关于投资屏山石盘工业园区过渡安置房项目

的可行性分析报告及前期策划报告

前 言

一、项目概况

1、环境概述

2、项目概述

二、项目SWOT分析、市场调查与分析

1、项目SWOT分析

2、市场调查与分析

3、目标客户群的确定

三、项目定位

1、主题定位

2、功能定位

3、形象定位

四、规划和装修设计策略

1、平面布局、功能布局策略

2、内部布局、立面设计策略

3、环境景观设计策略

4、商业资源整合

五、经济分析

1、项目投入分析

2、项目回收分析

六、项目宣传营销及参考资料

一 项目概况

（一）环境概述

本项目位于新屏山县城入口处，石盘工业园区内，与307省道相连接，与宜宾县高场镇毗邻，距宜宾城区37公里，距向家坝水电站30公里，至宗场新机场仅半小时车程，交通非常便捷。

（二）项目概述

本项目定位为一个集餐饮、住宿、会议、办公、娱乐、休闲康乐、购物等为一体的三星级酒店。项目主体建筑共4层，1—2层为餐饮大厅、雅间及会议中心；3—4层为满足不同档次住宿需求的套房、单间、豪华标间及普通标间。项目主体两侧各修建2层附属功能楼，主体顶层修建1层附属功能楼。东侧附属功能楼1楼为火锅城及大厅、厨房；2楼为娱乐KTV包房。西侧1楼为购物中心及办公室；2楼为康乐中心。主体顶层为员工宿舍。

项目周边重要公共设施、企事业单位、居民点有：

1、移民迁建安置房

2、屏山县政府、法院、检查院、公安局、信用社等单位所在的行政办公区及文化活动区

3、客运中心、商业中心、惠康纸业、茶叶厂、岷江专用汽车公司及石盘工业园区、丁发工业园区内的其他企业

从以上分析可以看出，项目周边绝大部分公共设施，市政配套完善并具有相当规模，项目周边公里内聚集人口不低于3万人。

全县总人口约30万人，据最新数据显示，屏山全县地方生产总值已实现15亿元，财政6000余万元。

二 项目SWOT分析和市场分析

（一）项目SWOT分析

1、优势（STRENGTHS）

⑴区位优势：本项目所在区域为屏山新县城最重要的门户区，为规划的石盘工业园区内，周边行政办公区、文化活动区、体育活动区、教育区、医疗卫生区，上台地居住区等在未来的建设及县级中心功能的完善将会使该区域的区位优势更加凸显出来；

⑵政策优势：本项目属屏山县招商引资项目，享受政府包括减免税收、行政性收费等在内的一系列优惠政策；

⑶定位优势：本项目定位于屏山县首个三星级标准酒店，中高档次，并得到屏山县政府的大力支持，无竞争对手；

⑷交通优势：本项目位于新屏山县城入口处，石盘工业园区内，与307省道相连接，与宜宾县高场镇毗邻，距宜宾城37公里，距向家坝水电站30公里，至宗场新机场仅半小时车程，交通非常便捷；

⑸人口聚集优势：县城建成后周边公里内聚集人口3万余人；搬迁建设前期以施工单位及政府部门为主，后期以企事业单位及居民消费为主；

⑹公共设施配套优势基本完善；

⑺人文景观、自然景观优势：水库建成后形成向家坝旅游观光、会展优势，现阶段老君山等自然风光旅游优势；

⑻理念优势：本项目将用开放的思路、创新的理念、科学的态度和务实的精神去促使本项目更加合理、有效（融入老屏山文化、环境等元素）；

⑼沁禾品牌优势：本项目是在“沁禾茶楼”、“沁禾缘大酒楼”、“沁禾超市”、“锁旺物业”的基础上做产业延伸，而本身“沁禾大厦”和“沁禾茶楼”、“沁禾缘大酒楼” “沁禾超市”、“锁旺物业”就非常具有知名度；

⑽资源优势：本项目用房为政府移民过渡安置房，我沁禾公司拥有其15年使用权，主体建筑面积近5000平方米，附属功能楼达2860平方米，且这部分附属功能楼一旦修建装饰好，带来的升值空间也相当大，并可终身使用。

⑾人力资源优势：沁禾公司本身以餐饮娱乐、超市购物、物业管理等服务业为主，80%的员工都具备餐饮、酒店等服务业的专业知识，这样就可以充分利用人力资源、减少成本；公司管理、行政、财务、采购等部门可以配合使用；

⑿物资成本控制优势：公司旗下的超市可供应本项目购物中心等，肉联厂的货物等可以供应餐饮部，物资当日可配送；

⒀带动优势：若本项目取得成功，将带动新屏山县经济发展，让房产增值，让相关配套产业增效。对商圈的打造、形象、档次都将上一个新台阶。

2、劣势（WEAKNESSES）

⑴产品生命周期的劣势：本项目定位中高端人群、投资金额大（约1650万元）、资金回收较慢，产品和市场还有一定的磨合期，市场接纳程度还依赖于消费者群体的认同度和宣传、营销，有一定风险；

⑵县城迁建期人口少的劣势：目前该区域虽无大型餐饮住宿酒店，但县城在新建初期人口密度有限，随县城建设完工将逐渐好转。

3、机遇（OPPORTUNITIES）

⑴今年宜宾餐饮发展迅猛、态势良好、稳步上升，随着城市化的进程加快及人们外出就餐的习惯加剧，项目成功度极高；

⑵产品生命周期的机遇：目前沁禾缘大酒楼市场认同度很高，再加上把川菜特色加强并引进粤菜系含宵夜和西餐菜系，下午茶，茶房，火锅，KTV，足浴，按摩，住宿等搞出特色、创新菜肴，加强管理，并借助于成功的宣传、营销，其市场空间大，引导市场消费的能力较强，市场利润较高；

⑶巨大的消费群体和潜力：本项目位于工业园区内，靠近政府等行政事业单位，客运中小，可充分利用和发挥区域、时间优势，抢占先机，把握企业后勤社会化、交通客流服务带来的商机，同时也可以为政府、企业、施工单位以及观光游客等提供灵活的就餐、住宿、办公地点。

4、威胁（THREATS）

⑴现阶段处于县城新建时期，居民类消费相对较少；主要满足政府接待及施工单位的消费。

⑵定位于三星级酒店，前期装饰及附属功能楼的修建、装修需有较大的投资。

（二）市场调查与分析

1、客流量的统计：本项目将引领屏山县餐饮娱乐发展，消费群体主要来源于政府、施工单位、企业及居民。辐射的固定消费人群约3万人，流动人群约1—2万人。

2、屏山县现阶段餐饮、住宿、购物、娱乐行业情况：现阶段新屏山县餐饮、住宿、购物、娱乐还处于原始状态，接待能力相对不足，管理方式落后，满足不了中、高层次人群需求；且菜品味道相对宜宾市区落后很多。

3、上述人群的年龄、收入、家庭结构、可支配收入及消费习惯等能适应本项目的定位标准。

（三）目标客户群的确定

1、各种企业老板业务接待

2、施工单位接待消费及自由消费

3、政府行政单位接待消费及自由消费

4、屏山县及高场镇居民各类宴席接待

5、外来接洽业务消费接待

6、观光游客消费接待

三 项目定位

（一）主题定位

本项目位于新屏山县城入口处，石盘工业园区内，定位为一个集餐饮、住宿、会议、办公、娱乐、休闲康乐、购物等为一体的三星级酒店，满足政府、企事业单位、观光游客等的接待及灵活就餐、住宿、办公需要。

（二）功能定位

本项目为中高端，因此不得不既要引入先进理念，又要避免照搬所谓的先进理念，同时也要尊重地方消费习惯，设计时要尽可能考虑通风、采光、棋牌、私密、环境、品味、温馨、大方、气派。

管理上引入酒店管理服务理念，同时又要以私房菜作收费。

（三）形象定位

情牵金沙渡，凤仪岷江流

本项目一定是“屏山印象”中的重要符号，同时，也需要为光顾屏山的游人留下一个不需要完全记住，但潜意识里能够感受的符号。引入移民文化，让新屏山人记住老屏山。

综合的、层次丰富的、独具特色的、引入了酒店管理理念的，给人最好的感觉就是可口的、休闲的、温馨的高档酒店。

四 规划和装修设计策略

（一）平面布局、功能布局策略

1、规划设计应有机结合地形、处理好建筑空间的拓展与建筑成本的关系，巧妙的通过地形组织建筑景观和空间；

2、规划方案应合理运用各项经济技术指标，科学规划总平面图，注意整体设计；

3、注重场地水平和垂直交通关系，注意场地和外围道路的合理连接；

4、注重场地消防设计。

（二）内部布局、立面设计策略

1、一楼宴会大厅部分（包席35桌），约550㎡；总台接待大厅约340㎡；商务中心约50㎡；茶楼约210㎡；火锅城约178㎡；厨房约350㎡；购物中心及办公室约510㎡；公卫约65㎡。

A、主打为了假日的婚寿宴等大型包席；

B、可考虑非假日时段的零餐、卡座、早茶、下午茶、西餐、宵夜消费；

C、营造温馨和谐的用餐环境和休闲的空间;

D、根据现有的场地情况立面形式，突出可识别性和时代精神以及文化底蕴；

E、兼顾现有的建筑序列情况、融入整体景观序列中;

2、雅间、会议厅部分（包房16个，大中型会议厅3个）约1215㎡；KTV约528㎡；康乐中心约510㎡。

A、坚持以人为本的规划思想、立足实用、满足对日照、通风、生活、休憩、安全、本地气候特点等各项要求；

B、满足国家相关规范要求；

C、室室方正、无异型包间；

D、通风采光、无黑屋；

E、根据现有地形、功能、家用、客户需求分割雅间。

3、三楼、四楼为住宿客房，约2430㎡。

A、体现人性化设计，各项功能布局合理，使用方便、安全，充分满足顾客需求；

B、内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格；

C、气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；

D、有独立式空调，各区域通风良好。

4、五楼为员工宿舍，约820㎡。

A、男女员工分区；

B、配有部分高管及双职工员工单间；

C、考虑了公共卫生间及浴室。

构 想：

进大门前：一次高潮对外景观（在5楼南侧做巨型广告牌，在正公路上可看见）——渐变景观（从正路转进）——二次高潮对外景观（正面店招）——渐变景观（大堂）——三次高潮景观（大厅）——渐变景观（上楼过道）——四次高潮景观（雅间及客房）

1、整体景观和立面装饰要求

整体色彩基调以暖色调为主，辅助色彩以黑色或咖啡色为主，局部点缀色彩，色调与整体景观和谐舒适为宜。

2、设计强调材质软硬、虚实对比，赋予韵律以及细节或节点设计，以现代材料及构造表达形象清新典雅，创造富有特色的造型，在传统形式基础上，形象简洁、大方、新颖，体现传统风貌和时代气息。以石材、铝材、半透明玻璃、反光玻璃、瓷砖为主。

3、尽量采用经济型材料、尽量运用新材料，降低成本。

4、对于门头在原有立面基础上作进一步的简化、优化，既注重效果，又经济适用。

5、结合景观效果、实用效果、充分考虑空调进出风口位和外机摆放点的美化。

（三）环境景观设计策略

1、总体体现简洁、休闲舒适、和谐的特点；

2、以移民文化，老屏山传承，新屏山建设为主题，文化用品点缀搭配设计；

3、景观小品，体现文化气息的雕塑等；

4、注重步行区域的设计，周围结合丰富的景观设计，创造和谐、浪漫的气氛；

5、温馨背景音乐的配置；

6、考虑婚、寿表演台的位置；

7、考虑会议的大气和多功能性；

8、考虑雅间的大小搭配和多功能性；

9、考虑客房不同标准的多标性；

10、考虑KTV的隔音和环境；

11、考虑康乐中心的休闲性；

12、考虑通道指引的位置；

13、灯光搭配的考虑；

14、公共休闲设施的配置，如座椅等；

15、植物配置点缀。

（四）商业资源整合

1、主题以中餐、火锅、住宿、会议、娱乐、购物中心、休闲康乐、KTV等为主的中高端消费；

2、可引进西餐元素、宵夜元素、茶道元素、书吧元素、咖啡厅元素、酒水超市元素、酒吧元素、网络元素。

五 经济分析

（一）项目投入分析

一、设施设备

空调、新风系统 40万

电梯 30万

消防 100万

安防 40万

厨房设备（餐具） 100万

锅炉 15万

桌椅凳家私 150万

机麻 12万

家电 30万

背景音乐、点菜系统、光纤、内部电话、无线上网 10万

KTV、宴会厅、会议用音响、麦克风 50万

布草 20万

窗帘 15万

摆件 10万

灯具 50万

店招亮化 30万

设施设备合计702万

二、15年租赁费 202万

三、土建两侧附属功能楼建设2076㎡×元/㎡ 166万

土建顶层附属功能楼建设820㎡×元/㎡ 41万

土建合计207万

四、装饰、装修

总台接待大厅 340㎡×元/㎡ 51万

宴会大厅 550㎡×元/㎡ 44万

茶楼 210㎡×元/㎡ 万

商务中心 50㎡×元/㎡ 3万

一楼公卫 65㎡×元/㎡ 万

火锅城 178㎡×元/㎡ 万

厨房 350㎡×元/㎡ 7万

购物中心、办公室 510㎡×元/㎡ 万

二楼雅间、会议室 1215㎡×元/㎡ 万

三、四楼客房 2430㎡×元/㎡ 万

KTV 528㎡×元/㎡ 万

康乐中心 510㎡×元/㎡ 万

装饰装修合计万

五、设计费、监理费

设计费 万

监理费 10万

设计监理费合计万

六、开办费、培训费、服装费

开办费 10万

培训费 10万

服装费 200人×2套×元/ 套 12万

开办培训服装费合计32万

以上项目合计：万

七、其他杂费万

总合计：1650万

（二）项目回收分析

一、经营成本分析：

1、投资1650万，利息按8 ‰计算 132,元/月

2、折旧综合按180个月计算 91,元/月

3、房租、产权、非产权已进入开办成本，不再另计

4、人工工资:前厅150人,按元/人，计150,元/月

后厨40人，按元/人，计56,元/月

5、水电气按沁禾缘大酒楼运行做分析，计50,元/月

6、发票及其他 元/月

共计费用： 509,元/月

二、收益分析

初步设计规模、定价策略：

1、餐厅收益：综合毛利率按50—55%计算

对比经营指标（单位：元）

雅费收入、酒水收入、烟收入、茶收入，按占餐费的15％计：×15％＝元

合计：元

毛利润：443946×50％＝元

2、客房收益：三、四楼综合毛利率按80—85%计算

合计：元

毛利润：138048×80％＝元

3、火锅城收益：综合毛利率按60—65%计算

14—18桌，按14桌计算×每桌消费150元左右×上座率70%×30天=元

酒水、烟收入：按占餐费的15%计算，44100×15%=元

合计：元

毛利润：50715×60％＝元

4、购物中心收益：综合毛利率按15—20%计算

购物中心全场面积383㎡，按现经营经验预估计：

30万元/月×15%=元

各商家费用收取：元/月

毛利润：元

5、茶房及大堂吧收益：综合毛利按90—95%计算

茶房雅间收益：7间×元/小时/间×4小时/天×上座率70%×30天

雅费共计元

茶收益：7间×4人×平均元/杯×上座率70%×30天

茶费共计元

大厅机麻，免茶水费，包场：

4小时/场，每天2场，元/场

8台机麻×2场×30天×元/场×上座率70%=元

大堂吧6桌，主要经营茶水、饮料、咖啡

6桌×每桌消费20—40元，上座率20%

6桌×元/桌×20%×30天=元

大厅机麻共计元

茶房及大堂吧收益合计：元

毛利润：元×90%=元

6、KTV包房收益：综合毛利率按75—80%计算

其中套豪包1间，普包8间

普包消费：最低600—800元×8间×30天×80%=元

套豪包消费：最低980元×1间×30天×80%=

KTV收益合计：元

毛利润：元×75%=元

7、康乐中心收益：综合毛利率按80—85%计算

按摩房：6间×每人平均消费60—80元/小时×每天3—5小时

6×60×3×30天=元

足浴房：24张床×每人平均消费40—60元/小时×每天3—5小时

24×40×3×30天=元

康乐中心收益合计：元

毛利润：元×80%=元

以上项目总收益：

餐厅元+客房元+火锅城元+购物中心元+茶房元+元+康乐中心元=元

三、每月总收益

632,元-每月总成本509,元=每月净利润122,534,40元

年净利润为：122,534,40元×12月=1,470,元

15年总计净利润为：元×15年=22,056,192元

减去总投资：22,056,192元-16,500,元=5,556,元

因此，根据以上分析可以看出，本项目15年保守预计总收益为5,556,元，但其中有利因素还很多：

1、按与政府的合同约定，我方修建的房屋到期后，每平方米政府给予我方元的补偿，

即：（2076+820）×800=2896×800=2,316,元

2、我方投资的可动产、设备到期后可搬走，也可折价，则预估计残值为：

7,020,000×20%=1,404,000元

3、本项目属招商引资项目，可享受税收减免政策

按现预算每月税收3万×180月=540万，力争能减免税收30%，

则为：540×30%=万元

4、本项目在测算时以最大资金规模计算的利息，若从第2年开始，每年减少150万，则利息应少：

第一年总利息为：1650×8‰=万×12月=万

第二年总利息为：1500×8‰=12万×12月=144万 少万

第三年总利息为：1350×8‰=万×12月=万 少万

第四年总利息为：1200×8‰=万×12月=万 少万

第五年总利息为：1050×8‰=万×12月=万 少万

第六年总利息为：900×8‰=万×12月=万 少万

第七年总利息为：750×8‰=6万×12月=72万 少万

第八年总利息为：600×8‰=万×12月=万 少万

第九年总利息为：450×8‰=万×12月=万 少万

第十年总利息为：300×8‰=万×12月=万 少万

第十一年总利息为：150×8‰=万×12月=万 少万

第十二年总利息为：0×8‰=0

应支出万×180月=2376万，实际支出万，总计少支出792万

则1650万15年总资金利息为2376万元，实际经过每年利润还款150万，实际只支出了万元，因此节约了万元

5、若在经营管理和宣传营销上再下功夫，则还可以增大利润。

总之，15年后的总利润应该为：

直接利润5,556,元+期满补偿2,316,元+残值1,404,元+减免税1,620,000元+少支出利息14,256,元=25,152,元

因此预估计本项目完成，约有2500万的收益。

六 项目宣传营销

（一）以签约单位 折扣形式

（二）以VIP贵宾卡 折扣形式

（三）以存款办卡 返点形式

（四）以活动 实惠形式

（五）建立客户档案 定期问候

（六）媒体运用：报纸、电视、外招、DM单 、现场特价看板

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