北京市大兴区生物医药基地东配套区11号地居住项目（配建公共租赁房）可行性研究报告

一、项目基本情况

1、位置及交通

该地块位于大兴区北臧村镇，生物医药基地东配套区内，南六环路南侧，与我公司南加气项目隔京开高速公路相对，紧邻地铁4号线天宫院站，距离南三环15公里，距离首都第二机场（暂定大兴区榆垡镇南各庄）20公里，交通位置十分便捷。

图1：项目位置及交通图

2、四至、现状及交地条件

（1）四至

该项目宗地四至范围：东至京开高速公路，西至新源大街，南至华佗路，北至庆丰路。

（2）现状

宗地内除有电线一路及部分树木以外，已达到自然平整。

图2：项目现状及四至

（3）市政状况

该项目由大兴区分中心负责完成宗地范围内征地、地上物拆迁、渣土清运和场地平整，以及该宗地入市交易前咨询、评估等前期工作，向中标人提供具备“六通一平”（“六通”指宗地外通上水、下水、通电、通路、通讯、通燃气，“一平”指除路灯、红绿灯、高压线杆、树木以外的场地自然平整）条件的土地，临时水电接用费用由中标人承担。项目目前现状“六通一平”，其中西侧新源大街、北侧庆丰路和南侧华佗路通上水、下水、通电、通路，由政府出资提供。通讯与通燃气由通讯单位和燃气单位投资提供。

图3：项目地块市政规划示意图

3、规划条件

该项目总用地面积18.84公顷，建设用地面积11.40公顷，建筑规模25.29万平方米，其中居住建筑规模23.59万平方米，教育配套1.5万平方米，具体规划指标如下：

表1：规划条件表

图4：项目地块规划示意图

4、周边配套情况

该项目目前缺乏必要的生活配套，在医药基地东配套区内，天宫院地铁站附近规划了商业金融约60万平方米（与本项目同期推出），可以解决本项目的配套问题。项目北部的大兴城区区域商业、医疗、教育等配套资源较为丰富。

图5：项目地块配套示意图

二、市场分析

1、大兴区概况

⑴区域状况

大兴区位于北京市南部，东临通州区，南临河北省固安县、霸县等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台、朝阳区。辖区面积1036平方公里，常住人口109.7万人（2008年末），下辖5个街道办事处、5个地区办事处、9个镇。

⑵区域经济发展状况

2009年大兴区区国内生产总值为236亿元，位列北京市12个郊区县第4位，人均可支配收入为22700元。文化创意、生物医药、生产性服务业和都市型现代农业四大产业为大兴区主要产业。

word/media/image6.gif图6：2009郊区县GDP与人均可支配收入

⑶区域规划

根据《大兴新城规划（2005-2020）》，大兴新城的城市空间结构为“一心六片三组团”，一心即京南绿色新城核心区，大兴的行政中心和文化中心；三组团即西红门组团（综合承接居住和商业服务区），孙村组团（发展控制区），狼垡组团（综合生活服务区）；六片即东片区（大兴区域综合功能区），东北片区（综合功能承接区），西片区（文教先导综合发展区），东南片区（物流先导综合产业区），西南片区（生物医药先导综合产业区）以及预留发展片区（未来承接片、新城综合发展）。

该项目所在的西南片区为生物医药先导综合产业区，规划继续发展成为以生物医药基地为主导的综合产业区。积极发展生物医药关联产业及科研，按照市级产业区标准进行建设。

图7：大兴新城规划示意图

2、大兴生物医药产业基地

大兴生物医药产业基地规划面积是9.63平方公里，成立于2002年12月，2006年1月经国务院批准纳入了中关村科技园区，2006年11月国家发展和改革委员会批复产业基地为北京国家生物产业基地。园区已经形成了中药现代化、现代生物制品、研发检测服务等多元化的产业格局，初步形成比较完整的产业链条。以中国药品生物制品检定所、国家兽医微生物中心、国家动物疫病预防控制中心为龙头，形成药品、生物制品检定及技术执法核心区域；以同仁堂集团、康美药业、以岭集团为龙头，形成中药、天然药物核心区域；以四环科宝、协和制药为龙头，形成化学制剂核心区域；以民海生物、康泰药业为龙头，形成疫苗、生物制品核心区域；以麦邦电子医疗设备、国药龙立制药装备为龙头，形成医疗仪器和制药设备核心区域；以中国医学科学院药物研究所、中国中医科学院、北京市科学技术研究院为龙头，形成药品研发创新核心区域。预计2015年，大兴生物医药产业基地产业规模将达到600亿元。

3、周边土地市场

该项目周边土地成交主要集中在大兴新城北区，2009年6、7月成交的6宗土地楼面均价在6500元/平方米左右，2009年12月成交的2宗土地楼面均价达到10500元/平方米以上。

2010年11月，位于项目北侧的大兴区黄村大庄三角地居住项目以招标方式出让，4家公司参与投标，其中河北众美地产报价达到9900万（8182元/平方米），高出底价近200%。

表2:周边土地成交情况

图8：项目周边土地成交情况

4、商品住宅市场

该项目北侧的大兴新城北区目前主要在售项目有绿地新里西斯莱、金地仰山、保利茉莉公馆、旭辉紫郡，艺苑桐城，均为普通住宅，售价在18500-22000元/平方米之间，月均去化2.5万平方米，主要针对刚需及首次改善型客户。项目南侧主要在售项目为富力丹麦小镇，普通住宅售价12000元/平方米，独栋售价18000元/平方米，项目总体月均去化0.6万平方米。6月至11月，以上项目整体均价呈上升态势，市场状况良好。

表3：项目周边楼盘情况

图9：周边在售项目示意图

图10:周边在售项目价格走势

三、优劣势分析

1、优势

⑴该项目东邻京开高速、北临南六环辅路，距离地铁生物医药基地站步行约300米，地铁4号线至市区30分钟，交通比较便捷。

⑵项目附近将形成医药研发、医药生产和医药设备的完整产业链，会吸引大批高收入人群入住，形成巨大刚需，拉动该项目市场。

⑶该项目位于我公司开发的南加气项目西侧，如能获取该项目，可以有效降低管理成本。

2、劣势

该项目须配建3万平方米公共租赁房，降低了项目总体盈利水平;

四、招标交易要点

1、投标要点

⑴招标公告发布时间：2010年11月26日

⑵投标预登记时间：2010年12月16日（9：00-12：00，14：00-15：30）

⑶投标时间：2010年12月20日（9：30-10：30），投标截止后当即开标

⑷招标为设定有底价的暗标形式。招标底价由政府土地收益和土地开发建设补偿费两部分构成。其中：土地开发建设补偿费62990万元，折合可出让建面2490元/平方米。

⑸投标保证金：20500万元；资金证明：不低于41000万元

⑹资金需求计划

根据招标文件要求，本项目资金需求计划如下：

表4：资金需求计划表

2、特殊条款

宗地中将配建公共租赁房，建筑面积30000平方米。由大兴区政府或其指定单位以5500元/平方米价格回购。

六、结论及建议

该项目紧邻六环路、京开高速公路、地铁大兴线，地理位置优越，交通便捷，即将成型的生物医药基地具有巨大的刚性需求潜力，周边开盘楼盘较少，竞争压力小，建议在保证合理开发收益的情况下，积极获取该项目开发权。

北京金隅嘉业房地产开发有限公司

2010年12月您好，欢迎您阅读我的文章，本WORD文档可编辑修改，也可以直接打印。阅读过后，希望您提出保贵的意见或建议。阅读和学习是一种非常好的习惯，坚持下去，让我们共同进步。

您好，欢迎您阅读我的文章，本WORD文档可编辑修改，也可以直接打印。阅读过后，希望您提出保贵的意见或建议。阅读和学习是一种非常好的习惯，坚持下去，让我们共同进步。

大兴区生物医药基地东配套区11地块可行性研究方案报告