前期物业管理招标文件

（示范文本）

第一部分　投标邀请

按照《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《赣州市住宅小区物业管理办法》等法律法规和政策规定，现决定对 铂瑞·会昌府邸（铂瑞·会昌府）（项目名称）的前期物业管理服务进行　　　（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

本项目位于赣州市会昌 区（市）县红旗大道338　号，四至范围：东至　　　　 　 　，西至　　 　 　　 ，南至　　　 　　，北至　　　 　 （或见附图）。

本项目规划设计的物业类型为：普通住宅（配建商业） 。

本项目总用地面积　17404.54 平方米。用地构成为：建筑用地平方米（其中公建用地　　 平方米），道路用地平方米，绿化用地　　　 平方米。

本项目总建筑面积　　　 　　平方米。其中地下总建筑面积　　　　 　 平方米，地上总建筑面积　　 　 　平方米（住宅建筑面积　　　 　平方米，商业用房建筑面积　　　　平方米，办公用房建筑面积　　 　　平方米，其他物业建筑面积　　　 　平方米）。

本项目共计建筑物　　 幢（其中住宅　　 幢　　 套，非住宅　　 幢　 套）；建筑结构为　　　　　　　　　 。

本项目的建筑密度为　 　 %；综合容积率　 　　　；绿化率为　　 %，绿地率为%。

本项目规划建设机动车停车位　　 　　　个，其中地上停车位　　　 个，地下停车位　　　个；按照规划设计建造了非机动车停车场所　　　　平方米。

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于　 年　 月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于　 年月竣工并交付使用；整个项目计划于　 年　 月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

建筑面积为　 　　　 平方米；

坐落位置：　　　 　　　　　。

四、项目总平面图及主要设施设备配置

（项目总平面图、主要设施设备配置说明附后）。

五、投标单位资格要求

前期物业服务的主体为依法设立、从事物业管理活动、具有独立法人资格并取得证书的企业，并在房地产行政主管部门建立了企业及从业人员信用管理档案，上年度信用信息记分累计不低于75分，且近三年为无严重失信行为记录的企业。

六、招标书的发售

投标单位应于　　　年　　 月　　 日　　 时　　 分前至赣州市　　 区（市）县　　　路　 号附　　号室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费 　　　元整）。

七、保证金的缴纳

1.投标人在(领取/购买)招标书的同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人与中标人签订前期物业服务合同后日内退还保证金，利息（不计/计），并给予　　 元的投标书编制补偿金。

2.未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

八、投标地点

赣州市　　 区（市）县　　　路　　 号附　　　号室。

九、投标截止时间

　　　年　　月　　日　　时　　分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

十、招投标说明会。

年　　 月　　 日　　 时　　 分，将约潜在请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

十一、开标时间、地点

1.开标时间：　　　年　　月　　日　　时　　分

2.开标地点：赣州市　 　 区（市）县　　　 路　　号附　　 号　　 室。

十二、对本次招标提出询问的，请于　 　年　 　月　　日前与　　　（姓名）联系，技术方面的询问请以信函或传真的形式。

地　址：。

邮　编：。

电　话：。

传　真：。

联系人：。

(招标人)

年　　月　　日

第二部分　技术规范及要求

一、物业管理服务的内容

1.物业管理区域内物业共用部位的维修、养护和管理；

2.物业管理区域内共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

3.物业管理区域内共用部位和相关场地环境卫生的维护；

4.物业管理区域内的绿化养护；

5.物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

6.物业管理区域内公共秩序维护和日常安全巡查服务；

7.物业管理区域内业主.使用人装饰装修的监督服务；

8.物业档案保管和物业服务档案的建立及保管；

9.其他服务。

10.。

二、物业管理服务的要求

1.按专业化的要求配备物业管理服务力量；

物业管理服务力量配备应符合项目的实际要求。

2.物业管理服务与收费质价相符；

3.。

4.。

三、物业管理服务标准

1.物业共用部位的维修、养护和管理服务标准

（1）。

（2）。

2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准

（1）。

（2）。

3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准

（1）。

（2）。

4.公共绿化的养护和管理标准

（1）。

（2）。

5.车辆停放管理服务标准

（1）。

（2）。

6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准

（1）。

（2）。

7.装饰装修管理服务标准

（1）。

（2）。

8.物业档案资料管理标准

（1）。

（2）。

9.其他服务标准

（1）。

（2）。

10.

（1）。

（2）。

四、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制 ）。

投标人应根据物业管理服务要求和标准以及物业服务期间的所有风险责任等进行测算定价，投标报价应符合我市物业服务收费管理的相关规定。

五、主要设施设备的配置及说明 (详见附件3-1)。

六、公建配套设施及说明(详见附件3-2) 。

七、投标文件附件（详见附件3-3）。

八、　　　　　　 　　　。

九、　　　　　 　　　　。

第三部分　投标人须知

一、总则说明

（一）适用范围

1.本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。

（二）定义

1.“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2.“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业服务企业。

（三）合格的投标方

1.经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。

2.。

3.。

（四）投标费用

1.无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

2.。

3.。

（五）勘察现场与答疑

1.投标人应对物业项目和周围环境进行现场勘察，以获得有关编制投标文件和签署合同所需的资料。未进行现场勘察的投标人自行承担由此而产生的后果。

2.勘察现场所发生的费用由投标人自行承担。

3.。

4.。

（六）关于招标文件

1.在投标截止时间前，由于各种原因，投标人有权以补充通知的方式澄清或修改招标文件。若遇此情况，招标人将在投标截止时间15日前将澄清或修改通知书传送至所有投标人，澄清或修改内容为招标文件的组成部分。

2.。

3.。

二、投标文件的编写

（1）投标文件的组成

投标文件由以下两部分组成：

1.第一部分：资信部分

（1）投标文件封面。

（2）投标函。

（3）投标人申明。

（4）法定代表人身份证明。

（5）法定代表人授权委托书。

（6）投标人营业执照正副本或备案证明复印件。

（7）拟派遣项目负责人，业绩情况（附相关证书、证明材料），且在赣州市物业服务企业信用信息记录中，投标之前3年内无警示信息（评标委员会委员在评标时，应对投标企业及拟派遣项目负责人的信用信息进行核实）。

（8）拟派驻的物业管理.服务人员（附相关证书、证明材料）；

（9）投标人注册地房地产行政主管部门出具的信用证明。若投标之前3年内，在赣州市物业服务企业信用信息记录中有警示信息的，企业资信部分得分应为零分。

（10）投标人管理业绩。

（11）。

2.第二部分：商务和技术部分

投标文件技术部分应包括但不限于以下内容：

（1）投标报价函/表。

（2）管理服务理念和目标。

结合本项目的规划布局、建筑风格、设施配置及物业使用性质特点，提出物业服务服务定位.目标。

（3）项目管理机构运作方法及管理制度。

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目负责人（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

（4）服务人员配备。

根据物业服务的内容、标准和本物业管理区域实际情况拟配备各岗位人员的具体情况。

人员配备应充分满足物业管理区域的要求，并应符合相关规定。

（5）根据物业服务内容、质量要求制定的物业服务方案。

1）对物业共用部位、业主或使用人自有部位提供维修服务的方案；

2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；

3）承租人装饰装修室内的服务方案；

4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；

5）物业管理区域内环境卫生维护方案；

6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；

7）绿化和园林维护方案；

8）。

9）。

（6）物业维修的应急措施。

1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；

2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；

3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

5）电梯故障的应急措施；

6）消防应急措施；

7）突发公共卫生事件应急措施；

8）。

9）。

（7）丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

（8）智能化设施的管理与维修方案。

（9）施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

（10）提供《临时管理规约》的建议稿。

（11）拟配备的物业服务设备、器材及信息等技术与装备。

（12）。

（二）投标文件格式

1.投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写；

2.投标文件中的商务技术部分全文不得出现与投标人有关的名称、标志、地址、姓名等标记；

3.投标文件的装订要求：

投标文件的两个组成部分（资信部分、商务技术部分）应分别装订。

（三）投标报价

1.投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业服务年度总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

物业服务报价计价单位按建筑面积元／平方米·月计算。

2.物业服务投标报价应结合物业项目品质.服务要求及标准.实际消费水平等因素综合计算得出。

3.。

4.。

（四）投标文件的份数和签署

1.投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

2.投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖投标单位公章（商务及技术部分除外）。

3.全套投标文件应无涂改、行间插字或删除；

4.电报、电话、传真形式的投标概不接受。

三、投标文件递交的要求和无效

（一）投标文件的密封

投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本并加盖投标人公章及法定代表人（签字或盖章）。

（二）投标文件的修改和撤销

1.投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。

2.投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。

（三）投标文件有下列情形之一的，投标文件无效

1.投标文件未按招标文件要求密封；

2.未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章；

3.投标文件未能按照招标文件要求编制；

4.投标文件逾期送达；

5.附有招标人不能接受条件；

6.参加开标的投标人代表未取得投标法定代表人授权或被授权人未出具有效身份证明；

7.投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标；

8.投标人的投标报价明显低于服务成本的，或者服务内容.标准、质量、人员配置要求被实质性裁减的，投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料；

9.投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明和或者补正。

四、开标和评标

（一）开标的方法与程序

1.招标方在规定的时间和地点组织开标。投标方应派法定代表人或授权代表参加，参加开标的代表应签名报到以证明其出席。

2.招标方当众宣布截标前收到的投标文件清单。

3.招标方按招标文件的规定查验各投标方到会代表的身份。

4.招标方介绍开标会小组有关工作人员。

5.由投标方或其集体推选的代表检查投标文件的密封情况，经当场确认无误后当众拆封唱标。

6.招标方当众宣读投标人名称、投标价格及认为合适的其它详细内容，并经投标人确认。

7.招标方应对开标过程进行详细记录，包括唱标宣读的全部内容，存档备查。

8.开启的投标文件在监督人员的监督下送交评标委员会评审。

9.评标委员会在评标室对投标文件进行评审。

（二）评标

1.招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设人。其中，招标方指派人，由招标方从市.县（市、区）建立的物业管理专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员人 。

2.评标原则：依照“公平、公正、科学、择优”的原则。

3.评标标准：[可参考《招标文件综合评分标准》（附件4），结合实际情况设置]。

投标单位的综合得分满分100分，其中资信部分30分，技术部分40分，商务部分20分，现场答辩10分。

4.评标办法。

综合评分法。评标委员根据投标书、现场答辩等情况进行综合评分，将综合评分结果进行统计排序，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。

五、中标人的确定及物业服务合同的签订

（一）中标人的确定

1.招标方在投标截止之日起　　　日内（最长不超过30日）确定中标人。

2.招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。

3.招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

4.。

5.。

（二）悔标责任

1.中标人接到中标通知书　　　日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。

2.招标人在发出中标通知书　　　日后（最长不超过30日），无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按　　 给予赔偿。

（三）前期物业服务合同的签订说明

1.最低报价不是被授予合同的保证。

2.。

3.。

4.。

（四）前期物业服务合同的签订

1.中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照前期物业服务合同示范文本格式签订前期物业服务合同。

2.招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订前期物业服务合同的依据。

3.。

4.。

第四部分　其他事项

一、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。

二、招标人发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。

三、投标申请人在接受投标邀请书后，应书面承诺参与此次投标并领取招标文件。若未按招标文件规定的递交截止时间递交投标文件的，属于不响应招标。

若该投标人不响应招标的行为影响招标活动的正常进行，造成招标人损失的，应当依法承担相应的法律责任。

四、招标费用的承担，按以下第　　　种方式解决：

1.由招标人全额承担；

2.由中标人全额承担；

3.由招标人.中标人各承担一半；

4.　　　　　　　　　　　　　 。

但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

五、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自

至。

六、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、备案证明、物业服务企业信用信息情况证明、法人代表的授权委托书和 　　　　 等证明文件，并概要介绍投标人的基本状况、管理业绩等情况。

七、。

第五部分　附　　件

附件3-1：

本项目主要设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处理设施设备配置状况。

四、小区出入口共计　　 处；分别设在：

1.

2.

五、小区智能化设备的配置。

六、设施设备的主要技术参数和指标。

七、。

八、。

附件3-2：

本项目公建配套设施及说明

主要包括：商业、生活、周边环境、行政事业、交通道路等相关配套情况及说明

附件3-3：

投标文件附件

投标文件附件至少应包括以下内容，招标人可根据招标项目的具体情况自行扩展：

1.投标文件商务、技术部分封面；

2.投标文件资信部分封面；

3.法宝代表人身份证明书；

4.投标人声明：

5.投标人文件签署授权委托书；

6.投标函；

7.拟派驻本项目的负责人简历；

8.拟为该项目配备的物业服务设备、器材及信息等技术与装备；

9.投标人管理业绩表；

10.投标报价表；

11.；

12.。

前期物业管理招标文件