房地产拆迁评估的难点及应对措施

http://www.allfang.com   日期：2007.6.19  来源：武汉房地产网  作者：   评论   论坛

     一、拆迁评估的难点 回顾近几年的拆迁评估工作，感受最深的就是：难。尤其是2001年国务院305号令执行以来，在国家倡导“房地产市场评估价格补偿”的前提下，拆迁评估成了城市房屋拆迁的焦点.综合起来，拆迁评估大致有六大难点，即：进门难、调查难、测算难、答疑难、结案难、收费难。

        一、拆迁评估的难点

    

        回顾近几年的拆迁评估工作，感受最深的就是：难。尤其是2001年国务院305号令执行以来，在国家倡导“房地产市场评估价格补偿”的前提下，拆迁评估成了城市房屋拆迁的焦点.综合起来，拆迁评估大致有六大难点，即：进门难、调查难、测算难、答疑难、结案难、收费难。



    l、进门难



        拆迁工作大部分涉及城市的旧城区，没拆迁的时候天天盼拆迁，而当拆迁摆在面前的时候，有的被拆迁户对拆迁评估不理解、不支持、不配合态度，要么借口工作紧张出差在外，要么安排老人阻拦门前，有的甚至谩骂、围攻评估人员。因此，估价师一般很难轻易进门查勘。



    2、调查难



        被拆迁的房屋一般都是年代久远、维修较差、且不大规则的棚户，现场查勘及市场调查主要难在两点：一是房屋装修查勘难。房屋装修涉及的细部很多，且装修的内容五花八门，有包一面门的，有零星贴瓷砖的，有杂木当木地板的，有塑料吊顶的等等，每一项都必须记载清楚，并要得到被拆迁人的认同，难度实在不小。一般50平方米的房屋装修需要半天的查勘时间，如遇经营性物业如酒店、宾馆、娱乐场所等复杂装修，更需耗费大量的时日。二是踩点调查难。被拆迁房屋往往具有比较大的特殊性，如有的一楼是混合结构而二楼却是砖木结构，有的木结构房屋在一面砌筑砖墙等，市场可比实例较少，调查取样十分困难，尤其是对装饰材料(有的是过时淘汰的材料)的认定、询价非常不易。



    3、测算难



        由于被拆迁房屋市场资料收集困难，因而在装饰材料价格、特殊房地产现时价格等方面要花费大量的精力。评估机构必须根据查勘的情况谨慎确定成新、朝向、楼层等增减系数，选择适当的评估方法，选定合理的比较实例进行测算。一般的拆迁评估要进行2—3次试算，复杂的甚至要进行五六次试算再加上地方拆迁实施办法有时与国家法律有些冲突，评估机构执行起来无所适从。如遇大面积多户拆迁，那测算就更为艰难，每一栋楼之间、户与户之间需进行合理的平衡，既要保证合法合规，又要体现差别，稍有不慎，就会招来责难。



    4、答疑难



        拆迁评估事关拆迁人与被拆迁人的切身利益，对评估结果进行咨询本来无可非议，但拆迁评估由于受各种因素影响，评估结果有时难免会出现一些误差。因此前来质疑的客户相当多，有的客户还带上了自己的亲戚朋友一行浩浩荡荡，且质疑问题事无巨细均要求详细作答，再加上对评估专业知识的缺乏，常常质问评估事项以外的问题。据统计，一宗拆迁业务中至少有90%的客户要求答疑，少数被拆迁入甚至以评估公司和拆迁人相“勾结”为由，大肆谩骂、砸物、动手打人，严重影响评估机构正常业务开展。



    5、结案难



        由于拆迁涉及方方面面的问题很多，一个拆迁补偿的谈成需要经过“评估——谈判——复估——谈判——裁定(或上诉)”等来回好多次，比较顺利的要一个星期左右，遇到上诉的则遥遥无期。这样评估机构就不知道要在裁决委员会、法院或仲裁机关折腾多少回。



    6、收费难



        一是受政府干预，许多拆迁项目是市政、基础设施、重点项目，有的时候，当地政府就会给我们施加压力，要求大幅度降低收费。二是收费没有保障，一些拆迁人把我们评估公司当“枪手”，利用我们的评估报告去吓唬被拆迁人，一旦达到目的，便将评估公司甩掉，拒不支付评估费。三是收费遥遥无期，一般来说，评估公司在开始作业前，只预收一部分评估费用，其余要等到拆迁完成后拆迁人才予以支付。因此，如果拆迁补偿谈判受阻，我们的评估费就不知等到何时了。



         二、应对措施



        解决拆迁评估难的途径主要是：良好的职业道德，一流的执业水准，平和的服务心态，卓越的沟通能力。



    l、讲诚信，遵守职业道德



        客观公正，诚信执业，是解决拆迁评估难的先决条件。讲诚信，就是要求评估人员依法合规，严守操作规程，严守职业道德，恪守中立立场，不唯上，不唯亲，只唯实，从而赢得拆迁当事人的信任，这才是根本途径。



    2、善沟通，消除对立情绪



        善于沟通、勇于沟通、友善沟通，是解决拆迁评估难的中心工作。只有解开被拆迁人内心的疙瘩，消除拆迁人与被拆迁入之间、被拆迁入与拆迁事务所之间、拆迁当事人与评估机构之间、拆迁事务所与评估机构之间的对立情绪，拆迁评估才能步入良性的推进模式。



        一是与被拆迁人的沟通。这是拆迁评估难点中的难点，也是做好拆迁评估不可逾越的障碍。与被拆迁人沟通，首先是要友善，以真诚和耐心打动人，切忌蛮横无理，盛气凌人，言行不一；其次是有针对性，要揣摩被拆迁入的心理，了解被拆迁人心中的疑团，针对其个性进行启发感动；再次是设身处地为被拆迁人着想，更深层次地解剖拆迁户的难处并及时向有关部门反映，求得矛盾的缓和或是解决。



        二是与拆迁人的沟通。同被拆迁入相比，与拆迁人沟通相对容易一些。与拆迁人沟通，最重要的是帮助拆迁人理清头绪。评估机构应充分发挥自己的专业特长和经验优势，理清拆迁中的重点和难点，分析拆迁的优势和劣势，准确估算拆迁资金并对项目发表自己独到的见解；其次是劝告拆迁人依法行事，拆迁人有时在拆迁受阻的时候，往往采取一些非理性行为，作为拆迁的“中间人”，评估机构应主动与拆迁人沟通，分析原因，研究对策，规劝拆迁人依法办事，按程序办事。



        三是与拆迁事务所的沟通。与拆迁事务所的沟通，主要是拆迁补偿评估价格的沟通，因为评估价格的高与低，将直接影响拆迁的快与慢，进而影响拆迁事务所的佣金水平。评估机构应严格坚持独立、客观、公正的执业准则，既不能迎合拆迁人而故意降低评估价格，也不能照顾被拆迁入而随意抬高价格。



        四是与相关部门的沟通。主要是与拆迁行政管理部门、房管部门、国土部门、规划部门、裁决委员会、仲裁机关、法院等部门的沟通，勤于汇报，争取支持。



    3、深钻研，提高执业水平



        执业水平的高与低，服务态度的好与坏，是解决拆迁评估难的成败关键。执业水平高，服务态度好，往往可以赢得拆迁当事人的尊敬与信赖，抢占调解的先机。



        一是加强市场调研。市场调研是提高拆迁评估水平的重要途径，市场获取的第一手资料是拆迁评估的源泉。拆迁评估具有专业性强、可比实例少、个别性突出等特点，要求评估人员必须深入市场，深入调查与被拆迁房屋相似物业转让、出租、经营等状况，尤其是收集建材信息，定点调查建材市场，及时了解市场动态，并以此建立评估机构自己的三大数据库，即房地产转让数据库、房地产出租数据库、建材交易数据库，凭数据说话，用市场佐证。

    二是加强理论学习。拆迁评估具有很强的政策性，其前提条件就是合法原则，评估人员必须熟知相关的法律知识以及地方出台的拆迁管理实施办法、基准地价、房地产市场价格等，严格遵循《房地产估价规范》，依法执业，规范经营。



        三是加强职业培训。职业培训是提高执业水平的催化剂，职业培训要在同业协会的领导下形成制度，其形式要走理论探讨与实践学习相结合的方法，既要探索理论上的边缘问题，又要讲解拆迁评估中的可操作性案例，真正做到有针对性、启发性和实用性。



        四是加强同业交流。主要是加强与房地产评估机构、土地评估机构、拆迁事务所等交流，交流拆迁评估的热点、难点、疑点，细致分析问题产生的根源，深入探讨解决问题的方法。



    4、重合同，加强自我保护



        订立完善的评估委托协议书是解决拆迁评估收费难的核心。在接受一项拆迁评估业务时，评估机构应与拆迁人(或拆迁事务所)签订正式的书面委托协议，协议内容应主要载明：评估的范围、评估的深度、评估的进度、评估费的支付、违约责任等。评估费的收取应坚持两条，一条是预收款，在进场之前，一般按照评估费总收入的30%～50%预收费用，避免拆迁人中途反悔；另一条是评估机构在发出正式评估报告时，要求拆迁人支付剩下评估费用。若拖到拆迁结束后再找拆迁人催讨评估费用，就易陷入比较被动的境地。



    5、勤总结，积累执业经验



        每一项拆迁评估进行的时候，遇到棘手或特殊情况，评估人员一般都会进行坦诚交流商讨解决办法，但拆迁评估完成之后，评估机构往往没有回过头来想一想工作的得与失、对与错、好与坏。一般来说，完成一个比较典型或是大型拆迁评估项目后，评估机构应召集评估人员进行总结，归档保存。



        另外，要建立一整套拆迁评估质量监管制度，初评、复评、审核等岗位各司其职，以市场调查为基础，以估价规范为依据，交叉检查，集中审核，把问题消化在内部，把隐患消灭在萌芽，确保评估报告内容翔实、描述贴切、测算准确、制作精美。

房地产拆迁评估的难点及应对措施