中江国际信托股份有限公司

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尽 职 调 查 报 告

项目名称：中江国际·银象259号安顺市城镇化建设投资集合资金信托计划

二○一四年五月

中江国际·银象259号安顺市城镇化建设投资集合资金信托计划尽职报告

一、信托项目简介

（一）业务类型：投资类集合资金信托

（二）委托人：合格投资者

（三）受托人：中江国际信托股份有限公司

（四）投资标的：安顺市城市建设投资有限责任公司对安顺市财政局的1.86亿元应收账款

（五）信托规模：人民币不超过去1.5亿元

（六）信托期限：2 年

（七）融资人：安顺市城市建设投资有限责任公司（简称：“安顺城投”）

（八）推介银行：XX银行或其他金融机构

（九）机构发行费用：约 %/年（待定）

（十）银行保管费：约 %/年（待定）

（十一） 委托人预期年收益率：不超过 %/年（待定）

（十二）融资总成本：待定（融资总成本=投资者年化收益+发行费用+保管费+信托报酬）

（十三）信托目的：委托人为有效运用资金，基于对受托人的信任，通过资金信托合同设定双方的资金信托关系。委托人自愿将其合法资金委托给受托人，由受托人设立信托计划，投资安顺城投对安顺市财政局的1.86亿元应收账款，信托期内由市财政局或财政局委托安顺城投支付收益款，实现信托收益，受托人取得收益并分配给受益人。

（十四）信托资金用途：用于安顺市城投老党校地块棚户区改造项目；

（十五）还款来源：

1、安顺市财政归还债务拨付资金

2、安顺市城市建设投资有限责任公司项目建设收入及其它全部收入；

（十六）担保措施：

安顺城投用评估价值不低于30000万元的土地抵押。

（十八）交易结构：

2、项目操作流程

（一）与安顺城投、安顺市政府、财政局洽谈并确定项目操作模式

（二）获取项目材料，信托公司、保管行及发行机构分析、整理资料形成尽职调查报告，上内部会议对项目进行审议

（三）通过内部会议审批，拟定合同初稿，报银监局批

（四）信托在保管行开立信托专户，并与银行签订《保管协议》等相关协议约定由银行管理信托资金。

（五）与安顺城投签订《应收账款转让协议》，约定在相关手续合同完备之后，将信托资金投资安顺城投对安顺市财政的1.86亿元应收账款。

（六）与安顺城投签订《抵押合同》。

（七）发行机构协助信托公司发行信托产品，并由我司与投资者签订《资金信托合同》，向社会公众募集资金，在募集内完成资金募集，于约定的时间放款给安顺城投，项目设立。

三、安顺市城市建设投资有限责任公司简介

1、基本情况

安顺市城市建设投资有限责任公司是安顺市国有资产管理委员会办公室经安顺市人民政府授权，按照《公司法》和其它有关法律的规定，投资组建的有限公司。属国有独资公司，公司住所在地：贵州省安顺市西秀区中华东路，公司注册资本2.25亿元人民币。

2、经营范围

公司的经营范围包括:从事城市基础设施项目投资建设，房地产开发，项目代建，实业投资，对授权范围内的城市基础设施资产进行经营，租赁，管理，维护，物业管理，工程招标代理，工程监理，工程造价咨询，工程总承包，工程施工，园林绿化，建材生产经营，受托进行土地整理，房屋拆迁，房屋中介。

3、机构设置

（一）公司下设五个职能部门（综合行政部、计划合同部、工程管理部、投资开发部、财务内审部）。公司现有职工五十余人，其中：大学本科及以上学历33名、大专学历12名；高级工程师3名，工程师7名，助理工程师8名，专业技术人员26名；注册会计师1名。

资产负债情况分析:

单位：万元

利润表及现金流量表：

单位：万元

1、资产分析

截至2013年12月，公司总资产为938983.45 万元，较上期增加807405.02万元，增长了613.63%。

2、负债分析

截止2013 年12月负债总额：431592.81万元

流动负债总额为318313.87万元，其中短期借款6272.71为关联公司借款，应付票据4000.00为银行承兑汇票，应付账款38160.33大多为工程往来欠款。其他应付款 266271.69万元，占流动负债80%。

3、净资产

截止2013年12月净资产的总额为507390.64万元。其中实收资本22527.50万元，资本公积485460.43 万元，未分配利润 -597.29 万元。净资产较上年末增加486686.89万元，主要为资金公积增加485460.43万元，政府投入，无形资产增加所致。

4、资产负债情况总体分析

总的来说，近几年来由于贵安新区的成立，推动安顺市城镇建设，从而安顺安顺市城市建设投资有限责任公司的资产规模增长较快，增长率达到了 613.63%。主要增长科目是其他应收款、存货和无形资产，来源于政府投入的加大，即资本公积增加以及项目往来借款增多。安顺城投承担了安顺市诸多重大工程承建及大面积土地的整理工作，特别是贵安大道及二环路的建设，公司将政府投入、对外借款用来购买土地及与其他公司往来。公司外部借款不多，保持在较为良好的水平，绝大多数负债仅为政府内部往来借款。

从利润表看，公司基本为代建项目，不产生营业收入，但政府补贴收入较大，公司主要收入来源是政府补贴，补贴款来源于各类代建项目政府的额外支付。现有规模较大的贵安大道、二环路项目的开发建设尚未完工，代建收入还未能体现在利润表中。

公司近几年经营活动现金流主要表现为政府投入，用于公司运营。投资活动中，收到其他与投资活动的现金较多，主要来源也是政府投入，投资活动现金流出中，自身代垫资金建设公路项目较多。

四、安顺市基本情况介绍

安顺市地处贵州省中西部，距省会贵阳90公里，辖西秀区、平坝县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县和安顺经济技术开发区、黄果树风景名胜区8个县（区），总面积9267平方公里，总人口269万人，其中少数民族人口占39%，是贵州历史上开发最早的区域，其以重要的战略地位而被称为“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿”。境内气候宜人，冬无严寒、夏无酷暑，气候舒适期长达8个月。
　　安顺交通便利，贵（阳）昆（明）铁路、隆（昌）百（色）铁路（在建）、株（洲）六（盘水）铁路复线、清（镇）镇（宁）高速公路、镇（宁）胜（境关）高速公路纵贯全境，随着黄果树机场和坝草码头的通航，安顺已形成航空、铁路、公路、水运协调发展的立体交通运输网络，以交通为重点的基础设施建设对经济社会发展的承载能力大大提高，安顺独特的区位优势进一步凸现。
　　安顺是古代黔中文化的发祥地，历史悠久，文化积淀丰厚，拥有国家级、省级、市县级文物保护单位达119处。有被誉为“亚洲文明之灯”的普定穿洞古人类文化遗址；有中国八大神秘文字之一、世称“千古之谜”的关岭“红崖天书”；有号称“东方第一染”的安顺蜡染；有被称为“中国戏剧活化石”的安顺地戏；有近年来发掘出的关岭“中国龙”、“海百合”古生物化石群和平坝恐龙化石群；有较完整地保存着明代江南汉族遗风的屯堡文化村落群；有平坝天台山等上百处古遗址、古建筑、摩崖石刻、壁画等人文景观。
　　安顺山川秀丽，风景名胜资源富集，全市风景区面积占幅员面积的12%，远远高于全国1%、全省4.2%的平均水平。境内有国家5A级旅游景区世界著名的黄果树大瀑布、龙宫，国家4A级旅游景区夜郎洞，国家级风景名胜区格凸河和关岭古生物化石群国家地质公园、九龙山国家森林公园，省级风景名胜区花江大峡谷、夜郎湖、斯拉河等，是“中国优秀旅游城市”和贵州省优先发展重点旅游区及西线旅游中心。
　　在新的历史起点上，安顺市委、市人民政府正带领全市各族人民全力推进工业化、城镇化和产业发展升级，高起点打造百万人口生态旅游城市，努力实现安顺经济社会又好又快、更好更快发展。
　　

五、安顺市财政局基本情况

据最新统计数据，安顺市2013年财政总收入为248亿元，一般预算收入为46.8亿元。

六、投资项目简介及分析

项目背景

（一）项目名称：安顺市城投老党校地块棚户区改造项目

（二）承办单位情况

项目业主单位：安顺市城市建设投资有限责任公司

单位简介：

1.基本情况

安顺市城市建设投资有限责任公司是由安顺市人民政府出资，于2006年11月成立的国有独资有限责任公司。注册资本为人民币2.25亿元，主要业务范围包括城市基础设施项目投资建设，房地产开发，项目代建，对授权范围内的城市基础设施资产进行经营、租赁、管理及物业管理、建材生产经营等。

项目概况

（一）项目拟建地点

本项目拟建地块位于安顺市西秀区市委党校老校区地块，东临市府路，南邻龙泉路横一路，西临凤东路，北临建行宿舍，项目用地103883.18平方米。由于该地块位于市区内，交通状况十分便利，具有良好的地段区位价值。

（二）建设规模与目标

本项目总规划用地面积103883.18平方米, 项目总建筑面积232095.96平方米,其中住宅面积185760平方米,商业配套面积4117.68平方米，公建配套面积3208.68平方米，其他配套（地下车库）建筑面积39009.6平方米。项目共建设住宅2064户，提供停车位1155个。

（三）项目总投资

建设项目总投资为67307.92万元，包括工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期贷款利息。其中:

1.工程费用:41213.45万元，占总投资61.23%；

2.工程建设其他费用：16504.07万元，占总投资24.52%；

3.预备费用：5771.75万元，占总投资8.58%；

4.建设期贷款利息：3818.65万元，占总投资5.67%。

（四）资金来源

本建设项目总投资为67307.92万元，资金筹措方式如下：由安顺市城市建设投资有限责任公司自筹14307.92万元；向国家开发银行申请贷款53000万元。

七、抵押物情况

安顺市城市建设投资有限责任公司以评估价值不低于3亿元的土地抵押给中江国际，抵押率不超过50%。

八、信托项目风险揭示及对策

1、信用风险及对策

信托资金使用方及融资人安顺市城市建设投资有限责任公司的经营、财务状况、回购能力将直接影响本信托受益人的收益。若因安顺市城市建设投资有限责任公司的经营能力、财务状况发生不利变化，将可能影响信托资金到期本金和收益的按时收回。

受托人将发挥在金融信托领域的专业优势，严格实行相关责任制度和分离制度，坚持各种调查、审查、检查制度，建立严格有效的风险防范和控制制度。

为了保障安顺市城市建设投资有限责任公司按计划偿还债务，安顺市城市建设投资有限责任公司用价值不低于3亿元的土地抵押于我司。这些风险控制措施将有效地控制未能按期偿还贷款的风险。

2、管理风险及对策

在信托资金的管理和运用中，可能因为受托人的管理方式、管理能力的缺陷，导致信托资金运作的管理失当。

该项目作为集合信托，我司的主要风险为管理风险，我们将向委托人（受益人）充分揭示了风险，定期公告安顺市城市建设投资有限公司的财务状况与经营情况，从而有效控制与化解管理风险。

3、其他风险

本信托不排除因为宏观经济、政策法规、自然灾害等不可抗力因素导致的收益不确定的可能性。

九、建议

该类型信托项目属支持地方政府基础设施建设集合资金信托项目，我公司有较成功的操作经验，可操作性强，风险可控，能为公司带来一定的收益，建议公司予以实施。

首席高级信托经理：

信托执行经理：

2014年5月6日

安顺市银象259号尽职报告