榆林北东环路项目规划设计任务书

2011.4.21

目 录

一． 项目概况 1

1.1项目地理位置 1

1.2项目地块现1………………………………………………………………2

1.3 区域市场情况 1

1.4项目周边环境 1

二． 设计依据 2

三． 规划设计原则 2

3.1注重效益的设计原则 2

3.2符合项目开发的定位原则 3

四． 规划设计要求 3

4.1规划设计指导思想 3

4.2 经济技术指标 3

五． 规划设计要求 4

5.1 规划布局的前提要求 4

5.2 道路交通要求 4

5.3车库布局的要求 4

5.4 建筑风格要求 4

5.5 园林环境设计要求 4

5.6 建筑产品设计要求 5

5.7 户型经济指标： 5

5.8户型布局的原则 6

5.9 社区商业配套 6

5.10 社区公共服务设施配套 6

六． 方案阶段设计成果要求 6

6.1所有的设计必须采用国际标准的计量单位 6

6.2规划方案设计必须包括以下内容： 7

6.3建筑单体方案设计必须包括以下内容： 7

6.4效果展示图必须包括以下内容： 7

一． 项目概况

1.1项目地理位置

项目位于榆林市经济开发区北东环路以东，北靠绿景苑一期高层，南依拟建中的14层酒店，居于榆林开发区东北角混合居住区域。如图所示。

项目位置示意图

□

1.2项目地块现状

地块现状拆迁完毕，地形平整，（应根据地形图纸及现场勘测设定初始地形资料）。

地块为熟地。

项目地南北长173.7米，北侧长71.9米，南侧长84.54米，整个地块承北窄南宽的梯形。北部与长城路落差14.7米，南部与长城路落差10米；

1.3 区域市场情况

 开发区作是榆林重点发展和建设的区域，发展的重中之重。作为崭新的城区，生活及市政配套齐全，路网交通发达，目前已成为榆林市的COD（中央行政区）、CBD（中央商务区）未来更是CLD（中央居住区）。沿着210国道形成走廊，主要依托医疗、教育、交通资源。明珠大道阳光广场的建成，奠定了开发区城市中心的地位。

 本区域内楼盘多为大中等规模社区，基本皆为高层，五证齐全商品房项目，现阶段价格在7000元/平方米左右。

 区域内土地供应量有限，土地基本为私企、政府所有，因此决定该区域正规商品房项目较多，随着区域规划及发展，将会成为稀缺资源社区。

1.4 项目周边环境

项目地距阳光广场1.6KM，距火车站6.6KM，距210国道2.1KM，距榆林中学2.5KM，距榆林一院2.6KM，距榆林商业中心一街、二街5KM，东侧紧临政府打造的榆溪河公园。

1、地块东西两侧紧邻城市道路达173M，商业价值潜力大

2、紧临榆林唯一规划滨河公园—榆溪公园

3、项目周边配套齐全，周边居住氛围浓郁

4、位于经济开发区富人聚集区域

5、周边无大型集中商业

二． 设计依据

2.1 本项目设计任务书的有关文件内容；

2.2 榆林市规划局批出的《建设用地规划许可证》内的规划设计要求；

2.3 本项目地块地形图；

2.4 榆林地区相关的规划及建筑设计规范及规程；

2.5 国家强制性设计规范。

三． 规划设计原则

本项目的规划及建筑设计，应确立“城市新中心具有活力的城市综合体，具备休闲的城市形态，拥有完整配套，舒适与生态环境，融合商业与水景”为原则。

规划应充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，针对榆林市房地产市场在规划、建筑方面的薄弱点，进行务实创新的规划、建筑、环境设计。

3.1注重效益的设计原则

3.1.1 考虑发展商的开发效益。应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织项目功能分区关系，创造出高效、合理和方便的使用空间。同时符合以后的运营和管理要求。

3.1.2 考虑使用者的效益，应为购房者设计出“物超所值”的高附加值产品（如面积赠送等）和优雅舒适的生活环境。

3.1.3 本案为开发商开发的第二个项目，因此，不仅考虑开发的社会效益，同时树立项目的品牌和社会形象。

3.2符合项目开发的定位原则

规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导。

榆林北东环路项目项目整合定位为：

集商业、办公、居住为一体的综合性社区

榆林首席滨河城市综合体

榆林北东环路项目公寓物业档次定位与目标客户定位，公寓物业档次定位：

中高档高品质社区

目标客户定位：城市的中高端及中端客户，城市的新中产阶层；以榆林本地客户为主，周边资源城市客户为辅

四． 规划设计要求

4.1规划设计指导思想

以打造榆林市经济开发区乃至城市最丰富业态综合体为目标，在新都市主义的规划要素下，强调规划设计的城市感、价值感，保持并提升良好的生态价值。

4.2 经济技术指标

（最终指标根据实测指标确定）

五． 规划设计要求

5.1 规划布局的前提要求

公寓规划的朝向以正南北向为最佳，同时兼顾地块东侧榆溪公园整体景观规划。

商业规划的朝向以正东西向为最佳，因紧临北东环路和规划中的长城路。

5.2 道路交通要求

5.2.1社区人车分流

 鉴于项目总体规模小，完全人车分流无法实现，规划应考虑公寓出入口与消防通道的互溶。

用各种不同的材质铺地，反映自然趣味，增加住户步行乐趣，并起交通引导的作用。

5.3车库布局的要求

本项目考虑商业车位数比为1:1个。

车位数量以底下车位为基础，在无法达到要求的条件下，设地面停车位，因本案有一定的商业，因此，在车位设置时，须兼顾后期商业车位的需求，同时综合考虑东侧停车位。

5.4 建筑风格要求

1、方案一风格建议

因形态为H型，为了体现公寓及办公的形象，建议采用现代简约风格，外立面色系以棕色、黄色为主，主要是考虑榆林风沙大，以棕黄色为基调不会让建筑外立面显脏，不建议以整体玻璃幕墙进行外立面处理，一是造价太高，二是与项目定位偏离，建议以隔段或局部玻璃相结合打造外立面。在建筑细部粘贴现代艺术符号，强调建筑识别性和建筑色彩的亲切感；较多地出现凸窗、大面积玻璃等现代元素感较强。

2、方案二以简欧风格为主，在建筑细部塑造欧式风情，强调建筑识别性和建筑色彩的品味感；上部形态为H型未变化，因东部商业地形为弧状，为了增加商业的整体形象，建议采用古典欧式风格或美式风格，外立面色系以各风格常用色为主，主要是考虑商业的业态协调，也可隔段或局部玻璃相结合打造外立面。

3、方案三以新中式风格为主，在建筑细部塑造中式典雅，；上部形态为H型未变化，因东部商业地形为弧状，为了增加商业的整体形象，外立面色系以中式风格常用色为主，考虑商业的业态协调，局部进行建筑识别，提升品味感。

5.5 园林环境设计要求

主题商业休闲景观为核心，构筑社区景观系统，营造主题景观概念

 细节之处体现产品品质感；

 注重标志化精神堡垒塑造，打造商业形象；

 考虑成本及容积率限制；

 主题景观区结合商业位置，凸显商业价值；

 充分利用榆溪河景观资源，以文化景观小品为主。

5.6 建筑产品设计要求

公寓户型设计原则

 以三梯多户为主；

 标准层设计应尽量提高物业实用率；

 单体设计中应让客户有更多的“实惠感”（尽可能的送面积）；

户型设计创新关键点

 房型的方正，实用性，特别是经济型一居与二居；

 在面向东侧榆溪河景观设计舒适型两居及三居，增加景观阳台；

 舒适型两居及三居皆最大化的达到舒适性，大厅小卧室，方正实用；

 层高设计为3.0米以提高居住舒适度。

写字间户型设计原则

 以四梯多户为主，选择品牌电梯；

 标准层设计应尽量提高物业实用率；

 在面向东侧榆溪河景观设计大户型，增加观景露台；

 层高设计为3.4米以提高实用性和尊贵感。

户型设计创新关键点

 要利于后期办公区域的销售划分；

 房型的方正，便于室内区域划分；

示例照片

5.7 户型经济指标：

公寓户型、面积区间及套数比例参考下表，具体结合楼位摆放进行调整：

写字间户型、面积区间及套数比例参考下表，具体结合楼位摆放进行调整：

5.8户型布局的原则

目前开发的设定是以公建进行开发容积率最高为5.3。

项目地块北端塔楼，规划公寓，西部沿北环城东路可放置部分小户型，以提高快速去化，东部以二室三室公寓为主，考虑景观因素，以提升产品整体品质及利润为主。

南部塔楼规划为办公，考虑景观因素，在东部以大间为主，小间放于塔楼西部。

5.9 项目商业配套

项目方案二设计商业的建筑面积约为32950平方米。

商铺的设计要求如下：

 东侧现拟定为一种业态：主题休闲河景街区，以酒吧、茶秀、咖啡厅、健身等为主的休闲商业街区；商铺划分：进深20米左右，柱距8米左右；设置楼梯，二层既可与联合一层同时经营，亦可单独经营；增加楼梯后，商铺不仅可以纵向进行切分，即使在二层亦可进行横向切分；

 负一层现拟定为一种业态：超市，在商业的设计当中，应充分考虑到该类业态对建筑的特殊需求；

 1—3层专业建材软装商城：

1F：

考虑因素：

即展示面好、提升整体形象，还可控制

面积便于销售

业态控制：

精品灯具、陶瓷、洁具、卫浴、厨电

单位铺位面积控制：

50㎡～80 ㎡

2F：

业态定位：

家居·睡眠馆

业态控制：

床上软品、床上用品、针织品

单位铺位面积控制：

80㎡～120 ㎡

3F：

业态定位：

窗帘布艺馆

业态控制：

窗帘布艺、墙纸壁纸、艺术挂画等

单位铺位面积控制：

80㎡～120 ㎡

 每个独立商铺均设独立的给排水管道。

5.10 项目公共服务设施配套

5.10.1项目共服务设施配套中包括各商业层的卫生间配置；

5.10.2项目商业人流动线通路及垂直交通的设计；

5.10.3其余根据7.4万平方米指标及相关要求设计。

六． 方案阶段设计成果要求

6.1所有的设计必须采用国际标准的计量单位

例如：长度单位：总体规划标注以米（m）为单位

单体建筑设计标注以毫米（mm）为单位

高程单位：标高以米（m）为单位

面积单位：面积以平方米（m2）为单位

6.2规划方案设计必须包括以下内容：

● 总体规划说明书（应包括：设计构思、技术经济指标、设计技术参数等）

● 总体规划平面图 比例：1:500 图纸规格：A1(594mmX841mm)

● 道路系统规划图 比例：1:500 图纸规格：A1(594mmX841mm)

● 绿地系统规划图 比例：1:500 图纸规格：A1(594mmX841mm)

● 用地规划竖向图 比例：1:500 图纸规格：A1(594mmX841mm)

● 综合管网分布图 比例：1:500 图纸规格：A1(594mmX841mm)

6.3建筑单体方案设计必须包括以下内容：

● 各层平面图 图纸规格：A1(594mmX841mm)

● 立面图（各风格两个以上主立面图） 图纸规格：A1(594mmX841mm)

● 剖面图 图纸规格：A1(594mmX841mm)

6.4效果展示图必须包括以下内容：

1、以三种风格为指导；

2、欧式以长城路商业弧型设计出图，现代和新中式以南北直线设计出图；

3、每种风格按

1、北东环路商业长城路绿化；

2、北东环路和长城路都规划商业；

各出一稿效果图。

4、每稿出东鸟瞰、西透视各一张。

● 总体规划鸟瞰效果图 6张

● 总体规划透视效果图 6张

● 总体规划平面图 2张单和双商业

● 沿街街景（项目东西两侧） 双商业东西各1张

● 建筑风格及园林环境设计概念分析图 数量自定

● 榆林北东环路项目CAD 1张

6.5所有设计成果必须制作成电子文件，而且文件格式必须采用通用格式：

文本文件必须是doc格式；设计方案图必须是dwg格式；其余的效果图及电脑动画也应该采用中国现行较为普及、通用的软件进行制作。

以上内容必须提交2套正式的设计方案图、4套A3（297mmX420）缩印本及电子文件2套。内容必须清晰、完整、准确。

榆林北东环路项目规划设计任务书