发商	楼盘形态	销售进度	户型面积	价格	点评
片区	位置	序号	楼盘名	开发商	楼盘形态	销售进度	（㎡）	（元/㎡）	点评
城南	三环内	1	商鼎国际	岷江新希望	写字楼、公寓	施工中	写字楼90以上，公寓58-81	6500	地段优越，配套齐全
		2	凯丽滨江	四川蓝光	电梯	销售中	85-178	4700	整体设计成熟
		3	中海·格林威治城	中海兴业	电梯	余2套	86-160	一房一价	一、二环间大盘
		4	双楠尊邸	四川嘉宇	电梯	余4套	70-150	5000	南中取景，适合居家
		5	新里·维多利亚公寓3期	上海绿地	电梯	余少量	80-167	4800	英伦风情浓郁
		6	美洲花园3期	成都华人	多层、叠加别墅	余少量	68-190	4500	大型生活社区，配套齐全
		7	瑞升·南辰景秀	成都瑞升	电梯	余少量	54-178	4500	紧凑合理户型，生活氛围成熟
		8	首座	成都鑫达	电梯	预定	60-400	6000	设计注重概念
		9	鹏伟·泰和佳园	成都鹏伟	电梯	余少量	82-256	4300
		10	锦官秀城	四川新希望	多层、叠加别墅	余少量	96-250	5200	建筑形态多，建筑少许拥挤
	华阳	11	兰桥尚舍	四川巨幅	联排、叠拼	尾声	149-310	联排6900叠加4300	人民南延线与锦江交汇河湾地带
		12	御景台	保利集团	电梯	余少量	80-156	3220	外立面设计不错，环境待完善
		13	明珠怡园	成都飞泰	多层	余少量	90-130	2950	均价不高，户型待改进
		14	楠苑	成都昌兴	多层	余8套	75-155	2350	纯多层，价格合理，规模小
		15	枫渡莱茵	成都同乐	多层/电梯	余35%	86-180	3000	采光较差
		16	花样年·别样城3期	成都通和	多层	售一半	80-130	2300	距华阳镇较远
		17	怡丰新城	南华地产	多层	销售中	88-180	3500	人民南延线大盘，大型社区
		18	远大都市风景2期	成都远大	小高层	工程中	80-200	4000	地铁1号线物业，大型社区
		19	阳光华苑	成都华成	别墅、花园洋房		100-210	花园洋房3500，叠拼4500	迎宾大道延线，区域发展
		20	嘎纳湾畔	四川飞森	高层	余少量	80-120	3200	华阳新镇区内，大型社区
		21	蓝山美树2期	四川三佳	别墅、多层	在售	89-200	别墅5800，多层4000	环境好，邻近高尔夫，高品质住宅社区
	航空港	22	翰林南城2期	四川中盛	多层	施工中	76-192	3000	邻机场，较吵
		23	润扬·川大畔3期	成都屹立	多层	8月开盘	70-170	3300	川西民居风格，配套待完善
		24	文星生活广场	成都兴益	多层	余15套	40-80	2650	邻川大江安校区，小户型
		25	学府嘉苑5期	四川润扬	多层	余少量	80-200	2900	品质中等
		26	利通·上优水岸	四川利通	多层	2期在售	80-150	3200	沿河多层，景观较好
	双流东升	27	瑞升·水云花都2期	成都瑞升	多层、叠拼、洋房	余少量	72-259	2200	以水景为主景观，高端住宅小区
		28	瑞升·林韵	成都瑞升	多层	余少量	54-148	2400	盘量小，生活方便
		29	宗申·流溪别院4期	成都城裕	多层	施工中	90-194	3000	盘量小，生活方便

3.城西片区：

片区	位置	序号	楼盘名	开发商	楼盘形态	销售进度	户型面积	价格	点评
片区	位置	序号	楼盘名	开发商	楼盘形态	销售进度	（㎡）	（元/㎡）	点评
城西	一、二环间	1	富临·清江雅居	四川富临	电梯公寓	在售	40-160	4900	地理位置较好，离主干道太近
		2	康河郦景2期	成都汇联	电梯公寓	余20套	150	5200	成熟大盘，社区环境、配套好
		3	楠宝石	永海置业	电梯公寓	余30套	45-90	4600	小户型电梯公寓，邻西二环主干道
	二、三环间	4	中华名园	武海置业	小高层	8月开盘	80-270	4600	区域大盘
		5	优品道	博瑞地产	电梯公寓	余少量	113-280	清水房5400，精装房6400	邻近易初莲花大卖场
		6	鹭岛国际社区	滕王阁地产	电梯公寓	2期售完		5200	国际化社区
		7	中大·君悦金沙	中大集团	电梯公寓	近售完	85-190	4800	片区较大项目，中心社区
		8	碧华邻	四川五岳	电梯公寓	9月开盘		4500	周边公园环绕，环境较好
		9	大地·新光华广场	四川大地	15层电梯	近售完	42-90	4600	正对西南财经大学南门，小户型
		10	中海·常春藤花园	中海地产	电梯公寓	销售过半	70-113	5400	户型紧凑，功能完善
		11	和谐家园	成都新建	电梯公寓	销售过半	87-180	3900	小型居住社区，西三环边缘
		12	齐力·光华岁月	齐力房开	电梯公寓	销售中	135-180	3540	居住、休闲、购物一体化小区
		13	城楠印象	成都政建	电梯公寓	8月开盘	96-170	4300	板式电梯公寓
	城西温江	14	民和·胜地金芙蓉	成都民和	多层洋房	9月开盘	85-122	2480	多层川西景观洋房，整合川西民宅、商业街
		15	森宇·美茵河谷2期	成都森宇	多层洋房	销售中	51-220	3500	建筑品质和景观较好，水景楼盘
		16	赛纳河畔2期	成都大华	多层洋房	7月开盘	80-160	2780-3120	光华大道边，近温江老城区，法式风格
		17	红泰·翰城	四川红泰	电梯公寓	9月开盘	74-186	2680	处于温江大学城中，人文氛围浓
		18	依云镇	成都中能	洋房别墅		140-180	4100	花园洋房和联排别墅
		19	七彩花都2期	四川通惠	多层	9月开盘	80-130	2880	低密度住宅，配套不足
		20	海峡新城·外滩	金强实业	电梯公寓	销售过半	42-90	2700	邻近温江大学城
	城西郫县	21	和韵·美联墅	成都美联	洋房公寓	准现房	110-190	2800	社区配套全，规模大
		22	舜苑·一里阳光	四川舜苑	多层	近开盘	80-170	2580	热带风情景观
		23	上都	四川沈飞	电梯公寓	余少量	50-240	2500	郫县中心，户型跨度大

4.城北片区：

片区	位置	序号	楼盘名	开发商	楼盘形态	销售进度	户型面积	价格	点评
片区	位置	序号	楼盘名	开发商	楼盘形态	销售进度	（㎡）	（元/㎡）	点评
城北	三环内	1	金都苑	四川群联	6层电梯住宅	8月开盘	76-130	3200	品质相对高的社区，功能实用
		2	水韵天府	成都金房	18层板式，27层点式	预售中	80-160	3600	生态居住区，配套尚缺
		3	东林城市花园	成都永进合能	电梯公寓	1期售完	50-120	3300	配套不成熟，大型社区
		4	幸福屋语	四川辉富	电梯公寓	售过半	40-130	4500	地段不错
		5	聚金汇城	四川蜀牛	电梯公寓、商铺	余少量	38-67	3880	适合办公、做生意
		6	泰丰北极星	四川泰丰	电梯公寓	余6套	183-222	3700
		7	金府路6号	成都富瑞斯特	电梯公寓	余100套	80-320	3800	现房，位置不理想
		8	芙华新大陆	成都芙华	电梯公寓	余100套	56-150	4200	位置较好
		9	名人第四城	名人房产	电梯公寓	预售中	25-90	5000
	城北天回镇	10	众合北尚2期	成都众合天成	多层	2期售过半	80-120	2600	多层住宅，生活便利
	城北天回镇	11	天府江南	成都天之海	小高层、多层	预售中	80-130	2800	江南文化底蕴，植物园地段
	城北新都	12	万科双水岸	成都万科	花园洋房、别墅	2期销售中		3600	发展商实力，品牌效益
		13	博雅桂湖郡	成都万博	别墅、花园洋房	销售中	87-174	2400	现房，周边环境待改进
		14	金冠·时代印象	成都金田	多层	余一半	37-90	2550	中小户型为主，生活配套不足
		15	水岸风景	泰宇置业	多层	60套左右	90-150	2500	规划尚可，生活氛围不高
		16	思学园	南充公达	多层	2期预售	38-173		石油大学附近
		17	锦绣庭院	成都原野	多层	10套	80-153	2000	区域价格优势
		18	天元山庄	成都宇亮	多层	余70%	75-150	2200	社区相对安静
		19	万佳橄榄郡	成都万佳	多层、花园洋房	余50套	79-146	2700-3700	地段尚好
		20	状元府邸	成都民生置业	多层	余100套	32-180	2400	生活配套较差

5.城中片区：

片区	位置	序号	楼盘名	开发商	楼盘形态	销售进度	户型面积	价格	点评
片区	位置	序号	楼盘名	开发商	楼盘形态	销售进度	（㎡）	（元/㎡）	点评
城中	一环内	1	建川·黄门公馆	建川集团	电梯公寓	准现房	48-115	清水房5500，装修房6200	邻华西医大，人文气息浓，配套全
		2	釜山国际	成都众意	小高层，高层	年底开盘	56-137	5500起价	天府广场、川大校区比邻，商业、生活配套全
		3	财富中心	汉高实业	商业、塔楼	2期预售	50-180	6500起价	cbd核心区域，商业、生活配套
		4	东方广场	成都信德	写字楼、住宅	住宅售完		5498（写字楼、商业部分）	集写字楼、商场、商务公寓一体大型商务综合体
		5	银·唐国际寓所	四川南府锦	电梯公寓	余少量	70-120	4692起价	文化区域，绝好地段，交通方便，生活配套
		6	昆仑华庭	成都昆仑	小高层公寓	10开盘	40-160	5300起价	邮票文化背景小区，纯住宅，地段优越
		7	东渡·时代凯悦	成都东渡	底商、电梯公寓	余100多套	36-85	6000	人民中路标志建筑，商业丰富
		8	华西国际	成都合力达	电梯公寓、多层	8月开盘	36-142	4990	地铁一号线建筑，设施齐，配套全

可以看到：

1、城东稳步发展

城中06年上半年住宅供应供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓项目；出于土地稀缺方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；而城东由于经过05年的第一次开发热潮，06年上半年迎来其稳步发展的时期，“名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，城东发展正进入快车道。

2、产品类型：电梯公寓成为绝对主导

电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目，特别是城南三环外和城西三环外的区域。其中郊区以华阳和双流更为明显。由于停止了多层住宅在主城区内的建设，因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓特别是三环内，也向着越来越高发展。

3、　80-120㎡仍然是需求主力　

06年1-6月，全市商品房住宅项目户型供应面积仍然以80-120㎡为主。各个新盘销售最好的也是80-120㎡套2套3户型。这种户型比较合理，且面积比较适中。目前成都市购买主力人群为新兴中产阶级，而80-120㎡的套2、套3户型正好适合这些新兴中产阶级的口味。

4、高层和小高层旗鼓相当

整体来看，高层和小高层建筑的比例相当，分别为38%和32%，主要都分布在市区内，也有部分分布在郊区；新开楼盘中，多层建筑的比例仅为6%，由于目前成都市主城区内不再修建多层项目，因此多层项目的数量也有较大的减少。

5、价格：优势已经不存在

由于三环沿线土地供应集中，地块规模大，因此，这里成了品牌开发商相互竞争的主战场，从蓝谷地、卓锦城到中海国际社区、魅力之城，众多大盘沿三环分布，楼盘的价格普遍不低，甚至达5000元/㎡以上，今年1-6月三环外新盘均价首次超越二环新盘均价，其价格优势已不存在。

第三部分成都土地市场状况

一、2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况

1.2004年成都主城区土地交易列表

拍卖日期	序号	地块位置	净用地（平米/亩）	土地用途	成交价（万元/亩）	竞得人	成交金额（万元）
2004-1-8	1	高新区神仙树南路	77919.95	住宅、农贸市场用地	155	上海绿地	18116.385
			116.88
	2	武侯区南河外侧滨江路南侧	8415.81	商务公寓用地		流标
			12.62
	3	青羊区新开市街	17833.69	住宅用地兼容商业	426	成都金鸿	11395.5
			26.75
	4	武侯区小天竺街北侧	3194.69	商业用地	560	成都众祥	2683.52
			4.79
	5	成华区建华南路	10990.19	住宅、农贸市场用地	260	成都博华	4286.1
			16.49
2004-3-11	1	东大街3号地块	14304.14	商业金融用地	380	成都和骏	8154.8
			21.46
	2	东大街4号地块	11874.28	商业金融用地	880	蓝光和骏	15673.944
			17.81
	3	华民印刷厂	4394.02	居住用地	345	成都金房	2273.895
			6.59
	4	锦江区椒子街	2912.62	商业用地
			4.37
	5	原成都自动化设备成套总厂	10441.00	居住用地	190	泰丰房产	2975.666
			15.66

2004-3-30	1	锦江区琉璃乡棬子树村1、2组	12529.16	住宅用地	74	成都蜀源	1390.756
			18.79
	2	锦江区琉璃乡皇经楼村五组	39360.10	住宅用地	80	成都青龙	4723.2
			59.04
	3	成华区保和乡东升2-3组	51071.86	住宅用地	70	成都华联	5362.49
			76.61
2004-4-15	1	金牛区金牛乡、郫县犀浦镇	120.73公顷	公共服务设施用地、居住用地	60	中海兴业	108660
			1811.00
2004-4-28	1	武侯区桂溪乡高攀村一组	6754.81	二类住宅用地	263	成都东盛	2664.19
			10.13
	2	锦江区二环路四段工农院街	5899.57	二类住宅用地	283	成都国润	2504.55
			8.85
	3	青羊区西大街以北、同仁路以东、北临树德中学	3989.19	二类居住用地	632	四川煌鑫	3779.36
			5.98
	4	武侯区南河外侧滨江路南侧	8415.81	商务公寓兼容旅馆业用地
			12.62
	5	青羊区西华门街以西（马道街53-69号）	4897.26	商务办公(含公寓)	750	成都蜀信	5508.75
			7.35
	6	青羊区，东临现状住宅，南临东珠市街，西临现状商业用地，北临东马道街	6918.21	二米住宅用地	505	成都兴元	5241.9
			10.38
	7	锦江区东大街、牛王庙上街以北、牛王庙后街以西	4648.17	商业用地	502	四川南府锦	3498.94
			6.97

2004-5-18	1	武侯区国学巷一号地块	11129.62	居住兼容商业用地、	668	成都建川	11148.92
			16.69
	2	武侯区簧门街（老南门南河桥头南侧处）	3915.47	商业用地		无人应价
			5.87
	3	锦江区天涯石北街	7557.64	商业用地	462	成都新港	5239.08
			11.34	住宅用地
2004-6-10	1	武侯区九三路	1754.93	商业用地	305	成都民用	802.15
			2.63
	2	武侯区南河外侧滨江路南侧	8415.81	商务公寓旅馆业	530	四川投资	6690.72
			12.62
	3	青羊区金沙村八组	46732.29	商业兼容二类住宅	231	成都成房	16193.1
			70.10
2004-7-6	1	武侯区簇桥乡顺江村八组（武侯大道旁）	47811.93	二类居住用地	100	成都兴元	7172
			71.72
	2	武侯科技园武青东六路	28184.07	二类住宅	102	四川永合	4312.152
			42.28
2004-7-16	1	锦江区朝阳区路北侧	6839.08	二类住宅	564	成都信德	5785.8504
		（青石桥7号地块）	10.26
	2	锦江区红星路三段以西、正科甲巷以东、利都广场以北	8159.29	商业娱乐、商业办公、旅馆酒店
			12.24
	3	成华区槐树店街北侧（原五治建设公司用地）	54097.31	二类住宅用地	91	董国强	7384.2769
			81.15
	4	青羊区，东临铜丝街，西、南临现状居住建筑，北临玉泉街	4783.27	二类住宅兼容商业用地	358	成都成信	2568.65
			7.18
	5	原高新区永安村7组	13057.54	二类住宅兼容商业	343	上海华敏	6718.1009
			19.59
	6	青羊区，东、南、西临现状居住建筑，北临正通顺街	3963.95	二类住宅用地		流拍
			5.95
	7	金牛区二环路北三段245号	41695.63	商业用地		流拍
			62.46

2004-7-29	1	原高新区永安村6组	25741.13	二类住宅兼容商业	265	蓝光和骏	10232.101
			38.61
	2	武侯区黉门街（老南门南河桥头南侧处）	3915.47	商业用地		流拍
			5.87
	3	青羊区陕西街大川会馆以南、文惠路以西	4947.32	二类住宅用地	627	四川国栋	4652.967
			7.42
	4	锦江区红星路三段以西、正科甲巷以东、利都广场以北	8159.29	商业娱乐、商业办公、旅馆酒店	2005	四川德丰	24538.995
			12.24
2004-8-24	1	成华区保和乡胜利村五、六组	308500.83	二类住宅用地	60	成都万科	27764.934
			462.75	商业、金融、贸易咨询用地
	2	成华区迎晖路79号（原广东商城）	13335.03	商业金融用地		流拍
			20.00
	3	原金牛区花牌坊王家巷粮库用地	19475.83	二类住宅用地	403	成都蜀信	11773.081
			29.21
	4	武侯区倒桑树街、珠宝巷	6939.16	商业娱乐、商业办公、旅馆酒店	474	瑞信置业	4933.7238
			10.41
	5	青羊区东、南、西临居住建筑、北临正通顺街	3963.95	二类住宅用地	262	成都正成	1557.8258
			5.95
2004-9-28	1	青羊区苏坡乡战旗村五组（成温路北侧）	8664.64	住宅用地、绿地	335	中铁八局	4353.9615
			13.00
	2	锦江区琉璃乡金像寺村三组	5960.17	二类住宅用地	202	四川锦联	1805.9204
			8.94
	3	成都市保和乡杨柳村1、2组，天鹅村4组，东升村3、5组	19455.49	二类居住用地	149	成都保和	4348.2819
			29.18
	4	武侯区胜利村	3156.14	商业用地	360	王敢	1704.312
			4.73
	5	武侯区簧门街（老南门南河桥头南侧处）	3915.47	商业用地	380	成都正成	2231.816
			5.87
	6	成华区迎晖路79号（原广东商城）	13335.03	商业金融用地		流拍
			20.00

2004-10-29	1	武侯区机投镇果堰村五组	27997.03	文化娱乐用地		流拍
			42.00
	2	锦江区三圣乡大观村四组	49854.06	二类住宅用地、公共服务设施用地	47	成都新街	3514.7117
			74.78
	3	青羊区苏坡乡清江村一组	28150.19	二类住宅用地	123	成都新世宇	5193.7119
			42.23
	4	青羊区，东临7米规划道路，西、北临现状居住建筑，南临东珠市街	4046.96	二类住宅用地		流拍
			6.07
	5	高新区西至铁路防护绿地，北至三环路，东至站华路，南至武侯大道	690982.26	住宅用地及公共服务设施用地	206	和记黄埔地产	213513.5
			1036.47
2004-11-25	1	金牛区田家巷	12279.94	二类住宅	320	蓝光和骏	5894.368
			18.42
	2	金牛区花牌坊简车巷	8017.89	二类住宅		流拍
			12.03
	3	武候区九三路	1754.93	商业用地		流拍
			2.63
	4	青羊区，东、南临现状居住建筑，西临铜丝街、北临玉泉街	5002.07	二类住宅用地		流拍
			7.50
2004-12-8	1	锦江区成龙街办大观村1.、2组、新华5组、华新3组范围	204051.17	二类住宅	130	成都融创	39789.971
			306.08

2004-12-30	1	锦江椒子街	2912.62	二类居住	354	锦江区统建办	1546.5906
			4.37
	2	锦江区琉璃乡琉璃村三组	5021.97	幼儿园用地	70	自然人	527.31
			7.53
	3	成华区青龙乡站东村6组	31596.34	二类住宅	201	成都芙华	9526.2945
			47.39
	4	南部新区裕民居住区	138858.58	二类住宅	108	成都人居	22495.093
			208.29

2.2005年成都主城区土地交易列表

编号	拍卖日期	地块位置	地块面积	成交价	竞得人	成交金额
编号	拍卖日期	地块位置	（平方米）	（万元/亩）	竞得人	（万元）
1	20050125	锦江区静居寺路20号	13059.69	0	流拍	0
2	20050125	金牛区二环路北三段245号	30111.25	0	流拍	0
3	20050125	金牛区二环路北三段245号	11515.47	0	流拍	0
4	20050126	武侯区簇桥乡顺江村1、2组	70129.91	141	四川蓝光和骏	14832.4809
5	20050126	高新区石羊场街道办事处殷家林三组	7674.96	132	四川恒卓投资	1519.6368
6	20050126	高新区新光村六组	24650.7	223	成都兴元	8245.6703
7	20050126	成华区双林南支路28、30号	10292.37	251	成都泰业	3875.0886
8	20050331	青羊区东临太升北路、北临正通顺街	3956.7	350	四川蜀鑫	2077.285
9	20050331	武侯区老马路片区群众	13641.3	0	流拍	0
10	20050331	成华区驷马桥东片区（大件路）	36122.1	0	流拍	0
11	20050415	武侯区永丰乡龙爪村二、十、十一组	133230.2	331	中海兴业	66148.7612
12	20050415	武侯区永丰乡太平村一、十组	20833.96	0		0
13	20050415	金牛区金牛乡郎家村（原成都标准件总厂用地）	22698.94	212	四川迈普网络	0
14	20050512	锦江区东大街14号	8391.88	810	信德实业	10196.118
15	20050512	武侯区桂溪棕树村5组	4382.05	283	成都居烨	1860.1873
16	20050512	金牛区解放路与张家巷交叉口	1461.94	536	四川冠盛	1175.3944
17	20050512	锦江区青石桥	1080.32	604	四川省力博	978.782
18	20050512	成华区驷马桥路东片区	16220.96	0	流标	0

19	20050512	金牛区王贾村1、2组(B地块)	27780	215	成都三九投资	8959.05
20	20050609	金牛区王贾村1、2组（A地块）	53568.89	161	成都金房	0
21	20050609	武侯区胜利村	7968.73	560	成都蜀信	0
22	20050609	苏坡乡金沙村1、2、3、4、8组	46227.39	289	四川蓝光和骏	0
23	20050629	锦江区宏济中路38号	56284.79	0	推迟拍卖	0
24	20050629	成华区双林南支路22号	2877.6	201	四川东方	867.5964
25	20050722	皇经楼村三组	6418.44	40	成都市华亨	385.108
26	20050722	成都市二环路东二段	38975.08	211	中国电子产业开发公司	12335.6086
27	20050722	高新区永安片区红星路以东、武侯大道以北	24693.41	330	成都深长城	12223.233
28	20050728	东大街11号地块	70747.14	734	九龙仓成都	77892.5938
29	20050831	成华区二环路北四段三号	57737.81	186	东营华海大地	16108.8462
30	20050831	文殊院片区C5地块	6603.23	0	流拍	0
31	20050831	成华区双桥路223号	8304	500	成都市乐斯	6228
32	20050831	成华区驷马桥西片区	29807.28	204	四川三友	9121.0236
33	20050831	金牛区洞子口乡五福村11组	7520.27	80	金牛区房地	902.432
34	20050928	原电冶厂用地	55711.74	326	成都龙湖地产	27243.0376
35	20050929	上莲池横街以东、朝阳路以南	5517.54	755	成都市金鸿	6248.6065
36	20050929	金牛区营门口乡花照村七组	127345.2	331	ACE	63226.8587
37	20050929	成华区驷马桥西片区西3地块	4811.03	224	成都宇泰	1616.496
38	20050929	成华区联合二、三组	19964.87	198	成都市正成	5929.5654

39	20051104	高新区永安片区天府大道以东、	29070.93	368	成都和骏	15959.9424
40	20051104	武侯区武侯村七组	20896.65	585	成都武城	18336.825
41	20051104	锦江区莲花新区北二巷	6557.32	325	成都国润	3196.7
42	20051104	青羊区清波村1、6、7组7号地块	32095.17	182	四川蓝光和骏	8761.9896
43	20051104	武侯区老马路片区群众路5-1	14413.23	430	成都市上普	9296.514
44	20051130	锦江区三圣乡粉房堰村3、4组	107229.3	220	成都华都	35385.658
45	20051130	青羊区苏坡乡中坝二、三、四、八组	37095.31	140	成都市兴城	7790.02
46	20051130	武侯区九三路	1817.34	320	四川省新宏	872.32
47	20051209	金牛区沙河泉水村1.2组	14496.99	294	自然人	6393.177
48	20051209	金牛区沙河源街道办事处泉水村5组沙河源街道	6651.65	290	成都万都	2893.475
49	20051209	成华区东林村1、2组A地块	33062.88	170	自然人	8431.031
50	20051209	成华区驷马桥西片区西12、西14、西15地块	87818.09	266	成都兴元	35039.4086
51	20051215	青羊区清波村1、6、7组1号地块	46295.52	246	成都龙湖	17083.0518
52	20051215	青羊区清波村1、6、7组2号地块	41194.75	294	成都龙湖地	18166.8774
53	20051215	青羊区清波村1、6、7组3号地块	19430.54	280	中铁八局	8160.824

3.2006年上半年成都主城区土地交易列表

日期	编号	宗地位置	净用地面积（平米/亩）	起叫价（万元/亩）	成交价（万元/亩）	成交金额（万元）	竟得人
1月11日	1	金牛区花牌坊街	39278.84	58	58	3417.2614	成都倍特联益
			58.9183
	2	金牛区营门口红色村8、9组	15853.75	150	150	3567.09	成都市金港
			23.7806
1月13日	1	金牛区二环路北一段营门口乡光荣村三组	28183.18	280	472	19953.7056	成都万科
			42.2748
	2	化成村一组	25408.27	350	750	28584.3	四川蓝光和骏
			38.1124
	3	上莲池横街以西、锦兴路（原朝阳路）以南14b地块	6990.38	580	1230	12897.288	四川蓝光和骏
			10.4856
	4	青羊区陕西街大川会馆以南、文惠路以西	4898.99	400	960	7054.56	成都力迅
			7.3485
3月24日	1	文殊院片区C3地块	8303.9	500	1160	14448.844	成都天盛
			12.4559
	2	金牛区洞子口乡新桥村3、4组	66893.96	180	455	45655.1095	成都蜀信
			100.3409
	3	南部新区和平小区原高新区红光村	3873.86	180	520	3021.616	四川忠心
			5.8108
	4	武侯区机投镇果堰村5组	27997.03	160	160	6719.28	万州驿鑫
			41.9955

3月10日	1	鼓楼北街以东、光明巷以南、大墙西街以北（文化宫片区13号地块）	8246.15	600	670	8287.364	成都信德房
			12.3692
	2	锦江区梓潼桥正街以西、慈惠堂街以南、桂王桥西街以北	6310.41	580	580	5490.048	成都市正成
			9.4656
	3	高新区永安片区红星路以东、武侯大道以北（原高新区永安村9、11组）	7517.09	180	205	2311.498	自然人
			11.2756
	4	南部新区和平小区原高新区永安村2组	8325.27	180	395	4932.7205	成都润和百通
			12.4879
	5	南部新区和平小区（原高新区红光村6组）	3815.24	130	250	1430.725	四川省汇佳
			5.7229
	6	锦江区东大街12号地块	1010.91	500	500	5018.2	成都信德
			1.5164
3月22日	1	锦江区点将台街4号	6286.42	400	0
			9.4296
	2	成都市解放路方子桥	3150.65	300	0
			4.726
	3	高新区红光村一组	30000.52	160	160	7200.128	自然人
			45.0008
	4	武侯区棕树6组	3516.99	160	301	1578.9255	成都市民建筑办
			5.2755

3月30日	1	成华区建设路2号	68270.2	350	382	39118.8246	首创置业
			102.4053
	2	成华区驷马桥东片区东2地块	36109.54	160	198	10724.5314	成都和骏
			54.1643
	3	武侯区电信路	2917.48	480	790	3457.198	成都东方名园
			4.3762
4月11日	1	锦江区古雅坡路182号	53925.48	270	270	21839.814
			80.8882
	2	武侯区永丰乡二环路西一段8号	13990.53	280	280	5876.024	成都万泰
			20.9858
	3	成华区二环路东一段十四号	136268.72	246	246	50283.5026
			204.4031
4月28日	1	金牛区洞子口乡五福联社一社	29530.27	180	423	18736.9542	成都市芙华
			44.2954
	2	成华区驷马桥东片区东3地块	20530.28	160	198	6097.4892	成都市祥宇
			30.7954
	3	南部新区站南居住区（高新区原和平村	82168.21	180	640	78881.472	协慧国际有限公司
			123.2523
5月26日	1	青石桥街以东、半边桥街以南（青石桥6号地块）	3044.83	580	1410	6439.752	自然人
			4.5672
	2	武侯区永丰乡太平村一、十组地块	20833.96	160	470	14687.923	四川瑞信
			31.2509
	3	南部新区石墙片区（高新区原永安村13组）	19379.98	220	605	17587.35	成都市上普
			29.07

6月1日	1	玉沙路132号、拐枣树街73-89号	1984.63	400	480	1428.96	成都万建
			2.977
	2	成华区二环路东一段14号	5362.05	175	280	2252.068	四川成电华栋
			8.0431
	3	锦江区海椒市街（原成都第二毛纺织厂）	10100.66	350	0
			15.151
	4	锦江区点将台街4号	6286.42	400	605	5704.908	成都海天鸿
			9.4296
6月30日	1	青羊区一环路西二段13号	4822.89	350	350	2532.005	成都市兴城建
			7.2343
	2	锦江区琉璃乡永兴村6组	77787.61	230	240	28003.536	成都东方万达
			116.6814
	3	南部新区新园组团南片区（高新区原三元村二组）	10558.72	80	80	1267.048	成都建国
			15.8381

二、近年成都主城区土地市场比较分析

比较对象	2004	2005	2006上半年
土地供应面积（亩）	5193.19	2379.66	1364.60
土地成交面积（亩）	4960.95	2073.07	1335.29
土地成交金额（万元）	684808.41	555965.27	496488.02
土地成交均价（万元/亩）	138.04	268.18	371.82
当年成交比率（%）	95.53%	87.12%	97.85%
成交数量（单）	51	41	36
成交规模（亩/单）	97.27	50.56	37.09

在2004年，以"8.31"大限和"三个暂停"为标志，政府加强了对土地市场的控制和管理。在"三个暂停"结束后，国务院紧接着发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，建立了国家土地督察制度，一方面可促进土地的节约使用，另一方面加强了土地市场规范。

由于加强了对土地市场的合理科学控制，成都市主城区2005年土地供给总量比2004年有较大幅度下降，我们可以看到：

1）大块土地供应减少。2004年，和黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千亩以上。2005年以后少有千亩以上的大宗土地供应；

2）2005年、2006上半年年小块土地供应面积增多，平均成交规模低于100亩/单，成交单价涨幅较大。虽然在区位、规划限制、现状和宗地大小上都各不相同，但这一涨幅足以说明近2年成都市地价大幅上涨。

3）受2005年土地供应量减少的影响，2005年当年土地成交率有所下滑，随着2006年土地供应量的增加，2006年上半年土地成交率回升，说明近年成都主城区土地需求旺盛。

4）2005年城东土地大规模放量；在供应和成交上都居于主城区首位，成为主城区土地供应的重要供应区域，单宗拍卖土地规模和土地成交单价上也有较大提高，城东土地逐渐取代城南和城西成为主城区土地市场新的增长点。

5）商住用地供应越来越大，所占比例也越来越高，可见为了增加土地开发利用强度，具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途，其供应量在占06年上半年土地供应总量的八成。

6）从06年上半年主城区成交土地的环线分布来看，2-3环区域土地成交量较大， 2-3环区域已经成为目前成都主城区最主要的开发区域。

第四部分消费者状况

一、解读成都

成都市地处成都市平原中心，物产丰富，气候宜人，商旅如云，文星汇萃，在历史上未遭大的变革，少有战乱之虞，民安逸乐，历史和生活给了他们充裕的时间、精力和志趣，狭隘的地域文化和平均主义使成都人习惯了无所事事、与世无争。

另一方面，成都作为西南政治、经济、文化枢纽，吸引了很多外来人口的加入，同时随着“西部大开发”政策的推行，凭借其西部龙头的实力，很多外地企业纷纷前来抢滩，这无疑给成都带来很好的发展机遇，也给成都这个城市注入了新的活力。

一个城市的历史造就了一个城市的文化烙印，封闭与开放，进取与闲散，创新与守旧，传统与现代，盆地意识与国际化趋势等等矛盾交织在一起，形成了今日成都独特的地域文化和生活品性。

二、生活形态分析

1、生活方式：追求一种舒缓、休闲、张扬、注重沟通、具亲密的亲朋关系、和睦的邻里关系的生活方式。表现在：

对穿着、饮食、休闲娱乐的大众时尚潮流投入较多：这从成都人喜欢坐茶馆、打麻将、进歌厅、看足球、吃火锅及成都女孩时尚的穿着可体现出来。

家庭理财方面选择股票及风险较小的储蓄较普遍。

家庭观念较重，对亲情比较看重。

2、生活态度：追求享受，享受多一些、享受好一些是他们的生活信条

3、工作态度：不喜欢工作强度、精神压力太大的工作，投资创业的意识不强，缺乏创新与锐意进取的精神

4、热衷的消费

仍以穿着、饮食、娱乐的大众消费为主

上网已作为一种时髦的生活方式渐流行，“你的伊妹儿在找你”已成为时尚。

到郊区和国内其他地方旅游逐成热点

既可成为交通工具又可体现个人身份的购买汽车已作为一种时尚消费被逐日接受

对更个人化，讲求品位与地位，能舒缓工作压力的消费场所如西餐厅、咖啡厅、健身房、网球场、高尔夫消费较少。

5、消费观

消费心理开放，乐于接受新的产品，有追求时髦和个性的心理，敢于超前消费是他们的一大特色

消费较实际，仍注重产品的实用价值。

消费取向不太注重专家的建议，凭自己的直观感觉和亲朋的介绍较多。

因为生活节奏较慢、生活压力不大，热衷于购物，花在购物上的时间较长，对

速食、信用卡、电话订货不太热衷。

三、住宅消费特点

建筑是一门艺术，也是一门文化，住宅消费最能反映人们骨子里的观念，以上反映在住宅消费上，则集中体现为如下特点：

选择买房比租房更普遍，期望拥有自己的物业，真正能落地生根，成为他们储蓄消费的最大目标。

购房目的：仍以改善居住环境、成家立业日常居住、孝敬父母为主，以置业投资、休闲度假为辅。

敢于超前消费的特点，使具有特点、产品质素较高的中高档住宅市场容量大。

消费较理性，选择住宅的首要因素仍为价格、位置、户型，居住位置则注重交通、购物、上下班是否方便。

注重亲情的特性使购买住宅时有一定的区域情结，喜欢离父母、朋友、离工作地点较近的区域。

购买物业时较谨慎，注重产品带来的实际利益，凭单一的营销手段和概念推广较难打动他们。

倾向选择有生活情趣，社区环境能使休闲的生活氛围得以充分彰显的物业，如小区住宅的架空层植绿化，并放置桌椅供业主聊天、打牌、沟通。

骨子里仍偏爱传统文化，对以传统文化为主题的住宅更青睐。

在物业类型的选择上，因习惯和爱好，对多层和小高层的选择比例大于高层。

在户型面积的选择上，选择大户型时倾向宽松型。

对强调社区邻里交往的社区文化较认同，喜欢有共同归属感、利害关系及心理认同的亲切怡人的社交氛围。

有个性主题、综合配套好、总价低、有投资价值的小户型对年轻人有很大的吸引。

消费心理开放、购买转向快，有特色的项目受到追捧。

积极、开放环境的逐日形成，对外来文化与事物的包容性和接受性强的特点，使他们对那些能挖掘其隐性需求，引导一种国际化的居住观念，让消费与国际潮流接轨和能彰显文化内涵的住宅产品逐渐产生认同感。

第五部分综合评述

一、成都综合实力较强

经济发展稳定，GDP产值高，固定资产投资迅猛，居民收入超万元，人口数量过千万，社会消费市场较大。

二、成都城市发展稳定

城市规模较大，大成都发展概念3260平方公里发展空间较大，既定成都市主城区亦稳定发展，主城区内区域发展目标明确，由内向外环形扩张趋势明显。

三、成都房地产市场发展稳定

较好的经济基础，城市发展的空间为成都房地产市场稳定发展创造了条件，成都房地产市场供需稳定。

四、成都房地产市场发展机遇

1）成都经济的发展，人民收入的增加为成都房地产市场提供消费者空间，目前成都房地产市场供需稳定。

2）配合城市发展方向，由内向外的房地产市场发展具有开发空间，目前成都主城区2-3环区域为主要开发区域；

3）历经数年房地产开发，成都房地产市场逐步成熟，同时行业竞争激烈，消费者对房地产消费日趋理性，市场细分要求更加明确；

4）近年成都土地价格大幅上涨，增加房地产开发成本，推动房地产市场价格上升。在既定消费空间下，成本的增加，削薄了房地产开发的利润空间；

成都高容积率开发的倡导，需引导成都消费者对高容积率物业的青睐意向；

成都市场调查报告完整版

成都市场调查报告完整版

第一部分成都宏观经济环境

一、城市概况

二、城市规划

1.成都城市发展战略

4.城市发展方向

5.城市发展热点区域

三、宏观经济环境

1.GDP

2.固定资产投资

3.社会消费

4.居民收入

四、人口状况

第二部分成都房地产市场状况

一、政策背景

二、成都房地产市场总体概况

1.房地产开发投资规模日益增大

2.外来资金对房地产投资的影响越来越大

3.成都房地产市场供求关系趋于平衡

4.竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确

三、成都房地产各类型市场概况

1.住宅市场

2.甲级写字楼市场

3.商业市场

4.二手房市场（商品房）

四、2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售项目)

1.城东片区：

2.城南片区：

3.城西片区：

4.城北片区：

5.城中片区：

第三部分成都土地市场状况

一、2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况

1.2004年成都主城区土地交易列表

2.2005年成都主城区土地交易列表

3.2006年上半年成都主城区土地交易列表

二、近年成都主城区土地市场比较分析

第四部分消费者状况

一、解读成都

二、生活形态分析

三、住宅消费特点

第五部分综合评述

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