关于发展楼宇经济的调研报告

楼宇经济是以商务楼宇为主要载体，通过开发、出租、售卖等形式，引进金融商务、软件信息、中介咨询、现代物流等高端服务业，从而扩大税源，增加财政收入，带动区域经济发展的一种新型经济形态。从沿海发达地区的经验来看，楼宇经济这种变平面发展为立体发展、变实体经济为虚拟经济的经济形态，在集约利用资源、积聚经济要素、提高业态档次、扩大经济总量等方面，有着不可替代的重要作用。近期，市中区政府办公室组织人员对全区楼宇经济发展情况进行了认真调研，并在借鉴先进地区经验的基础上，提出了加快楼宇经济发展的对策建议，供领导参阅。

一、发展楼宇经济的重要意义

楼宇经济是城市发展到一定阶段的产物，具有占地面积少、科技含量高，集聚功能强、产值效益大等特点。“一幢楼宇胜似一条街”、“一幢楼宇相当于一个工业区”，楼宇经济产生的巨大效益，已在北京、上海、杭州等城市得到充分体现。当前，国际产业转移的重心开始由制造业转向服务业、由一线城市向二线城市转移、辐射，国内生产性服务企业总部也开始由一线城市向二线城市转移。作为省会济南的中心城区，必须抓住这一历史机遇，把楼宇经济作为发展现代服务业的重要抓手，摆上突出位置。

（一）发展楼宇经济是拓展发展空间的重要途径

通过近年来的开发建设，市中区城区土地存量资源已十分有限，成为制约经济发展的瓶颈。保持经济的持续发展，必须突破资源约束这一瓶颈。而楼宇经济作为以集约化为本质特征的经济形态，有利于发挥中心城区服务业特别是现代服务业聚集的优势，集约利用现有资源，向空间求发展，向楼宇要效益，从而实现发展空间的立体拓展。

（二）发展楼宇经济是壮大总部经济的现实要求

配套完善的商务楼宇是总部经济发展的基础平台和必要载体，对总部经济发展起着重要支撑和推动作用。当前，大部分世界知名企业已在中国设立总部，很多国内大企业集团也加快了扩张步伐，济南市作为全国15个副省级城市之一，经济基础、城市设施、商务环境等条件相对较好，是企业集团进军二线城市的首选目标之一。市中区作为济南市的中心城区，通过大力发展楼宇经济，将进一步促进载体设施的完善和投资环境的优化，从而吸引这些大企业、大集团区域总部落户，形成总部经济聚集区。

（三）发展楼宇经济是加速现代服务业发展的必然选择

楼宇经济是一种高密度、高效益、集约型的现代经济形态。发展楼宇经济，可以有效促进金融、会计、法律、信息、咨询等产业在楼宇内集聚发展，使每一幢写字楼成为垂直的金融街、商务街，有利于形成以现代服务业为主体的新型产业体系。同时，楼宇内聚集的大量企业所产生的知识培训、文化娱乐等需求，也将促进配套齐全、功能完善的商务服务圈的形成，从而推动区域现代服务业发展。

（四）发展楼宇经济是改善投资环境的有效途径

通过发展楼宇经济，建设、改造和提升一批商务设施完善、建筑风格鲜明的商务写字楼，将进一步提升城市的服务功能和品位档次；同时，一些国内外大集团总部、职能型中心和新型业态的入驻，将加速信息、资金、人才、技术等关键要素的聚集，有效增强对周边地区的辐射力和带动力，全面改善辖区投资环境。

二、市中区楼宇经济发展现状

作为济南市的政治、金融、商贸中心，市中区经过多年的快速发展，综合经济实力进一步增强，城市配套设施逐步完善，商业商务氛围更加浓厚，为发展楼宇经济创造了良好的基础条件。

一是载体资源初具规模。目前，辖区内有明珠国际商务港、金龙大厦、银河大厦等大中型商务楼宇68座148万平方米；齐鲁商会大厦、银座晶都国际大厦、银都国际大厦等在建大型商务楼宇7座40余万平方米。以上商务楼宇中，金龙大厦、齐鲁商会大厦、明珠国际商务港等5座楼宇达到甲级纯写字楼标准。楼宇建设的加速推进，为楼宇经济的发展提供了广阔的平台。据初步统计，辖区内商务楼宇入驻企业1200余家，其中，国内外知名企业驻鲁总部、驻济办事处近500家；银河大厦、金龙大厦、鲁能大厦等9座商务楼宇成为税收过亿元的“亿元楼”；济南市商业银行大厦、军区五所综合楼、银都国际大厦等6座商务楼宇初步形成了金融业集聚发展的“特色楼”。

二是产业优势日益突出。近年来，市中区始终把发展服务业特别是现代服务业作为提升城市功能、加快经济发展的重点，不断优化经济结构，提升产业层次，形成了以服务业为主体的产业结构。2007年，服务业占全区经济总量的比重达到78%，其中现代服务业占服务业的比重达到56.1%；2008年上半年，服务业完成增加值143.6亿元，同比增长18%，其中现代服务业完成增加值79.3亿元，同比增长18.2%。产业结构的不断优化，现代服务业的加速发展，为市中区楼宇经济发展提供了坚实的经济基础和完善的产业配套体系。

三是投资环境不断优化。全区各级各部门围绕加快经济社会发展，以创造浓厚的政治环境、规范的经济环境、良好的法治环境、健康的文化环境和优质的生活环境为目标，建立了党政主管、部门负责、社会监督、规范运作的经济服务体系，基本形成了社会管理与服务群众兼容并重、政府主导与社会参与紧密结合的社会公共服务体系，为楼宇经济发展营造了良好的软硬环境。

四是发展空间加速扩大。目前，市中区新区开发和老城改造工作已全面启动，正在加快推进的魏家庄、普利门、中山公园东等棚户区改造项目，商务设施规划建筑面积达70余万平方米，为楼宇经济发展提供了广阔的空间。另外，随着市政府政务中心的启用，市直单位将逐步东迁，进一步拓展了全区楼宇经济发展的空间。

在看到优势的同时，还要充分认识差距和不足，特别是与沿海先进地区相比，市中区楼宇经济发展起步较晚、起点较低，还存在许多薄弱环节。

一是规划引导相对滞后。城市规划决定城市功能和产业布局，因此，发展楼宇经济，必须规划先行。但是，目前市、区两级尚未制定中心城区发展楼宇经济的中长期规划，楼宇经济的发展还处于自发状态。

二是政府主导作用较弱。楼宇经济作为一个新兴产业，需要政府的强力支持。但是，当前市、区两级政府在商务楼宇建设、经营、招商等方面还没有形成一个完整的政策扶持体系；部门与楼宇业主之间缺乏有效的协调与合作，对辖区楼宇经济发展的基本情况尚未全面掌握。而在楼宇经济较为发达的地区，地方政府大多积极介入楼宇经济发展，并建立了相对完善的工作机制，出台了相关的税收优惠政策和产业扶持政策。

三是载体建设有待加强。市中区早期建设的商务楼宇多数是企业为自用而建设的，普遍档次不高，配套不完善；近年来投入使用的商务楼宇，功能虽有所改进，但也普遍存在停车位不足、电梯容量不够、物业管理不善等诸多问题，现代化、智能化的商务楼宇则是少之又少。此外，在与楼宇经济配套的道路交通、市容卫生、商务服务等软硬件环境方面，与发达地区相比均存在较大差距。

三、外地发展楼宇经济的主要做法

我们对楼宇经济起步较早、发展较好的杭州、天津和青岛等地发展楼宇经济的做法进行了专题研究，归纳起来，主要有以下三个方面：

（一）加强规划引导

在发展楼宇经济的过程中，政府一般都扮演着统筹全局、主导规划、积极引导的重要角色。杭州市根据城市总体规划、土地利用规划和现代服务业发展规划，按照建设一批、盘活一批、改造一批的要求，对商务楼宇建设进行了整体规划，确定了旅游休闲功能区、中心城区综合功能区、物流功能区、金融功能区和文化创意产业功能区、生产性服务业功能区等六大功能区，形成了特色鲜明、功能完善、结构合理的楼宇经济发展格局。

（二）出台鼓励政策

在楼宇经济发展较好的地区，政府都极为重视为楼宇经济发展营造良好的环境，在商务楼宇建设、招商等方面，政策上给予倾斜，财政上给予资助，着力于构建有利于楼宇经济发展的政策支撑体系。一是鼓励建设高档商务楼宇。杭州市对新建甲级写字楼和“5A智能大厦”的，优先安排用地指标，并根据开发企业对地方财政的贡献给予相应奖励。二是鼓励发展特色楼宇。天津市南开区对楼宇内企业属于同行业或相关行业的比例达到50%以上的楼宇业主，在前3个经营年度给予当年留区税收30%的奖励。三是鼓励楼宇业主加强配套设施建设。青岛市市南区对楼宇单位自建立体停车场的，给予每个车位2000元的补贴。四是鼓励现代服务业企业进驻楼宇。天津市南开区对进驻楼宇且年留区税收在20万元以上的现代服务业企业，前3个经营年度给予当年留区税收30%的奖励。

（三）建立沟通渠道

楼宇经济产业集聚度高的特点，要求政府在服务手段和服务方式上必须进行创新。在一些楼宇经济比较发达的地区，地方政府建立了商务楼宇专门服务机构，负责对楼宇业主和物业管理单位提供招商和信息服务。青岛市市南区成立了楼宇经济发展促进中心，在楼宇业主和入驻企业之间构建起一个沟通交流和全方位服务的平台。天津市和平区于2005年成立了全市首家楼宇经济行业自律组织——楼宇协会，为创造公平的竞争环境，协调企业间矛盾，制止无序竞争起到了良好的效果，同时，也成为企业与政府之间沟通的桥梁和纽带。

四、加快楼宇经济发展的对策建议

当前及今后一个时期，市中区应围绕建设“金融商务市中、洁净宜居市中、文明和谐市中”，按照政府引导、市场运作的原则，把发展楼宇经济与产业规划、城市建设、优化环境、招商引资等有机结合起来，制定激励政策，积聚发展要素，整合区域资源，盘活存量资产，加快引进国内外大型公司、知名企业的区域总部，协调发展金融商务、中介咨询、现代物流、法律会计等相关服务业，形成由区域性特色商务楼组成的产业链，不断增强城市经济的核心竞争力。重点抓好以下四个方面：

（一）科学制定楼宇经济发展规划

坚持产业战略前导和城市规划先行，紧密结合全区产业布局规划和济南金融商务中心区规划，将楼宇经济作为产业发展的重点，科学规划，合理布局。一是按照中心城区发展楼宇经济的整体思路，科学制定楼宇经济中长期发展规划，并确定年度楼宇经济发展目标。二是加强与上级有关部门的沟通协调，在新区开发和老城改造过程中，积极引导开发主体尽可能多地规划建设配套功能齐全、建筑风格鲜明的商务楼宇，并在建设规模、产业定位等方面严格把关，确保落实。三是针对现有存量资源，科学制定整合、改造和提升方案，加大政策支持力度，鼓励楼宇产权单位通过包装策划、置换改造等形式，予以整合盘活，提高商务楼宇档次，不断壮大楼宇经济的发展平台。

（二）完善各项扶持鼓励政策

借鉴先进地区的做法，尽快出台促进楼宇经济发展的相关优惠政策。优惠政策应涵盖以下几个方面：一是鼓励开发建设高档商务楼宇。对新开发建筑面积在5000平方米及以上的纯商务楼，积极协调有关部门，尽可能减免投资商的各种行政性规费，或给予一定的专项经费补贴。二是鼓励打造特色楼宇。对楼宇业主通过自主招商，形成特色楼宇，促进产业集聚发展的，根据楼宇内企业税收贡献大小，对其给予相应的奖励。三是鼓励发展总部经济。对在辖区新设立的世界500强、国内500强企业总部和地区级总部、金融类企业分行以上总部，根据区级实得税收，给予一定的财政返还奖励。四是鼓励楼宇业主提高服务水平。对楼宇业主改造提升楼宇智能化管理水平、完善相关配套设施的，给予奖励补贴。

（三）加大楼宇经济招商力度

全面开展辖区大型商务楼宇资源的调查摸底工作，尽快建立已建、在建和待建楼宇信息数据库，准确掌握楼宇的建筑面积、配套设施、入驻企业等基本信息，为楼宇招商提供全面及时的信息。在此基础上，探索建立以政府为主导、企业为主体、中介机构参与的招商模式，积极举办楼宇介绍会、推荐会，并根据不同楼宇特点，采取个性化的招商方式，不断提高招商实效；进一步转变招商理念，围绕扩大总量、提高质量、培植税源，加大银行证券、现代物流、广告中介等现代服务业的招商力度，广泛吸引国内外知名大企业、大集团入驻，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，在企业间形成信息、资源共享，逐步形成一批“亿元楼”、“主题楼”等特色楼宇，不断提高楼宇经济能级。

（四）健全楼宇经济服务体系

优质的服务体系是促进楼宇经济发展的重要条件。当前，要根据楼宇经济的特点，创新管理方式，改进服务手段。一是尽快建立专门的楼宇经济管理平台，定期召开由财政、招商、工商、国税、地税以及街道办事处等单位和商务楼宇业主或物业管理公司共同参加的联席会议，研究解决楼宇经济发展中的困难和问题。二是建立专职楼宇联络员制度。对每幢已使用或在建楼宇，区直有关部门和楼宇所在街道办事处都要选派专职联络员，确保及时、准确掌握整幢楼宇使用情况、企业动态，实现企业引进前、引进中和引进后的全方位跟踪服务。三是加强行政执法检查，对注册地和经营地不一致的企业，促使企业按实际经营地办理工商登记变更和税务登记手续。四是开展商务楼宇周边地区环境整治，完善公共服务设施，为楼宇经济发展营造良好的外部环境。

市中区　　

徐先领　李常青　周文金　　

关于发展楼宇经济的调研报告