惠州市

2007-2008年

房地产市场分析报告

二00八年六月

第一章 惠州城市概况

城市简介

惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。惠州南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。陆地面积万平方公里；海域面积4520平方公里；海岸线长223.6公里；2007年年末常住人口万人，其中市区人口约万人。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。区域内有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

惠州市城区被三江（东江、西枝江、新开河）五湖（西湖的平湖、丰湖、南湖、菱湖和鳄湖）分割环抱，史上享有“半城山色半城湖”美誉。相继获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国造林绿化十佳城市”、“中国人居环境范例奖”等称号。

惠州旅游资源丰富、自然景色众多，有国家级自然保护区一处（平海海龟自然保护区），有国家级风景名胜区二处（惠州西湖、罗浮山），有多处省级自然保护区（惠东古田自然保护区、白盘珠自然保护区），省历史文化名城（惠东平海古城），有一座国家森林公园（龙门南昆山），有着名温泉汤泉和风光旖旎的海滩。山、水、林、湖、泉、洞、瀑、海岸、岛屿等应有尽有。

交通区位

惠州水、陆、空、交通十分便利。广汕、广梅公路干线及惠深高速、惠河高速、广惠高速、深汕高速把惠州联成一个四通八达的交通网络；水路沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州；惠州湾已对外籍船舶开放，已通航至香港；惠州距离省内两大机场白云机场和深圳机场也只一个多小时车程；惠州港已对外籍船舶开放，已通航至香港；广梅汕铁路惠州站已开通至广州、衡阳、长沙、深圳、河源等班次。广惠高速公路扩建工程、莞惠高速公路、惠深沿海高速公路都已经开工建设。

在交通发展规划中，高速公路网方面，拟延伸广惠高速公路至稔平半岛；建设沿海高速公路、莞惠高速公路、广河高速公路、盐地高速公路、惠韶高速公路、惠澳高速公路。预留轨道交通线位：一是城际快线轨道交通，该线预计起点为广州，横向贯穿深圳从东部工业区延伸到大亚湾开发区规划的中心商务区；二是深圳3号线延伸至惠州核心城区新火车客运站（新桥片区—惠阳商务、商业中心区），与惠州南北向轨道交通接驳。

城市规划

1.3.1城市定位及职能

珠江三角洲地区性中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城。

（1）中心城市职能：惠州市是珠三角东部的次中心城市，随着规划区经济实力的提高，次中心城市的地位将会进一步突出。由于扼守珠江三角洲东部交通门户的地 理区位条件和处于政治、经济、文化中心的高端位置，惠州市对博罗、龙门、惠东、河源、汕尾等地将会发挥更大的区域辐射和服务功能，包括商务、教育、就业、 居住、旅游等方面。

（2）产业职能：惠州为广东省石化产业基地，积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群，形成劳动密集型的轻加工业发展优势（如服装、毛织、运动器材、灯饰等）。建立起旅游业产业集群。

1.3.2城市空间规划

惠州市虽然在行政区划上分为三县两市区，但是从区域功能定位和发展布局考虑，惠州市也可分为惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾和北部山区四个次区域，下图是四个次区域的大致分布图。

1.3.3市域空间布局

惠州市规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点”的“核心—网络—放射”状。

一区：惠城—惠阳（市区）为全市的城镇核心区，核心区向北延伸至龙门形成城镇发展副轴；

四核：惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一级

主核心，龙门县城为山区发展核心，促进核心城镇对周边城镇的辐射和带动作用；

五轴：惠城—数码工业园—联想工业园—三和开发区—惠阳城镇轴；深圳（香港）—新圩—陈江—惠州市区—杨村—河源发展轴；广州—博罗县城—惠城区—惠东县城—稔平半岛发展轴；深圳（香港）—惠阳—惠东县城—汕头发展轴；惠城—龙门城镇发展次轴；

七节点：规划稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾为辐射轴上的中心城镇。

1.3.4城市产业布局

惠州市已形成了一个以电（子）、汽（车）、化（工）、纺（织）为支柱产业的工业系雏型。目前已成为世界最大的镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机生产基地，中国最大的电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照相机生产基地之一。未来，惠州市将积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群；形成如服装、毛织、运动器材、灯饰等轻加工业发展优势；建立起旅游业产业集群。

1.3.5重点发展区域

根据惠州市城市定位和产业发展布局，规划拟定以下7 个重点发展区域：

惠城江北地区：规划形成市级行政、会展和文化中心、铁路客运中心、物流商贸中心；优先使用存量建设用地，优化、梳理和调整东江沿岸地区工业用地的调整与控制、城市主干道两侧、火车站周边地区等重要地区的土地利用和功能。

惠城西湖周边地区：规划为市级商业中心、旅游服务接待中心。培育现代服务业和旅游接待功能，提升服务能力和服务水平。

惠城水口地区：规划以商业性开发为主的生活居住功能区域，临江地区将严格限制工业项目的选址，保护东江沿岸景观和水资源。

惠澳大道数码园地区：作为城市战略性地区，将严格控制地区投资质量和项目等级，规划为城市体育中心、高等教育中心、高新技术产业聚集基地。其中、远期发展将结合淡水河改造，建设新的山水城市形象。

陈江—仲恺核心城区：作为区级中心，通过空间整合，实施地区整体的效率开发战略。形成高新技术产业聚集区（仲恺开发区以及其管辖的镇隆北部工业园区）、加工工业聚集区（重点布局在潼侨、沥林和镇隆）、物流产业园区（北连接广惠高速公路新通道，南连接惠州港疏港路）。

惠阳城区：作为城市次中心，以现区政府位置向东延伸到新桥片区、与深圳龙岗区相邻地区集中规划为一定规模的商业和生活居住功能区；片区西南部规划为加工工业聚集区。

大亚湾开发区：作为基础产业基地，东部地区规划占地平方公里的石

油化学工业区；北部地区建设港口与铁路联运一体化的物流基地。

第二章 惠州市社会经济状况分析

国民经济发展状况分析

（1）国内生产总值（GDP）

表1.近几年珠三角城市GDP对比

●近年来，惠州市GDP呈现出快速发展态势，GDP增长率保持在10%以上，年平均增长率为%；

●2007年惠州市GDP突破千亿元大关，达到1085亿元，增长16%，跻身全国一类重点城市行列，成为广东“千亿元城市俱乐部”的新成员，经济发展跨越一个标志性的台阶。

●从珠三角城市群来看，惠州市总体经济还相对落后，GDP仅高于珠海和肇庆市，位列珠三角第七。

（2）三次产业结构

●惠州的产业结构为“二三一”，第一产业比重逐年下降，二三产业比重增加；

●2007年惠州市三次产业结构比例有2006年的：：33调整为：：，产业结构进一步优化。

（3）社会固定资产投资

●惠州市社会固定资产投资总体上保持增长，受中海壳牌南海石化项目2005年同期有大投入，06年初已竣工的影响，2006年固定资产投资出现了%的下降。

●2003年惠州市固定资产投资增幅达历史最高，同比增长了114%。主要是由于大亚湾区固定资产投资的推动，仅中海壳牌南海石化项目的完成投资亿元，在其带动效应影响下，促使很多外商在大亚湾投资。03年后惠州固定资产投资增幅下降，06年出现负增长后07年快速反弹，增幅达到57%。

●惠州市固定资产在国民经济中的重要地位越来越明显，所占比例不断增大。

居民收入水平

●惠州市城镇居民生活水平不断提高，人均可支配收入以年均%增长，2003年增幅达到历史最高的%，之后增速趋缓。

●相对于惠州市经济的快速增长，惠州市人均可支配收入水平的增长速度偏低。

第三章 惠州市商品房市场分析

房地产开发投资市场

●惠州市房地产开发投资保持快速增长，年平均增长速度为%。2007年惠州市房地产开发投资额达到亿元，同比增长了%。

●房地产开发投资占固定资产投资比例不断增大，2007年该比例达到%，这与一线城市的40-50%的比例还存在一定差距，但同时表明惠州房地产市场发展还有很大的空间。

●房地产开发投资进入发展快车道，随着房地产投资的增长，房地产市场将呈现更大的活力。

商品房供应市场

2007年，惠州商品房施工面积万平方米，同比增长%。住宅施工面积万平方米，增长%；商品房竣工面积基本与2006年持平。整体上看，惠州市商品房供应量逐年增加，施工面积增幅较快。

随着惠州市房地产投资的逐年增加，惠州市房地产市场无论是开工还是竣工面积都增长迅猛。但随着国家宏观调控政策的逐步落实并显其威力，开发商为了降低风险，适当放缓了开发步伐，除了储备土地外，适当了拉长了投资周期，导致年度竣工面积呈现增幅减缓之势。然而，地方政府一方面积极贯彻新政，积极推动签约项目尽早开工；另一方面加大市场土地供应量，导致年度开工面积增幅呈加速之势。

商品房需求

2007年惠州市商品房销售面积达383万平方米，同比增长%；而商品房销售金额首次突破百亿元大关，达亿元，同比增长%，从2002-2007年六年间惠州商品房销售面积与销售金额平均增长速度分别为%、%来看，惠州商品房总体销售形势良好，但是从周边市场影响和城市发展持续性来看，未来的增长速度将在货币从紧和宏观调控政策下会呈现反复震荡走势。

2002－2003年惠州市商品房供应量大于销售量，市场处于供过于求状况，之后几年供求比逐步减少，市场处于供不应求状况，2007年供求比更是达到：1，销售量远远大于供应量。

商品房价格

惠州市房价持续走高。2003年惠州商品房均价出现了下滑，同比下降％，此后房价一路走高，2007年商品房均价突破了4000元，增幅达到％

从2007年各月的价格走势来看，惠州市商品房销售均价为4001元/㎡，比06年上涨了1025 元，上升了个百分点，由于涨幅大，并且关系到民生问题，房价成为老百姓最为关注的焦点问题之一。前3季度，惠州商品房价格整体呈上涨态势，由于从区域市场来看，惠州具有明显的价格“洼地”特征，房价涨势与深圳及周边城市普遍上涨有很大关系；“”房贷新政出台后，随着深圳市场的震荡，惠州房价涨幅放缓，部分楼盘尤其是大亚湾区域定价有所回落，如峰景湾、中天彩虹城、格林童话、东江学府等项目价格均有所调整，没有调整价格的楼盘多数也在促销、活动等方面频频出手，力图通过一些调控手段来促进产品销售。

2007年惠州房价加速增长，可以归结为以下几个主要原因：

一是惠州经济加快发展，是支撑惠州房地产快速发展的基础。近年来，惠州GDP呈现快速发展态势，GDP增长率始终保持在10%以上；

二是城市化进程不断提速，使农村人口向城镇聚集，从而带来大量新增的住房需要。2000年至2006年，仅仅7年的时间，惠州城市化率由%迅速跃升至%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间不言而喻，惠州城市化进程将带来大量新增的住房需要，从而促使房地产的发展。

三是外地品牌开发商入驻惠州，提升房屋品质。一些外来品牌开发商如万科、中信、合生、雅居乐、鹏基集团等纷纷到惠州开发建设大规模高档商品房，房屋品质不断提升，房价也相对较高。

四是惠州“洼地效应”，促使异地购房者纷纷投资置业惠州，从而拉动房价上涨。随着城市化进程加快，珠三角生活圈的交通日益便利，深圳每年新增的数十万人口有着巨大的置业需求，而深圳可开发土地资源日渐稀缺、深圳房价居高不下的现状，使得广大深圳置业者开始把投资、置业的目光投向房价远远低于深圳却又紧邻深圳的周边城市。而距深圳仅1小时车程的惠州，自然成了深圳置业者最为关注的地区，加上惠州得天独厚的自然山水优势，人居环境十分优越，随着惠州一些山水大盘的相继开发，深圳置业者纷纷涌向惠州。

五是物价以及土地交易价格上涨，推动房价上升。消费者物价指数（CPI），通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。一般说来，当CPI>3%的增幅时，称为通货膨胀；而当CPI>5%的增幅时，称为严重的通货膨胀。2007年1-11月，惠州市城市居民消费物价指数（CPI）%，上升%，存在一定的通货膨胀，从而增加了建筑成本；同时土地交易价格由于经济的发展需求的增加而不断上涨，在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格更是大幅上涨，直接增加了房地产开发成本，也在推动了房价上升。以惠城江北24号小区GJB2007-8地块为例，2006年这块地曾拍卖流失，而2007年该地块被万科以总价亿的高价竞得，平均楼面单价高达1859元/平米，高出挂牌起始楼面价1209元/平米。

惠州房价收入比

2007年惠州市的房价收入比偏高。按照国际标准，房价收入比超过6倍以上的属房价虚高，低于6倍的属合理范围。2003-2006年惠州房价普遍处于合理的范围之内，而2007年惠州房价收入比为，房价收入比相对偏高。其主要影响因素为：①2007年高端别墅楼盘集中入市，在一定程度上整体拉高了房价；②惠州“洼地效应”，促使以深圳为主的珠三角异地购房者纷纷投资置业惠州，从而拉动房价上涨；③物价以及土地交易价格上涨，也推动房价上升。

从房价收入比来看，惠州目前大亚湾区和惠阳以及惠城电子产业巨额的工业投入尚未产生明显的收入拉动效应，随着惠州产业布局的拉开和经济的持续发展，石油、电子、化工及珠三角产业转移所带来的经济拉动，人民收入和生活水平将得到巨大的提升，基于未来经济发展，房价并不高。

商品房空置状况

2006年之前，惠州市商品房空置率居高不下，2002－2005年平均空置率％。2006年商品房空置面积为万平方米，与2005年同比下降了万平方米，空置率下降了个百分点。2007年惠州市商品房空置面积为万平方米，比上年年底增长了万平方米，上升％；商品房空置率为%，比上年年底增长了个百分点；与2006年相比，2007年惠州商品房空置状况有所增加。

总体趋势表明：随着惠州工业化和城市化的推进，商品房需求也在逐步加大，未来几年内，产业经济将拉动众多外来人口到惠州工作，带来大量的居住需求，空置率将会继续降低。

第四章 土地市场分析

惠州土地市场概况

2005年惠州市开始进入土地放量供应阶段，当年供应面积超过300万平米，

从供应区域来看，目前主要集中在惠城区，大亚湾和惠阳区公开出让供应的土地

面积比较少，多数为转让用地或盘整用地。

2006年，中海壳牌项目建成试产，搅热了整个大亚湾海域；7月中信深圳集

团与惠州市政府签约，拿下占地平方公里的汤泉旅游度假村，同时还优先获

得了过境公路两旁金山湖地块和文头岭地块共100万平方米的房地产开发权。受珠三角发达地区地价不断攀升的挤压，异地开发商纷纷进入惠州，尤其是深圳、深圳、东莞、香港等地投资商纷纷来惠州购置土地，目前已经进驻惠州的重量级开发商有：万科、中信、合生、富力、珠江、金融街控股、雅居乐、深长城、招商等。

2007年惠城区通过惠州市国土资源局招标、拍卖、挂牌出让或转让的住宅用地、商住用地以及商业用地共49宗，成交土地面积为万平方米，交易起始价亿元，成交金额为亿元，超出起始价亿元。据悉，市政府确定的2007年土地出让净收益计划为33亿元，截至年底，惠州市国土资源局全年上缴市财政土地出让净收益40亿元，比2006年的亿元增加了亿元，增长了116%.2008年，惠州市国土资源局计划实现土地出让总收益85亿元，其中土地出让净收益60亿元，比2007年增长50%（数据来源：南方都市报）。下面分别从不同角度对惠城区成交地块进行分析（备注：本文所分析的成交土地仅包括住宅用地、商住用地以及商业用地）。

惠州市2007年土地市场总结

（1）成交宗地类型比例

从上图可以看出，2007年度惠城区成交土地类型主要是商住用地，占成交总面积的84%，其次是商业用地，占9%，再次是住宅用地，占7%。

（2）片区成交宗地面积比例

从上图可以看出，2007年惠城区土地供应主要集中在陈江仲恺与数码工业园，两者之和占成交总面积的53%，这表明随着两个区域的工业成熟，推动第三产业发展，城市转型阶段已经开始显形，随着工业化进程的加快，两个区域的第三产业尤其是房地产将会有很大的上升空间；其次是江北、东平水口以及龙丰上排，占成交宗地总面积的40%，这三个区域处于主城区，因房地产开发已进入初级阶段，后期具有较好的潜力而得到地产商的青睐；而下角、河南岸以及麦地的老城区，因城市老市区相对成熟，供应量小，仅占成交宗地总面积的7%（麦地几乎无地供应）。

（3）各片区成交楼面地价

从上图可以看出，宗地成交金额最大的片区为东平水口，成交金额达到亿元；其次是陈江仲恺，成交金额为亿元；第三是江北，成交金额为亿元；而河南岸、下角、麦地的老城区，成交宗地少，成交总额也较少。

片区楼面均价最高的是河南岸（1669元/平米），其次是江北（1410元/平米），再次是东平水口（1308 元/平米），而数码工业园（640元/平米）和陈江仲恺（523元/平米）的楼面价是惠城区最低的。其原因主要是河南岸属于老城区，商业配套成熟，加上河南岸金山湖片区规划利好因素，而且隆生集团以亿的总价（楼面价2414元/平米）拿下了位于河南岸大朗肚的宗地，大大拉升了河南岸片区价格；江北作为惠州CBD，近两年房地产市场发展更是迅速，其地价也迅速攀升；而陈江仲恺和数码工业园属于工业园区，房地产市场刚起步，所以总体楼面价不高。

（4）07年各季度土地成交面积

从上图可以看出，第一季度土地成交总面积最大，占成交宗地总面积的%，主要是第一季度所成交地块宗地面积较大；其次是第三季度，占成交宗地总面积的%；而第四季度成交总面积最小，仅占成交宗地总面积的%，这与新政出台后，政府出让土地减少，开发商拿地积极性下降有关。

（5）各类开发商拿地比例

从上图可以看出，2007年外地品牌开发商在惠城拿地面积占成交宗地总面积的40%，昭示着外地品牌开发商如万科、中信、合生、雅居乐、鹏基集团等已开始大举进驻惠城；而本土知名开发商拿地面积占成交总面积的16%。

（6）各类开发商城区拿地金额比例

从上图可以看出，外来品牌开发商在惠城拿地金额占土地成交总金额的56%，房地产市场外来资本的进入，必然带来惠州房地产市场的激烈竞争。

第五章 重点区域市场分析

惠州正从沿江城市向沿海城市转变。“北优南拓”是惠城区城市发展的主基调，“北优”即重点发展江北片区——惠州行政商务区（CBD）；“南拓”就是重点发展惠城与惠阳城市经济干线上的金山湖片区——未来城市生态豪宅集中区。另外作为新兴工业城镇的陈江片区与水口片区将成为未来“卫星城镇”区域发展最具发展潜力的片区。

江北片区—惠州CBD

江北作为惠州CBD，是集办公、文化教育、商业、休闲、体育运动、居住等为主的综合区，其区位优势非常明显，是惠州热点版块之一，这一片区的楼盘代表了惠州市房地产开发的高端水平。而奥林匹克花园、合生·帝景湾、金裕碧水湾、丽日·百合家园、水云居、卢浮公馆、中信城市时代、凯宾斯基、峰璟国际等商务、高端住宅项目更是奠定了江北高端大盘聚集地的市场地位。

金山湖片区—惠城的“南部新城”

金山湖片区作为城市发展的“南拓”区域，目前楼盘主要集聚别墅、小高层、高层的中高端居住项目为主。随着南部新城规划和金山分区规划的出台，金山湖片区的区位价值日益突现。可以预见，该片区将成为2008年热点发展区域之一。

水口片区—惠州副城市中心

2007年6月15日惠州市规划局公布了《惠州市水口中心区控制性详细规划（调整扩区）》草案，该草案在2005年出台的《惠州市水口中心区控制性详细规划》基础上扩大了区域范围，将原来规划为3平方公里的水口中心区扩展到5平方公里。水口中心区的功能定位为水口街道的行政、文化体育和商贸中心，环境优美的滨水综合区。水口撤镇成立街道，开始快速融入惠城，水口中心地区已经成为惠城东部开发的热点地区。

第六章 惠州市2007 年焦点回顾

重大政策回顾

在住房政策方面，国务院于8月13日公布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发〔2007〕24号文）》。《意见》明确要求，“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”；另外，建设部等部门于11月份下旬联合发布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。廉租住房和经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。伴随着廉租房和经济适用房政策的“落地”，预示着我国住房制度即将进入普通商品房与政策性保障住房并行的“双轨制”时代。

在货币政策方面，中国人民银行年内六次加息并且10次上调存款准备金率，力度之大，频度之繁为历史新高。该政策的执行落实，旨在减少社会流动性资金，抑制货币信贷过快增长，从而有利于防止经济增长由偏快转为过热，有利于防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。

在土地政策方面，9月28日国土资源部部长徐绍史签署第39号令，即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。此举将提高拿地准入门槛，加大开发商资金压力，并且部分中小开发商将被淘汰，土地资源的流向将进一步导向大集团以及上市公司。另外，国土资源部、财政部、中国人民银行于12月3日联合制定发布了首部全国性的《土地储备管理办法》，该《管理办法》的出台，标志着我国土地市场将由多个部门供应“生地”逐渐转变为集中管理和供应“净地”（即产权清晰、配套完善、土地平整的土地），有利于形成规范透明的土地出让制度。

在一系列紧密政策调控下，惠州房地产市场受到了很大程度的影响，特别是“”国家房贷新政出台后，对惠州持续半年之久的异地投资客掀起的购房狂潮有了明显的遏制作用，楼市正朝着自住性需求为主的方向逐步回归。

“十一”黄金周后，惠州楼市热度明显下降，前段旺销的购房现象被观望氛围所取代，市场进入理性调整期。随着异地投资客受政策影响纷纷退市后，此前热衷异地投资客的开发商开始转战本土市场。主战场转移预示着理性的回归，也表明项目销售周期拉长，销售压力加大，营销方式也随之趋向多元化，营销渠道将全面拓宽。

热点因素分析

（1）城市整体规划利好不断

■大亚湾分区规划

2007年12月7日，惠州市规划建设局公示了《惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）（草案）》。该规划目标是以“石化新城、绿色港湾”为核心，把大亚湾打造成一个具有世界级影响力的石化之都、一个现代化国际化的港口物流区、一个代表惠州21世纪建设水准的生态型滨海新城。可以预见，未来一个现代滨海石化新城区将在大亚湾崛起。

大亚湾地区分区规划范围包括大亚湾行政辖区内的265平方公里陆域面积和488平方公里海域面积。规划目标是以“石化新城、绿色港湾”为核心，打造：一个具有世界级影响力的石化之都、一个现代化国际化的港口物流区、一个代表惠州21世纪建设水准的生态型滨海新城。

其功能定位为惠州市的城市次中心和推进沿海发展战略的龙头、以大石化、大港口、大物流为主导的产业极化区、惠州滨海形象展示的窗口。规划在“五区一岸线”总体布局的基础上，提出“两轴、三带、四心、五组团”的空间布局结构。

“两轴”是指23号路城市发展轴南北向贯穿中心区，是中心区重要的发展轴线和生活轴线；石化大道为东西向城市发展轴贯穿西区、中心区、石化区和霞涌等组团，向西连接深圳龙岗区，向东连接惠东县，既是城区功能连接的交通廊道，也是大亚湾地区产业延伸的重要轴线；

“三带”是指分隔大亚湾地区西区组团与中心组团、中心组团与石化组团、石化组团与霞涌组团之间的三条南北向生态安全隔离绿带；

“四心”是指四个城市公共服务中心，包括中心北片区综合服务中心、中心南片区高档商务中心两个区级中心，以及西区产业综合配套服务中心、霞涌黄金海岸片区旅游度假配套服务中心两个组团级中心；

“五组团”是指西区组团、中心区组团、港区组团、石化区组团和霞涌组团。

从未来大亚湾总体发展规划可以看出，大亚湾将努力打造沿海城区、突出滨海特色的总体发展布局，未来的建设思路将围绕“两轴、三带、四心、五组团”的发展主轴展开。可以预见，未来的大亚湾，将建设成为以石化产业为主导，电子信息和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区，将成为大工业与滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的“石化新城，绿色港湾”，同时也必将成为惠州市房地产发展的重点核心区域之一。

■南部新城规划及金山分区规划

在影响金山湖片区未来走势的利好中，无疑首推2007年4月份出台的南部新城规划和金山分区规划。惠州市域经济发展重心向南调整，使得南部新城成为南北向连接惠城及惠阳大亚湾、东西向连接陈江仲恺和惠东的重要交汇节点，而这两大规划正是站在全市层面上考虑的，从而使金山湖片区成为扩大城市影响力，提高城市竞争力、增强城市辐射力的重要的城市中心体系功能拓展新区，与惠城江北、江南共同形成高效的城市中心服务体系。

（2）交通路网不断完善

2007年5月十届十二次惠州市政府常务会议初步审议通过《惠州市高速公路网规划》（2006-2020 年）。该规划构架了“五横三纵”的公路网络，规划总里程850公里，共形成15个高速公路出入通道口，86条高速公路出入境车道。到2010年，惠州市高速公路总里程达500公里，“十二五”期末达到750 公里，“十三五”期末达到850公里。届时四通八达的高速公路网像纽带一样，将全省周边各城市和惠州市各县区及重要港口紧密连接在一起。市中心开车90 分钟就能到广州，60分钟到深圳、东莞、汕尾、河源；中心镇10分钟内就能上高速公路。目前，“五横三纵”主骨架中8条主干高速公路中的广惠、深汕、惠盐、惠河等高速公路已建成，惠深沿海高速、惠莞高速、惠大高速、广惠高速东延线等已进入实施或前期工作阶段。

（3）惠州将着力构筑大商业格局

根据《惠州市城市商业网点规划（2005年-2020年）》，惠州将着力构筑了“四线三圈二带一心”的大商业格局，以增强惠州商贸经济的影响力和辐射力。即：依托“惠澳”、“惠州”和“仲恺”等城市快速干道，建设四条城市商业服务带；依据城市总体规划和产业特色，构建惠城、惠阳-大亚湾、陈江-惠环三个商业圈；利用穿越市区的东江、西枝江和大亚湾海岸线两条自然生态景观，打造滨水休闲商业服务带；以新型业态为主导，以大型综合商场为支撑，在市区打造市级商业中心。目前，市区以万佳、天虹、数码街、新一佳等商场超市为代表的麦地商圈日益成熟；以世纪联华、泰安居、美高国际装饰城、汽车大市场等为代表的演达商圈日渐成形，并沿惠南大道向南延伸；以金泽、义乌小商品批发城、国际电子城等为代表的江北新型商圈初具雏形，并以惠州大道为轴线延伸发展。

第七章 惠州市2008年房地产市场状况

土地市场

2008年1-2月，惠州市区共成交房地产用地5块，成交土地面积为430946平方米，总成交金额为万元；其中，惠城区共成交房地产用地1块，成交土地面积为121026平方米，成交金额为71459万元；惠阳区共成交房地产用地4块，成交土地面积为309920平方米，成交金额为万元；大亚湾无地成交。

2008年3月，惠城、惠阳挂牌土地交易13宗，其中商住用地9宗，工业用地占3宗，供应面积达464275平方米，约合亩。

2008年4月，惠城区共成交房地产用地4块，成交土地面积为90795平方米，成交金额为34632万元（详情见下表）。

商品房（住宅）供应量

4月份惠城区住宅新批售面积为382495平方米，比08年1季度惠城区住宅新批售面积287382平方米，多出95113平方米，反映出市场在1季度供应量放缓后，4月份市场供应量开始加大。

市场成交量及价格走势

从惠州市08年第1季度的市场数据来看，惠州商品房销售量在房地产开发投资增速以及施工面积增速有较大提高、竣工面积有较大增加的情况 下回落较大。这种现象不仅表明房地产商资金回笼更加困难、财务压力加大，还说明去年底以来针对房地产的宏观调控效应正在逐步显现，政策对房地产企业的财务 和经营压力正在加大，市场供求双方处于对峙阶段。

4月份，惠城区商品住宅实时成交均价为4188元/平方米，环比3月增长%，与07年9月相比下降%；惠城区商品住宅实时成交面积为万平方米，环比3月下降%，与07年9月相比下降%。

从数据显示来看，08年惠城区商品住宅销售量自2月由于春节等因素探到低谷后，3月开始，销售量基本回升至1月水平，但与去年下半年相比，销售量仍有较大落差。进入4月，惠城区商品住宅销售量较3月微降，但成交价格环比上涨%。与去年下半年市场形势相比，总观4月，市场仍然处于观望状态。而4月份市场供应量开始逐步增大，未来销售压力依然严峻。

惠州市08年“五一”楼市状况

■新开盘项目

■持续销售项目

■五一期间市场表现分析

（1）新开盘项目普遍采取低价入市策略，从而促使成交量大幅攀升。如4月26日江南御都以2968元/㎡的起价、3400元/㎡左右的均价入市，比周边同等楼盘价格更实惠，开盘当天销售率约达3成；而位于演达商圈中心地段的五星国墅园项目5月1日以带装修最低3800元/㎡、均价4400元/㎡的定价入市，成为“五一”期间惠州地产业界以及买家关注的热点，该项目开盘当天约销售220套，销售率达40%左右。

（2）品质较好的楼盘依然受消费者青睐。山水华府三期于5月1日正式对外发售，该项目以4500元/㎡的均价入市，价格普遍高于周边同等项目，“五一”期间销售率约达60%；而位于惠州市江北CBD东区的水云居，在“五一”期间以5500元/㎡左右的价格销售了12套单位；珠江东岸在“五一”期间成交了5套别墅。这反映出虽然品质较好的楼盘价格相对较高，但只要得到客户的认可并且价格在一定的合理范围之内，客户依然会出手购买。

（3）节间各项目成交客户普遍以本地刚性需求客户为主，深圳客户“五一”期间在惠州表现谨慎。部分楼盘利用春交会契机，拉深圳客户到项目现场看楼，其间上门量较大，但是效果普遍不理想，成单率低，总体来说，看的多，买的少，整体市场仍然是刚性需求在支撑。

■优惠幅度与成交率分析

（1）节间大部分楼盘都采取优惠促销手段，如特价房、折扣、转奖、送家电、送礼品等，其中为较多开发商采用的是打折扣（包括团购折扣）；

（2）从折扣的力度上看，节间折扣较大的楼盘有：江南御都，团购88折，其中华阳集团团购成交约50套；金迪星苑，特价房81折，成交6套；荷兰水乡，按揭85折/一次性83折，成交9套。反映出较大幅度的折扣对客户有很大的吸引力；

（3）优惠幅度相对较小但表现较好的有：风华丽都，综合折扣94折左右，成交87套；山水芳邻，贵宾卡97折，开盘约成交112套；德洲城，春交会期间96折，成交37套；泰富御山郡，97/98折+转盘转奖，成交9套；宏益尚城，97/99折，成交7套；

（4）五一期间部分楼盘举行旺场促销活动，效果较好。水云居5月1日-5月3日举行样板房寻宝活动、摘金夺银活动、业主大抽奖活动，五一期间劲销12套；城市原筑五一期间举行老业主亲子活动、西餐、魔术杂技表演等，也达到了很好的效果，成交3套；

（5）总体来看，虽然近期市场整体表现低迷，客户观望情绪浓厚，但由于“五一”期间多数项目推出优惠措施，市场表现较春节期间有所好转，客户的刚性住宅需求逐步得以释放。

■总结

虽然“五一”期间几个低价入市的楼盘成交量比节前有所好转，但由于受到宏观政策和珠三角市场的影响，客户观望情绪仍然严重，惠州楼市后市价格走势依然不太明朗。目前，惠州楼市（特别是惠阳、大亚湾）对珠三角尤其是深圳楼市的依存性较高，深圳房价的走势可能在一定程度上影响惠州楼市走向。不过，从“五一”期间的市场表现我们也可以看到，目前惠州市场仍存在较大的刚性住房需求，只要以合适的方式寻找到平衡点，市场的需求将会得到真正的释放。

第八章 08-09年惠州市住房建设规划

惠州市08年住房建设安排

■住房需求预测

（1）2007年住房建设情况

2007年政府供应住房建设用地万平方米(其中：惠城区万平方米、惠阳区万平方米、大亚湾区万平方米)。住房建设施工面积万平方米，竣工面积万平方米，销售面积万平方米。

2007年政府安排资金亿元，实施惠城区阿婆田公房拆建项目，建设经济适用（廉租）房，施工面积万平方米，共400套。此外，政府接受社会企业捐赠位于惠城区东平的28层住宅楼一栋，建筑面积17144平方米，共216套，作为廉租房使用。

（2）2008年市区人口增长预测

经初步统计，2007年市区常住人口为万人，其中：惠城区为万人、惠阳区为万人、大亚湾区为万人。依据《惠州市“十一五”城市建设规划》和《惠州市城市住房建设规划（2006-2010年）》，预测2008年市区常住人口为万人（其中：惠城区为万人、惠阳区为万人、大亚湾区为万人），比2007年增加14万人。

（3）住房需求量预测

2008年住房需求总量预测。以每户3人/100平方米计，住房需求总量为：140000÷3×100=万平方米，其中：惠城区万平方米、惠阳区万平方米、大亚湾区万平方米。

2008年住房建设用地需求量预测。按人均26平方米的标准规划住房建设用地计，住房建设用地需求量为：140000×26=364万平方米。

2008年经济适用（廉租）房需求量情况。依据市房产管理部门2007年12月对市区低收入家庭住房调查结果（惠市房[2008]7号），市区共有4225户符合住房保障条件（其中：惠城区3737户、惠阳区95户、大亚湾区393户），需要在近年安排解决。按每户80平方米建筑面积计（含相关配套设施用房），经济适用（廉租）房需求量为：4225×80=万平方米。

■住房建设计划

（1）经济适用（廉租）房建设

◆惠城区经济适用（廉租）房建设采取BT（建设—移交）方式实施，建设项目2个：

①江北25号小区经济适用（廉租）房项目。占地2万平方米，建筑面积5万平方米，共644套。2008年底前完成350套，建筑面积约万平方米。

②江北45号小区经济适用（廉租）房项目。占地20万平方米，建筑面积48万平方米，共4881套，其中：经济适用房3976套、廉租房200套、市政拆迁安置房600套、周转房105套。2008年底前完成2000套，建筑面积约20万平方米。

◆惠阳区建设经济适用（廉租）房万平方米，约133套。

◆大亚湾区建设经济适用（廉租）房万平方米，约410套。

2008年市区计划建设经济适用（廉租）房2893套，加上2007年建设的616套，可解决市区3509户低收入家庭住房需求，占市区低收入家庭的83%。

（2）商品住房建设

2008年政府可提供用于住房建设的用地面积为万平方米,其中:惠城区335万平方米、惠阳区180万平方米、大亚湾区万平方米，约为需求预测量（346万平方米）的2倍。

2008年市区商品住房需求预测量为万平方米，考虑到我市的区位优势与周边城市（香港、深圳、东莞、广州、河源等）的异地购房需求情况，2008年市区计划建设商品住房面积为：×2=万平方米。套型比例按：90平方米以下占70%、90平方米以上占30%的要求进行控制。确保有充足的住房建设量和合理的户型比例满足市场需求，平抑房价。

◆惠城区为万平方米，主要分布：江北片区110万平方米、小金口片区60万平方米、水口片区92万平方米、马安片区80万平方米、河南岸片区64万平方米、金山湖片区58万平方米、陈江片区48万平方米、金榜路片区36万平方米、火车西站片区27万平方米、下角片区22万平方米。

◆惠阳区为195万平方米，主要分布：淡水片区82万平方米、新墟片区23万平方米、沙田片区18万平方米、平潭片区12万平方米、三和片区32万平方。

◆大亚湾区为78万平方米，主要分布：中心区50万平方米、西区20万平方米。

惠州市09年住房建设安排

■住房需求预测

（1）09年市区人口增长预测

依据《惠州市“十一五”城市建设规划》、《惠州市城市住房建设规划（2006-2010年）》和《惠州市区2008年住房建设计划》，预测2009年市区常住人口为万人（其中：惠城区为万人、惠阳区为万人、大亚湾区为万人），比2008年增加万人。

（2）住房需求量预测

◆2009年住房需求总量预测。以每户3人/100平方米计，住房需求总量为：142000÷3×100=万平方米，其中：惠城区万平方米、惠阳区万平方米、大亚湾区万平方米。

◆2009年住房建设用地需求量预测。按人均26平方米的标准规划住房建设用地计，住房建设用地需求量为：142000×26=万平方米。

◆2009年经济适用（廉租）房需求量预测。经市房产管理部门调查，2009年经济适用（廉租）房需求量预测为万平方米，计3795套，其中：惠城区30万平方米、3195套，惠阳区万平方米、计100套，大亚湾区5万平方米、计500套。

■住房建设计划

（1）经济适用（廉租）房建设

◆惠城区经济适用（廉租）房建设采取BT（建设—移交）方式实施，主要抓紧完成江北25号和45号小区的建设项目。其中：①江北25号小区经济适用（廉租）房项目，占地2万平方米，建筑面积5万平方米，共644套；②江北45号小区经济适用（廉租）房项目，占地20万平方米，建筑面积48万平方米，共4881套。2009年建设施工面积30万平方米，计3195套。

◆惠阳区建设经济适用（廉租）房万平方米，计100套。

◆大亚湾区建设经济适用（廉租）房5万平方米，计500套。

2009年市区计划建设经济适用（廉租）房共计3795套。

（2）商品住房建设

2009年政府可提供用于住房建设的用地面积为540万平方米,其中:惠城区350万平方米、惠阳区100万平方米、大亚湾区90万平方米，约为需求预测量（万平方米）的倍。

2009年市区住房需求预测总量为万平方米，扣除经济适用(廉租)房需求预测量万平方米，商品住房需求预测量为万平方米。考虑到我市的区位优势与周边城市（香港、深圳、东莞、广州、河源等）的异地购房需求情况，2009年市区计划建设商品住房面积为：×2=525万平方米。套型比例按：90平方米以下占70 %、90平方米以上占30%的要求进行控制。确保有充足的住房建设量和合理的户型比例满足市场需求，平抑房价。

◆惠城区为万平方米，主要分布：江北片区35万平方米、小金口片区20万平方米、水口片区35万平方米、马安片区20万平方米、河南岸片区45万平方米、金山湖片区25万平方米、陈江片区35万平方米、金榜路片区20万平方米、火车西站片区25万平方米、下角片区28万平方米。

◆惠阳区为万平方米，主要分布：淡水片区45万平方米、秋长片区20万平方米、新墟片区20万平方米、沙田片区25万平方米、平潭片区15万平方米、三和片区25万平方。

◆大亚湾区为万平方米，主要分布：中心区25万平方米、西区14万平方米。

惠州市房地产市场分析报告