某社区商业之商业街招商方案
发布时间：2021-08-22
某社区商业之商业街招商方案
1．大体情形与核心思路
1．1项目大体情形
n 项目开发进程 n 人口导入时刻进程
1 期 2C 2A/2B 2D 2F/2G 总计
户数 1591 286 630 1720 1042 5269
户均人口
预期导入人口
预计交付时间
已交付
2007年8月 2007年12月 2008年6月 2008年12月
429
1764
2924
2605
从上表情形来看，本项目在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平，而排除掉设计装修等时刻因素，第一期交付后应导入人口3900人左右，可是从目前实际人口导入情形来看，仅仅达到30％左右，如此的入住水平不仅给物业治理带来了必然问题，同时更阻碍了项目后期销售。 据我司实地调查情形，目前人口入住率低下的要紧缘故为 l 交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离； l 配套不齐全，实际居住有较大困难；
由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。
1．2社区商业中心运作思路
第一，从本项目的实际情形分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于如何开启这一良性循环的起头。
第二，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合社区初期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能够成功的必要条件。
然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的时期，因此其内部的商业组成也必需配合到项目内部人口增加，具有必然的成长性，能够事前预判以后商业组合的形态，在初期的商业布置中就做好预留。
最后，社区商业中心的运作，目的主若是提高社区的人口入住率，因此，我司以为，实际的解决方案要紧以提高人口入住率为目的，以社区商业中心的运作为要紧手腕，但需要结合其他一些综合手腕来实现提高社区人口入住水平。
因此，我司以为，本项目社区商业中心的运作方案核心思路由以下四点组成： 1 有效运作手腕打开局面；
2 准确商业定位，提高一次性成功率； 3 前瞻性商业布局，考虑久远； 4 综合手腕运作，全方位拓展人流。
2．周边商业市场调查
2．1周边现存商业散布
为研究周边商业布局，我司对项目周边步行约20分钟范围进行市场调查 ，如以下图所示：
道路
商业设施
备注
水产路 ① 中型餐饮 ② 快客便利
杨鑫路 ③ 北上海商业城 ④ 工行 ⑤ 良友金伴
北上海商业城含易初莲花、苏宁电器、网吧、两岸咖啡、KFC、复鑫渔港、百丽体育、客来多服饰市场等
杨泰路 ⑥ 农贸市场 ⑦ 美容美发
宝杨路 ⑧ 海洋楼宴会厅 ⑨ 西街农贸市场
其他 水产路东段：天馨花园菜场；江杨北路：批发市场
周边商业布局分析：
周边道路现有商业普遍存在档次低、形象差的现象；
除“北上海商业城”外，周边商业密集度较低，难以形成集聚效应，对周边居民的日常生活、购物消费等造成不便；
周边商业形态整体归纳存在以下几类：农贸市场、大型超市、便利店、中大型餐饮、快速（便利）餐饮、美容美发、银行、咖啡吧、衣饰专卖、电器专卖等；
周边商业形态较为单一，不能知足居民更便利、更丰硕、更高层次的消费需求。
2．2现存商业格局对本项目阻碍
现存商业对本项目的阻碍要紧体此刻两个方面，即： l 已入住客户的阻碍
l 项目商业部份招商业态的阻碍
第一，现存商业对已入住客户的阻碍来看，其要紧体此刻时刻和空间上，见下表分析：
现存商业形态 本项目步行到达时间 客户消费心理 实际消费接受度
农贸市场 >15min 距离 低
大型超市 10min 种类、交通、距离等 高
中大型餐饮 