1、环境分析

位置：保利中央公园江宁九龙湖边，处于双龙大道与兰台街交汇处。

1、 交通

(1) 周边路网

项目东侧为双龙大道，北侧为兰台街，西侧为苏源大道，南侧为吉印大道。新城玖珑湖东面是双龙大道（离项目230米，车流量及人流量都很大），南面为吉印大道（离项目1.3公里车流量和人流量较双龙大道有所减少），西面是机场高速（车流量较多），北面是诚信大道（离项目270米，车流量及人流量较多）。

（2）轨道、公交

轨道交通：地铁1号线南延线，项目靠近百家湖（始末班时间：迈皋桥5:42-23:13|中国药科大学5:48-23:17，始发站：迈皋桥，终点站：中国药科大学）。

公交：192路到兰台街下，安禄线、安铜线、东铜线、东旺线、江宁区16路、金丹线等多辆班次到九龙湖下
地铁：1号线（百家湖站） 3号线（诚信大道站/东大九龙湖校区站） 5号线（诚信大道站）
行车：龙蟠中路-双桥门高架-卡子门大街-双龙大道
机场高速-天元西路-双龙大道
将军大道-诚信大道-双龙大道

(2) 交通规划

规划中的3号线（项目靠近东大九龙湖校区站，诚信大道站）

商业配套：

餐饮,金融各大银行齐全（工行、农行、建行等）end,医院同仁医院，同仁儿童医院，江宁康复医院end,超市苏果超市，欧尚超市end,学校南师附幼、附小、附中，清水亭幼儿园、小学、中学，东南大学end,药店,休闲百家湖金鹰天地、1912商圈，胜太路商圈，殷巷商业街；东南大学九龙湖校区、江宁体育中心end,卖场项目自带2万方商业，引入大型超市，充分满足本社区及周边业主的日常生活需要。end,公园广场九龙湖公园，百家湖公园，远眺将军山、牛首山、方山end,其他紧邻九龙湖，自然宜居；同时，百家湖、三山、方山、秦淮河、上秦淮湿地公园环绕，项目位于江宁“大公园”的中心位置，自身携带近2万方集中商业（含会所、社区中心、不小于2000㎡的净菜超市）

(1) 与本案的距离

(2) 从保利中央公园沿双龙大道向北方向行驶2.3公里，右转进入天元东路，沿天元东路行驶800米就到达朗诗玲珑屿了。

关于生活机能有无新规划

预计未来政府会在九龙湖边上建造一个生态公园，在项目东南面会建造商业配套，形成九龙湖商业圈。

一、 产品分析

1、 基本数据

小区总占地约11.2万平米。总建筑面积约46.8万平米，总户数约3330户，车位配比为1:1.1，绿化率为35%。

2、 整体描述

3、 户型

（1） 户型数量、面积

（2） 户型（按面积、位置配比）

在售的2栋

在售的11栋

（3） 户型特色及点评

户型B，约70㎡，两室一厅一卫。

户型优劣势：

（1）优势：户型紧凑，全功能合理布局，典雅方正，两室朝南采光不错，餐厨一体比较时尚。

（2）劣势：房间不通透，次卧太小。

。

户型C1，约89㎡ 两室两厅1卫

户型优劣势：

(1)优势：房型方正，附赠空间大，

。

劣势：，邻双龙大道，吵，次卧和改造房都朝北，没有阳光

。

户型C2约93㎡两室两厅1卫

户型优劣势：

（1）优势：房型方正，明厨明卫，赠送面积大，阳台大，主卧有朝南大飘窗，主卧采光好。客厅面积大。

。

劣势：客厅占用面积大，导致卧室房间较小，赠送空间毛坯交付，改造麻烦。

户型C3约95㎡两室两厅1卫

户型优劣势：

（1)优势：房型方正，赠送空间大，客厅到主卧有走廊，私密性好，南向卧室开间大，采光好。

。

。

劣势：中间户，不通透，连廊占用面积，导致公摊面积大。客厅到卧室走廊浪费空间。

户型D1约125㎡三室两厅两卫

户型优劣势：

优势：房型方正合理，采光好，通透性也不错，赠送空间大，三房都有飘窗。

劣势：128 主卫太小，改造麻烦。

户型D2约135㎡

户型优劣势：

优势：空间大，客厅大，房间采光好，通透性好，动静分区。

劣势：不适合老人居住，打扫麻烦，后期改造困难

4、 建材设备

（1） 立面（外立面为涂料）

（2） 大堂

（3） 公共部位

（4） 电梯（还未公布）

（5） 门窗都是保利定制

（6） 其它

5、 装修设备

（1） 装修标准

(2)建筑风格：Art deceo

二、 价格分析

1、 基本数据

目前保利中央公园1、10栋已售罄，所售户型面积为70㎡/89㎡/93㎡/125㎡/135㎡。均价16000元/㎡到17000元/㎡。

定价原则:

高层建筑中，中间楼层约为均价，往上稍高，往下稍低。

2、 优惠、涨价

优惠：

开盘项目：全商代1.5，一次性付款1.5个点，电商1.5个点，1万买1个点优惠

涨价：由于保利中央公园是2013年11月15日首次开盘，目前价格没有涨幅。

三、 销售分析

1、 周或月销量

东2栋的在售情况

栋11栋的在售情况

2、 去划速度、比例、原因（结合位置、楼栋、楼层、房型和价格）

保利中央公园目前在售的2号、11号楼中，89 m2、93m2的刚需户型是卖的最多的，其他户型卖的不是太多，可能是70 m2 的面积不能满足客户的需要，125 m2的户型总价高，客户承受不了。

3、 分批开盘时间、推案量、价格涨跌、促销方案

2014年活动情况如下：

。

四、 媒体广告

1、 广告策略、定位、方向

广告策略：各主要房地产网站投放楼盘信息（如365房产，新浪乐居等）

定位，方向：品牌房企、小户型、地铁沿线、精装修。

2、 现场表现

售楼处

销售资料

样板房

五、 业务执行

业务员的职业素养很好，迎接客户热情，非常有礼貌，从进场迎接到裱板沙盘介绍再到样板房介绍，整个流程很流畅，在介绍过程中把项目的亮点都很详细的介绍出来了。

八、综合分析

保利中央公园有着保利品牌的保障，推出户型比较符合刚改、首次改善和改善生活品质人群的要求，未来规划地铁3、5号线经过项目周边，交通便利，小区靠近九龙湖，景观资源丰富。离百家湖商业圈3公里。

SWOT分析：

1、 S(强势)：西临九龙湖，自然景观资源丰富。靠近地铁1号线的百家湖站，和规划中的3、5号线，轨道交通便利，通过双龙大道可以上高架到达城中和河西，交通通达性也很好。

2、 W（弱势）：离南京市中心较远；容积率3.2，舒适度一般，周边配套不是太齐全。

3、 O（机会）：项目自身配备2万方的商业街。 政府规划在项目附件沿双龙大道近2公里的商铺。

4、 T（威胁）：目前周边还比较荒，生活商业配套不齐全。对面是新城玖珑湖，产品价格都相近，会被分流一定的客源的。

保利中央公园