一、法律分析

目前房地产市场上，开发商垫支部分首付房款的方式主要有以下两种方式：一是开发商直接对购房者垫付部分房款（在业内称为分期首付）；二是通过第三方（个人或担保公司）对购房者借款。这两种方式互有利弊，下面分别对上述两种方式进行法律分析：

1.1开发商直接对购房者垫付部分房款方式

1.1.1有利方面

1.1.1.1 规避银行提高首付的规定，加速开发商资金的回笼，减轻资金压力。

开发商垫付部分首付款，向银行出具收到全部首付款证明。银行对购房者发放按揭贷款并支付给开发商。开发商垫付的部分首付款购房者在交房前再偿还给开发商，这样的方式可以规避购房者无法支付银行要求的首付款成数而不能发放按揭贷款的风险，可以加速开发商资金的回笼，减轻资金压力。

1.1.1.2 通过双方协议方式降低购房者违约风险

由于垫款人和售房人均为开发商，借款人同时又是购房人，开发商可以通过与购房人签订商品房销售补充协议等形式约定双方权利、义务，如将交房或解除商品房销售合同等与购房人偿还垫款相关联，增大购房人的违约成本，降低购房者违约风险。

1.1.2不利方面

1.1.2.1购房人未能按期偿付按揭贷款时，开发商可能要承担连带清偿责任

如购房人未能按期偿付按揭贷款，银行除按照一般的程序拍卖抵押物外，还可以起诉开发商，要求开发商承担连带清偿责任。

在购房人办理按揭贷款的过程中，需要开发商出具购房人已付清全部首付款的证明，但由于开发商垫款的因素，购房人的首付款实际并未付清。银行可以开发商与购房人恶意串通，出具虚假的首付房款证明，套取银行现金为由[1]，主张该民事行为无效，解除按揭贷款法律关系，要求开发商对于按揭贷款的偿还承担连带清偿责任。如开发商垫款家数较多，还可能引起连锁反应。

1.1.2.1 垫支款项的偿还缺乏保障。

在该种方式下，如果购房人逾期未能偿还开发商垫款，开发商如通过诉讼途径要求购房人偿还开发商垫款，无法通过查封拍卖购房人所购商品房来偿付垫款。原因是购房人所购商品房已抵押给银行，如开发商申请查封该已抵押商品房，则相当于通知银行开发商出具了虚假的首付房款证明，银行可以基于1.1.2.1中理由，起诉开发商，要求其对按揭贷款承担连带清偿责任。如开发商垫款家数较多，银行可以解除存在开发商垫款的其他全部按揭贷款法律关系，并要求开发商对以上全部按揭贷款的偿还承担连带清偿责任。

如不查封拍卖购房人所购商品房，由于购房人为自然人，从其无法一次性付清首付款的情形看，购房人很可能缺乏偿债能力，如无其他担保，开发商垫支款项的偿还缺乏保障。

1.2 通过第三方对购房人借款的方式

1.2.1 有利方面

1.2.1.1规避银行提高首付的规定，加速开发商资金的回笼，减轻资金压力。同理，不赘述。

1.2.1.2 开发商没有出具虚假首付款证明，从而对按揭贷款的偿还承担连带清偿责任的风险

第三方对购房人借款与开发商收取首付房款在法律上是不同的法律关系，开发商在此情形下收取了全额首付款，所出具的首付款资金证明真实有效，开发商没有出具虚假首付款证明，从而对按揭贷款的偿还无须承担连带清偿责任的风险。

1.2.1.3 第三方对购房人借款属民间借贷，可以约定高额逾期利息[2]，以督促购房人按期还款。

1.2.1.4 查封拍卖购房人所购房屋没有法律障碍。

第三方对购房人借款与银行按揭贷款属于不同的法律关系，如购房人逾期未能偿还第三方借款，第三方可以通过诉讼途径要求购房人偿还借款，并可以在执行中通过查封拍卖购房人所购商品房来偿付借款。具体地，该所购商品房的拍卖执行所得收入，在偿付银行按揭贷款后的剩余部分（抵押优先权），可以用于偿还第三方借款。

1.2.2不利方面

1.2.2.1 由于第三方对购房人借款与开发商销售房屋是不同的法律关系，无法通过与购房人签订商品房销售补充协议等形式降低购房者违约风险。

1.2.2.2 由于购房人所购房屋已经抵押给银行，查封拍卖程序后所得收入银行具有优先受偿权。此外，如借款金额与房产价值差距太大，则查封请求可能不会得到法院的支持。

相关附件：

1、         开发商垫款协议文本

2、         第三方借款协议文本

3、 补充协议

开发商垫付首付相关细则及法律规避