某沿海中等城市，城镇居民人均年收入20000元，有一位大学教师（三口之家，其子在上大学，配偶为金融行业职员，家庭年开支45000元；现有住房两处：一处（150平米）自住，一处（100平米）出租，现用可用资金50万想进行投资，请你帮助其设计住房投资计划，并进行可行性分析。（2000-3000字）

由于现在的人们生活水平的提高，手中闲置资金的增多，为了保证资金的保值增值而进行投资理财，而相对来说，投资最为安全，收益最高的要属于投资房地产了，所以现在很多的家庭选择投资房产。 

以辽宁沈阳为例，其12年城镇居民人均年收入为26431元。有一位大学教师高某，三口之家，其子大学在读，配偶为金融行业职员，家庭年开支45000元；现有住房两处：一处（150M2）自住；一处（100M2）出租，现有可用资金50万。相对来说，高先生的家庭结余率就相对较高，还有大量闲置资金，高投资房产可以保证家庭资产的保值增值，但投资房产之后，对于家庭经济影响也比较大，所以对家庭房产投资作以下分析。 

首先，对于家庭投资，首先一般是建立较完善的家庭保障，同时要把家庭的抗风险能力最大化。首先应通过办理相应的保险来完善家庭保障，保险作为一种理财方式，不仅可以为家庭提供相应的保障，同时有的保险还具有一定的储蓄性质，保证资金的保值增值，  

教育金的准备是为了让孩子享受更好的教育，通过投资准备教育金是为了保证资金的保值增值，一面是减轻教育金储备的压力，一方面是为了避免资金贬值而造成的经济问题。教育金的储备可以有两种场常见的方式。一是基金定投，基金定投是指以固定的时间以固定的金额投资到指定的开放基金中，这样投资可以平均成本，分散风险。对于高先生的投资房产计划，在家庭的抗风险能力大大提高，还有闲置资金的情况下，投资房地产盈利的可能性就较大了。 

就地域来讲，沈阳是中国六大国家区域中心城市之一，东北第一大城市、工业重镇和历史文化名城、在中国经济发展的第三第四增长极重要的位置上，同时也是辽宁中部城市群的核心、东北地区的交通枢纽、东三省经济走廊的核心城市、辽宁各城市的聚集中心，可以辐射东北三省，重点辐射各城市群，可以说沈阳具有强大的辐射能力。就是说地理位置绝佳也不为过。地理位置绝佳的基础上，经济发展迅速，强大的第二产业带动经济快速发展。其发展势头如图1 。

在经济发展的同时，必将推动地产业需求的扩张，基础好，潜力大，风险低，机遇好，家庭投资地产的理想城市。其优点有以下五点：

1） 老工业基地，产业动力强。 2） 经济发展快，二三产业均衡。 3） 经济指标在东北区域突出。 4） 人口规模大，市场规模大。 5） 处于城市变化发展调整期。

天时地利人和缺一不可，地利人和都有了，天时亦不可少。

李克强在讲话多

次指出房地产调控对扩内需、

调结构具有重要作用，认为大规模实施保障性安居工程有利于促进内需、释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。并且多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，

是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，

可以释放内需的巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会进步。从中可以看出，2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇，工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善型需求将会持续增加。 历年来沈阳房地产一直保持较好的增速，如图2.

开工面积与竣工面积逐年递增，说明开发商对沈阳房地产市场存有较强信心，如图3.

2010年上半年商品房共供应541.1万㎡，其中五月份供应量为177.9万㎡，是上半年供应量最多的月份。2010年上班年商品住宅共供应484.3万㎡其中六月份供应量为133.6万㎡，为上半年供应最多月份。如图4，图5 。

2010年上半年商品房共销售584.89万㎡，其中五月份销量为165.3万㎡是上半年销量最多的月份。2010年上半年商品住宅共销售503.06万㎡，其中六月份销量为133.6万㎡，是上半年销量最多的月份。如图5 

据不完全统计，2008年12月，沈阳商品住宅销售均价为3470元/平方米，而2009年11月沈阳商品住宅销售均价为4062.55元/平方米。今年，也就是2013年，沈商品住宅价格均价7557元每平方米，今年1月、2月，沈阳房价的环比涨幅分别为0.17%和0.43%，与去年12月相比，沈阳新建商品住宅每平方米约上涨45元。2009年11月沈阳商品房实际登记备案面积为90.22万平方米，其中商品住宅实际登记备案面积为80.53万平方米，同比分别减少25.79％和17.59％，环比分别减少33.14％和31.33％。沈阳商品住宅房价的峰顶出现在2009年9月，

当月沈阳住宅备案均价达4377元/平方米。而09年8月，沈阳商品住宅销售均价首度突破4000元，达4271元/平方米。  在房地产开放稳步增长的大环境下，2013年，沈阳在前两月的房地产市场呈现出购销稳定的总体态势。来自联祥地产的数据显示，1月沈阳商品住宅成交量环比上升155.29%，同比上升228.80%，2月环比下降33.62%，同比上升26.67%。土地成交方面，1月有33宗土地成交，土地成交总面积为145.34万平方米，2月共有19宗土地成交，土地成交总面积为125.41万平方米。受大环境及自身资金紧张影响，2009年年初以来，开发商放缓了开发速度，以及后续开工不足，不仅大大消化了商品住宅库存，也出现房源略显供应不足的态势，供应矛盾加速了沈阳房价年急速上扬，仍留下上涨压力。2012年土地供应3217万方，成交2462万方，同比分别下降31%和33%。具体如图6 。

2012年商品房供应和成交均呈现下滑的趋势，供应面积跌幅11.24%，成交面积跌幅13.13%。具体如图7 。

2009年全年沈阳房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年，将增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房市场和住房租赁市场。房地产业发展对于拉动沈阳经济具有重要作用。沈阳房地产市场没有出现大起大落，现在沈阳房价在全国副省级城市中还是比较低的。 

2013年商品住宅成交59.86万平方米 中小户型占主导。2月份沈阳商品住宅销售环比缩量，同比增加，中小户型热销，满足刚需的、价格较低的大盘项目销售较好。从2月份整体4周的成交数据来看，春节过后，供应和成交量均大幅回升。 

来自新峰地产的权威数据显示，沈阳商品住宅2月共成交了59.86万平方米，环比1月缩量，主要受中国传统节日春节的影响，在春节期间成交量环比大幅减少，但春节过后近期回升明显。 

同比情况：从近几年沈阳2月商品住宅的成交量来看，除了2011年因为市场对限购令的预期，使得2011年1季度包括2月的成交量都大幅增加外，2013年2月超过2010和2012年的同期水平。 

从成交的产品上看，60-120㎡小户型产品占主导，共成交了近40万平方米，占总成交量的65%。从成交量分布的区域来看，于洪区依然排在十区之首，浑南次之，铁西第三位，三区成交量之和为29.77万平方米，约占十区总成交量的五成。于洪区商品住宅盘销售排行前三甲是碧桂园银河城、中海城、民亿苹果树，浑南新区销售排行前三的是恒大江湾、清河湾、金地滨河国际社区，沈北新区销售排行前三的是碧桂园太阳城、沈阳华强城、沈阳雅居乐花园。从个案上来看，近期满足刚需的、价格较低的大盘项目销售较好。 

从土地市场上看，土地供应同比缩量，成交大幅增加，2013年2月沈阳经营性土地公告量占地面积64.88万平米，较去年同期减少了45%，而成交25宗，占地面积168.84万平方米，同比2012年2月增加了164%。虽然供应缩量，但成交大幅增加，土地市场热度持续。 

就区域来看，沈河区成交了3宗地块，均为商业用地，是十区中唯一均价过万元的区域;成交量上看，于洪区排名首位，共成交占地面积43万平方米，建筑面积93万平方米，占总建筑面积的3成左右，可谓是2月土地市场最热点的片区。    

据统计，2012年沈阳预计开盘加推楼盘共计287个，浑南新区、铁西区、于洪区推盘热情尤为高涨，其中浑南新区推盘数量处于领先地位，开盘加推数50个，推盘数占2012年沈阳推盘总量的17.4%；铁西区紧随其后，开盘加推42个，推盘数占2012年沈阳推盘总量的14.6%；于洪区稍逊于浑南、铁西，开盘加推32个，占2012年沈阳推盘总量的11.1%。其他区域预计推盘数量较之此三区略显逊色，分别是沈北新区开盘加推31个，占2012年沈阳推盘总量的10.8%；和平区24个、占2012年沈阳推盘总量的8.4%；皇姑区19个，占2012年沈阳推盘总量的6.6%；沈河16个，占2012年沈阳推盘总量的5.6%；东陵区12个，占2012年沈阳推盘总量的4.2%；大东区2012年预推盘数量相对较少，仅仅9个，占2012年沈阳推盘总量的3.1%。2012年沈阳楼市实际开盘加推楼盘173个，约占预开盘加推总量的60.27%。其中1月、2月实际推盘项目都6个，实际开盘率仅为40%；主要是因为春节 前后，市场低迷，很多开发商预计开盘加推的楼盘大多都没有开盘。3、4月份实际开盘加推数量不断走高，迎来了2012年开盘加推高峰期，实创沈阳开盘新高。这主要归功于春季结束，买房的人增多，楼市前景乐观，很多开发商选择了在这个时段开盘。5月预计开盘为37个，实际仅为17个，实开盘率仅为45.9%，这是开发商做的一次微调，以利于6、7、8月份的良好势态。6、7、8三个月的实际开盘加推也相对平缓。9、10、11月份再次迎来了沈阳楼市开盘的小高峰，“金九银十”的火热购房季带动了买房刚需，在这个时候开盘不无利处。12月份开盘加推比较平稳，各大楼盘都在期待着2013年的春天。 

截止到2012年12月25日，沈阳优惠打折的楼盘共计276个。如果说2012年上半年打折优惠楼盘的大幅增多是和房地产的调控政策息息相关的，那么下半年打折优惠楼盘数量的增多更多是和金九银十市场及楼市的日渐回暖，商家年末期间纷纷推行的旺市回馈紧密关联。浑南新区优惠楼盘最多，占总优惠楼盘数的20%，这与楼市板块关注度、住宅成交量等数据都是一致的，说明沈阳城市规模的不断外延的同时，新兴板块是消化新增住房需求的主力。铁西区以18%的占比紧随其后，联合国全球宜居城区示范奖业已证明，铁西已在新一轮城市化过程中浴火重生，成了沈城市民首选的购房板块。此外，其他各区的打折优惠楼盘也不在少数，从如此巨大的打折优惠规模中不难看出，打折促销对沈城楼市而言已经是一种普遍现象，优惠大潮正在席卷沈城。 

中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，这意味着2013年银根会进一步放松，这将给房地产市场带来更多增量资金和更强的购买力。另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，将有效激活市场，促进市场加快复苏。 

前面分析了沈阳房地产市场的概况及发展趋势，下面就高先生的状况进行分析。 

高先生，三口之家，其子大学在读，配偶为金融行业职员，家庭年开支45000元；现有住房两处：一处（150M2）自住；一处（100M2）出租，现有可用资金50万。 

家庭资产缺乏流动性 高先生目前有现金50万元，每月支出为45000元，有两处房产，一处居住，一处出租之用，这也是一项收入来源。通常一个家庭的紧急预备金规模应该储备在家庭月支出的3～6倍是一个比较合理的水平。高先生家庭财务的流动性比率相对来说偏低，对资金的投资收益影响较小。 

家庭结余比例偏高 家庭结余比率偏高表明高先生家庭资产抗风险能力、应付财务危机的能力还是比较强的。这就为投资规划提供了良好的前提条件。 

对于投资购房，价格位置是首要考虑因素。 

价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。 位置：如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征：城市上风上水、交通便捷、城市化水平高、生活便利、环境宜人，自然、人文景观优雅。同时其它因素也不可忽视，如交通状况、社区环境、户型结构等。这样才有升值空间。 设施：业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。另外，园林建设还可以发挥业主的积极性。 

居住密度及私密性：住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能

看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。 

公共建筑：居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。 

小区绿化：居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。 

小区布局：在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。 

小区内交通：居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。 

户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。 

作为房产投资，应尽量避免风险，那么挑选一处好的房产就只管重要了。以上几点对投资收益也有很大影响，应值得重视。 

以沈阳华发首府分析，具体如下： 

地理位置：项目位于浑南新区奥体板块核心之上，会展中心原址。华发首府雄踞地铁二号线上盖而建，拥奥体中心交通枢纽，周边有多条公交线路，交通便利。 

户型特点：主力户型阳台、客厅、餐厅、厨房南北贯通；南向双卧均配备私属卫生间；配置独立洗衣间，承接外部阳台，晾晒衣服一步独享；专设保姆通道，升级生活模式。 

企业实力：项目开发主体为华发股份。作为珠海地产龙头、国有上市名企，华发股份，拥有国家一级房地产开发资质，先后布局中山、北京、包头、大连、沈阳等九城，创建30余座高尚人居社区，具有丰富的房地产开发经验与良好的品牌形象。 

周边配套：项目紧邻奥体体育场馆，享万达广场、亿丰时代广场之商业配套；医疗配套完备，陆军总院、盛京医院均10分钟内车程；紧邻三好、五里河商圈。 沈阳144（含）-180平方米户型住宅月度新增供应波动显著，2011年累计供应量为8217套，占全市供应总量的4.57%。2012年1-4月累计供应1380套，占全市的3.61%，比重有所下滑。成交方面，2011年全市144（含）-180平方米户型住宅累计成交6230套，占全市成交总量的3.86%。2012年1-4月累计成交1090

套，占全市的3.54%，比重略有下降，但随着近期成交量的逐步回升，带动改善性需求入市，成交占比逐步加大，未来仍有一定上升空间。 

由此可以得出结论： 

（1）华发首府在户型设计上兼具实用性与舒适度，卧室、餐厅以及厨卫布局讲究，细节处更体现豪宅大师的良苦用心。 

（2）华发首府主力户型为166平方米三室两厅两卫，按照实际成交均价9500元/平方米计算，套总价为157.7万元，适合有一定经济基础的改善性需求人群。 此地产具备明显上升空间，区位优势明显，配套成熟，户型设计讲究，通透性好，兼具居住价值和投资价值，且开发企业综合实力强，物业服务优质，适合有一定经济基础的改善型购房者，并且买来投资也是一个不错的选择。对于高先生这种状况，这是一个值得考虑的选择。考虑到要留足够多的资金应对风险，应该考虑比买上述小一些的户型。

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