怡馨园养老社区运营模式探讨及建议

一、 基本情况

1、概况

牡丹江市怡馨园养老社区项目位于爱民区庆明路以东、大庆路以南、铁路专用线以西、北安河绿化走廊以北，占地面积6.59公顷，养老用房建筑面积10.6万平方米，其中地上建筑面积8.8万平方米、地下停车场面积1.8万平方米，计划总投资3.2亿（不含装修和设备、设施购置费用约1亿元）。建设楼房16栋，其中三层的活动中心和康复中心各1栋；失能型护理中心9层2栋（拟做社区医院使用）；亲子酒店14层建筑1栋，独立型养老公寓8-9层建筑5栋，辅助性养老公寓3-9层建筑6栋。养老房建设套数1366户，其中C1号楼亲子公寓168套、C2-C3号楼失能护理型274套、D1-D5号楼独立型456套、E1-E6辅助型468套，户型以40－60平方米为主，70－80平方米为辅，能满足不同老龄段老人的居住及生活需求。

目前，怡馨园养老社区16栋楼房已建成，小区配套工程及环境绿化计划2017年9月交工，2017年7月养老运营单位可进入装饰、装修。

2、投资情况

怡馨园项目计划投资8.32亿元，资金来源为银行贷款支持5.8亿元，自筹资金2.52亿元；预计完成投资约9.4亿元（征收费用及配套一网、青龙溪改道等增加费用）。养老社区建设面积约11.4万平方米，预计投资约4亿元，不含养老社区消防报警增项、装饰装修和设备采购等，自2013年8月开工建设，建设期利息每月120万元，建设期结束还本付息每月450万元。

二、 运营模式

1、 养老地产模式借鉴

养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。目前，中国市场上养老地产的运营方式包括了全部出售、出售与自持相结合、会员制销售、只租不售等四种模式。

　　模式一全部出售：以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。通过复合的产品、优美的景观环境、完善的养老配套的打造，以及社区养老软环境的培养，以全项目为养老地产之名，做纯销售，打造全龄社区概念，获得成功。

　　模式二出售与持有相结合：养老地产的相关物业全部进行销售，将住宅建设与社区管理相相结合的。由财政和民政部门划拨部分资金，与房地产开发和销售企业以及物业服务企业合作开发、销售。开发商拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营。

模式三会员制销售：养老地产的相关物业采用租售并举、以租为主，但是租期长，实际为变相出售。采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式。在运营上，项目采用了A卡（销售概念的长租性质）和B卡（租赁概念的短租性质）。运营模式为会员制加管理费，会员费的收入将投入到下一次的老年公寓开发，管理费作为日常服务运营费用。

模式四只租不售：只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金。以医疗健康社区为主题，依托医疗产业链，投入巨资打造大型医疗养护社区。入住率低的问题主要是：一是项目面向高端人群，收费高，门槛高；二是中国人的思想观念还没有转变过来，对这种形式接受度不高。

　　5、小结：事实上，养老地产要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂性、公平性；另一方面，一般传统房地产项目都是通过住宅产品销售来获取利润，后期物业服务仅占利润的很少部分，但国内外养老地产的盈利模式却需要产品销售和物业服务两方面并重。可以看出，养老地产是一项长期而艰巨的民生性战略工程，其盈利模式对投资方是很大的考验，要求投资方具有长远经营的计划与强烈社会责任感。养老地产资金投入比单一的普通住宅产品开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学、老年协会等服务机构。因此，开发商应结合自身条件，选择合适的开发模式。

2、 怡馨园拟选择的模式建议

（1）委托（出租）管理模式：由民办养老企业申请贷款，出示抵押物，城投集团负责担保。贷款资金双方监管，主要用于养老社区装饰、装修和设备采购。每年向养老机构交纳一定比例租金。拟参与单位有：牡丹江市顺峰集团。主要运作方式是由牡丹江顺峰集团与哈尔滨润福老年公寓组成经济联合体进行运营管理。打造医疗康复养老、文化休闲养老、候鸟式养老、子孙同乐养老、生态农业养老等模式。由联合体进行装修，每年上缴租赁费1000万元，合作年限20年。

（2）自主管理模式：城投集团作为产权人，筹集装修资金，拟通过申请贷款或市财政部门给予资金支持解决。可将独立型养老公租房补缴土地出让金出售；对失能型和辅助型养老房分块进行发包。或者自主经营，面向社会招聘养老运营单位，并向运营单位支付专利费或服务费。

（3）条块分割模式：将C2、C3两栋楼房保留作为失能养老使用，并对外招商，由经营者自行装修和设备采购。独立性和辅助型公租房补缴出让金后出租或出售，由经营者自行装修，并运行养老产业；宾馆对外承包租赁。拟参与单位：鄂尔多斯**集团、黑龙江海事达集团等。

市城投集团棚改项目部

2017年7月2日

怡馨园养老社区运营模式探讨