房地产发展史

一、 房地产发展历程

中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：

起步阶段。

1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。

由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。

针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。

提速阶段。

1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。

这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。

调控阶段。

2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。

　　“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的分水岭！也是行业的资本属性开始显露“推手”面目的起点

　　这一阶段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”启始之年，启动了“五年建设3600万套保障房”的宏伟计划。这一计划标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时期。

通过上述三个阶段的发展，中国新建各种住宅近200亿平方米，其中超过100亿平方米的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平。2013年，全国商品房销售总额已突破8万亿元，如加上每年投入使用的400余万套保障房部分，规模更加宏大。

2003年-2014年房产十年的风雨变迁

长时间以来，房地产业为我国GDP增长做出了巨大贡献，但有人言，它支撑不了一个大国的崛起，这是专家应该研究的问题。但我们不能否认，它确实给中国经济带来了变化，是国民经济的支柱产业。在现在中国的一个家庭中，主要的财富和重要的投资也是房产。2014年6月28日，著名经济学家陈志武在投资者保护高峰论坛上就表示，中国家庭资产配置中，有79%投资于房地产。不难看出，房价的上涨与下跌，关乎着家庭财富的增长与缩水，同时牵连着国人的投资方向。

2003年以前，国人对房地产的投资少之又少，从2004年开始连续数年房价快速飙升，接着到2008年的金融危机，进入一段时间的低迷后再续升势，直至现在的颓势尽显。十几年来，房地产投资犹如一部跌宕起伏的大片，购房者便是电影里的演员，总是徘徊在什么时候该买房、什么时候该卖房、买什么样的房的纠结中，拿捏得准的人便赚得盆满钵满。

　　2003年以前：投资房地产是一个冷门专业

　　2003年以前，特别是1998年以前，大多数国人对“商品房”究竟是一个什么样的概念，基本是处于一个懵懵懂懂的状态，拿钱买房最多是自住，对于投资房地产就更是一个冷门专业。

　　2003年至2008年：房地产投资的黄金五年

　　2003年被称为是“换届年”，2003年至2008年，被认为是房地产投资的黄金五年。2003年8月，国务院发布“18号文件”，明确将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一。随着房地产市场化的推进，房地产开发企业如雨后春笋般在全国各地兴起。与此同时，一个“拉帮结派”的群体——炒房团也走入了楼市。在大量资金涌入的情况下，中国房地产业发展开始步入快车道。

　　炒房团最初是从温州（楼盘）人开始，最初他们也只是从自家门口开始炒起，后来延伸至周边的上海（楼盘）、杭州（楼盘）等地，然后再转战珠三角和环渤海一带，最后演变成了“全国炒房团”。曾经有媒体报道，温州瑞安一个地道的农民，2005年开始炒房，这已经是很晚起步的了。他先是拿出200万元积蓄，在不远的杭州试了一把，半年就赚了50万元，比辛苦采沙好赚多了，回到村里就引来了许多羡慕，同时还引来了入伙资金。之后，他与同乡8个人携2000万元本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入，两个月后转手，盈利就高达25%。接下来，他就转战到了全国其他地方，一天下来，能卖几套房子，盈利就有几百万元。

　　“可怕的温州人”买房更是跟买菜一样，出手相当阔绰，所到之处，必然“掳走”大量房产，同时也会引起当地房价暴涨。到底有多少温州人在全国各地购房、炒房，有多少民间资金在流动，得到普遍的认同与最广泛引用的一种说法是“10万人1000亿元”。

　　受到温州炒房团赚钱的刺激，全国其他地方的炒房团也开始蔓延开了，大量资金纷纷抛向了楼市。《投资与理财》记者综合了多家媒体报道的一些案例，我们可以一起看看那些年炒房团投资房地产的疯狂：

　　有人是抱着暴富的心态，有人是出于从众的心理，当看到房价猛涨，其他人赚钱的时候，一些非炒房团的散户也将自己的资金投入到了楼市。

　　哪里有需求，哪里就有市场。炒房团不但促涨了房价，同时也促涨了地价。在开发商逐利的助力下，一批又一批的“地王”价格刷新。当然，促涨地价的不仅仅只是炒房团，不过地价的提高，除了直接抬高了房价，同时也吸收了更多的资金进入楼市。

　　2008年至2013年：房地产业的暴利晚餐

　　房价经过多年的飙涨，在2008年受挫了。2008年，金融海啸席卷众多国家，中国楼市同样未能幸免，但是经过短暂的低迷之后，很快又苏醒了。

　　金融危机，让股市跌跌不休，从2007年10月16日的6124点跌至现在的近2000点。这期间，一部分老练的股民，较早抽身离了股市，损失较少，在经受了股市的“虚”之后，便将资金转移到了相对比较“实”的房子上。

　　受金融危机的影响，中国政府在2008年11月份，推出4万亿元刺激经济计划，大量无处安放的资金，面对股市的萎靡不振，最终选择直接或间接流向了楼市。

　　2009年，在炒房团、“地王”等2007年楼市牛市的余温下，股市大量资金的转入和4万亿元计划的刺激，让中国楼市再次火了起来，并陷入了一发而不可收的地步。

　　在金融危机中，房价不但不跌，居然还逆势上涨，这也给那些受金融危机影响的游资指引了投资方向，2008年曾被媒体广泛报道的“制造业资金流入楼市”现象就属于这一类。

　　2010年注定是楼市不平静的一年。这一年，在国内各大城市房价狂飙的情形下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控，将高温的楼市一下子打入了冰窖。各地房地产市场交易严重萎缩，中国房地产业的暴利时代开始走向终结，网络纷纷传出温州炒房团资金被套牢，“跑路”和跳楼现象频频出现。直至后面几年，商品房限购加码、土地出让遇冷、二手房交易疲软……“楼市悲情”剧目一直在上演。

　　2013年至今：全民炒房风光不再楼市冰火两重天

　　无论是被称为“一直能预见内地房地产市场”的大佬，还是普通国民，多年的楼市不景气，让他们对中国楼市激情锐减，楼市出现了“一半海水，一半火焰”的现象。

　　自2013年8月以来，李嘉诚和其子李泽楷就开始抛售旗下在内陆的物业。有媒体报道说，这表明了李嘉诚及其子李泽楷看跌中国房地产。

　　对于李嘉诚的举动，万科董事会主席王石在微博上表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海等地的物业，这是一个信号。小心了！”内地房产大佬的回应，可谓意味深长。

　　一线城市房价磨磨唧唧的不褪色，三四线城市却“山雨欲来”，部分城市开始闹“鬼城”。2013年以来，国内相继有鄂尔多斯（楼盘）、营口（楼盘）、常州（楼盘）、惠州（楼盘）等城市爆出严重楼市泡沫。

对房产持有者来说，现阶段持有还是抛售，这是个问题，“闭着眼睛卖都会赚”的年代已经过去了。对于想购房的投资者来说，“闭着眼睛都能买”的年代也已经过去了。按照房价现在的情况，加上需要承担的房贷，有买房的一大笔钱还不如去买一款理财产品，也还有个5%-10%的收益。

二、 房地产2004年到2014年房地产量价走势

1. 商品房销售面积及新开工面积

由上表可知，2004年至2007年，房地产销售面积一路增加，商品房销售面积的从2004年33820万㎡上升到2007年的69104万㎡，增长了一倍还要多。到了2008年房地产市场受挫了，金融海啸席卷众多国家，中国楼市同样未能幸免，2008年房屋销售面积经过多年的增长，首次出现下跌，但并未持续太久，中国政府在2008年11月份，推出4万亿元刺激经济计划，大量无处安放的资金，面对股市的萎靡不振，最终选择直接或间接流向了楼市。2009年，房屋销售面积出现井喷式增长，一直持续到今天。

而供销比一直在1.1和1.5之间上下浮动，基本处于相对稳定的状态。

2. 2004年-2014年房价走势

由上表可知，2004年至2014年，除了2008年受到全球金融危机的影响房价略有下降外，其他年限可以说是一路飙升，尤其是2009年，房价出现了井喷，当年房价涨幅高达23.2%，创历年新高，2010年，中央对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控，至此房价上涨幅度开始减缓，2014年更是下降到1.38%，尽管2014年中央出台了一系列的救市政策，但从房价走势和房地产销售来看，效果并不是特别理想。

附：2014年和2015年政府出台的相关政策

2014年以来的房地产松绑政策，明显可以分为四轮

第一轮：各地的松绑限购政策。

第二轮：央行的限贷政策调整及降息。

第三轮：各地纷纷发布购房补贴及央行的再次降准。

第四轮：两会前后开始鼓励自住及改善需求的政策，主要在公积金政策、回购库存商品房做保障房等。第四轮房地产松绑政策主要以二套房贷松绑为标志。

2015年政策

1、2015年2月28日，央行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。

2、各地的公积金最低首付调整。

3、3月30日，《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

4、3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。

5、4月19日下午，央行宣布从4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

6、5月9日，次日起降息0.25个百分点，同时扩大银行行存款利率上浮区间，由此前基准利率1.3倍提高到1.5倍。

7、根据《中国人民银行关于下调金融机 构人民币贷款和存款基准利率的通知》，从2015年6月28日起，下调个人住房公积金存款利率。

8、8月25日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。

9、9月30日，央行和银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。同日，央行、财政部、住建部联合发出通知，明确自今年10月8日起将实施多项举措，切实提高住房公积金使用效率，全面推行异地贷款业务。

三、 万达成长史

万达商业地产发展三个阶段：

一、商业地产涉足阶段（2000-2002，第一代店，城市包括长春、青岛、济南、哈尔滨、沈阳、天津、长沙、南昌、南京）。特点如下：

1、拿地选址：以引进沃尔玛作为吸引城市招商引资的合作条件，取得了省会城市商业核心区域的地块；

2、建筑产品：建筑为4-6万平方米左右，4层楼的BIG-BOX-大盒子；

3、商业业态：以2、3楼超市、4楼家居为主力店，其它散租；

4、赢利模式：一楼散卖、其它部分持有。

这个阶段对于万达来说，建立起了对地方政府的招商需求认知（获取优质土地），商业资源的对接，以及对商业地产如何赢利模式的初步框架。但商业经验不足，只敢拿市商业中心地，同时也出现了后续持续经营不善的问题。

二、商业地产调整阶段（2002-2005，第二代店，城市包括武汉、南宁、天津、大连、沈阳）。特点如下：

1、拿地选址：还是以引进沃尔玛作为合作条件，取得了省会城市商业核心区域的地块；

2、建筑产品：建筑为10-15万平方米左右，多个4层楼的BIG-BOX-大盒子组合；

3、商业业态：除超市、家居以外，增加了百货、影院等主力店；

4、赢利模式：街铺散卖、其它部分持有。

这个阶段对于万达来说，开始出现了经营的成功案例，如南宁、武汉、哈尔滨。也出现了经营极端失败案例——沈阳。其中，南宁、武汉、哈尔滨等经营成功的一个共同现象就，都外部引进了连锁知名百货进行合作。万达开始与百货进行尝试重点对接，包括与中国百货元老——王德明，以及和深圳铜锣湾百货合作，以解决经营问题，但风波重重。当然，直到现在，万达也没解决这个问题，就是自营百货始终亏损。

大洋百货突然易帜:资金吃紧万达撤股 王德明出走

三、商业地产发展阶段（2006-至今，第三代店，城市。。。）特点如下：

1、拿地选址：是“万达广场”进驻城市作为招商引资的合作为主，取得了城市发展新区地块为主；

2、建筑产品：建筑为50-100万平方米左右，产品丰富多样，包括步行街铺、住宅、公寓、写字楼、酒店等；

3、商业业态：包括超市、百货、影院、餐饮、电玩等，业态丰富化；

4、赢利模式：购物中心和酒店持有，其它以快速销售为主。

这个阶段对于万达来说，是从城市中心走入城市周边新区发展的阶段。万达顺应了中国城市化发展的方向（中国城市化主要以开发区为方向带动，而全国开发区在2006年，达到6800多个，普遍建设在城市的新区，迫切需要招商引资来拉动）。万达在新区的布点，避免了与市中心区商业的竞争，极大的减少了万达经营的压力。新区人口随着城市化的增长而增多，这样实现了政府、消费者、投资商、商户的多赢。换句话说，万达一直头痛的商业经营问题，随着中国城市化的快速发展，得到了极大缓解或解决。

至于武汉、南昌、长白山等第四代万达城，相关人士认为其个性化更大于复制性，没有深入研究，因此，在此不再表述。

万达的理念

个人认为，万达的理念思路，就是走中国的市（bu）场（qiu）化（ren）道路：

1、2000年以前，万达积累了房地产的开发经验，但遇到了房地产的主要难题——如何通过市场化的手段拿地问题；于是，有了通过世界五百强，迎合地方政府招商引资的需要的开发尝试；

2、2000-2006年，土块的问题解决了，但万达出现了拿地开发销售后的商业无法可持续经营问题。于是，开始寻找从拿地选址、建筑规划、商业运营的再度尝试；

3、2006-2013年，商业经营模式解决了，但商业人才紧缺，如何通过制度保障该商业模式能够在全国快速的复制问题。于是，万达通过商业的标准化、IT化的制度建设，解决了项目的快速复制性问题。

当然，目前万达还存在，持有商业如何变现的问题，到现在还没有解决。

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