碧桂园、绿城都在玩特色小镇，你还不跟上就真的要被淘汰了！

按照规划，到2020年，要开发1000个特色小镇。未来4年内，将会是特色小镇的爆发期。目前，碧桂园、绿城、深圳地铁等开发商成为小镇的玩家，更多的地产商则跃跃欲试。

潘慧娴在《地产霸权》一书中揭露，即便不是很想要的地，香港的大地产商也照样会去拍，这样可以抬高地价，增加已有土地储备和物业的货值，同时增大小地产商的拿地成本，以便将中小房企挤出市场。

大陆的楼市规模远非香港可比，因此，土地江湖确实存在，但还是能够容下几万家房企。不过，去年以来一二线城市面包暴涨，让面粉也涨上天，一般的房企要拿地越来越难。对中小房企来说，特色小镇或许是一条路子。可是，应该怎么玩，其实大家都还在探索。明源君认为，这跟投资拿地的逻辑基本是一致的，最重要的是要选对玩的地方！

特色小镇热才刚刚开始，处于群雄逐鹿的状态

中国的特色小镇，兴起于浙江，壮大于长三角，如今，正以燎原之势在全国蔓延，逐渐成为我国产业转型升级的重要抓手。

旧版的《创新者的窘境》上有这样两句话：“就算我们把每件事情都做对了，仍有可能错失城池。面对新技术和新市场，往往导致失败的，恰好是完美无瑕的管理。”

目前，房地产行业的集中度越来越高，中小房企想学恒大那样快周转，做大规模，或者像其他大开发商那样去争夺地王，已经没有机会了！

但是，面对特色小镇这种新的业态，各路开发商基本还是站在比较接近的起跑线上。大的开发商未必就能做好，小一点的开发商未必不能做。

第一到2020年，要培育2000个左右特色小镇，空间比巨大

一二线城市优质的土地，已经越来越进入肉少狼多的局面。而特色小镇的项目较多，并非都在一二线城市，而且能够得到当地政府的大力支持。

根据住房城乡建设部、国家发展改革委和财政部《关于开展特色小镇培育工作的通知》，到2020年，我国将培育1000个左右各具特色，富有活力的特色小镇。今年各省市会推出159个名额。未来4年，将是特色小镇的快速发展期。而明源君在上一篇文章中指出，此轮楼市调控应该会持续两年之久，那些前期布局不合理，又缺乏战略纵深的中小房企，很容易被恒大、碧桂园这样的大房企兼并。

想要打造好特色小镇，最好是要对本地文化、产业理解深刻，并且有一定资源整合能力的企业去打造。这就给一些本土开发商带来了机遇。

第二特色小镇是小而美的模式，一般规划面积2~3平方公里

过去建新区，常常陷入建好之后就成为“睡城”的窘境。甚至像北上广深这样高度发达的一线城市，依然无法摆脱每天钟摆式地进进出出，带来交通拥堵等问题。

百度大数据显示，有“首堵”之称的北京，上班通勤的平均时间为52分钟。上海轨道交通全网运营线路总长首超600公里，但依然“一上路就堵”。佛山、中山、苏州这样的二三线城市通勤时间排名也很靠前，比如苏州的上班距离就超过广州。

通勤时间长，造成巨大的经济浪费。根据人社部公布的上年度平均工资，将时间换算成金钱的话，深圳通勤族每月因拥堵造成的时间成本为800元左右。经济越发达、基本工资越高的城市，因拥堵造成的损失就越大。

特色小镇的规划面积在3平方公里左右，是一种解决上述问题的小而美的模式。换句话说，特色小镇是既可以安居，又可以乐业的地方。开发商可以慢慢做，因为回报是长期的。

第三现有的特色小镇偏旅游性质，留下的创新空间十分巨大

不过，明源君注意到，现有的特色小镇，以及一些规划的特色小镇，不少是走旅游观光路线的。跟产、城、人、文融合的要求有不小的差距。

比如绿城的农业小镇，规划面积是三平方公里左右，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，90%是住宅，预计售价1万元/平方米，10%是医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等配套设施。

农业小镇算比较好一点的了，像上海的“一城九镇”则是搞西化，打造意大利特色主题（浦江镇被）、德国特色主题（安亭）等，就是没有中国本土的特色，这样的特色不仅难以叫特色，而且令人沮丧。

万科良渚文化村也可以说是一个小镇，作为全国房地产行业的一个标杆项目，良渚文化村一直都不缺赞美之词。万科曾提出过口号：良渚文化村应该是安居又乐业的地方，目前「安居」这块确实做得不错，但是「乐业」还需努力。目前良渚文化村已经卖了一万套左右房子，业主主要是两种人，一种是有腔调的人主动选择，还有一种是购买力不够的人，看重性价比高。

可是，良渚文化村只有一个产业——房地产。过于单一的小镇难以持续，「城市病」在这里会爆发得更厉害。因此，建造特色小镇，还有巨大摸索创新和弯道超车的机会。

特色小镇，最好是在产业基础不错的城市里做

地段，地段，还是地段！这句李嘉诚投资房地产的心得，被业内当成至理名言。不过这也并非放之四海而皆准。不同的城市，差异是很大的，买四线小城最好地段最好的房子照样可能亏钱。

目前，人口已经从逮到什么城市就进，过渡到中型城市的人口往大城市迁，大城市的往特大城市迁的阶段。因此，国内无论是买楼还是拿地，都要跟着这种趋势走。

买房如此，打造特色小镇更是如此。这么多地方想要搞特色小镇，到底到哪里建更有前途？

1搞特色小镇，要去经济基础还不错的地方

杭州市城市规划设计研究院院长华芳认为，创建特色小镇的“社会基础”中，经济地位和人均收入，以及“块状”产业最为重要。

明源君前面也提到，特色小镇更多的是为了弥补大城市、人口过于集中的短板，若缺乏上述条件，特色小镇就是空中阁楼。

这一点，小镇兴起，而且做得不错的浙江地区发展起来的小镇就是一个好的例子。杭州、宁波、温州和金华-义乌这些经济发达的地区，特色小镇最多，带来的经济效益也大。这一点与房企投资拿地的逻辑是一致的。跑到穷乡僻壤的地方去拿地建房，肯定是亏的。

现在，政府提倡的小镇建设主要是基于产业的，跟过去的产业园区不太一样，但内核还是产业园区，比如杭州的西湖云栖小镇（规划面积3.5平方公里、成立一年后，2015年实现了涉云产值近30个亿，完成财政总收入2.1个亿，累计引进企业328家，其中涉云企业达到255家，产业已经覆盖云计算、大数据、互联网金融、移动互联网等各个领域），就是主打信息产业的园区，且因每年的云栖大会而广为人知，「安防小镇」则是一个安防产品的产业园区。

2特色小镇的主题要与当地优势产业相匹配

如何打造产业？其实明源君前面已经提及到了，就是基于周边一座或者几座核心城市的优势产业，在该产业链条中分得自己的一杯羹。

至于金融，杭州借助于蚂蚁金服、浙江网商银行、铜板街、同花顺、同盾科技等一批大中企业的出现和发展，同样已当之无愧地成为中国互联网金融产业的领跑者。北京大学互联网金融研究中心公布的第二期互联网金融发展指数显示，杭州超过北上广深排名全国第一。

深圳地铁与前海金控联手，打造前海深港基金小镇其实也是这个逻辑，因为未来深圳前海是要被打造成金融重地的。而深圳紧挨香港，坐拥350家上市公司，还有深交所等，这些都是前海深港基金小镇未来赖以生存发展的养分。

因此，开发商想要参与特色小镇的开发，千万记得先将当地的优势产业分析清楚，然后再结合自身资源，确定小镇的定位问题。因为不仅中国，国外同样如此。

硅谷其实也是从一个小镇发展起来的。刚开始，硅谷依托的是斯坦福大学。硅谷内60％到70％的企业是斯坦福教师与学生创办的，这些人利用知名大学＼研究机构的扩散效应，将新理论、新技术、技术人才、风险资本、商业模式导入到产业领域。自1950至今，硅谷一直引领全球的技术创新，成为科技界的麦加。其之所以能够持续发展，离不开最初的那个原点——斯坦福大学。换句话说，土壤十分重要！

如果能够利用周边城市的产业资源，那会更棒

去年，明源君写过一篇文章《从现在起，就去这十个新区拿地》。得出的结论是以下三类区域值得房企关注：

1、 处于高铁网络交叉点上的大城市，因为高铁可以让这些城市练就吸星大法，将与之相连的周边弱小城市的人口和产业都导进去。 2、 距离主城区比较近的新区，由于交通成本较低，容易形成联动发展的局面，如广州南沙新区、苏州工业园区、陕西西咸新区。 3、 规划面积较小的新区，比较容易被带动发展起来。

碧桂园、绿城都在玩特色小镇，你还不跟上就真的要被淘汰了！