西安及其高新区房地产发展报告

第一章 西 安

一、历史和区划

西安，古称长安，又曾称西都、西京、大兴城、京兆城、奉元城等，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市。从奴隶制起于鼎盛的西周，到封建社会达到巅峰状态的唐王朝，先后有西周、秦、西汉、新、西晋、前赵、前秦、后秦、西魏、北周、隋、唐等12个王朝在这里建都达1100余年之久。又曾为赤眉、绿林、大齐（黄巢）、大顺（李自成）等农民起义政权的都城。自公元前约11世纪至公元9世纪末，西安曾长期是古代中国的政治、经济与文化中心，并历来为地方行政机关----州、郡、府、路、省和长安、咸宁两县的治所。在多数朝代，西安属于郡、府级建制-京兆府（郡）辖区，元代改京兆为安西路（后改奉元路），明洪武二年（公元1369年）废奉元路设西安府，西安即由此而得名。1928年，在西安首次设市，1948年由省辖市改为国民政府行政院辖市。中华人民共和国成立后，西安市曾经是陕甘宁边区辖市、西北行政区辖市、中央直辖市、计划单列市，从1954年以来，一直为陕西省省会所在地，现属副省级城市，辖新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安九区及蓝田、周至、户县、高陵四县。

二、地理位置和交通

西安位于黄河流域中部关中盆地，东经107°40′～109°49′和北纬33°39′～34°45′之间。东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。辖境东西204公里，南北116公里；面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。

西安地处中国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽，第二条欧亚大陆桥陇海兰新线上最大的中心城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地位。优越的地理区位和深远的历史渊源，使西安成为中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。悠久的历史积淀和丰富的人文资源，使西安居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的旅游中心城市。中华人民共和国成立后，西安迅速发展成为中国重要的工业尤其是国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地。

三、经济状况

1、经济总量

2003年西安国内生产总值940.35亿元，比去年同期增长13.5%，其中第一产业增加值49.21亿元，比去年同期增长1.3%，第二产业增加值446.95亿元，比去年同期增长17.4%，第三产业完成增加值444.19亿元，比去年同期增长11.3%。宏观经济保持了平稳增长的发展势头。

2004年前三季度西安GDP增长13％，达到720.13亿元。2004年陕西省各市（区）前三季度GDP具体如下：

2、固定资产投资与社会消费

2003年全市完成固定资产投资445.84亿元，同比增长45.11%。社会消费品零售总额440.05亿元，比去年同期增长13.01%。

四、城市规划

西安中心市区———西到沣河，东至灞河，北至渭河，南到韦曲，形成富有中国特色的“九宫格局”模式。其中，以84平方公里的唐长安城为核心区，沿中轴线在唐长安城以北建未央新城，以南建长安新城，形成一个主城，两个辅中心的“一城双心”中心市区结构。

西安中心城区———以中心市区为主体，东到临潼，西至咸阳，北跨渭河至泾河工业园，南到韦曲，形成一个中心（市区），外围四个“副都心”的结构。整个中心城市仍是一个大范围的九宫格局形态，此次规划计划将户县、高陵纳入中心城市。

西安都市圈———建立“西咸一体化”为主体的都市圈，东到渭南，西到杨凌，北到三原，南到长安。规划人口1500万。

关中城市群———以西安为中心，建设西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、韩城、华阴、兴平关中8个城市在内的城市群。建设关中以陇海铁路和310国道为一线，以高新技术产业和先进技术为特点的产业经济体系为两带的“一线两带”关中经济区。总人口2000万。

本次规划修编，将有效地保护历史文化名城，逐步建立起城市布局合理、古城特色突出、人口疏密得当、生态环境优美，功能齐全、高速有效、可持续发展的城市肌理和产业体系，促进高新、旅游、物流、科研文化、制造等产业的快速发展。

五、房地产总体市场概况

1、市场供应

2003年西安市商品房完成投资比去年同期增长了64.21%。占全市固定资产投资总额的26.8%，达到119.49亿元。

2、价格

2003年商品房投资仍以普通住宅市场为主，本年度商品住宅完成投资较去年同比增长比率为69.74%。

2003年西安普通住宅平均价格为2866元/平方米，较上年增长了0.95%。

2002年西安商品房平均价格在2000元／平方米左右，而到了2003年，许多楼盘的价格涨到4000元／平方米。从调查情况看，近期西安市普通住宅3200元／平方米，其中城南最高达3314元／平方米，西安高新开发区的房价3285元／平方米。公寓别墅和写字楼均价分别为3725元／平方米和4364元／平方米，有的别墅最高每平方米已达到4500元。连长安区(原长安县)房价也从去年的每平方米800元猛涨到现在的1500元以上。

3、物业类型

2003年普通住宅开发投资额占总投资额的56.3％，较上年增长了36.2％。同时，别墅及高档公寓的投资额占总投资额的比例由2002年的34％降为2003年的1.1％。业内人士指出，这一投资比例的反差，反映出西安市房地产开发已由前些年追捧高价房转向潜心打造大众普通住宅。被调查的房地产企业中有57％认为未来两年开发投资首选是普通住宅。

西安重点楼盘

六、暴露出的主要问题

1、贷款比重过高

房地产价格持续上扬，刺激着房地产业投资额居高不下。或许从房地产业“一枝独秀”的繁荣表象上，我们看不出有任何金融风险的征兆。但实实在在的数字似乎最能说明房贷金融风险已经初见端倪。

首先，开发企业的投资中用银行贷款比重过高。资料显示，2003年，西安市房地产开发企业银行贷款增长19．2％，占本年资金来源的17％，比全国平均水平高出2．8个百分点。

其次，购房者依赖银行贷款过高。西安市建设银行商业用房按揭贷款10年期贷款比例突破60％，商品住宅按揭30年贷款比例突破80％以上，贷款购房者个人比重已占总购房人数70％以上，少数个人购房按揭贷款资金经过不规范操作。因此，若将部分个人购房贷款考虑进去，西安房地产开发企业资金来源中，实际来自银行贷款的比例要远远高出全国60％的平均水平。

房地产企业资产负债率也说明了这一点。2003年，陕西省房地产开发企业资产负债率为73．4％，比上年增加2．3个百分点，比全国平均水平高约2个百分点，高于国际上50％的警戒线。

从以上的种种指标分析，过多的贷款，不仅使银行风险增大，也使开发商和购房者个人的负担加重。在这种风险情况下，一旦房地产市场发生波动，必然造成开发商和个人还款困难，金融机构风险就会加大。而以投资赢利为目的的一些开发商和购房投资者，更是潜在的风险制造者。

2、商品住宅出现结构性过剩

来自陕西省城调队的统计资料显示，陕西省房地产投资规模由1993年的9．81亿元扩大到2003年的188．6亿元，年平均增长速度达到34．4％，高出同期全社会固定资产投资平均增速15．6个百分点。以2003年为例，全省用于房地产业的开发投资占全社会固定资产投资比重的14．7％，比1993年提高10个百分点，比1995年上升了10．2个百分点。2003年占主体地位的房地产投资占GDP的份额达5％，接近联合国提出的3％－6％标准的高线，和全国平均比重基本接近。这些数据不难看出，开发投资的增长过快。

城调队有关专业人士分析，现在的中低价商品住宅少，大户型、高档豪华住宅偏多，导致市场出现了结构性过剩。2003年的抽样调查显示，全省房地产开发中的大户型、大面积的房屋销售相对滞销，在2003年的住宅空置面积总量中，每套面积70平方米以下的约占8％；70－90平方米的占25％；90－130平方米的占30％；130平方米以上的占32％。

同时，调查中暴露出房地产发展中的问题还有：商品房空置量增长快。我省房地产市场呈现开发持续升温、住房消费需求上升态势，但商品房空置量依然较大，并且逐年增加。商品房空置面积由1998年的52．1万平方米上升到2003年的117．6万平方米，年均增长17．7％，其中住宅空置面积由36．9万平方米上升到95．5万平方米，年均增长20．9％。

3、商品房价格涨幅过快

目前房地产投资增幅尽管有所回落，但房地产价格上涨的势头仍然强劲。来自国内35个主要城市房地产价格变化情况表明，今年二季度房价同比上涨了12．6％，比一季度上涨了2．3％。房地产价格持续走高已经成为宏观调控中值得关注的现象。

城镇居民收入低于全国水平，商品住宅平均销售价格却高于邻省。2003年，我省城镇居民人均可支配收入在全国31个省、市、自治区中，排名第25位，而商品房销售价格涨幅却在全国处于较高的位置，绝对价格在西北五省（区）处于较高水平。

房价与收入比处在世界银行标准最高线。世界银行研究表明，住房价格与家庭年可支配收入比在3∶1至6∶1之间比较适当。按此标准，如果每位购房户按80平方米计算，2003年全国商品住宅销售价格与城镇居民家庭年可支配收入之比为6．5∶1，而我省达到7．3∶1，明显超过世界银行标准最高线。而西安市商品房销售价格则更高。1993年西安市商品住宅平均每平方米销售价格为350元左右（国有房屋的标准价格），到2003年上涨到2500元，平均每年上涨21．7％。房屋销售价格逐年攀升，而居民人均可支配收入增幅远低于房价的增幅，2003年人均可支配收入7748元，在全国15个副省级城市排最后一位，在全国35个大中城市位居第31位，而商品住宅销售价与家庭可支配收入比为8．6∶1，高于全省平均的7．3∶1。

4、经济适用房成为未来几年市场开发的热点

未来五年西安房地产市场一大投资热点无疑于经济适用房，前几年西安的经济适用房建设规模较小，与市场巨大的需求相比显得远远不足，从2004年的市场情况来看，已经受到政府方面的重视，建设力度逐步加大，经济适用房的推出力度将明显加强，位于丈八北路占地3500亩、总建筑面积280万平方米的经济适用房社区--鸿基新城可容纳3.5万户、10余万人，成为了今年最抢眼的项目之一。而尚在酝酿之中的珠江集团计划投资１７亿元开发建设１２２万平方米，经发集团计划投资２５．６亿元建设２００万平方米的经济适用房项目一旦竣工，会使得西安多年来形成的房地产市场的供需断层得到最大程度的缓解，从而也使得市场低、中、高档住宅项目的结构趋于平稳，有利于市场供应链条的良性运转及市场价格的稳定。

5、外来资本成为西安市场的新贵

进入2004年，西安房地产市场最令人振奋的就是外来资本的进入，它们不但为西安房市带来了全新的运作模式与开发理念，为消费者奉献了更为精益求精的产品，也很大程度上使得西安的房地产企业对于危机感与市场竞争有了更新层次的认知。

上海绿地集团西安置业有限公司今年4月5日揭牌成立，其在西安开发的第一个大型房地产项目--绿地世纪城同日奠基。这是上海大型企业集团在西安投资设立的第一家房地产企业，也是上海在西安开发的第一个融商务和居住为一体的大型房地产项目。在服务全国中迅速壮大自己，是绿地集团在跨入新世纪后形成的企业发展新战略。绿地集团在充分考虑了西安的地域文化及西安的消费构成理念之后，推出符合西安市场，符合西安人居环境的大型社区。在将里坊文化概念继续传承的同时，又兼顾创新理念以符合现代社会人们居住的时尚个性，作为传承历史和开拓现代的连接者，即西安新里。西安新里·仕嘉公寓植根西安悠久深厚的历史文化底蕴，既保留了传统的居住理念，又与现代的生活相适应，创造出更为开放向上的人文精神，为西安房地产开发模式注入了新的活力。它的出现，是西安丰富人文精神生活在建筑形式上的反映。

中海地产，普通市民包括部分业内人士感到陌生，但其母公司---中国海外集团却是香港大型中资企业之一。1992年，集团之旗舰---中国海外发展有限公司在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。先后开发建设了上海海华花园、北京中海雅园、广州锦城花园、深圳中海华庭和成都中海名城等具有较大社会影响的地产项目。此次进入西安，中海在首次地块竞标中就先声夺人。另外两家竞标单位开出的价格均远远低于1.55亿元的标底，而中海开出的2.38亿元（平均每亩地约293万元）。至于开发出的项目究竟会是什么样，目前还无法透露详情。但可以肯定的是，根据中海开发房地产的一贯作风，这个项目将不会以期房的形式进行发售，而是待配套设施、景观和区内环境初具规模、购房者可实地勘查后，才会正式开盘。对于这种操盘手法所带来的资金压力和风险，该公司负责人表示：“一切都不成问题。”由此不难看出中海地产的势在必得，也全面的展示了其深厚的“功底”。

七、区域房地产概况

1、板块划分

南郊以高新开发区、北郊以经济技术开发区、东郊以灞河开发区各为龙头，还有东郊纺织城板块以及有着很好发展前景的周至、杨凌等一系列逐渐界限分明的房地产板块。

2、高新板块　　

总规划面积达34平方公里的西高新板块，这里原是一片荒地，自1991年开发以来，截至目前，已完成15平方公里的开发建设。一座座高楼在这里拔地而起，大片的高尚住宅小区相继建成。

3、开发区板块

北郊在以西安经济技术开发区为龙头区域的带动下，发生了天翻地覆的变化。西安市很多开发商在这里扎根，将北郊作为根据地。迎宾大道上的建筑高耸云天，大片的绿地让人时时感受到一个全新的、充满活力的新北郊。面对颇受西安市民青睐的南郊，北郊不甘示弱，大踏步地向前跨越。

4、长安板块

2002年9月16日，长安撤县改区，长安房产板块也开始浮出水面。长安环山旅游带自然环境迷人，有山、有水、有川，是人们居住的良好环境。另外长安区大学城的建立更引起投资者的注目，不少开发商纷纷至此。相信在不久的将来这里将会成为一个现代化城区。

第二章 高新区房地产市场概况

一、西安高新技术产业开发区

西安高新区是1991年3月经国务院首批批准设立的国家级高新技术产业开发区。1994年以来，西安高新区的综合指标一直位居全国53个国家级高新区的前列，多次被评为全国先进高新区，并于1997年经国务院批准率先加入了APEC科技工业园区组织网络；2001年，西安高新区被科技部列为“十五”期间重点建设的五个国家示范高新区之一。

图一、西安高新技术产业开发区全图(高新区一次创业，截至到2002年12月)

一大批高科技企业在高新区的快速成长，培植和增强了西安高新区的整体技术创新能力，形成了电子信息、生物医药、光机电一体化三大支柱产业，涌现出一批国内外著名的企业，如大唐电信、庆安冷机、兄弟标准、开米股份、协同软件、通视数据、康鸿电子等。

西安高新区产业发展和项目入区势头良好。高新区通过自主创新和招商引资，已成立科技企业4991家，形成了电子信息、光机电一体化、生物医药、新材料和高效节能等五大支柱产业及一批在国内外知名的骨干企业。目前，区内有上市公司14家；2002年销售收入过20亿元的企业有5家，过10亿元的有10家，过1亿元的有70家，过1000万元的有295家。

图二、高新区西集中区规划

2003年,西安高新区实现营业收入615.56亿元，居全国53个国家级高新区第七位；排名比2002年提升两位，实现生产总值161.26亿元，同比增长33.79%，全年新增生产总值占全市新增生产总值的比例超过了1/3，拉动全市经济增长4.5个百分点以上；实现工业增加值128.99亿元,同比增长33.53%，其中新增工业增加值占全市新增工业增加值的64%；实缴税金27.01亿元，同比增长49.06%。实现出口3.3亿美元,累计出口创汇11.43亿美元。

图三、集中新建区用地性质及主要入区项目分布示意图

西安高新区紧临西安市南郊科教文化区，已建成为一个基础设施不断优化、配套功能日益完善、软硬环境优良的高科技产业园，也是我国中西部地区最具国际化、市场化、人文化、生态化的区域。到2003年年底，已完成一期、二期、长安园的开发及新区10平方公里的配套，累计投入基本建设资金214.96亿元。2003年，实现固定资产投资75亿元，同比增长100%，占全市固定资产投资总额的19%。 
这里有高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施；有全市一流的中学、小学、幼儿园，有使用中英双语教学的国际中学；环境及服务一流的高新医院、星级宾馆、易初莲花等方便快捷的购物中心和超市、社区公园、高层公寓、国家级示范住宅小区等商务、生活服务设施配套齐全，国际俱乐部、奥林匹克中心、健身中心、各类球场、特色餐饮等休闲娱乐场所使高新区人在工作之余生活丰富多彩。园区高层建筑林立，现代气息浓郁，新纪元广场、西部电子广场、创业广场、陕西网管中心、高新国际商务中心、软件园及一批企业厂房等建筑群已成为高新区、西安市乃至西部地区的标志性建筑和城市建设的新亮点。数字化园区建设按计划进展顺利，实现了宽带信息网1000兆到园区，100兆到楼下，10兆到桌面。

图四、西安高新区二次创业规划区位示意图（2003年3月）

二、高新区重点房地产企业和项目

1、西安高新技术产业开发区房地产开发公司（简称高新地产）成立与一九九一年五月。历经十年，高新地产累计完成西安高新区集中新建区4平方公里的开发建设，商品房地产开发面积200多万平米，完成投资40亿，积累了15亿企业资产，成功塑造“高新地产”企业形象和“枫叶系列”产品品牌。到目前为止，已完成开发的小区有高新·枫叶苑小区、高新·枫叶高层小区、高新·枫叶新家园、高新·枫叶别墅苑、高新·枫叶大厦、高新·枫叶广场，正在开发的有52万平方米的高新·枫叶新都市、14万平方米的高新国际商务中心及近6万平方米的深圳“高新·东部阳光”花园，已进入规划设计阶段的项目有占地1000亩超大型生态社区“高新·枫林绿洲”和10万平方米酒店式办公和公寓的“高新·水晶岛”。地址：西安市高新路52号高科大厦19层。电话：86-29-88315011。传真：86-29-88311861。邮编：710075

主要楼盘：

高新·枫叶新家园，占地52.7亩，建筑面积7万平方米，可容纳住户450余户，其中多层住宅楼5栋、高层4栋，设有地下停车场、超市、物业管理中心及消防中心等辅助设施及棋牌室、图书室、台球室等娱乐健身设施，配置了先进的安防智能化设施，充分运用最现代化的安全防范技术手段结合人工防范，为住户提供一个安全舒适的生活环境。2000年7月，高新.枫叶新家园被西安市公安局命名为"安防智能化示范小区。”

高新·枫叶别墅苑，位于西安高新技术产业开发区中心地带，毗邻新纪元公园、高尔夫球场、新纪元国际俱乐部，周围设有高新中学、高新小学、高新幼儿园以及商业、银行等服务机构，交通便利，环境幽雅。小区占地150亩，绿化园林面积60%，由中国建筑西北设计园国家级设计大师张锦秋主持策划设计，105栋风格独特的豪华别墅，17栋高级公寓，是人文环境、配套设施、建筑质量一流的理想之居。

高新·枫叶大厦，总建筑面积2.8平方米，框架剪力墙结构，抗震等级按8度设防。枫叶大厦A区15层，为公寓式住宅；B区2层。为4500平方米的商业用房；C区（高塔部分）25层，为公寓式写字楼。

高新·枫叶苑小区，占地100亩，建筑面积12万平方米/小区设有消防、泵房、停车场、有线电视网、通讯等日常生活配套设施、配有羽毛球场、赏鸟屋、中老年活动站及儿童乐场等公共休闲场所和超市、诊所、餐饮、家政服务、装饰装修、洗车等服务项目，毗邻新纪元公园、新纪元国际俱乐部、高新幼儿园、高新中学和高新小学。高新·枫叶高层小区，占地23亩，总建筑面积6万平方米，共有4栋高层和4栋多层住宅，810套不同户型的住房，绿化面积约3500平方米。小区内配套设施完善，设有幼儿园、医院、商店、社区活动场所及停车位、车棚等，区外与高新中学、高新小学及银行、邮局、宾馆等配套项目紧密相连。

高新·枫叶新新家园是位于枫叶新家园南侧又一"枫叶"系列高尚住宅小区，占地98.8亩由十四栋小高层住宅组成，总建筑面积18万平方米，可容纳住户900户。小区总体规划提出"均好性"概念，将环境资源均匀"分散"到每栋住宅前，窗前见景，出门入园。小区内生活设施齐全，并分布748车位的地下停车库。道路系统采用"人车分流"的交通形式，交通环境安全、流畅。户型设计精巧而细腻、体现了户内功能流线和空间序列的合理和巧妙。外观以明丽、浪漫的法式欧洲风情形成楼盘的鲜明特征。

高新·水晶岛位于西安高新开发区内，东临城市干道丰惠南路整个占地面积为38688平方米。水晶岛项目是由一个五层钢结构酒店式办公楼和二十一层框剪结构酒店式公寓组成，该建筑充分体现水晶岛的主题，将一个二层高的晶莹透亮的玻璃体置于基地的中心，它如一个嵌在水晶岛上的水晶石，成为整个项目的亮点。酒店式公寓为22层混凝土框架抗震墙结构。占地面积为2900平方米。建筑平面为“Y”字形。北翼为19层，南翼为21层， 中间为一至二十一层的中庭空间。基本柱网尺寸为7．6Hxl0.5N。建筑外墙维护为外挂钢板， 内墙维护为石膏板。中间为100-75厚保温岩棉。保证建筑物的有效节能。标准层层高为3.3米。

2、西安高科（集团）新西部实业发展公司作为西安高科（集团）公司最大的直属公司，同西安高新区电子工业园、长安科技产业园、灞桥科技产业园、韦曲科技产业"一套人马、五块牌子"合署办公，承担着所辖园区共43.16平方公里面积的土地开发、市政配套、园区建设、招商引资等工作，拥有"紫薇地产"、"西部电子"、"高科产业"三大品牌，总资产30亿元，土地储备数万亩

主要楼盘：

紫薇田园都市位于长安科技产业园内，东临大学城，与未来高新区的中央商务区（CBD）近邻。紫薇田园都市的业主，南可俯视长安园园景，北面为规划中的高新区三期，一望无际的广阔天地。远处是雄伟的秦岭山脉，近处是80亩的中心广场绿地。田园都市的容积率仅为1.36，绿化率为45%，与同类型社区相比较绿化覆盖较高。中央公共绿地、大小绿洲和私家花园，形成三级空间绿化。

陕西龙安实业开发有限责任公司成立于1994年，主营房地产开发及物业管理等，公司资产达2.1亿元人民币。公司员工中具有高级职称的管理人员23人，中级职称的管理人员55人。管理人员全部达到大专以上文化程度。企业的综合势力不断增强，经营管理水平走上了一个新的台阶，逐步形成了一整套完善的、高效的经营机制。“让社会满意、让政府满意、让业主满意”是促使公司不断发展壮大的一贯宗旨。

其他高新区楼盘

七、附录：各城市经济等总量比较

注：本表为2003年统计数据。

西安及其高新区房地产发展报告