长租公寓运营项目方案

一、 项目概况 3

1、 长租式公寓酒店的概念： 3

2、 长租式公寓酒店的发展历程及产业链： 4

3、 长租公寓市场发展现状案例解读 5

二、影响长租公寓市场的三大因素 11

1、人口流动 11

2、房价高昂 11

3、政策支持 11

三、长租公寓未来发展趋势 12

3、项目简介 14

4、公寓的基础配置 15

5、项目的其他特色服务 15

6、 样板间及大厅装修效果 16

四、市场调查分析 16

1、我国现阶段长租市场情况 16

2、我市目前长租市场情况： 17

五、该长租公寓服务标准： 17

1、 XX长租公寓公约及租客标准审核 17

2、基本服务标准及流程规范 18

（1）.卧室：床、书桌、椅子、衣柜 19

（2）.卫生间：台盆、淋浴、坐便器、梳妆镜 19

（3）.厨房：抽油机、洗菜池、灶台 19

（4）.家电：（电视机、洗衣机、冰箱、空调、热水器） 19

（5）.智能化设备：门禁、门锁、全覆盖监控、智能水电（根据客群需求） 19

六、长租公寓管理制度 21

1、物品配备标准 21

2、费用收取 22

3、住宿规定 22

4、其他规定 22

七、信息管理系统 25

一、 客户（租客）CMR管理系统 25

二、智能生活服务管理系统 25

三、 增值服务管理系统 25

八、组织机构设置 25

1、 公司性质 26

2 、公司组织构架 26

3、 部门职责 26

4、创新机制 27

九、项目市场推广策略 28

1、 市场定位 28

2、 推广策略 29

（1）引导试销期   29

（2）公开强销期  30

3、互联网营销策略 30

4、十、经济效益分析 30

10.1赢利预测编制基准 30

1、成本编制基准： 31

2、营运及营业收入编制基准 31

10.2盈利预测的基本假设 32

10.3财务报表 32

1、公司2020-2022年度《营业税金及附加估算表》 32

2、公司2020-2022年《总成本费用估算表》（见表3） 33

3、公司2020-2022年《全部现金流量表》（见表5） 33

4、公司2020-2022年《固定资产折旧表》（见表2） 33

5、公司2020-2022年《利润与利润分配表》（见表4） 33

6、公司2020-2022年财务预测指标汇总表（见表6） 33

10.4预测结论 33

1、营业收入预测 33

2、营业税金 33

3、投资回收期 33

附表1：营业、销售税金及附加估算表 34

附表2：固定资产折旧表 35

附表3：总成本费用估算表 37

附表4：利润分配表 39

附表5：项目财务现金流量表 41

附表6：财务预测指标汇总表 44

十一、项目主要风险及对策： 45

十二、长租公寓发展趋势 45

十三、 融资与退出 49

1、投资建议 49

2、 资本结构 49

3、 公司管理层条件 50

4、 投资者介入公司业务程度 50

5、投资者退出方式 50

十四、互联网+长租公寓 50

1、项目概况

1、长租式公寓酒店的概念：

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。我们将这个基本的概念进行发展和延申，大力创新，打造我们的XX长租公寓品牌，在发展中逐渐形成连锁租赁平台。

长租公寓按照其空间和管理的统一性情况，分为集中式和分布式。·集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权（通常为整栋，或整栋的几层），统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。分散式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式，我们依托的第一个项目就是统一长期租赁XX市的现代城B座整栋大楼，进行集中式长租公寓运营。

2、长租式公寓酒店的发展历程及产业链：

发展历程图

产业链图

3、长租公寓市场发展现状案例解读

2020年，对于长租公寓来说是动荡的一年，即是发展也是蒙上阴霾的一年。在时代的潮流与租房趋势的推动下，拥有“满满情怀”的长租公寓不断兴起，兴起的同时面临着因为资金链断裂，出现“爆仓”的危险。大多数的长租公寓由于持续“烧钱”未能盈利，甚至从未获投，尚未来得及施展拳脚，就死在摇篮里。

中国长租公寓市场兴起于2013年，长租公寓的兴起源于与传统租赁的不同。统一清新的装修风格、完善的配套形式吸引了青年人的眼球，而且作为租客不用直接面对房东，不存在与房东的直接矛盾。以上几点都是长租公寓获取较高人气的原因。

一、长租公寓发展现状

长租公寓可分为分散式长租公寓、集中式公寓，以及服务式公寓。根据数据显示目前国内的集中式公寓占比只有不到3成，但分散式长租公寓占比则超过7成。差距如此悬殊，主要因为集中式公寓物业门槛比较高，选址位置也比较苛刻。但根据调查，集中式公寓的口碑明显高于分散式公寓。

三种公寓发展对比

分散式长租公寓：国内重点城市中分散式长租公寓约为150万间。其中相寓HOME和自如的房源数量就近100万间，占分散式长租公寓2/3。而剩余约1/3房源则由青客、蛋壳、美丽屋等品牌供应。

分散式长租公寓主要布局在华东地区，占比达到51%；华北和华南地区次之分别为20%和16%；而在西南、东北、西北地区等经济欠发达地区，其分散式公寓数量则大幅度下降，三地区总和不到15% 。

集中式长租公寓：目前集中式长租公寓虽然在市场占比不多，但是近几年也得到了良好的发展，据测算，2016年集中式长租公寓的品牌指数平均值发生飞跃式增长，环比+83%；2017年，市场开始强劲的优胜劣汰，品牌指数均值增幅虽不及2016，但仍环比+18%；截至2020年10月，其平均值小幅增长6%。

集中式长租公寓布局城市由前期的北、上、广、深等一线城市扩展至沿海、中原等地区。国内重点城市中主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江等省市，其规律与服务式公寓类似，门店数量由沿海向中部城市递减。

服务式长租公寓：此公寓类型不同于前两者，在前期，主要的消费客群主要为外企高管。随着长租公寓的兴起，客群拓展到高级白领。其公寓分布在华南地区、珠三角地区、沿海省份、内陆川渝地区，而中西部地区服务式公寓还只是零星分布。

二、影响长租公寓市场的三大因素

1、人口流动

中国的人口基数大，流动人口数据也是高达4亿，其中42%的流动人口都是有租赁需求的。主要集中在一二线以及沿海城市。

2、房价高昂

由于高房价、限购等政策，房产市场受到直接影响。这对于大多数的流动人口购房存在一定的困难性，进而，增加了租赁市场的整体需求。

3、政策支持

在“租售并举”的政策下，国家将住房租赁市场纳入日程，目前出台了土地供给、金融支持、个税优惠等政策，为长租公寓（集中式长租公寓）给予一定的支持。

三、长租公寓未来发展趋势

目前，长租公寓市场已经由增量市场转向存量市场，仅北、上、广、深、杭、成这6大城市存量至少有13.5万套。然而市场存量是有限的，市场依旧需要加速供应，因为也有数据显示，预计在2020年，长租公寓需求大约1000万间，营业收入近2200亿元，总体净利润规模在250亿元左右。

由于政策支持、市场发育及城市巨大需求等利好方面，令长租公寓行业爆发出前所未有的活力。

各个城市政府都提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例，预计在2022年长租公寓（集中式长租公寓）可高达75.6万套。

在成熟市场看长租公寓（集中式长租公寓），其已经是一种具有明显优势的投资级资产（租金回报稳定、投资回报率高、资产流动性强）。

在国内，长租公寓投资市场化程度还比较低，目前的流动性也是比较有限，但收益大量的租赁人口、有效公寓短缺、政府对支持性政策的不断探索，以及未来各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓或迎来新的一轮机遇。

3、项目简介

本项目是长租式公寓酒店，将采用集中式公寓的形式提供租住服务，其一快捷酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务，即融合了酒店的细微服务，又保留了公寓的家居特色，舒适、友好、便捷。我们将致力于为租客营造如酒店一样的家。我们将租下整栋楼，重新改造之后出租。计划是装修到开业周期约3个月。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，便捷的交通环境，方便的配套服务，以及属于年轻人之间的社交服务，并且申报市级众创空间。

项目地址位于：XXX市XX大道，共六层，打造成三种风格：快捷酒店式、民宿自由式、现代简约式。总建筑面积31898平米，房间278间，可容纳669人居住，项目的其他关键指标可以见后面的财务预算表。

4、公寓的基础配置

公寓将采用清新现代的装修风格，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独立卫生间、阳台、1.5米床，电热水壶、茶几、衣橱、24小时免费宽带、无密码WIFI等。统一配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。布置温馨，让你体会到回家的温馨。只管努力工作，一切找到回家的感觉。并且配有共享办公室，会议室，餐厅

公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清晰消毒，卫生间、厨房等均经过统一消毒，进行简单的入住手续后，你就可以甩开沉重的包袱，享受家一般的温馨和酒店式的优质服务。

5、项目的其他特色服务

建立公寓统一的微信公众号APP,提供洗衣、快递、共享餐厅、汽车租赁、机票、小超市、共享会议室等系列生活及商务化服务模式

6、样板间及大厅装修效果

由专业的设计院完成设计后，由我方股东召开会议确定

2、市场调查分析

1、我国现阶段长租市场情况

流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在起步阶段，发展前景广阔。

，2019年中国租赁市场成交总额已经超过1.5万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2.5万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。

未来中国的品牌公寓将同时存在集中式、分散式和托管式三种模式。整体品牌公寓的市场占有率将分布在10-15%的范围内。

我国目前品牌公寓的数量占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间。

2、我市目前长租市场情况：

从市场需求来看，我市的长租市场属于起步发展阶段，大量的年轻群体进入城市，创造了市场的基本需求，从竞争格局来看，我市尚未有大型的品牌商进入，尤其在黄金的地段，房源是最核心的资源

3、该长租公寓服务标准：

1、XX长租公寓公约及租客标准审核

遵纪守法，依法经营行业自律自强

诚实守信，维护业主租客合法权益

规范经营，践行行业标准杜绝欺诈

安全管理，保护人身信息财产安全

卫生健康，保障公寓安全住宿环境

品质服务，注重体验提高顾客认知

绿色环保，节能减排倡导绿色发展

品牌战略，完善体系接受社会监督

租客标准审核：

具体双方的约定体现在租赁合同里，基本前提就是无不良嗜好，无犯罪记录，能够遵守公约的租客。

2、基本服务标准及流程规范

要做应急预案：做地震、火灾、食品安全、公共卫生、治安事件、设施设备突发故障等各项突发事件。增设消防疏散标识图：经营居住楼层与房屋，应有明显的导向标识，并应能引导住客直接到达门厅。

消防通道保持通畅，有消防疏散标识图。分散式长租公寓应每间客房内明显位置张贴疏散逃生标识活示意图，以及紧急电话，保证24小时电话畅通。设有行路、场所等公共信息图形符号住宿设施门锁等安全装置完好、有效。

公共区间照明设备完好：电力系统的安全保护装置完好、有效；电气安全、完好。楼梯间、走廊应装置紧急照明设备。

装修材料符合环保要求：提供长租集中式公寓的企业，设置办公区域安全、健康、通风透光。禁止非法人员借用场所搞非法聚会等活动。

公寓必须具备的基础设施

1.卧室：床、书桌、椅子、衣柜

2.卫生间：台盆、淋浴、坐便器、梳妆镜

3.厨房：抽油机、洗菜池、灶台

4.家电：（电视机、洗衣机、冰箱、空调、热水器）

5.智能化设备：门禁、门锁、全覆盖监控、智能水电（根据客群需求）

卫生规范：

需要具备符合《餐饮业和集体用餐配送单位卫生规范》服务人员应具有卫生常识，具有本年度健康体检证明。

在长租公寓的公共场所：客房、餐厅保持干净卫生，封闭状态下无异味，空气质量符合规定。

服务品质要求：

长租公寓企业，可组织住客开展多种形式的社区活动。但不能扰民、不损坏地域生态环境。

监督管理

在管理监督方面，《意见稿》指出，经营者应购买企业运营保险及公众责任险。也就是说，公寓要为入住的每一位租客购一份保险合同；不能有妨碍其他租客的正常作息。

不能擅自变更经营范围和经营内容，随意修改房屋结构；不能做房中房，只能做N+1，起居室可以分割，其他空间不可分割，有窗户或者阳台（意味着暗厅不满足标准），有暗房需加装新风系统。

分割后的空间不少于10平方米；起居室被分割后的公共空间，最窄处不少于1.2米；分割所用的工艺、材料，均满足国家防火要求，隔断墙面防火级别不低于B1级，使用纸质、布质壁纸时，单位重量应小于300G/㎡；分割后空间应满足卧室隔音标准，即：1. 昼间卧室内的等效连续A声级不应大于50dB；夜间卧室内的等效连续A声级不应大于40dB

四、长租公寓管理制度

目的：

为规范单身公寓的管理，营造温馨整洁的居住环境，保障单身公寓住

户生命财产安全，特制定本管理制度：

1.2

适用范围：本制度适用于本单身公寓入住人员管理

2、物品配备标准

：配备住户们生活所需的基本家具，包括空调一台，电视机一

台，热水器一只，电视柜一个，衣柜一个，木椅子两把，双人床一张。

3、费用收取

：水电费及一些其它收费项目（包括厨房，网线，有线电视）每月

按实收取，

房东有权根据物价情况对单身公寓房租租金及一切收费费用进行

调整，调整情况先通知住户，双方同意后实施。

4、住宿规定

4.1

租客应保证公寓内所有设施完好无损，

丢失或损坏物品经房东按物价评估

损失后由住户赔偿。

4.2

不得在公寓内酗酒、滋事、赌博、打架斗殴和高声喧哗。

4.3

不得私自改变现有水、电线路，破坏墙壁，污损外墙。

4.4

室内严禁使用或存放危险品及违禁物品，不得在公共区域堆放过多个人物品。

4.5

严格按照说明使用电器，确保安全用电，严防事故发生。上班或放假期间离开住房时应关好门窗、水电等。

4.6

维护公共区域卫生包括走廊，楼梯，厨房。

4.7

拖欠水电费及房租的住户，房东有权取消该住户门禁卡识别功能

4.8

不要在马桶内扔纸巾以及个人卫生用品，注意地漏上残留的一些污垢（如：头发丝，剩饭，菜叶等）

，若因以上行为造成马桶，地漏堵塞的情况出现，均自行负责，房东无关。

4.9

注意地板上的积水，

如发现地板因积水或其他个人原因造成地板起泡，

发胀，破裂，导致房间内设施损害，经房东按物价评估损失后由住户赔偿，或者由住客自行处理。

5.0

生活垃圾不要堆放在走廊上、厨房、一楼门口，统一扔在本公寓对面的马路边上大型垃圾桶内。

5.1

与周围租客友好相处，不得挑起是非，因个人原因引发不必要的矛盾并造成后果的，由个人负责处理。

5.2

住户停放在单身公寓内的机动车和非机动车等出现失窃、受损等情况由住户自行负责。

5.3

禁止住户在单身公寓内饲养动物。

4、信息管理系统

（1）客户（租客）CMR管理系统

这里主要是管理租客个人信息和通讯信息，方便平时的管理。

（二）智能生活服务管理系统

选择合适的公寓智能管理系统支持公寓日常运营工作是很必要的。明智的选择以及合理的运用可以提高工作效率，节省运营成本。

比如，管家不需要亲自抄水电表、不需要帮忘记拿钥匙的租客递钥匙、不需要担心漏电漏水火灾时不时检查设备是不是坏了、不需要挨家挨户上门收房租水电费等等一系列事情，节省下来的时间就可以充分利用到其他的事情上。

（2）增值服务管理系统

管理为会员和租客提供增值服务的信息化系统。

六、组织机构设置

1、 公司性质

有限责任公司。

2 、公司组织构架

公司性质是有限责任公司，初期组织结构采取直线职能制，实行总经理负责制。

公司设立人力资源部、营销部、财务部、后勤部、运营部等五个部门。

各级管理人员形成一个团队，明确职责，各尽其能，建立有效的激励机制，为员工建立良好的工作环境，以人尽其才，尊重人，团结人，服务人的理念塑造企业文化。

3、 部门职责

总经理：负责公司的日常经营事务，对董事会负责，决定经理和部门经理的人选，协调各部门之间的关系。

部门经理：负责公司的日常运营并协调各部门之间的关系。

人力资源部：直接由总公司管理，负责人事安排、企业人力资源规划、招聘、培养、使用及组织等各项管理工作。

财务部：直接由总公司管理，负责公司资金的筹集、使用和分配，如财务计划和分析、投资决策、资本结构的确定、股利分配等等；负责日常会计工作与税收管理，每个财政年度末向总经理汇报本年财务情况并规划下年财务工作。

运营部：负责长租公寓的日常管理等。

营销部：负责公司总体的营销活动，决定公司的营销策略和措施，并对营销工作进行评估和监控，包括市场分析、广告、公共关系、销售、客户服务等。

后勤部：负责日常经营管理的物资采购与供应，配合其他部门做好各类后勤的保障工作。　　

4、创新机制

本公司着眼发展以下几个方面的创新：

◆机制创新：采用期权制，给予公司经营管理或客户开发的关键人员适当的期权，给员工优先参股权。按照众筹比例确定股东相应权益。

◆理念创新：坚持以“服务无止境，诚信求发展”为理念，利用社会现有的人力资源，通过与各大商务公司合作的形式，进行服务理念的创新。

◆文化创新：以特色服务为主，倡导员工的团队精神和创新意识。

◆知识创新：公司建立专门的培训机构，在运营和营销等方面对员工进行不定期的专业培训，建立公司人才资源库，为员工提供接受培训和再教育的机会。

◆运营创新：以特色化的管家式服务、一流环境打造、多元化的增值服务为中心，实施品牌化战略。

七、项目市场推广策略

1、市场定位

因为我们公寓关注的是年轻群体，所以我们的目标群体为二十岁到四十岁的青年一代，主要是初上班的年轻人。因为房间和楼梯为单身成年人设计，40岁以上的不租，结婚带小孩的不租。我们公寓的目的是让年轻一代能够更好的交流。而且年轻人人口简单，对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高 具有生活品味，对住宅要求在中高档次，崇尚“物有所值”的消费观点，希望通过外在的居住环境体现自己的文化内涵。公寓也多位于大中城市商圈周围，客户多为高素质的年轻人群。

2、推广策略

总体策略： 

（1） 打造良好的品牌形象，与竞争对手相区别，彻底的分析调研，发掘该项目的个性之处。要细致周到，体现出处为客户着想的专业理念。 通过全部的VI CI设计，塑造出一个年轻，活力，向上的社区氛围。

（2）将都市繁华和心灵交流为一体，打造“个性、休闲、时尚、现代”的 形象。不仅是酒店，更是身心的渡假场所、生活品质的体现。 更是我们创新创业的空间。

分期策略：

（1）引导试销期  

该项目重在树形象，在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势，针对目标消费者给出足够的信息，通过强势的宣传吸引消费者的注意力。在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选，争取达到最好的效果；同时也要对目标市场及产品进行严格的调查和细分，从而给酒店准确地定位，也更准确地锁定目标消费群体。  并且进行一定程度的前期折扣，利用微信朋友圈等新型的传播方式进行宣传。

（2）公开强销期 

媒体宣传继续造势，巩固前期宣传结果 适时宣传销售成果，刺激消费者 充分利用媒体资源，进一步挖掘潜在客户 。

 （3）销售冲刺期 

根根据前期市场反应，及时检讨，适时的调整宣传策略、方向。

八、 经济效益分析

科学管理，高效合理使用资金，是公司的财务保障；将为企业的发展奠定了良好基础，结合企业市场需求、竞争分析的基础上，预测企业2020-2022年公司盈利情况。

9.1赢利预测编制基准

根据公司运营状况，并在充分考虑2020-2022年市场特点，编制了2020-2022年度盈利预测表，其所采用的会计政策在所有重大方面均与国家会计政策一致。

1、成本编制基准：

（1）原辅材料费用和燃料动力费用：年消耗量根据企业提供的成本数据及参加本项目其他专业提供的资料。

（2）折旧费：房屋及建筑物投资按10年平均折旧，预提5%残值；设备投资按5年平均计提折旧，预提5%残值；

（3）摊销费：其它资产和递延资产按10年摊销，专利等无形资产按5年摊销，征地费用按10年摊销。

（4）人员工资及福利费：本项目定员年人均工资按3万元/年标准计算，考虑适当提高因素，并以工资总额的14%计提职工福利费。

（5）维检费：维检费按固定资产折旧费的30%计算。

（6）财务费用：借款利息支出计入成本，对于其他的利息收入和利息支出以及金融机构手续费等，公司无贷款，故未予估算。

（7）销售及管理费用：营业费用按营业收入的3%计算，管理费用按营业收入的1%计算

2、营运及营业收入编制基准

（1）营业税及附加

增值税:营业税税率为5%；城乡建设维护税:以营业税额为基数，取7%。教育费附加:以营业税额为基数，取3%。

（2）所得税：所得税税率按25%。

（3）盈余公积金：按税后利润的10%计提盈余公积金。

（4）未分配利润：未分配利润，由项目单位按公司章程规定自行结转与分配。

9.2盈利预测的基本假设

1、本公司所遵循的我国有关法律、法规、规章和本公司所在地区的社会经济环境如现实状况无重大变动；

2、本公司经营业务涉及的纳税基准或税率以及外汇汇率将在正常范围内波动；

3、无其他不可抗力因素及不可预见因素对本公司造成之重大不利影响。

9.3财务报表

1、公司2020-2022年度《营业税金及附加估算表》（见表1）

2、公司2020-2022年《总成本费用估算表》（见表3）

3、公司2020-2022年《全部现金流量表》（见表5）

4、公司2020-2022年《固定资产折旧表》（见表2）

5、公司2020-2022年《利润与利润分配表》（见表4）

6、公司2020-2022年财务预测指标汇总表（见表6）

9.4预测结论

1、营业收入预测

公司正常运营后，预计年均营业收入为132.6万元。

2、营业税金

公司正常运营后，预计年均实现营业税及附加7.3万元。

3、投资回收期

所得税后投资回收期：

Pt＝累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量

=4.1（年）

附表1：营业、销售税金及附加估算表

万元

附表2：固定资产折旧表

万元

附表3：总成本费用估算表

万元

附表4：利润分配表

万元

附表5：项目财务现金流量表

万元

附表6：财务预测指标汇总表

九、项目主要风险及对策：

（1）政策风险：国家对长租酒店式公寓行业还未有规范，在国外例如美国，该行业已经相当成熟，但国内因为政策还存在一定风险。从目前的政策趋势来看，国家会出台一系列鼓励政策。

（2）投资风险：房源集中的公寓的价钱很高。回报不确定。我们通过众筹模式来分散风险，通过项目选址和运营来提高的我们的核心竞争力。

（2）自身问题：长租公寓形式在近年才开始，专业运营长租公寓的团队很少。没有前辈的经验，只能自己摸索。很多工作都需要投资者本人兼任。在这个过程中，我们一方面要请进更加专业化的团队和管理者，同时自己也在不断的丰富经验，得到很大的锻炼和成长机会。

十、长租公寓发展趋势

金融工具助力长租公寓发展，未来3~5年里将迎来增长爆发

在过去两年，REITs（房地产信托投资基金）的试点常常被提及，尽管目前相关的税收政策和配套法律法规还未出台，但就一月前“新派公寓权益型类REITs”破冰长租公寓REITs 后，“ 保利租赁住房REITs” 通过上证审议，让REITs突破长租公寓瓶颈有了更多期待。

随着政策支持力度加大，资产证券化，类REITs金融产品将进一步加快长租公寓重资产转向轻资产，从而实现更大的规模化与可持续发展；在3~5年内，现阶段地产开发商大量投入的重资产集中式公寓将大面积投入市场运营中，带来新的运营增长；此外，3~5年长租公寓运营商经过模式验证与长期运营，或将开始正向盈利。由此来看，后续资本市场投资仍将继续，未来3~5年，长租公寓获将迎来新一轮的增长爆发。

长租公寓品牌两级分化，强者越强，弱者越弱

长租公寓是资金和资源双重密集型行业，从房源获取与市场占有来看，抢先获取价值房源的企业，在租期截止前，占领房源等同于占领该地区的市场，而后来者机会较小。如资源较强的地产开发系运营商，一方面可凭借母公司的供应链资源，在房源开发和改造的成熟经验，降低投入成本，另一方面，类REITs金融模式一经跑通，开发商们将迎来长租公寓全面规模化的黄金期，而发行ABS、REITs金融产品具有较高的资质门槛，创业者难以大规模进入，因此，在资源和资金上占强势地位的企业未来发展优势明显，长租公寓品牌将产生两级分化，强者越强，弱者发展受到挤压。尽管创业者在资金与资源不占优势，但长租公寓除了资源资金这个大壁垒，运营同样不是一个小壁垒。对于长租公寓运营商，收入减成本的利差综合取决于它的拿房成本、装修成本、运营实际坪效、出房时间差、入住率以及租金。在众多条件不可控条件下，也不是地产开发商系、房产服务中介系一家独有的机会。

分散式与集中式协同发展，品牌与服务差异化突出重围

创业者在前期可通过轻资产、分散式房源获得规模效应，从发展的中长期看，分散式房源存在租期短和违约风险，为确保不为他人做嫁衣，发展集中式公寓，获得品牌效应至关重要，此外，集中式房源在管理效益上也高于分散式房源，可提升企业利润

目前绝大多数的长租公寓创业者定位重叠，与地产商系、地产服务中介系之间竞争关系明显，在规模化能力不足，品牌优势不显的情况下，进行差异化定位，服务特定人群的特定需求，是创业系长租公寓可持续发展的重要方向；其次，长租公寓是一个分散性市场，即使产生龙头企业，在部分空间区域内的覆盖度也是有限的，这也是创业者的机会所在。

轻一线，重二、三线城市运营机会更大

从长租公寓品牌在城市布局分布情况来看，一线城市与新兴的准一线城市，长租公寓品牌密布，竞争激烈。分析师认为，在一线城市是一个资源偏向型的市场，极度考验创业者资源而二三线城市则是运营偏向型的市场，而运营恰恰是互联网创业者所擅长的

十一、 融资与退出

1、投资建议

投资形式：普通股 （众筹）

投资性质：风险投资

2、 资本结构

资本全部为普通股，资产结构全部由股东权益构成 。

3、 公司管理层条件

投资者可出任公司董事、财务经理，负责公司的进一步融资及公司扩张的工作，协助公司管理层制定发展战略及寻觅高级管理人才。

4、 投资者介入公司业务程度

根据投资者投资的程度，双方协商解决。

投资方参与指导公司管理、制定公司发展战略，协助制定市场计划等工作。

5、投资者退出方式

公司把投资者在退出时候的资本最大化增值放在重要的位置，风险投资者可以有几下几种方式退出：

1、利润分红：投资者可以通过利润分红达到收回投资的目的。

2、公司上市：可以按公司发展战略，申请上市，上市成功就可以在公开市场上转让，将风险资本退出。

3、股票内部转让：投资者在投资两年以后可以进行股权转让。

4、由项目发起人负责无条件在2年至少保障本金回收权益。6、众筹基本方案：

面向200人发起众筹，每人最低投资1万元，最高投资20万元，认缴够即视为众筹成功，在规定的时限内无法完成众筹由大股东增资补足，投资者全部视为股东，按照公司法履行相关权益和义务。

十四、互联网+长租公寓

与传统的房屋租赁模式相比，新型的长租公寓更加注重租客的居住体验，注重服务。通过与互联网的结合，以智能家居和智能家电为切入点，为租客提供更加方便的居住环境。以网络为平台，让租客通过电脑和手机即可线上选房，租房后可以线上支付房租水电费等，非常符合现在年轻人的消费习惯。万科集团自营的泊寓，以企业形式对房屋进行集中管理的同时，摒弃以往冰冷的租房模式，提倡与租客交友、与租客互动的模式。通过举办定期的活动来拉近租客与租客、租客与运营方的关系。在营销上，我们也要充分在各个渠道上应用互联网，与美团，携程，58同城等建立全方位的链接。

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