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鄂尔多斯市九和兴房地产公司市场调研报告





调查单位：九和兴房地产公司 调查日期：2011年8月3日


前言: 本次调查通过九和兴房地产公司全体员工经一个月左右的市场调研，主要分析铁西，铁东，康巴什等三个核心地区的在建和在售楼盘
三十几家，分别为滨河茗苑 财富广场，大盟 凯德文化产业广场，恒元 晨境苑，伊泰 华府领秀，伊泰 华府世家，鄂尔多斯市中心广场，天誉国宝，银泰国际，陆洋国际，赛特国际公寓，维邦 金融广场，凯创 城市之巅，凹凸广场，融誉国际广场颐景苑，东城国际，大磊帝城国际，天左奥，鄂尔多斯地产兰苑，鄂尔多斯广场观园，磐恒鑫河湾万佳豪园，万正城 锦泰华府，美珠花园，亿福东升佳苑，骏仕名门，亿鸿 国际花园，滨河名邸，恒利国际广场，盛世康城，万力 太阳城，亿利 金威，万正 荣城，滨河佳苑等等。本次报告主要以图表，数据形式分析经典楼盘详细信息。
本次调查的目的从整体上了解东胜区房地产行业近期发展状况，详尽细致的了解各楼盘的基本信息如楼盘名称，开发商，位置，占地面积，建筑面积，容积率，销售价格（始价），层差，销售始期，销售情况（是否装修），优劣势等等方面，以便于我们能更好的把握和利用好市场的供求关系和竞争优势并依据此次调查结果提出建议和评价。
我们希望本次市场调查可作为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为九和兴房地产公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。

项目名称
产品占地建筑面积
容积率
绿化率
主力户型
总户数
均价 价格
装修标准
类型 面积

恒元 住宅 14.7晨境公寓
苑
写字楼
伊泰·华府世家 伊泰 华府领秀
住宅 19万㎡
别墅 20万㎡ 万㎡
60万㎡
2.9 30% 140 1800 8300 毛坯,毛坯
精装
修
59万㎡
2.09 36% 500-1000 746 21000 精装
40万㎡
2.00 30% 254-398 1122 14500 精装
住宅 11．5 25.7天誉国宝
万㎡
住13．6万㎡
1.70 40% 128-440 852 15000 毛坯 精装
精装 ,精装修

维邦·金融广58．64.30 36% 万㎡
109-450 940 17000左右

宅、 万㎡
建筑场
综合体
目前鄂尔多斯市已开发的项目多为大面积，精装为主。容积率(1.7—4.3左右，绿化率在（30% --40%）左右。

在售楼经典楼盘物业类型分析： 项目名称
伊泰 华× 府领秀 伊泰华府世家
√
√
√
板式
√
√
多层
小高层
高层
建筑形式 板式
小高层 高层 多层 小高层 高层
恒元 晨境苑 天誉国宝
凯创 城× 市之巅
维邦 金融广场
建筑结构
× √ √ 板楼 板高层 塔结合
小高层 小高层 高层
× √ √ 板式
× √ 板式 高层
× × √ 板式 高层
备注：（6层以下不带电梯为多层，6-12层带电梯为小高层，12层以上带电梯为高层）
● 从物业类型上看，目前周边项目产品多为小高层及高层产品，低密度产品逐渐减少，受此影响，各项目在高层产品设计方面讲究越来越细化，室内空间越来越大，产品多样性将成为未来发展的趋势。


一. 鄂尔多斯市在售楼盘价格详细信息分析：
1.在售多层住宅价格状况： 项目名称
起价（元／㎡） 最高价（元／㎡） 均价（元／㎡）
23000 15500 16000 6500 22000精装 15000精装 15500精装 6250毛坯
伊泰 华府世家 21000 伊泰 华府领秀 天誉国宝 鄂尔多斯国际商贸城
14500 15000 6000 ●东胜区多层住宅因区域位置及小区配套环境的因素，价格差距较大，目前伊泰 华府世家在价位上最高的一个楼盘。 ●因各方面因素的影响多层住宅逐渐减少。 2.在售小高层住宅价格状况： 项目名称
起价（元／㎡） 最高价（元／㎡） 均价（元／㎡）
8600 9800左右
9200左右毛坯
伊泰 华府领秀
14500 15500 23000 9500左右
15000精装 22000精装 8450左右毛坯
● 毛坯房的价格在（8500-9500元）左右，精装的价格在（15000-22000元）左右。

融誉国际广场
伊泰华府世家 21000 恒元 晨境苑
7400左右

3.在售高层住宅价格状况： 项目名称 天誉国宝 伊泰 华府领秀 维邦 金融广场
融誉国际广场 颐景苑
起价（元／㎡） 最高价（元／㎡） 均价（元／㎡）
14000 14500 15000 8500 8000
16000 15500 18000 9000 14000 15000精装 15000精装 16500精装 8750毛坯 11000精装
滨河茗苑 财富
广场

伊泰 华府世家 恒元 晨境苑

19000
7400 23000 9500 21000精装 8450毛坯
4.在售公寓价格状况： 项目名称 银泰国际 陆洋国际 赛特国际公寓 维邦 金融广场
滨河茗苑
财富广场 恒利国际广场
11000 起价（元／㎡） 最高价（元／㎡） 均价（元／㎡）
9998 9600 9950 15000
10000
11000左右 11500左右 11000左右 18000 13000左右
10499硬装 10550硬装 10475硬装 16500精装 11500精装
13000 12000精装
●公寓价格差距不大，均价基本在12000-13000元／㎡之间。

5. 在售商铺价格状况： 项目名称 银泰国际 融誉国际广场 颐景苑 大盟 凯德文化产业广场 亿鸿 国际花园
西侧35000；
东30000
兴泰 鄂尔多斯中心商务广场 鄂尔多斯国际商贸城 万力 太阳城 滨河佳苑

35000 35000 37800 39800 36400 37400 20000 30000 25000 12500 15000 13750 侧36000左右
33000 16200 19400左右
17800 起价（元／㎡） 最高价（元／㎡） 均价（元／㎡）
35000 37000 55000 38000左右
45000 37500
6. 在售写字楼价格情况： 项目名称 维邦 金融广场 恒利国际广场 万力 太阳城 银泰国际
起价（元／㎡） 最高价（元／㎡） 均价（元／㎡）
17000 10400 9500 9400


19000左右 12000 11000 12000 18000 11200 10250 10700
二. 主要楼盘分析

1.滨河茗苑 财富广场
鄂尔多斯市亿城房地产开发有限责任公司/内蒙古锦轩投资集团开发，位于纺织南街和兴胜路交汇处，鄂尔多斯市第三中学南侧，总建筑面积10594.57平方米，地下总建筑面积约15559.88平方米，总
层24层。它是集高档住宅，公寓，酒店，高档商业，写字楼于一体，5000米沿街景观商铺，依托纺织街鼎盛人脉，以金融、餐饮、休闲、社交为主的高端商业定位，精心规划稀有商业天地。地面三层旗舰商业，国际时尚品牌的烫金门牌；银行、特色餐饮、世界名牌专营店、匹配成功人士与众不同的品味与精致生活的追求。诸多商业互动，财富广场综合品质得以全面提升。

全部精装修，装修方面用进口涂料和墙砖，在设施材料和配置上运用了国外顶级的材料。地下1F-2F为设备用房及地下停车车场。标准层高3.6米，酒店式公寓面积在30-80平方米之间，精装使每套房蕴含不同韵味，设有独体厨房，卫生间，人性化阳台设计。5A智能化系统升级版国际标准办公模式。价格方面公寓11200起价；住宅8000起价；均价11000；付款方式有代50%、先交30%、封顶交20%；11层以上减100元、5—11层加100元；优势方面有精装修送家电、家具；地理位置优越，紧邻维多利商场，芭莎国际广场，交通便利商业发达，周边配套设施齐全等几个方面吸引了无数消费者前来咨询看房。

地面三层旗舰商业，国际时尚品牌的烫金门牌；银行、特色餐饮、世界名牌专营店、匹配成功人士与众不同的品味与精致生活的追求。诸多商业互动，财富广场综合品质得以全面提升。

2. 大盟 凯德文化产业广场

位于东胜区乌审街以北、什拉乌素河西岸，于2009年在鄂尔多斯市发改委及东胜区发改委立项备案；占地面积19573平方米，总建筑面积10.5万平方米，总投资5亿。项目于2009年7月动工建设，预计2011年底主体完成 ，2012年8月正式投入运营。建成后将集企业总部、酒店、公寓、文化娱乐、文化餐饮、国际会展、5星级会所、创意设计等功能于一体。将成为鄂尔多斯首席文化产业城市商业综合体、鄂尔多斯文化创意产业交流与发布平台、中国·鄂尔多斯蒙元文化交流与展示基地、东胜区高端文化休闲娱乐广场。整个项目以5万多平米的大型文化产业广场为核心，同时配套有5A级写字楼、精装艺术公寓、豪华VIP会所。文化产业广场(负一层—七层：规划有鉴宝城、数码动漫、文化用品、图书城、国际家居体验中心、婚庆文化服务中心、世界饮食文化、会所式娱乐区、数字影院、大型演艺中心等；5A级写字楼：精装修标准，配备有小型展厅；将成为文化产业及相关产业企业的总部办公基地、文化企业聚集地；精装艺术公寓：鄂市首个艺术公寓，艺术长廊式走廊，手绘墙面，层层专属休息阅读区，让艺术无处不在；豪华VIP会所：高档会员制VIP会所，观光电梯直达，文化沙龙，艺术家PARTY，仅为社会精英层提供无以伦比的文化盛宴。公寓起价9100元/平，写字楼起价9200元/平，商业5月份开盘。产权商铺均起价16200元/平。它以不可复制的自然环境（什拉乌素景观河），周边高档居住区密集，消费潜力强大，主干道交汇，完善的交通等方面吸引了不少消费者。


3. 恒元 晨境苑
本项目是由鄂尔多斯市万恒元房地产开发有限责任公司斥资打造的欧陆风格大型居住社区。集五星级酒店、购物广场、SOHO公寓、5A级写字楼为一体的综合性现代化智能型建筑群。为来本市的中高端人士打造的一个集居住、休闲、交际、购物、办公为一体的国际化平台。

项目位于东胜区纺织街与准格尔南路交汇处。本案东侧为规划中的兴胜路，南靠三台基水库，西倚准格尔路，北临纺织街。售楼处位于项目基地的北边。项目临近规划中的老鹰广场和集中绿地森林公园，身处天然的大氧吧！地理位置优越，交通便利，中小学环伺，周边配套完善。

项目总占地面积14.7万㎡，总建筑面积60万㎡，由16栋楼组成，其中四栋分别为写字楼、酒店、公寓。其余12栋为住宅，分期开发。项目整体建筑风格采用欧陆风格，功能布局合理。推出六种完美居住户型以供不同人士和家庭的选择。小区内设高档大型会所、大型商场、超市，以及一所高品质的双语幼儿园；引进香港神州国际物业管理公司作为本项目的物业顾问，为业主提供国际一流的物业管理服务。

晨境苑意在打造鄂尔多斯市集居住、休闲、购物、办公、酒店为一体的国际化平台，是鄂尔多斯又一地标性建筑，绝版的山水资源将成为独一无二的居住领地，是各界成功人士进入鄂尔多斯的首选之地。配套方面：高档商业区、5A写字楼、超5星级酒店、大型会所、
社区双语幼儿园。周边学校：万佳小学、东联中学、十三中。楼层状况方面；住宅1--8号楼高24层，住宅9--12号楼高18层，两座写字楼楼高26层。

价位方面均价8300，一次性付款可享受9.8折优惠；7天内不足30%购房款、基础上在享受9.9折优惠；一楼送小菜园24平米。它主要以一流的物业服务，完善的建筑配套系统，独特的建筑风格等方面吸引了不少消费者的购买。

4. 伊泰 华府领秀
由伊泰 华府领袖开发，位于鄂尔多斯市国宾馆北。总占地面积：183722平方米，总建筑面积：403932平方米。华府岭秀的整体设计致力于实现城市生活与自然情趣的完美结合，让居住者在忙碌、紧张的城市生活中享有独特的原生态自然景观。经典的Artdeco建筑风格，彰显项目非凡的高贵品质；南北通透的户型结构，使室内阳光充沛；小区内将完整保留三块原有林地并结合坡地、林荫道设计营造丰富多变的微地形景观，为业主提供了丰富的绿色空间体验。由高档住宅，公寓，酒店，高档商业，写字楼，高端运动会所，幼儿园于一体，全部精装修，装修方面用进口涂料和墙砖，在设施材料和配置上运用了国外顶级的材料。室内空间在254-398平方米之间，主要户型有三室两厅，三室三厅，户型设计方面：一梯一户尊贵设计，增加会客前厅，6.3米超大面宽起居空间，十字圆厅设计，南向双卧室，主卧设270度景观阳台，自带
豪华卫浴，独立衣帽间，中西双厨，阳光西式餐厅连接北向阳台，还设有独立用人房。14500元起价，优惠政策方面办会员卡者少5—10万，办会员卡赠送一张1000元的购物券；排号交10万定金；配套方面4600㎡高端运动会所、4000㎡伊顿国际双语幼儿园。它以独特的室内外设计风格和室内设计开盘当天就迎来了不少购买者。

5. 伊泰 华府世家
伊泰·华府世家位于鄂尔多斯东胜区城市中心，占地20万㎡，建筑面积59万㎡，建筑密度仅18.7%，绿化覆盖率高达70%，是鄂尔多斯伊泰置业、大兴地产联袂北京华府置业鼎力打造的国内顶级精装传世大宅。项目采用美国建筑大师赖特“草原宫殿”式建筑风格，是为鄂尔多斯财富阶层量身定制尊贵居所，对中国官邸式住宅的礼序再造和完美演绎。项目专门针对财富阶层需求，全面定制别墅、1000㎡大平层、500㎡平层、城市下跃别墅、湖景复式、企业会所、投资公寓、高端商业等8类全产品线，面积从200㎡-3000㎡，同时针对当地景观资源薄弱的缺憾，人工移植了1000株成年白桦，建造了中国最大的城市人工景观白桦林，并致力打造中国北方第一园林，同时配备北京长安俱乐部管理的12000㎡高端俱乐部——华府世家会，打造国际级管理服务平台。配套设施：优质的服务和完善的配套也是伊泰华府世家的显著特点。项目会所由北京四大顶级俱乐部之一的长安俱乐部负责经营管理，会所面积达12000㎡, 集热带风情阳光SPA、四季恒
温泳池、私人影院、顶级雪茄吧、私人酒窖、红酒吧、棋牌室、400平方米亲子乐园、全包房式餐厅等高品质配套设施，可提供私人大厨、宴会助理、专业保姆、军警保安等多项顶级会所会员式专属务。 楼座展示：规模32栋，总户数746户；3000平米的华府庄园(独栋别墅3栋、1000平米的世家府邸21套、以及面积为360—570平米世家官邸500余套、两栋精英公寓楼、两栋独层企业定制会所、五万平米的华府大道(商业街。 起价1.9万-2.5万元之间，均价21000元/平方米，精装修，2012年10月入住。付款方式：一次性付清5个点;贷款2-4个点,分期付款首付30％两年内没有利息；每季度10％最后两个季度5％。优势方面：管道各住户独立、窗户旋转式、玻璃采用三层中空防紫外线、家庭特色娱乐室做隔音墙、厨具品牌SMEG、橱柜美国科罗仕路、卫浴品牌德国杜拉维特、道具BOSS、地面帝王石、卫生间墙壁孔雀石、马桶全自动感应等等。


6.鄂尔多斯市中心商务广场
由内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司开发，位于鄂尔多斯康巴什-阿勒腾席热镇片区的乌兰木伦河南岸。占地面积270亩，以70万平方米的气量，由6栋现代建筑群构成。其中地下18万平方米，地上52万平方米，由六幢超高层塔楼及大府盘裙房共同组成。六幢塔楼北向环列，由西向东分别T1 T2 T3 T4 T5 T6号塔楼。其中T1 T6号
塔楼高110米22层。T2 T5号塔楼高140米，26层。中间T3 T4号楼高200米41层。总办公简直面积24万平方米，裙房地下三层、地上四层，局部五层，建筑高度24米、群房及地下室建筑面积42万平方米。地下一层及地上裙房为新型高档体验性购物休闲中心、商业建筑面积为30万平方米，地下二三层为停车场，可提供车位2000多个。在配套方面运用了5A智能管理系统，70余个4m\s高速电梯，low-E 镀膜中空玻璃幕墙设计，高档进口花岗岩石材地面、墙、柱金属饰面或进口花岗岩石材料、进口灯具。外部环境和交通方面：5000余平方米的大型清新CBD水景广场、运用现代交通流线组织手法在城市核心将建筑群自身与周边城市环境融为一体，数条层次分明的立体交通路线，将人群科学有序的导入办公室间，高速电梯直达写字楼每个方位。

7.天誉国宝
由内蒙古天誉房地产开发有限公司开发，位于东胜区，北邻三台基街、南至109国道、东邻郝家圪卜路、西至新奥路，本项目总占地面积约114117平方米，总建筑面积约257090平方米，地上总建筑面积约192730平方米，其中住宅建筑面积约162770平方米，配套公建建筑面积约18720平方米，办公建筑面积约11000平方米，公厕、垃圾站建筑面积约240平方米，地下建筑面积约64360平方米，建筑高度76米，住宅总户数835户，绿化率达到40﹪，容积率为1.72，机
动车停车位共1500辆，其中地面停车位280辆，地下停车位1220辆，是集住宅、商业、会所等配套为一体的高端豪宅。 主要户型在128-440平方米之间，均价15000元/平米，含4000元德精装标准。付款方式：一次性付清全款，享受额外9.6折优惠，分期付款三个月，享受额外9.7折优惠，分期付款六个月，享受额外9.8折优惠，按揭贷款付款：享受额外9.8折优惠。销售情况良好，经典精装户型差不多已售完。
Ⅲ. 依据市场需求提出的建议

1.产品建议

物业类型建议：产品多元化，规模大中高档多层物业为主，适当中高档洋房，别墅，超五星级酒店，商业，住宅等多种物业为一体。 建筑风格：采用现代风格、外国风格及当地民族风格为主，与自然景观相结合，人与自然，人与建设，建筑与自然的完美统一。
户型，面积,价格建议：大面积户型、精装修为主—正在逐渐成为现今市场趋势之一。价格不等(11000-23000由于室内配套，材料，地段，配套等的差异。当前在售的楼盘里较好的项目在（11000-12000左右）。
户型功能方面：设置会客、家庭双客厅，独创私家影音娱乐厅，满足家族生活、社交等全面所需。私属空间首创全套房式系统，总统套房式主人房、儿童套房、老人套房，佣人房等受到广大消费者的认可。
产品设计:大面积的户型是当前最受欢迎，着重设计社区内园林，现在购房者越来越关注小区内前后期的绿化环境。别墅特别是景观资
源型别墅往往是市场的顶级高端，此类产品市场需求较强。平层豪宅成为目前鄂尔多斯的主要豪宅产品，但同质化激烈。

2.配套建议: 以高档住宅，公寓，酒店，高档商业，写字楼，高端运动会所，幼儿园于一体为主，

3.销售特色：竞争激烈的市场中客户对于产品的附加值需求越来越高，只有在整体包装，销售中心，专业的销售团队，系统的广告宣传通过产品自身的优势及不同角度的推广宣传，才能在众多同质项目中脱颖而出，更重要的是合理的价格，完善的配套。
4．客户需求：追求质量，安全性，舒适度，私密度。选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质，知名度，社区环境，配套非常重要。
小结:
上述市场报告及项目建议评估是我们从市场出发，结合我们的本次调查，分析当前鄂尔多斯市房地产特点，本项目的特点及消费者的需求取向后得出的结论，客观性市任何调查报告的价值所在。通过对鄂尔多斯市房地产的市场需求的了解，从而使九和兴
房地产公司在下一步的项目开发中，正确的进行目标市场定位，产品定位，开发出市场急需的产品。




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