。

 

　　



　　策划目的：通过评估，对于最初之构想将酒店之布草洗涤工作与外包洗衣厂商合作，改为酒店内部经营管理或特许加盟，藉由市场分析与投资试算，寻找我酒店在莆田地区较理想之建置方案，并及时在开业前后的活动作为配套安排，将酒店开业活动与洗衣服务全方位地宣传出去，达到家喻户晓，人人皆知，广泛吸引消费者关注，为开业后宾客盈门、经营效益和社会效益达到设计效果打下良好基础。

 

　　1.    酒店项目分析



　　1.1基地位置:



　　1.1.1地理位置：本案基地位於福建省莆田市, 莆田市地處福建沿海中部, 位於東經118゜27`- 119゜39`, 北緯24゜59`- 25゜46`.



　　1983年9月，国务院批准成立莆田市, 莆田市为省辖地级市, 下辖城厢, 涵江两区, 莆田, 仙游两县.  2003年2月1日，国务院批准莆田市部分行政区划调整, 撤销莆田县, 设立荔城区, 秀屿区, 扩大涵江区的行政区域范围.

1.1.2经济发展：莆田市自改革开放以来，工业已形成鞋革、电子、食品、机械、建材等支柱产业，“鞋城”、“电子城”、“啤酒城”、“工艺城”等称誉远播四方。



　　1.2到访旅客概况:



　　因针对产业，地缘特性及经济开发现况，目前到访旅客多为侨商、台商、专业技师、鞋业商、国外买主及大宗朝拜妈祖的游客等。



　　1.2.1客房供给现况



　　目前莆田地区较具规模之酒店其客房供给总数约为549间。其中包括天妃温泉大酒店、东方国际大酒店、华天金叶大酒店。每逢例假日及国内三大节日(春节、五.一、十.一)客房之供应量严重不足，平日客房之需求量亦维持高住房率。（表一：全市旅游星级饭店客房状况表）

　1.2.2餐饮需求



　　在本案区域中多数具一定规模之三、四星级酒店，其餐饮需求被一般性应酬、会议用餐、婚庆宴会及假日旅客的需求所强烈地带动着，整体的餐饮消费，表现在酒店的营收中占有一定的比重，待我酒店建成后将成为莆田第一家五星级酒店。



　　1.3竞争分析:



　　1.3.1截至2007年6月，福建省经评定批准的四、五星级酒店共64家，客房13498间（套），床位21904个，其总数占省星级酒店总数的15.02%，客房数占总客房数的31%，床位数占总床位数的28%。并且我们从核准新建的星级酒店名单中发现，福州、厦门等地已不再是重点发展区域，而是见到莆田及其他地方陆续有新的酒店项目即将开业；（表二：莆田酒店竞争者比较表）。



　　1.3.2    另一方面，酒店最初之规划是不在酒店内设置洗衣房，而考虑委外洗涤布草工作，根据访查，东方酒店、南方酒店、壶兰酒店、南门饭店是属于南门集团所属，他们的洗衣房是共用；天妃酒店有自设洗衣房，除此之外在莆田仅有部分家庭式或连锁干洗店，在实际走访这些洗衣场所后，以其规模对应我五星酒店的定位，很难提供好的洗涤效果与服务，在距离酒店开业仍有充裕时间之前提，拟向董事会提出建置洗衣房与酒店管理方案，如以下之报告说明：



　　2.    洗衣行业分析



　　2.洗染行业的业态和现状

 

　　从洗染企业的经营管理模式上看，可以分成五种业态：

 

　　2.1.1以连锁或加盟为经营模式的洗染企业

 

      这类企业以创立品牌为发展战略,实行连锁、加盟，以统一的管理模式和形象标识，较为配套洗涤设备和计算机网络服务系统，凭借数量多、价位合理、服务比较规范的优势，或进行多点分散收活，集中工厂洗涤，或是前店后厂，分散经营，服务的主要内容是客衣洗涤。年营业额达100亿，约占全国洗染业年营业额的25%，在城市小区洗染服务中占有主导地位。

 

　　上世纪九十年代起,一些企业引进外来洗衣品牌或管理模式,给我国的洗染带来了较先进的经营理念、技术和管理,洗染业出现了特许加盟经营的企业模式,在洗染业掀起了加盟连锁的热潮,各种品牌的洗衣店遍地开花,使我国的洗染业在短期内得到了快速的发展,不少新的洗衣品牌为大众所知晓。

 

　　2.1.2以洗布草为主的水洗工厂

 

　　这类包括宾馆、医院、学校等各类社会团体内设的洗衣工厂(车间)和专业的大型洗衣工厂。社会团体内设的洗衣工厂，原来主要是承担内部的洗涤业务，随着单位的改制和一些单位后勤服务社会化的改革，为了提高经济效益，很多洗衣厂也开始面向社会承揽洗涤业务；大型专业洗衣工厂主要是近十几年发展起来的民营的股份制企业，它们生产能力强、规模较大。年营业额达200亿左右，约占全国洗染业年营业额的50%。

  01  

他们的生产能力效强，市场竞争也很激烈，很多企业已出现“吃不饱”的现象。随着设备的更新换代、企业的整合，特别是像洗衣龙（连续式水洗机）等洗衣生产线的应用，大型现代化水洗工厂已在我国显露雏形。

 

　　2.1.3规模较小经营相对独立的单店

 

　　这类企业基本上是个体经营企业，他们设备比较配套，以比较便捷的服务，相对较低的价位，在城市小区洗染服务中占居了重要的地位。有些企业还兼有衣物鞋帽修整、代售鲜花等多种经营项目。初步估算，年营业额约在90亿左右，约占全国洗染业年营业额的23%。 



　　但目前这类企业存在的问题也比较多。因为这中间有一大部分是家庭作坊式的洗衣店，基本谈不上什么规模、服务不规范、技术水准低，洗涤质量也很难得到保证。他们主要靠低成本、超低价位维持运营。他们的从业者大部分是下岗、失业、“40、50”人员。这些企业虽数量大，但在市场竞争中，生存空间将日趋困难，亟待规范和扶持。

 

　　还有一些不办营业执照，今天开了，明天关的“黑店”，他们是扰乱洗染行业竞争秩序，损害了消费者的利益和行业的整体形象，严重影响了洗染行业的健康发展。

 

　　2.1.4专业洗衣工厂（车间）

 

　　这类洗衣厂与社会化的洗衣相对独立，业务对象比较单一，以满足特殊工作环境或行业的要求，一般也不以经营为主要目的，如福建邮政等。营业额可能在10个亿左右，约占全国洗染业年营业额的2-3%。自助式洗衣店。

 

　　2.1.5自助式洗衣店 

 

　　 一般是采取自动投币式洗衣设备，店铺无人看守的经营方式。此种模式在发达国家比较多见，目前在我国自助式洗衣店仅限于比较发达城市中的高校和个别高档公寓区。由于我国劳动力成本较低、经济不够发达、有些社会人员素质不高等原因，自助式洗衣店在今后几年内不会有较快的发展。这类洗衣店数量很少，营业额在全国洗染业年营业额的比例几乎可以不计。但他作为一种洗衣业态也会有所发展。

 

　　曾有些企业试验在普通门店摆放自动投币洗衣机，由顾客自行操作的自助洗衣方式，但因实际效果不理想而收兵。



　　2.2为什么选择投资洗衣行业？因为它是：服务行业中的朝阳产业，市场前景广阔；与百姓生活息息相关，市场风险性小；是一种长期稳定的投资项目；单位运营成本较低而收益率较高；人员投入少，便于操作和管理；属于中小型投资项目，适合个人投资。国内洗衣业的现状如何，让我们了解一下：（表三：国内洗衣行业分析） 

　2.3洗衣业的专业人士分析，中国洗衣业的利润回报率高达 85% 以上，与传统餐饮业的 30% ，零售业的 15% 相比，优势显而易见。举一个例子，在正规的洗衣店里洗一件中长的羽绒服收费是 20 元 / 件，而物料成本不超过 1 元钱，人工成本极低。同时，多洗同样的一件衣服，人工成本不变，物料成本增加很少，收费却可以增加 19 元！事实上，在现代社会，具有如此吸引力的投资项目并不多



　　3.    洗衣需求评估



　　说明：以我酒店定位在五星级的基础，在布草的选择、洗涤的质量等方面相对地要求都必须高出本地其它同业，且在酒店内部尚未形成洗衣房的部门之际，有需要对此工作深入评估，接下来将针对酒店与洗衣服务关联的数据进行规划。



　　设置洗衣部门前应知道：



　　在投资之前，根据所在地的条件确认是否有条件开办洗衣工厂，主要应具备：

　　工业用电：电压380伏，容量10-70kw（具体数字由设备种类决定）。

　　给排水：给排水能力基本在1000kg/时（给排水能力要大）。大中型洗衣厂的水压要求同样为3kg/cm2即可。（具体由洗涤项目种类和设备容量决定）

　　蒸汽供应：压力在5kg/cm2~ 7kg/cm2。



　　3.1一般可通过以下途径得到蒸汽：

 

　　3.1.1洗衣房所在的建筑可以提供满足要求的蒸汽。



　　3.1.2蒸汽锅炉供汽：燃油蒸汽锅炉、电蒸汽锅炉、 燃气蒸汽锅炉。



　　3.1.3相关设备自带蒸汽发生装置。



　　3.2   设备需求：洗衣工厂的设备，可以根据经营策略、当地消费、水电气、洗涤车间的面积、以及投资额等实际情况，有几种选择：



　　3.2.1 加热方式：采用电加热设备或蒸汽加热设备；



　　3.2.2 加工量：指单位时间的衣物处理量。一般的中小型洗衣店，干洗机以10-15kg/次为宜。



　　3.2.3 熨烫设备：万能夹机和人像机，抽湿机和去渍台，在洗衣房中属于必需设备，宜采用高质  量产品。



　　3.2.4其它设备如水洗夹机，方形抽湿熨台，裤腿夹机，腰夹机等，可根据经营策略，经营情况和车间面积而定。



　　3.2.5标志系统：用于客人送洗衣物在洗涤过程中的识别有不同档次的打号机、价格低廉的写号笔和标签纸。



　　3.2.6附属设施：蒸汽锅炉、空气压缩机、玻璃钢衣车、挂衣架、塑料或金属衣架等设备采购需要。



　　3.3.    洗涤量计算（客房数311间，餐位1060位，员工约350人）

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则每天客房水洗量：5.9×311×70%=1284公斤

餐厅（10人/桌合计50张，70%的就餐率）

　　则每天餐厅水洗量：211.20×70%=148公斤

 

　　（＃其它依此类推…）



　　3.4.    设备配置计算



　　3.4.1基本情况



　　布草湿洗：1284+42+148+47+12+16=1549公斤/天

　　衣物湿洗: 131+24=155公斤/天

　　衣物干洗:78+12=90公斤/天

　　洗衣房工作制：每天工作8小时



　　3.4.2配置计算

　　a 洗脱机

　　全自动洗脱机工作周期为50--60分钟/车（包括装衣、取衣的时间），则需要配置洗脱机的容量为：

　　布草湿洗：1549÷（8×60÷60）=194公斤/次

　　衣物湿洗: 155÷（8×60÷60）=19公斤/次

　　布草衣物湿洗建议配置：100KG全自动洗涤脱水机 *2台

　　30KG  全自动洗涤脱水机 *1台



　　b 干衣机

　　需要烘干的布草约占湿洗重量的60%，烘干机工作周期为：40—50分钟/ 车（包括装衣、取衣的时间），则需要配置烘干机的容量为：

　　布草烘干：1549×70%÷（8×60÷50）=113公斤/次

　　衣物烘干：155÷（8×60÷50）=16公斤/次

　　布草衣物烘干建议配置：100KG全自动干衣机 *1台

　　50KG全自动干衣机  *1台



　　c 熨平机

　　布草按标准床单（宽2米）计算为0.23公斤/米。

　　熨平机每天满载工作8小时，则需要配置的熨平机容量为：

　　1549×40%÷（8×60）÷0.23= 5.6米/分钟

　　布草熨平机的建议配置：2.8M双轴熨平机一台



　　d干洗机

　　建议配置全封闭干洗机8KG一台；



　　3.5总体工程期间预计需要六个月，其中包括   所需时间



　　3.5.1.洗衣部门建置方案评估：              3-4周

　3.5.2.工程周期

      设备制造周期：                      进口设备需要8-12周；

      海运时间：                          3-4周；

      内陆运输

      设备安装和调试：                    1周；

　　合计：                                约15-21周。



　　4.    投资试算



　　4.1项目投资分析



　　4.1.1自建自营：



　　说明：洗衣房为第二阶段酒店投资标的，期望以最适合本酒店之定位与质量要求，先满足内部服务与营收之基本面，涵盖酒店各部门运营之需求、客衣和员工制服之管理、董事会与业主方之配合…等等，透过设备采购与技术人员招募培训，以自主经营和管理，成为酒店内之分部；



　　优点：① 洗涤质量透明化；

　　　　　② 服务机动化；

　　　　　③ 行业生命周期长；



　　缺点：① 单体化经营，业务扩展受限；

　　　　　② 成本下降空间有限；

　　　　　③ 经营风险与成本自负；



　　4.1.2特许加盟：



　　说明：全国有上千个加盟品牌，其中不乏有国内外相异的文化与管理背景，主要决定于投资者设定因素和环境考虑，大致上具有下列特点：



　　①    市场容量大：洗衣行业涉及人群面比较广，市场需求容量相当大； 

　　②    需求增长快：洗衣行业随着人民生活水平提高，人均 GDP 增加，需求必然会越来越旺盛； 

　　③    进入门坎低：洗衣行业不需要太多复杂的规划设计，只要有一定的闲散资金，找到合适的场地，通过设备、服务、技术就可以轻松进入这个行业，开展经营活动； 

　　④    技术掌握易：洗衣技术虽然涉及面比较广，面料识别、洗涤技术、设备使用、耗材使用、去污处理等，但是都是比较简单的实操技术，通过短时间的强化培训即可掌握，提供⑤    投资风险小：相对于其它餐饮、理发店来说，开一家洗衣店的前期投入相对来说较小，主要是场地租金、设备一次性投入，后期运营成本主要是员工工资、场地租金、耗材消耗、水电等，比较餐饮的繁华路段租金成本较低，不必豪华装修，后期运营成本主要是设备折旧等，前期投入少，后期运营成本低，大大地降低了投资风险； 

　　⑥    现金收入稳：因为洗衣是日常消费行为，重复消费特别明显，一旦成为常客户，就容易形成稳定的业务，所以一家洗衣店只要开始经营得法，一旦盈利，收入相对稳定，实现稳定的现金收入； 

　　⑦    管理难度低：由于洗衣店不存在复杂的技术和大量的人员，所以管理成本和管理难度较低，不需要特别的管理人员，也可以保持比较正常的经营。



　　5.    经济分析



　　5.1.    投资分析（购置生财设备）



　　5.1.1.    自行采购设置与经营：如以表四所示，取各家厂商报价之均值762,390.元，分十年摊还每月5,718.元；

（762,390.*（1-10%）/10/12=5,718.）

　　5.1.2.    蒸汽锅炉（0.5T/H）报价10,000.元，分10年折旧，每月需分摊75元，据此估算每月设备成本为5,792.元。

　　5.1.3.    品牌加盟型态与自营：如以表四所示，取各家厂商报价之均值 613,980.元，分十年摊还每月4,605.元；

　　5.1.4.    蒸汽锅炉（0.5T/H）报价10,000.元，分10年折旧，每月需分摊75元，据此估算每月设备成本为4,680.元。

　　5.1.5.    本分析方式为静态设备购置成本与折旧分摊之计算，假设以十年折旧期限所得之按月成本数字。



　　5.2.    收支分析

　　5.2.1.    将洗衣工厂之营业模式以对内收取布草与客衣、以加盟型态对外营业分开测算，并按每天收支情况分别列出。

　　5.2.2.    每天之产值因地制宜都有相当大之差别，本文使用福建省行业中每套衣物收费之均值20元，相对于上海30元、广州25元之标准皆为稍低价。

　　5.2.3.    在本分析表中之其它不可预计开支，以每天收入之25%计算，系由于可能在洗涤过程造成损害赔偿、交通运输成本、加盟费用、物价波动造成之损失…等等（见表五：收支分析表）。

　　5.2.4.    在表四中所计算之利润，是按行业中对于淡旺季评估值300天保障，是较为理想之情况；

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　　5.2.5.    在表五所表示为洗衣房同时对内对外运营并对于经营情况作高低差之预估，如依低标情况分析，大概在第20个月开始获利，如依高标情况分析，大概在第12个月开始获利（见表六：投资分析表）。

　　5.2.6.    同样在表五中，如果仅承接酒店洗衣工作时之经营情况作预估，如依低标情况分析，大概在第37个月开始获利，如依高标情况分析，大概在第20个月开始获利。

　　5.2.7.    以上分析为预估，得依实际情况修改之。



　　5.3.    基础需求分析

 

　　说明：按我酒店规模来设置洗衣房，其规范所需要注意的功能参数

　　（如水、电、供汽及人员配置等）应参考如下内容：

　　6.    总论

　　6.1.        综合以上分析，建议在我酒店开业前期可考虑以特许加盟方式成立洗衣部门，其原因为：

　　6.2.1.    以专业分工方式促使在开业初期之布草洗涤成效得以快速上轨道与维持，亦可考虑对外营业之形态增加洗衣营收；

　　6.2.2.    由于酒店即将建成，却未能在酒店周围近距离安排洗衣房，初期投资不宜过大，待后续寻得合适洗衣厂地再行安排；

　　6.2.3.    一般特许加盟合同期间约在3~5年，我方可视合同到期时间之运营成效在考虑收回经营管理权，由酒店内部自行管理；



　　6.2.        安排洗衣厂房之理想地点应以距离酒店车行时间15分钟为宜，并可提供工业用电与地下水等条件，如此可为酒店节省成本与创造最大利润；同时在选用干洗药剂时必须考虑的各要素：1、去污力，2、成本，3、可回收能力，4、安全性，5、环保要求等，四氯乙烯在综合评估中更为理想，也是它普及使用的原因，但是因为许多由于不当操作引发的危险，仍是值得谨慎安排的。



　　6.3.        酒店的经济收入主要来源于三部分：一是客房收入；二是饮食收入；三是配套服务收入；其中客房收入是酒店收入的重要来源，从利润分析，客房收入的经营成本比餐饮、商品都小，客房利润也是酒店利润的主要来源，同时在我酒店行業，一般洗衣收入在客房P&L Statement（損益表）所規劃的比例雖占0.6～0.75%，卻是在酒店整體服務與員工福利上有著極大的影響力，所以洗衣服务在一般归类为配套服务收入，却也是影响客房收入最为显著；

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　　6.4.        在2007年10月一次新的调查发现，入住酒店的商务旅客仍然因为最基本酒店设施的不便感到沮丧，其中排名靠前的是“酒店客房条件”，包括“不舒适的床铺”以及“没有无烟客房”。



　　卡尔森酒店集团（Carlson Hotels Worldwide）最近对1000多位全球旅行者进行的调查显示，入住酒店的商务旅客仍然因为最基本酒店设施的不便感到失望，其中排名靠前的是“酒店客房条件”，包括“不舒适的床铺”以及“没有无烟客房”。



　　6.5.        酒店开业时间在即，为彰显其经营功能与特色，拟针对洗衣服务方面安排在开业日起之前三个月内提供每位入住客人免费水洗内衣裤一套/每天，并安排对于在行政楼客人有如下之特别礼遇：





※行政楼客人特别礼遇

参考资料：

1.    中国旅游报（王祥银　郭松林）

2.    莆田地区各主要旅馆现地访查消费者计49位及莆田市人民政府

3.    环球旅讯

4.    最佳东方网

5.    中国洗涤网



　　莆田市旅游星级饭店客房状况表（表一）

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店竞争者比较表（表二）

　　国内洗衣行业分析（表三）

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质量

　　收支分析表（表五）

　    

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的洗衣

参考文献：

1．书籍：吴中祥、王春林、周彬著《饭店人力资源管理》 复旦大学出版社 2001年版

2．网上信息：http://www.veryeast.cn

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