西藏房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。 A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积 B：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积 C：某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额 D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价 E：工业用地的监测点评估价格

2、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。 A．直接观察法 B．间接观察法 C．采访法 D．报告法

3、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。 A．批量行业 B．僵滞行业 C．分块行业 D．专业化行业

4、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段

5、在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和，是指。 A：建设项目 B：单位工程 C：分项工程 D：工程项目 E：执行层的组织协调

6、下列表述中，正确的是__。 A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税 D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为 3%～5%

7、下列关于预告登记的表述中，错误的是。 A：预告登记的目的是保障将来实现的物权 B：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效 C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力 D：预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖 E：执行层的组织协调

8、房产税的课税对象是。 A：房产 B：土地增值额 C：房产人 D：负税人 E：执行层的组织协调

9、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。 A：450 B：525 C：600 D：900 E：执行层的组织协调

10、房地产估价机构由自然人出资，主要由发起设立。 A：自然人 B：政府 C：政府房地产管理部门 D：房地产估价师个人 E：执行层的组织协调
11、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元．则该房地产投资企业的速动比率为。 A：37．5％ B：75％ C：150％ D：113％ E：借款合同

12、《中华人民共和国土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。 A：国家 B：所在的村民小组 C：农民个人 D：农民集体 E：执行层的组织协调

13、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。 A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房产税 C．廉租住房的供应以实物配租为主 D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

14、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。 A．4580 B．5580 C．6580 D．7580

15、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：6825万元 B：6866万元 C：6203万元 D：6713万元 E：工业用地的监测点评估价格

16、下列对要约的理解有误的是__。 A．要约是指希望与他人订立合同的意思表示 B．要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思 C．要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段 D．要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束

17、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。 A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算 B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算 C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息 D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日

18、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。 A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

19、以下房地产的估价，一般不适用收益法的是。 A：游乐场 B：影剧院 C：公园 D：写字楼 E：工业用地的监测点评估价格

20、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住，减半征收土地增值税。 A：满5年的 B：5年以上的 C：满3年来满5年的 D：居住未满3年的 E：执行层的组织协调

21、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％．现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于．【2004年考题】 A：3275元／㎡ B：3287元／㎡ C：3402元／㎡ D：4375元㎡ E：工业用地的监测点评估价格

22、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12％，则此宗估价对象房地产的价格为万元。 A：992．06 B：983．10 C：1 080 D：832 E：工业用地的监测点评估价格

23、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。 A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.95

24、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。 A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担 B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外 C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限 D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止 E：工业用地的监测点评估价格

25、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8％，则其现 值是万元。 A：300 B：213．50 C：171．19 D：500 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括__。 A．开发项目用地现状 B．市场供给量 C．交通运输条件 D．水文地质 E．气象

2、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是__。 A．图纸幅面内应有标题栏和会签栏 B．结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例 C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号 D．标高的单位用mm计

3、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。 A：城市基础设施用地 B：国家机关用地 C：军事用地 D：商品房建设用地 E：国家重点扶持的能源项目开发用地

4、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。 A．1 B．2 C．3 D．5

5、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（）。 A．1.67% B．2.33% C．2.75% D．3.33%

6、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金。 A：不得低于评估价格的50％ B：不得高于评估价格的50％ C：由政府决定 D：不得低于按照国家规定所确定的最低价 E：执行层的组织协调

7、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。 A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制 D．市场集中化

8、不属于房地产价格外部影响因素的是__。 A．人口因素 B．权益因素 C．经济因素 D．区位因素 E．社会因素

9、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。 A：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化 B：物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化 C：收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了 D：收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了 E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降

10、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是__。 A．选出最佳方案 B．检验各风险因素 C．对评价指标的影响 D．对风险对策的建议 E．定量确定风险大小
11、我国有期限的出让土地使用权应计提__。 A．利率 B．损失 C．升值空间 D．折旧

12、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。 A：1130.00 B：1165.43 C：1910.00 D：2003.70 E：执行层的组织协调

13、根据有无抵押担保，债券可分为。 A：信用债券 B：抵押债券 C：担保债券 D：记名债券 E：公募债券

14、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的__。 A．生产成本高于市场平均成本 B．生产成本低于市场平均成本 C．自由竞争 D．该种商品本身可以大量重复生产 E．生产成本等于市场平均成本

15、投资的特性包括__。 A．投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B．投资具有时间性 C．投资的目的在于得到收益 D．投资具有稳定性 E．投资具有固定性

16、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。 A：该建筑工程用地批准手续 B：取得的建设工程规划许可证 C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求 D：尚未确定施工企业 E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查

17、下列关于征用土地批准权限规定正确的是。 A：征用土地实行两级审批制度 B：征用农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 C：征用其他土地超过35公顷的，由国务院审批 D：征用土地实行三级审批制度 E：其他用地和已批准农用地转用范围內的具体项目，由省人民政府审批并报国务院备案

18、某个国家自2000年至2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断__。 A．该国家的居民收入分配趋于平均化 B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D．该国家的居民收入呈现出上升的趋势

19、股票。 A：是由有限责任公司公开发行 B：可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具 C：只是代表股份资本所有权的证书 D：它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实际资本之外的虚拟资本 E：一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让

20、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为（）m2。 A．33 B．40 C．43 D．47

21、农用地包括。 A：养殖水面 B：草地 C：耕地 D：水利设施用地 E：未利用地

22、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。 A：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C：开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D：建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E：销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

23、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。 A：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元 B：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元 C：取得了该房地产项目的土地使用权证书 D：实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上 E：实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上

24、下列关于房地产广告的表述中，错误的有__。 A．《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传 B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告 C．房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号 D．房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离 E．房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明

25、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为__元/㎡。 A．55.20 B．103.22 C．109.63 D．114.82

西藏房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法考试试题