浅析商业地产的运营管理模式

一、 商业地产的定义

二、 中国商业地产的发展前景

三、 商业地产的发展模式

四、 当下商业地产运营的现状，及中商的全程运营模式

一、什么是商业地产

商业地产，既是用于商业用途的房地产，是指商业地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。

商业地产包括批发零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业，投资商带来的未来不确定收益。

广义商业地产，是指除居住地产以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、公寓酒店等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。

由此可见，商业地产项目的真正价值就是为开发商、投资商、运营管理带来利润，比如：长期源源不断的现金流。其价值构成，包括两部分：第一、房产有形的建筑价值；第二、通过商业经营产生的无形价值，这才是商业地产的根本价值所在。

二、商业地产的发展前景

目前就国内来看，在过去一直灿烂发展的住宅地产身边，商业地产依然是小角色，2007年才开始全国性活跃。据统计，从2003年到2009年的7年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占比已从最早的0.3%上升到超过1%，增幅超过了3倍，显现了出商业地产对国民经济发展起到的巨大拉动作用。因此商业地产成为拉动内需，促进国民经济发展的重要增长点之一。

从2015年结束不久的第二季度，中国商业地产指数（CCI）：141.2比第一季度137.6增加了3.6点，环比上涨2.6%，同比上涨8.6%，整体保持稳定上升态势。如下图所示：

从《经济观察报》刊登的数据分析，我国的房地产投资收益率高达30%左右，而发达国家一般在8%以下，美国是7%，日本是4%。商业地产的发展形式和阶段也体现了整体社会市场活跃性，对社会的进步、财富的增加起着重要的作用。

随着国家宏观发展，城镇化的进程，给商业地产行业带来了千载难逢的好机遇。2009年，中国城市化率是46.%，城镇人口达到6.22亿，即使到了2020年城市化率达到60%也还不是一个峰值，今天发达国家城市化率美国达到了85%，欧洲90%，澳大利亚70%，到了60%就是一个快速增长期结束，今后是一个可继续增加的过程。在城市率40%—70%期间，是进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。大型建筑综合体在这样的城市功能升级当中起着核心的作用。

三、商业地产的运营战略模式

在今天的商业背景下，商业运作模式起着决定性的作用，这就像战役中的战略策略，方向，还包含一系列的操作方法。目前，中国商业地产运作，可以主要归结为三大模式：

（1） “短、平、快”的甩手模式；

就是“分割销售”。开发商从而收取房地产的开发收益，这样导致商铺的产权、使用权和经营权三权分离，缺乏对商业地产开业后的经营管理。这是一种以住宅方式运作商业项目，实现资金快速回笼模式，这也是今天为什么有那么多的烂尾楼，空置率的原因，只是实现了短期效益，没有发挥商业地产的根本价值。这也是最初期的一种地产模式。据了解，万达前期就是使用类似于这样的模式，后来发生了很多商业纠纷事件也是难免的。

（2） “均衡价值”宏模式；

就是“租售结合”。开发商把项目分割开，一部分出售迅速回笼资金，一部分出租或自营，保障项目的可持续性。这是比“甩手模式”更大发挥商业地产根本价值的模式，是一种进步，也是今天国内最多的一种商业地产模式。现在万达也升级到了这种模式，不过在全国的万达广场运作并不是太成功哦。

（3） “价值最大化”质模式；

就是“只租不售”。开发商拥有整个商业地产物业的产权和使用权，通过统一招商把所有商铺面积出租给各种业态的企业经营，同时和专业的运营公司对商业地产进行统一的运营和物业管理。这是可以最有效的发挥商业地产的根本价值的模式，当然了也是需要开发商具有很雄厚的资金实力才可以做到。前不久，万达王健林和万科王石也公开达成合作，运作轻资产，运用这种只租不售的模式。

另外再增加一种，在这里列为：

（4） “长期价值最大化”理想模式。

虽然我才是刚刚进入到商业地产这个行业，通过董教授一下午的培训，我对此行业有非常大的兴趣，非常看好未来的前景。结合今天移动互联网时代的商业特点，提出了这种理想模式：开发商只负责有质量建设，开发，就像一般商品的制造商一样，然后把商业地产的其他价值链，甚至到终端消费者的引导，培养，分享，都是和一家有整体运营经验的公司合作，免费筛选优质终端产品零售商，最终实现与终端零售商，按照一定的比率共享利润，是按照零售商的利润来分配，这样就永远是合作关系，就会很大程度使得终端店铺投资人和开发商能够站在统一战线上了，这样不仅可以发挥商业地产的最根本价值，而且可以长期带来稳定的现金流。这样有一个很重要的环节，就是对运营管理公司的要求是非常高的，需要全程整体的实现整个商业中心的运营，能够最大化的开发视觉化，体验式的生活中心。

生活中心这一点，董教授在培训时也着重讲解了到了，当时听到这点，内心有些小激动。不过，或许我想到的这种免费模式，还需要很长的时间以后才能实现。

目前商业地产资金链模型也可以大致分为如下图所示A、B、C模式：

四、当下商业地产的运营现状，及中商的全程运营模式

商业地产的开发、投资热潮是社会经济高速发展的产物，也是我国城市化进程的必然趋势。目前，受到利益和市场机制的驱使，国内商业地产开发、投资正迅速由大中城市向小城市蔓延

在宏观布局和结构上，商业地产项目扎堆、盲目上马、重复建设的案例愈演愈烈，严重耗费着社会资源，制约着商业地产前进的步伐。而在商业地产运营的微观层面，由于企业不熟悉、不尊重商业地产运营的客观规律，单纯追逐短期利润，不仅严重影响了商业地产的科学运营和健康发展，而且给企业带来了巨大的损失甚至是毁灭性的打击。

综合来看，商业地产在运营管理上主要存在以下10个方面的问题：

（1） 资金问题，绝大部分开发商都是从银行贷款，进行建筑，无法有充足的资金保证整个商业项目的优质，一体的建设，由于高额的贷款利息，开发商总是想着如何省钱多干活，赚到钱来还债务。

（2） 由于前面的资金问题，于是就导致了销售模式的选择上，很多都会选择甩手模式，好些的选择宏模式，这样就会出现后续一系列的无法有效运营，管理的问题，形成恶性循环。

（3） 工程设计问题，由于商业地产还处于初级发展阶段，所以大部分设计公司或团队并不具备商业项目的设计能力和经验，还是沿袭住宅设计，这就很难达到商业地产的多功能需求和视觉需求。

（4） 同样的，大部分建筑团队，并没有相应的商业项目的建筑经验，难以保质保量的进行建筑。

（5） 销售—招商—运营问题，大部分开发商都是运用先前的住宅项目的销售，运营模式，从一开始出发点上就没有和商业项目相匹配，难以达到招商，运营的效果，很多都是销售，招商和运营是不同的公司在操作，这样很难达到对整个项目的配合，了解。

（6） 销售问题

（7） 招商问题

（8） 运营问题

（6）（7）（8）这三方面的问题，都是因为不够专业，难以做到解决真实的问题，而且相应的合作公司往往也不长久，所有很难保证高效的质量。还有很多在商业地产项目运营过程当中过度依赖主力店，盲目迷信其积聚客流、人气的能力。要注重对有利于形成特色差异的商户进行培养和关注。

（9） 专业化

专业化的操作，往往需要专业的理论作为指导，再加上丰富的经验，这一点，大部分开发商公司并不具备。只有从开始就以全程运营的视角进行规划、定位、建筑、招商以及后期的管理运营才能够确保项目能够实现其最初预期，达到正常的运作水平。

（10） 品牌化

在营销中，大部分销售都只是就产品，及产品的功能来向消费者进行销售，这样往往达不到很好的销售，除非是非常刚性的需求产品，然而，现在产品的同质化尤为常见。

对于以上10个主要问题，中商机构是否能解决呢？

中商机构有运营非常优质项目的经验，有专业知名，经验丰富的主体设计团队，有国内经验最丰富，最优秀的灯光设计团队，有经验丰富，最优秀的园林设计团队，还有经验丰富的商场管理团队，形成全程的运营管理团队。

中商机构的核心：

（1） 品牌化系统，整合社会各界资源，从资金，投资，招商，消费者。

（2） 专业化运作系统。

（3） 良性循环系统，专业运营与物业管理团队，签订长期的管理期。

（4） 还有一大库：包括投资库，招商库，终端消费者库。

中商机构拥有绝对的实力，打造商业地产开发的新思路，建造一个又一个有影响力的城市生活中心。

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