发展 历史 中国的房地产市场 发展 历史大致这样:首先从 1981 年开始,在深圳和广州开始搞商品房开发的试点,在 这以前,国内只有房地产开发,没有商品房开发,事业单位 或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的,包括 政府造房子也是用于福利分配,没有房地产市场。由于当时 搞试点比较成功,后来就小范围的开始试点开发。 1992 年 邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后 城市的面貌有翻天覆地的变化,其中房地产开发非常成功, 认为开发区的经验值得向全国推广,于是他就吹响了中国房 地产开发的号角, 由沿海城市一带开始展开, 特别是在海南、 北海、广州、深圳等这些大城市,但时间不长,由于海南的 房地产市场形成了严重的泡沫。 1993 年朱镕基总理到海南 视察,发现海南的房地产市场已经失控,主要是土地市场迅 速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下:停止 银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重 创,造成的结果是从 1993 年下半年到 1998 年上半年,中 国的房地产市场始终波澜不兴。 1998 年对 中国房地产业 来 说是关键之年,分水岭就是上半年和下半年,很多开发商在 1998 年上半年都熬不下去了,把土地纷纷卖掉退出市场。 在 但是到了 1998 年下半年, 6 月份左右,政策面开始发 生变化,出台了一系列的刺激房地产 发展 的政策,主要一个 是取消福利分房,也就是意味着所人们要取得住房,都要到

市场上去买房,通过市场来解决住房问题,这种政策使得有 效需求在短期内爆发,并大幅快速上升。这政策的第一效应 就是 “ 赶末班车 ”—— 凡是有钱的单位纷纷购买现房,把当时 市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提 供了巨大的有效需求,而金融政策和税收政策又创造出巨大 的有效需求。不断地降低利率,还有按揭门槛降低,当时首 付只要 30%、 20%,有的银行甚至提出零首付。还有价格 政策,在这之前商品房的价格受到物价局的管制,不能随便 涨价,是限价的。但是在这时候取消了这些管制,为后来开 发商涨价提供可能,这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么 定,开始乱涨价。于是 1999 年至 2003年为 中国房地产业 高速增长期。 2003 年到达高峰,暴露出房价过高、结构不 合理的问题,导致严重的社会矛盾,房地产业成为社会关注 的焦点。 2004 年开始实施宏观调控,主要特征是收紧土地 与信贷两个闸门,以调控供给为主。 2005 年中央进一步加 大宏观调控力度,主要特征是供给与需求双向调控,以调控 需求为主。从 2005年下半年开始 2006 年,成交量开始上 升,但是好景不长,因为当长三角地区的房地产市场在下雪 的时候,北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天,房价 涨得很快,就像以前的长三角,结果导致 3 月份调控的政 策又进一步加强。 2006 年的宏观调控主要特征是以调整房 地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变:

由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转 变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产 品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、 由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市 场转变。中国房地产价格的走势, 1998 年开始起到的房地 产市场到 2003 年,这一轮的上扬达到高峰,然后从 2003年到 2007 年都在头部横盘整理, 2004 年调控供给、 2005 年调控需求、 2006 年调控结构、 2007 年继续调整,估计到 2007 年底差不多调整完毕,然后,随着 2008 年奥运会这 个东风的作用,中国新的一轮房地产,在把头部转化为底部 以后,又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡 沫被消减、结构被调整,不合理的状况被缓解,积压的房子 被消化, 从 这就为下一轮 发展 夯实了基础, 2008 年开始 新的一轮平稳增长,不会是疯长,这是一个台阶式的上扬, 这是中国房地产 发展 的特征。中国股票市场和房地产市场相 生相克的辩证关系,因为两者分别是虚拟经济和实体经济的 代表行业,每当中国房地产市场低谷时资金就会涌入股票市 场,反之亦然。目前中国股市沉寂了多年,而房市价格却节 节上涨成为社会矛盾的焦点,政府、企业和民众必须在彼此 利益博弈中寻求平衡,否则就会引发泡沫破裂崩盘的危机。 不过作为一个以资源换 发展 的农业国家,在世界竞争中没有 高端优势行业支持的情况下,必然选择持续大规模的城市化

道路不断激化内部市场需求,以拉动经济增长。所以长远看 来中国的房地产市场仍然会是经济的支柱行业之一,只是经 常会有间歇式的调整以期平衡矛盾化解社会危机。后金融危 机过中国的房地场市场 发展 状况 :国内房价下跌的路线图: 2007.9.28 日国务院调控房地产的新政出台,收紧信贷,二 套房以上贷款提高首付、提高贷款利率; 2007 ‐‐‐》年 底开始购房者持币观望,造成开发商资金紧张,开发商开始 降价‐‐‐》 2008 年初次贷危机波及国内,出口型企业订 单迅速下降,国有四大银行出现次贷坏账,使国内资金链条 紧张; 百姓持币观望情绪严重, 房价进一步下跌‐‐‐》 2008 年中次贷危机进一步恶化,演变成为金融危机,对国内的影 响加大,银行收紧借贷,造成中小企业资金链断裂,开发商 资金链岌岌可危,市场上开始出现 5 折房价‐‐‐》 2008 年下半年开始由于出口订单剧减加上资金链断裂,私营企业 开始倒闭,进而引发倒闭潮,失业率迅速上升,此时百姓人 人自保,更无心买房, 发展 商除了降价已无计可施,地方政 府无奈开始出面救市‐‐‐》 2008 年底国务院提出 2 年投 资 4 万亿的目标,同时迅速降低存贷款利率,加速放贷, 防止金融危机演变成为经济危机,并力图尽快复苏经济,至 此房地产行业已经不重要,重振经济信心才是最关键的。次 贷危机起源于美国银行业对不良信用客户放贷过多,又通过 投资银行的杠杆作用放大危险,并将这些不良资产打包卖给

了众多知名的欧洲银行,当经济增速放缓时,购房者入不敷 出,因此断供,产生不良资产,被杠杆放大后造成欧洲银行 巨额亏损, 形成了金融危机。 银行对不良信用客户放贷过多, 源于美元的流动性过剩(也就是银行的钱太多了,这又源 于美联储 2000 ,货币过多又源于美联储对 2000 年发生的 互联网年之后采取的刺激经济的财政政策(即过多的发行货 币危机的拯救政策。总的来讲,本次的经济危机,根源在 于美国没有处理好 2000 年的互联网危机,好比是美国用过 多的货币把互联网之火压了下去,但并没有扑灭,现在死灰 复燃了,而且引燃了上面的美元,所以烧得更旺了。这一轮 危机, 对中国也许是塞翁失马, 挺过危机, 中国会更加强大。 国际市场变化对中国房地产市场的影响 :

中国房地产业发展历程