民宿经营相关研究

前言：民宿是唯一可以颠覆传统住宿行业的，在互联网+的推动下，越来越多的优质民宿进入市场，给消费者提供更加多样化的住宿新选择和新体验，与之相比之下传统的住宿行业逐渐成颓废之势，所以说把握此次民宿创业浪潮，对民宿创业者是至关重要的。

1、民宿如何做分类：

1、乡村民宿

民宿是利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800 ㎡, 结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所主人参与接待。民宿不同于传统的饭店宾馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。

1、城市民宿

城市民宿户型一般为小户型，平均面积在50平方米—100平方米左右/套，有卧室、厨房、卫生间、阳台，一般城市民宿主要集中在繁华地段或者旅游景区附近，交通便利、生活设施配置丰富人口相对集中。主要分布在一二线城市或者有成熟商业圈的城市。

1、民宿怎么定位

民宿定位分为两部分，一、参照精准顾客定位，二、房源设计定位，这个应该很好理解，按照顾客定位，就是说你的顾客人群画像是什么样的，年龄段，收入表现，不同的群体对民宿要求也不同，年轻群体喜好网红打卡民宿，40岁以上群体喜好安静，卫生，对住宿设施环境有一定的要求。

2、民宿的顾客从哪里来

从大数据来分析民宿入住主要以年轻人为主，年龄段在20-29岁之间占比40%，民宿作为新型的一种住宿形式存在，相对年轻人对民宿接受度要高些。针对年轻群体，可选择对应的平台获客。从住宿需求方面来看，民宿顾客来自这几方面：一、旅游人群，二、商务人群，三、学生群体。

3、民宿如何选址

在民宿选址方面主要遵循以下几个方面：

1、交通便利性

在交通便利性方面要考虑，顾客到达目的地的时间成本和费用成本，如果顾客所需时间过长花费成本过高，顾客会对你民宿失去兴趣。

2、区域景观地段

这个很好理解，如果房源靠近或者位于旅游景区附近，那么吸引顾客就近下榻相对容易的对。

3、人流密集区域

在人流密集区域开设民宿，因其人口基数大，精准顾客相对集中，对民宿入住率有很好的保证。

4、民宿怎么定价

民宿定价作为民宿运营的重要一环，重要性可想而知，那么民宿应该怎么定价，需要遵循哪些原则？

1、地区定价

地区定价，考虑本地区房租成本，人员工资成本、其他费用等，要综合考量，可参考本地区民宿定价，可在本地区民宿价格平均值上下浮动。

2、折扣定价

折扣定价，这个主要涉及短租平台价格政策，可按照自己实际情况，综合入住率，成本等因素，制定折扣来吸引顾客入住。

3、差别定价

差别定价，因本地区民宿，装修情况不同，地段位置不同，小区环境不同，可采取有别与其他民宿的价格。

5、民宿如何推广和宣传和招揽客源

1、民宿招揽客源途径

民宿招揽客源必备的短租平台

旅游预订平台

本地生活平台

淘宝、闲鱼平台

58同城本地分类信息平台

2、民宿推广平台

短视频类平台

自媒体平台

视频类平台

音频类平台

社交类，豆瓣、博客

问答类

旅游攻略类

论坛类

兴趣部落，这个主要是年轻群体聚集

搜索类

6、民宿如何办理证件

1、工商营业执照(公司行政管理机关）2、发票办理（国税局）3、特种行业许可证（公安局）

4、消防许可证（消防支队）5、卫生许可证（依情况而定）

7、民宿保洁如何做

公寓打扫卫生注意细节和方法

每次都准备同样高温清洁过的毛巾拖鞋要用消毒剂泡一下，再晾干。另外提供一次性拖鞋，我家拖鞋比游泳池的拖鞋靠谱多了准备个卫生巾、提供生理期垫子，妹子睡觉可以垫在屁股下面，不会弄脏床单，妹子睡觉也更放心舒适。量大的时候容易漏嘛，弄脏床单了双方都不开心。多准备一些就省了大麻烦。这个垫子建议各位房东搜“产褥垫”“卫生垫”，买纯棉的，透气。 漱口杯的杯口、水龙头的开关，遥控器的表面，冰箱的把手 都是清洁的重点。一定不能让客人感受到“油腻腻的遥控器”，清爽干净才行。，得除菌 地毯先是用抹布擦，用消毒剂再喷洗一洗擦干，最后用这个滚滚粘走细微的残渣、毛发之类。一定要买短绒地毯，阿姨要铺床之前还要洗手才行。牙膏、沐浴露都是带封口的一次性产品。

人入住之前，要把安全放在首位强调。尤其要讲清楚本小区火灾逃跑路线。 消毒下水管总之就是把房子当成是自己来住来清洁，对房子，对客人都好。另外就是要尽量固定阿姨，这样教一遍她就知道了。房子保持这么干净的好处： 1、客人入住的时候心里踏实。 2、保持了房子的整体质量。 3、太干净的房间，客人也会不由自主地注意卫生，甚至想帮你维持房态～这是一个良性循环。

如果你一定要选择第三方机构帮助清洁和卫生，请尽量选择正规的合作机构，太多的作坊式清洁实在是太脏，卫生不达标，看着干净而已，千万不能赚黑心钱；如果你够勤快或者说你房间比较少，还是自己在家里洗吧，买点好点的洗衣液和衣物消毒液，足够把房客换洗下来的皮草清洁的很干净。当然了，洗衣机还是需要定期清洁消毒的。2.作为职业房东或者兼职，你能做好的就是坚持巡房，每天至少2次，早晚一次，检查线路和燃气，看看门锁有没有异常，客人有没有什么不同寻常的举动……。或许这样的工作很累，却降低了风险。如果你是雇佣别人，那就安排工作即可，这样的懒千万不能偷，一不留神就会造成了很大损失。如果你觉得还是不放心， 3.作为短租房东，请务必让客人出示证件，留底， 4.作为短租房客，你要清楚你的邻居和室友都是什么人？如何将发现的异常情况及时告知房东？要想尽办法让房东帮你解决问题，而不是凭自己感觉解决或者不愿意麻烦房东。 5.给自己的公寓买保险中国人寿有此类险种，可以去咨询将自己所有公寓位置提供给保险公司，有他来出保单即可。

女客人比较多的时候，就会产生头发问题，用吸尘器的，家里备一台功率大的，基本毛发灰尘都跑光。。 3:所有家具用滴露除菌液兑水or84兑水擦一遍。厕所用灌溉式消毒，所有可接触水的表面都喷洒两边。马桶倒威猛洁厕液(好用)，缝隙也倒。 4:处理好垂直面，现在处理地面，因为吸尘器吸过会干净很多。先拿小毛巾把角落处理好，不需要全部打扫。再用专用拖把除菌液兑水拖两遍。。 5:别忘了还有被消毒液灌溉的厕所。先处理淋浴房，消毒过后还是会有渍，墙面瓷砖用刷，地面大理石用擦，玻璃用干毛巾擦干后喷洒玻璃清洁剂，再用干毛巾擦掉，会漂漂很多，再除菌液兑水，地面擦干。陈程序繁琐。切记一点！不论做哪一个环节都要戴手套！家里多备几双！卫生很重要！

房子上线前，房东需要选择“一客一换”“一日一换”“一客多换”，“一客一换”是最基本的服务。 （台面）、物品（摆件）、室内玻璃、拖鞋、马桶、床品、家电、镜子、垃圾、一次性用品等等10多项的清洁、擦拭、消毒、替（更）换1.床单，被罩，枕套 一定要双套。 主要原因是不希望打扫卫生太过于仓促。其次也是希望真的给租客一个很好的体验。具体体验是当租客得知备有双套用品的时候，还是会比较放心的。 2.客人走后，彻底打扫卫生。（其实不怎么花时间，一个小时足矣） 将用过的床上用品，毛巾，浴巾统统放入洗衣机->烘干机洗好烘干。 杯子等放在阳光下阳光杀毒 （开玩笑了，其实只要洗干净，擦干净就好了）。 彻底清扫客人房间 （之后扫地机器人转着就好了）。 通风换气，喷空气清新剂。 3. 帮客人提供清洁用品，无形中也会帮助自己 房间内放置空气清新剂 (懒得补图了) 空气过滤（家里安了自动换气扇，基本可以保持空气过滤） 提供卫生纸，洗发水，沐浴乳，洗衣皂/液，香皂，沐浴乳。 4. 良好的沟通 很好的和租客沟通清楚所有的清洁和洗浴方式 及时了解租客的反馈，更新购置清洁用品

从客人的反馈里面发现几个之前没有关注的点： 1. 卫生间绝对是客人第一观察的 镜子：一定要经常擦拭干净，最好没有水渍。 洗手台： 尽量查看是否有头发，或者其他污渍，痕迹。 洗浴间：记得多放几瓶洗发水沐浴乳。 马桶：时不时检查下有没有使用问题，或者卫生遗留。 建议定时更换坐垫，或者提供一次性纸质坐垫。 2. 毛巾，枕巾，浴巾等其次 毛巾/浴巾： 每次客人走后清洗烘干后，叠放或者摆放好。 建议叠放（客人往往觉得只有叠放的才是新的或者干净的） 枕巾： 可以提供多个，放在衣柜里供选择。 3. 地毯： 每次客人走后建议自己打扫彻底。我一般都是扫地机器人打扫一遍后，自己再检查一遍。 （特别是住超过1周的客人之后，更需要彻底打扫）床单是所有客人最在意的地方，因此床品的清洁很重要。因此选择购买带高温煮洗和杀菌除螨的洗衣机。每次清洗客人的床单要加入少量消毒剂，洗衣液，再用95°高温煮洗，洗衣机除菌除螨之后烘干，再晾晒后换上。

从零开始做民宿