房地产小知识

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【购房知识】


买二手房锦囊妙计二十条
在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 一、确认产权的可靠度 1． 注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
2． 搞清楚是标准价房，还是成本价房，或者是经济适用住房、解困房；
3．
一定要验看和确认《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》正本是否齐全，产权是否完整，并查验此产权证的真实性。
二、查验产权是否完整

1． 房屋有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等； 2． 只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款全部转移到原户主手上。 三、考察原单位是否允许转卖
1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 2．大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3． 一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 4． 房改房出让，必须到房改办等政府主管部门办理房改房上市申请审批手续，并得到批准。 四、查看房屋是否有私搭私建的部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 五、确认房屋的准确面积
1． “面积”有建筑面积、使用面积和户内实用面积等不同的概念； 2． 产权证上标明的一般是建筑面积；
3．如果你对面积有疑问，最好的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓“实用面积”（也俗称为“地毯面积”）。 六、观察房屋的内部结构
1． 户型是否符合你的要求。比如，户型布局的合理性，有没有特别不适合居住的缺点，等； 2． 管线是否太多或者走线不合理，是否影响你将来对房屋的装修；
3． 天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮，地板是否有明显裂缝等的问题。 七、考察房屋的市政配套情况
1、打开水龙头观察水的质量、水压； 1 / 16
2、检查有线电视线路情况的方法：打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 3、查看分户电表容量，以确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 4、观察户内外电线是否有老化的现象； 5、线的接通情况，是普通线还是ISDN线； 6、如有管道煤气，查验其接通情况； 7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器，状况如何；
8、在一些有冬天暖气供应的小区，查询有关费用收取、暖气片数够不够等情况。 八、查看了解装修的状况
1． 原房屋是否带装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉；
2．了解住宅的基本内部结构，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 九、查验物业管理的水平
1． 水、电、煤、暖的供应单位，费用如何收取（是上门代收还是自己去缴，三表是否出户等）； 2．观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局； 3．小区是否封闭式保安，水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心； 4．小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。 十、了解往后居住的费用
1． 水、电、煤、暖的价格； 2． 物业管理费的收取标准； 3． 车位的租用费用。 十一、追溯旧房的历史 1．哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 2．房屋此前的用途为什么； 3．物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖等的费用，是否已经结清。 十二、了解社区和邻居的情况 1． 好邻居会让你生活愉快。可通过看一看社区内的人来人往，初步判断一下往来人群的状态； 2． 拜访一下上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住的情况； 3． 与居委会或者传达室的值班人员聊聊天，了解一些情况。 十三、算计一下房价 1．
自己通过经验，以及对市场上类似地段、房屋的比较，判断一下房屋的基本价值，再适当考虑有关升值、减值的因素进行调整； 2． 委托你信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； 3． 银行提供按揭时会做保值评估，这个评估价格可以看成是房屋的最低保值价。 十四、如果你需要二手房按揭 贷款，询问一下能否做
二手房按揭贷款的基本条件是： 2 / 16
1．自己及合买人满了18周岁，具有本地户口或本地暂住证，以及合买人关系证明； 2．提供有稳定的收入、有支付贷款本息能力的证明； 3．愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押； 4．所购房屋产权所属真实可靠； 5．申请按揭贷款金额不超过成交价格（评估价格低于成交价格的以评估价格为准）的50%，还款期限不超过20年 ，经受理银行审查同意贷款。 6、与银行签订贷款合同，支付有关手续费。 十五、了解办理贷款手续需要多长时间
1、不同的银行，或者不同的贷款代理机构，办理二手房按揭贷款的时间周期有长有短，可能会影响到你购买房屋时的相关约定能否兑现。所以要了解办理贷款所需要的时间，并选择办理时间较短、服务较好的银行（或代理机构）；
2、根据贷款手续办理的实际情况，在与出让方签订合约时应注意有关交割约定的内容，以免出现你违约的状况。
十六、了解过户费用多少，时间多长
1、房屋产权交易过户，不同产权状况、不同地域的房屋，需按照国家、当地政府的规定交纳有关税、费，可以向政府有关部门或合法的经营机构进行咨询、了解；
2、应当了解过户税、费由谁承担，或者与出让方在出让契约中约定由谁承担，怎样支付，以免在过户时发生争执；
3、某些情况下，出让需到税务机关预交出让营业税、所得税，你应当了解。 十七、保证产权顺利过户 1． 必须要经XX市（或原吴县市）房屋管理局、土地管理局等政府部门办理完过户手续，进行了产权登记才算完成；有代理行（置换中心、各种房屋中介置换机构）、律师事务所或注册律师、公证机关等的保证、证明等等，都不算是完成了交易过程； 2．
从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你；在此之前，即使你付清了全部购房款，这套房屋还不属于你。
十八、小心房款和产权的交接 1． 不要随便相信对方的“信誉”，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题，而这个问题往往是买卖双方不易协商的问题。我们建议你在这个问题上应寻求第三方的有效帮助。 2．
可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，同时委托双方都信得过得单位办理过户。比如，律师事务所，信誉较好的代理行（中介置换机构、公司、单位）等，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 3． 在房屋出让合同中约定明确的房款与过户权证的交割条款。 十九、找信誉好的代理行（或中介置换机构）
1．XX市二手房上市，政府采取了两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由交易3 / 16
双方自己，或者合法的代理行（中介置换机构）来操作；
2．一些买卖双方自己成交不易操作的事项也可以通过代理行（中介置换机构）来解决，并能寻求得到产权事项验证、产权过户、按揭贷款、交易交割等方面的服务；代理行（中介置换机构）的二手房信息也要比个人更多、更全面。但是，目前XX房地产中介置换机构的状况也良莠不齐，必须细心选择。 二十、考察代理行（中介置换机构）是否资质合法、操作规X ，服务周到
在把你的业务交给代理行之前，应该了解： 1．一看代理行的经营合法性：是否具有两证 ？
（1） 工商局部门颁发的营业执照。中介机构必须将它悬挂于营业场所明显可见的位置； （2） 房产管理部门颁发的中介代理机构的资质证书。资质证书是房产行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
2、 二看代理行的规X性？

（1） 代理行应当公示业务操作程序、收费标准。
（2）
代理行有义务提供关于房屋产权、产权人的资料审查的服务，并在有关委托和交易一些中具有这方面的内容，维护的权益。
（3） 代理行有义务陪同看房，勘察房屋及其附属设施（一些规X的代理行，有条件收取合理的看房劳务费，并公示收取条件和标准）。
（4） 代理行应具有规X的财物交割、票据往来程序。
（5）
代理行应具有保障客户合法权益的承诺及投诉机制。较大的信息量？能否为你提供满足你要求的配对信息？
3、三看代理行的服务。
（1）
有些代理行不具备全过程的服务能力，只是提供某个环节的服务。你应当注意该代理行的服务内容和方式是否适合你的需要。例如，你如果有贷款的需求，就必须委托给能直接提供有关服务的代理行。
（2）
代理行的信息多少、配对能力，会影响到你的成交速度、成交条件的满意程度。当你有这些方面的需求时，就应该考虑代理行的这些因素。 （3）事先询问代理行的服务方式，收费项目，以及收费标准。


（一）房产权证丢失后如何补办？
补办产权证由原产权证发放机关负责办理。具体补办手续为: （1）由房屋产权人写一份申请书，写明产权证丢失原因、经过、丢失的时间、地点等内容，产权人签字盖章，并由产权人所在单位盖章（如果产权人无单位，由产权人户口所在地的派出所或街道办事处签字盖章）。 4 / 16
（2）产权人带着签字盖章后的申请书到原产权证发放机关办理具体事宜。由原发证机关开介绍信，在当地报刊上刊登遗失声明。 （3）声明见报后，超过规定时间如无异议的，产权人带着刊登声明的报纸、遗失人（产权人）书写的具结（内容包括：a.遗失证件找到后交回；b.因遗失证件而产生的后果自负）、本人XX、户口簿、图章，在规定的时间内到原发证机关领取产权证。

（二）能否购买没有合法产权证书，只有兑现单和发票的房屋？
答：不能，购买房地产开发公司取得预售许可证或整体确权的商品房，购买行为受法律保护，能够办理权属证书。而私人手中只有发票和兑现单的房屋，没有办理确权登记，未缴纳契税，因而未取得合法权属证明书，这样的房子购买后，不能办理产权过户手续，双方的买卖行为不受法律保护。只有在原先的购房者办理了产权证后，才能进行下一步交易。如果不清楚这样的规定就会给购房者造成很大的经济损失，很容易发生纠纷。所以这样的房屋在交易时当事人双方最好到房地产交易中心去咨询一下，使交易能够顺利进行。

（三）什么是住宅的套型和户型？
“套’是指一个家庭独立使用的居住空间X围。通俗地讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。对于住宅套型的大小 ，一般都是用面积指标来规定，根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规X》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同的住宅套型设计标准。
但随着住房商品化和房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房宅套型标准正趋市场化。需要提到的是，在新的住宅设计规X未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的一般是指居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不小于 12平方米的房间称为一个“一室”6一12平方米房间称为半“室”，小于 6平方米，一般不算“间”或室”因而住户户型又分为一室户、一室半户、二室半户、三室户、多室户等。

（四）房地产转让合同什么时候生效? 房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外：转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；
法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转5 / 16
让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。根据有关规定，外销商品房转让合同必须进行转让合同公证

（五）什么是使用权房? 即购买者只拥有使用权。严格来说购买使用权房只是房屋所有人和使用人之间的一种租赁关系。目前一些购买使用权房的行为，一般是永久性买断使用权，但仍需逐月支付房租理费用。居民个人购买使用权房，要特别注意，因为社会上尚有一小批房屋（尤其在市郊结合部），其土地所有权仍为集体所有，未被征用为国有土地，居民购买使用后，目前无法按已租公有住房出售办法，出售给租用居民。

（六）市场概念： 一级市场
房地产一级市场又称土地市场，是指国家将国有土地使用权出让给房地产发展商的运作过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府通过对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用。 二级市场
房地产二级市场又称增量市场，是指新建商品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是住宅发展商、建造商和购房居民。 三级市场 房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场X畴。

（七）基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。

（八）一次性买断价 买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，6 / 16
买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

（九）起价、均价 “起价”缺乏科学性、代表性，它一般指该物业的楼层、朝向最差，从而价格也低的那套房，这些房的价位不具有代表性；“均价”也XX小异，但相对低的价位在广告中却能起到吸引购房者注意力的效果。

（十）买房子何时拿到产权证购房者在购买商品房时，最关心的莫过于早些取得房屋的合法身份———产权证。取得产权证通常的做法是客户与开发商或开发商指定的房地产专业律师签订代理办理产权证协议，收费由双方协商，一般为交易房款的0．3％，时间约定为一至二年。客户所需要做的是提供购房合同一份，购房发票（复印件）、XX、户口本（复印件）、人名章等，若是单位购买还须提供营业执照（复印件）、法人XX明、授权委托书等。另外，客户还需要在产权登记表、申请购买商品房登记表、买卖契约上盖章，按照国家有关政策交纳费用，其余的就由开发商来完成了，大致步骤为： 首先，开发商要向房地局提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、拨地图、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。第二，根据上述资料，由房屋所在地测绘所进行实地测绘并绘制管理图。第三，根据实际测绘的面积结果到房地局交易部门立契过户。第四，凭借买卖契约，房地局房政部门审核后装订齐备的档案并制证、发证。一般而言，整个过程大约需要3到6个月左右的时间。至于有些购房者在相当长的时间内仍拿不到产权证，原因有可能是开发商的前期资料不全、土地出让金未交纳齐、服务体系不完善等，也有的是房地局有关测绘及行政部门因作业繁忙而延缓了发证时间。

（十一）选择中间层的四要点：
买住宅，老百姓口中总有“金三银四”的说法。中间层不必像底层那样去过多担心下水道堵塞及地面返潮，也不必去考虑如顶层的隔热效果。虽说价格不低，但选择中间层的还是多数。 但在选择中间层时，还要留意四个问题。 首先，顶棚和地面是否漏水。因为房屋漏水大多发生在结构变化的部位（比如结构缝、沉降缝等）、构造变化部位（如伸缩缝），所以要避免选择处在这些部位的房间。在自检时，可以采用比较简单7 / 16
的方法--向室内注水，看下层是否漏水。 其次，排水管道、天然气管道等安装是否隐蔽。中间层连接着顶层和底层，通过的各种管道比较多，要留意这些管道穿过时，凸出的部位是否影响了正常的出入活动。 第三，阳台是否安全。中间层距地面较高，阳台的高度要足以保护老人和小孩的活动安全。如果是通长阳台，在两户之间应有分隔防卫措施，防止两户之间的互相“攀越”。雨水管、用花格窗的楼梯离阳台、窗口不要过近，以防被攀爬遭劫。 第四，客厅、卧室的朝向是否科学，中间层易于通风、采光，但要避开冬天凛冽的寒风，接纳夏季的习习凉风，所以朝向要以南向为佳。如果小区栋距较小，应咨询邻近中间层住户的日照、采光情况。

（十三）临时土地使用证
根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，土地出让方与受让方在签订合同之后60天内，支付全部土地使用权出让金之后，须到土地管理部门办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。在成片土地使用权出让中，开发商如因困难只能支付部分土地出让金，土地管理部门只能颁发相应比例的土地使用证，也就是所说的“临时土地使用证”，等缴齐全部出让金后再颁发正式的土地使用证。

（十四）如何选择房地产保险的种类：
房地产的风险主要来自于财产、责任、人身等方面，因此房地产保险的种类主要包括这些方面的内容。在我国，房地产保险品种较多，这里，主要介绍一般投资大众或工薪阶层关心的与住房有关的保险。
１．房地产财产保险。 它属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。 商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。自购公房保险，是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。两种保险的责任相同，因自然灾害而造成的保险财产损毁以及为防止灾害蔓延或因抢救、保护等必要措施而造成的保险财产的损失。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。保险期一般为一年，可续保。保险费由双方按规定约定。 8 / 16
２．房地产责任保险 在这里主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险。它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。 ３．房地产人身保险 主要是指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。 ４．贷款抵押房屋保险 它属于房地产融资保险的一种，是为了保障贷款安全而由借款人作相关投保的一种房地产保险。 房屋抵押贷款的保险内容：第一，保险对象即办理房屋抵押贷款的房屋所有人；第二保险财产主要是抵押贷款所购买的房屋；其它因装修、购置而附属于房屋的有关财产不属投保X围；第三，保险期限，与贷款期限一致。在抵押期间，如果借款人中断保险，贷款银行有权代保，一切费用由借款人负担；第四，保险金额及保险费，以所购房屋价格定额确定保险金额；第五，被保险义务； 第六，损失赔偿。

（十五）境外人士如何购房：
购买外销商品房，最重要的是办理商品房预售、预购登记手续，办理该手续时，应带齐全预售契约，买卖双方一起到市房地局交易登记部门办理。在办理外销商品房预售、预购登记手续应提交的文件就一般情况分类说明如下：
1．当买方为外国公民、华侨、港澳台同胞，由本人亲自办理手续时，买方应出示其有效的护照、港澳台同胞回乡证或XX件。
2．当买方为外国公民、华侨、港澳台同胞，但本人不能亲自到房地局办理手续时，如果买方在中国，买方可以提供经国内公证机关公证的委托书，委托他人或律师办理；如果买方在国外、港澳台地区，买方可以提供有效的经公证、认证的委托书，委托他人或律师办理。
3．买方为国内企业（港澳台企业除外）时，买方应出示有效的企业法人营业执照副本、法定代表人XX或法定代表人签字并盖有公章的授权委托书。
4．买方为国内非企业的组织时，买方应出示该组织按规定登记注册的文件和其上级批准购房的文件。
5．买方为XX、XX企业时，应出示该企业有效的注册证书、登记证书以及董事会或该企业权力机构关于决定购房和授权签约人等内容或决议。XX企业提供的上述文件经司法部委托的律师办理公证后为有效文件。XX企业提供的上述文件经XX公证机关办理公证并经市公证员协会公证后为有效文件。
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（十六）共同租的房子如何补尝：
依据《解答》第五条的规定，夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。 而如果房屋太小，如本案中只有7平方米，不宜分割使用时，势必有一方要失去承租权，依据《解答》第三条的规定，应按照如下原则决定由哪一方继续承租使用该公房：“（一）照顾抚养子女的一方；（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；（三）照顾残疾或生活困难的一方；（四）照顾无过错一方。”
适当经济补偿数额难定
如果夫妻双方都有承租权，且房屋足够大，可以让双方分别承租、使用，那么，我认为应理解为双方都是房屋使用人，日后如遇拆迁，可以按照所租用的房屋面积，依据有关拆迁管理的法律规定得到相应的拆迁补偿。
很多情况下，夫妻双方均可承租的住房是由一方承租的，对此又该如何进行拆迁补偿呢。这方面，现有法律没有明确规定，我们在上一次的文章中也没有很全面地阐述。而最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第四条是这样规定的：“对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。”
这种经济补偿，不是对承租权的作价补偿，而是对当事人因失去承租权而产生的损失的补偿。这里，“经济补偿”是个不确定的概念，可以理解为无房一方另外租房所支付的高额租金，也可以理解为相应的买房款，同样，我觉得也可以理解为由于失去承租权从而无法得到相应拆迁补偿的损失。即，得到房屋承租权继续使用的一方，可能不久就会得到不少拆迁补偿，而另一方却不能两手空空走人，应该由取得承租权的一方将相应的补偿款项给付另一方才算公平合理。
但是这在实践中并不好操作，很多情形下，拆迁遥遥无期，离婚却到了火烧眉毛的时刻，此时如何判断“适当经济补偿”准确数额，令人为难。就算勉强估算支付，结果拆迁又因为种种原因被取消，又该怎么办。这些，实非我能述尽，也给很多人带来不小的麻烦与苦恼，相信政府及审判机构会尽早出台明确的法律规定，解决这些问题。

（十七）拆、改墙应注意什么？
现在有些人一装修就想拆非承重墙，重新调整室内间隔，扩大居室的面积。不过不是任何墙身都是可以拆除的。首先应了解什么是非承重墙和什么是承重墙。
房屋是由钢筋混凝土的柱阵框架组成，楼板由横直阵支撑，阵由柱支撑，柱由地基支撑。这种结构，通常在屋内可见柱阵。在柱阵间的墙身多数用空心砖或普通砖块充塞，这种墙身一般是可以10 / 16
拆的，拆后不影响楼房安全。
房屋不见柱阵，采用钢筋混凝土的墙身来承重，这样墙身一般较厚，这种墙绝对不能拆，拆了会影响全楼安全。
很多人分不清自己住的是什么结构的房子，所以如要拆非承重墙改门，最好找有经验的装修公司来看一看，再做决定。

（十八）租用私房能否调换？
国家有关的房屋政策规定：租用私产房屋的住户可以与公产房屋和企业所属的房产进行调换。但这种换房形式应在如下前提条件下进行：
1、应征得私房房主的同意才能换房，所住房如果与房主存有纠纷、争执，则要等纠纷处置完毕方能换房。
2、如果与公有房住户换房需要征得房管部门的同意。
3、如果与企业所属房房主换房，则需要经企业主管部门的同意方能换房。依照换房政策的有关规定，私产房住户换房，应本着便利生活，合理用房，双方自愿的原则进行。换房必须通过换房站或房管部门办理换房手续，这样既能为换房人提供便利条件和帮助，也能保护换房人的合法权益，限制和打击非法房产交易活动。
另外根据有关规定，只有经过换房站和房屋管理部门办理换房手续，换房人才可在换房后，到公安部门办理户口迁移手续。
具体换房时，一般应先到换房站登记，然后等待通知。换房站会根据换房人提出的条件要求为其物色并推荐换房对象。换房人在接到换房通知后，可执换房站的通知，直接到调换房处看房。如双方均没有什么意见，可订立换房协议书。私产房住户要事先征得房主的同意，并在换房协议上签字；换房对方如是公房或企业房产，要经过房管部门或企业主管部门批准盖章。最后，双方持换房协议书、户口本、单位证明等有关材料到经办区换房站办理换房手续。

（十九）住房公积金也有继承权？
子女可以建立住房公积金。根据《市职工购买公有住宅楼房管理办法》第十一条规定，“职工依照本办法购买的住宅楼房，享有合法所有权，可以依法使用、继承和抵押。”同时，市房改办、市财政局《关于建立住房公积金制度有关问题的规定》第一条，建立住房公积金的X围第一款规定：“本市行政区域内所有党政机关、群众团体、事业单位和企业单位的固定职工、劳动合同制职工以及外商投资企业中方职工，必须建立住房公积金”。在第二款不建立住房公积金的X围中，仅对“1993年以前按标准价优惠办法购买住房的职工及其配偶”做出了规定，而对其子女并未做出不建11 / 16
立住房公积金的规定。

（二十）个人购买住宅以后用于出租经营应该交那些税费? 按照税法的规定,出租房屋应该以下几种税费: 一、 房产税
拥有房屋产权的单位和个人在房产税开征X围内出租房屋，作为企业和自收自支事业单位，应按出租房屋的房产原值扣除30%后的余额缴纳房产税，年税率为1.2%;行政机关、全额和差额拨款事业单位、人民团体、军队、房屋管理部门以及个人应按租金收入的12%缴纳房产税。对于私有房产主将房屋出租给个人居住，凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂缓缴纳房产税和城镇土地使用税。 二、 城镇土地使用税
拥有房屋产权的单位和个人，出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征X围内的，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依土地等级及适用的土地等级税额计算缴纳城镇土地使用税。根据市政建设状况和经济繁荣状况等条件，市将土地划分为六个等级，一至六级土地每平方米年税额分别为10 元、8 元、6 元、4元、1元、0.5元 三、 营业税
单位和个人出租房屋应按租金收入的5%缴纳营业税。个人出租房屋租金月租金收入在800元以下的免交营业税。 四、 城市建设税
单位和个人在缴纳营业税的同时，应以交纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。在市纳税人所在地的东城、西城、崇文、宣武X围内，以及XX、海淀、丰台、石景山、门头沟、燕山六个区所属街道办事处管理X围内的，税率为7%；纳税人所在地的郊区各县城、镇X围内的，税率为5%；其余的税率为1%。 五、 教育费附加
单位和个人在缴纳营业税的同时，应按交纳的营业税税额的3%缴纳教育费附加。 六、 印花税
单位和个人房屋出租，应于签订合同是按照双方订立的书面租赁合同所载租赁进的1%贴花。税额不足一元的，按一元贴花。 七、 企业所得税
按照企业所得税的有关规定，企业应将出租房屋取得的租金收入并入企业收入总额计算缴纳企业所得税。
八、 个人所得税
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个人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后的应缴纳个人所得税；月租金收入在4000元以下的，应按照月租金收入扣除20%的应纳税所得额计算缴纳个人所得额。税率为20%。

（二十一）预售出售两种合同
目前国内的商品房买卖合同主要有预售合同和出售合同两种，其中又分外销房与内销房两大类。商品房预售合同是针对期房而言，即购房者购买期房时，应与开发商签署商品房预售合同。商品房出售合同是针对现房而言，即购房者购买现房时，应与开发商签署商品房出售合同。而期房是指经国家有关部门审核已颁发商品房预售许可证，尚未取得房地产权证的商品房，现房是指房屋已竣工经验收合格后，由国家有关部门颁发住宅交付使用许可证，并取得房地产权证的商品房。期房和现房是两种不同法律状态的商品房，购买时签署的是不同的合同。购房者在合同签署前必须弄懂、弄清楚，决不能混淆。因为两种不同的合同文本，其内容不同，法律后果也不同，购房者的权益保证更不同。
诚然，购买商品房并非简单地签署一份合同，其中诸如审查开发商的资格、土地取得的形式、手续、使用性质、预（销）售许可证、物业管理等等。另外，合同的交易登记也至关重要。这些知 识都具较强的专业性，普通购房者不尽了解。为了减少麻烦，购房者尽可能委托具有专业知识的人士或律师代理，以便使自己的权益得到有效的保障。

（二十二）智能化住宅如何分类 一、乙级标准 １．安全保安系统
实现小区周界的监控和红外线报警防X；火灾与煤气报警；紧急呼救报警；线被切断与防破坏报警。 ２．通讯系统
实现住户的至少两对线和一个宽带国际互联网络（Ｉｎｔｅｒｎｅｔ）插口；可接收有线电视网节目。
３．信息服务系统
实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。 ４．环境控制系统
实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告板。 二、甲级标准
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除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统： １．安全保安系统
实现可视对讲功能；门禁系统功能；家庭智能化报警增加的功能有：可进行程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过进行远程遥控功能、 电源控制及调光功能。 ２．通讯系统
实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。 ３．信息服务系统
增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。 ４．环境控制系统
现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。

（二十三）哪些房屋买卖当事人事先需办理公证
根据市有关文件的规定，下列房屋买卖当事人需事先办理公证：
1．原产权人已故，合法继承人尚未办理继承手续的须提交继承公证书。
2．买卖双方或一方因特殊情况不能亲自到场，可由当事人出具委托书委托他人代为办理。但委托书必须到公证机关公证或所在单位或居住地公安派出所加盖公章证明，确系委托人亲自出具方能有效。
3．共居家庭的直系亲属或兄弟姐妹分居分析家产的分家单。 4．赠与人与受赠人双方签订的赠与书。
5．港、澳、合同胞及华侨、外国人买卖房屋如不能亲自到场办理手续的，根据1989年2月24日司法部、建设部、外交部、国务院侨办共同发出的《关于办理华侨、港澳同胞、XX同胞以及外国人房屋产权事宜中如何确认公证文书效力的通知》精神需提供下列证明。 （1）XX同胞应提供司法部认定和委托的26位律师之一的律师办理的公证； （2）澳门同胞应提供司法部认定和委托的7个机构出具的证明文书； （3）XX同胞提供XX公证机关办理的公证文书；
（4）华侨、外籍华人须提供我国驻该国使领馆办理的公证和认证证明，或者提交经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使领馆认证（根据领事条约两国互免认证的除外）的当地公证人出具的公证文书；外国人须提供经该国外交部或其授权机构和我国驻该使领馆认证（根据领事务约两国互免认证的除外）的当地公证人出具的公证文书。

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（二十四）出卖房屋时什么人有优先购买权? 根据《市房屋买卖管理暂行规定》，出卖房屋时，在同等条件下，下列个人或单位有优先购买权。 （一）出卖国家或单位以各种形式补贴购、建的房屋，房地产管理局所属经营部门或原出售单位有优先购买权。
（二）出卖已出租的房屋，须提前3个月通知承租人，承租人有优先购买权。
（三）出卖共有房屋，出售人须提交共有人同意或委托出卖的证明，共有人有优先购买权。

（二十五）办理房屋买卖合同应载明哪些内容
根据市房屋土地管理局制定的《市内销商品房买卖契约》，房屋买卖合同主要应载明以下几个方面的内容：
1．双方法定代表人XX、地址、联系、邮政编码（或代理人XX、XX、联系）; 2．合同标的物所在地块、取得方式、使用年限、国有土地使用证号、商品房销售许可证号； 3．合同标的物楼号、用途、建筑面积、土地面积、土地使用年限； 4．合同标的物售价、预付定金及最后付款时间与方式；
5.合同标的物交付时间、地点与相关证书如《工程质量竣工核验证书>> 6．合同标的物的管理； 7．申领房地产权属证件的事宜；
8．双方违约责任及发生争议后的解决方式。
此外，双方所签合同还应有两份附件：《房屋状况》与《付款方式》。

（二十六）关于国有土地使用权
根据我国的法律规定，国有土地使用权可以出让、转让，地上建筑物的所有权可以转让。《中华人民XX国宪法》以及《中华人民XX国土地管理法》均规定“城市的土地属国家所有”。在这一土地基本制度下，开发商可依照《中华人民XX国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》在缴纳土地使用权出让金后，取得一定年限的土地使用权，从而进行土地开发、利用、经营。如该条例规定住宅用地的出让年限最高为70年。该条例还规定：地上建筑物、其他附着物的所有人享有该建筑物、附着物使用X围内的土地使用权。由此可见，土地使用权、房屋所有权是可以转让的。在法律上，存在着房屋所有权、房屋使用权两个性质不同的概念。
从法理或具体法律规定上看，购房者在购买了合法商品房后，所享有的应是房屋的所有权。根据前面的分析，上述规定与传统民法理论及我国《民法通则》对有关所有权、使用权的规定是相一15 / 16
致的。《民法通则》规定，所有权包括占有、使用、收益和处分，当购房者购买商品房并取得产权证明后，即对该房屋享有所有权及所分摊的相应面积的土地使用权。我国《城市房地产管理法》中明确规定了房地产的买卖是房屋所有权和该房屋占有X围内的土地使用权同时转让。这些法律都规定购房者可以享有完全的房屋所有权。而在房屋产权登记实践中，购房者合法履行买卖手续后，将得到房屋主管部门颁发的证明其享有所有权的房产证。也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权。
购房人另外需要搞清楚的是，房屋使用权与所有权在性质上是有区别的。比如：承租人未经所有人认可，不得将所承租的房屋转让或转租；房屋使用权人不能将其房屋予以抵押。而拥有所有权的房主，则拥有这些处分、收益的权利。
对于“70年土地使用权”中这一时间的概念，购房人应该明白的是，根据上述国家的有关法律规定，在土地使用权期满后，国家可不收回土地使用权。其可提供的法律依据是，《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定，可以说已明白无误地告诉我们：土地使用年限届满时，使用者需要继续使用土地的可以申请继续使用该土地；即便是因社会公共利益需要国家收回该土地，国家收回的也只是土地使用权，而根本不可能收回房屋所有权。
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