房地产SWOT分析

目前，SWOT分析已逐渐被许多企业运用到包括：企业管理、人力资源、产品研发等各个方面。作为一种特殊产品的研发，房地产开发项目也越来越多的运用到SWOT这种工具加以分析。

SWOT分别代表：strength（优势）、weakness（劣势）、opportunity(机会)、threat（威胁）。房地产项目的SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整开发策略，来达成企业的目标。这有些像我们中国古代哲学中的“权衡”思想。从整体上看，SWOT可以分为两部分。第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条件。另外，每一个单项如S又可以分为外部因素和内部因素，这样就可以对情况有一个较完整的概念了。

SWOT分析法注重三个要素：目标；外部环境、内部条件。

可按以下步骤完成这个SWOT分析表：

　　(1)把识别出的所有优势分成两组，分的时候应以下面的原则为基础：看看它们是与行业中潜在的机会有关，还是与潜在的威胁有关。
　　(2)用同样的方法把所有劣势分成两组。一组与机会有关，另一组与威胁有关。
　　(3)建构一个表格，每个占1/4。
　　(4)把项目的优势和劣势与机会或威胁配对，分别放在每个格子中。SWOT表格表明项目内部的优势和劣势与外部机会和威胁的平衡。

　　在你的SWOT分析中，一定要把以下步骤都写出来：
　　①在某些领域内，你可能面临来自竞争者的威胁；或者在变化的环境中，有一种不利的趋势，在这些领域或趋势中，公司会有些劣势，那么要把这些劣势消除掉。
　　②利用那些机会，这是公司真正的优势。
　　③某些领域中可能有潜在的机会，把这些领域中的劣势加以改进。
　　④对目前有优势的领域进行监控，以便在潜在的威胁可能出现的时候不感到吃惊。如图：

也可以用一个更简洁的图表来表示：

在房地产项目中，运用SWOT方法分析问题一般可以分为基本面分析、辩证法分析。我们可以举例来加以解释及阐述。

基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象。一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析。下面我们就举一个简单的例子，A是旧城商业街改造项目，通过简单的分析，我们可以得到这样的一些结论：

A项目的优势是：地处市中心、交通方便、人口集中。劣势是：地价昂贵、拆迁费用大、基本配套设施老旧。机会是：政府加大旧城改造力度，给予众多优惠条件。威胁是：市中心商业街众多，并有相似类型的项目形成竞争。

这些都是通过初步判断得出最直观的一些结论。总的说来，这些结论非常重要，但基本上略加思考即能得出，只能作为决策参考的基础。

所谓辩证法分析，就是对以上的结论进行深一步的探讨，运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁。它是从表象入手，探讨解决问题的方向。依旧是以A项目为例，我们对上面所提到的优势进一步分析：

地处市中心：市中心确实是热闹繁华的所在，但随着城市向外延伸，市中心的概念也将越来越淡薄，并逐渐形成了一些城镇中心分流客源。

交通方便：这也是一个双面刃，地块的公共路线当然四通八达，然而堵车是一个致命伤。拥有私车的消费阶层是较具购买力的群体，但他们会不会因为这样的不方便因素而放弃了到这里逛街购物？

人口集中：人口集中是商业街经营的关键，人多自然卖的就多。但这些人的购买力如何？消费意识怎样？这些问题仍然需要深入调查。

对劣势进一步分析：

地价昂贵：由于地段的原因，地价比其他地区会高出许多。然而，与同档次地段进行横向比较，该地块也并不是最贵的。并且，这样的黄金地段，上涨的幅度可能很大。

拆迁费用大：这部分支出将是不可避免的，并且处理不当将会造成不良的后果。但是，如果加以严格的管理、规范的流程和耐心细致的工作，也是能够将成本降到最低的。

基本配套设施老旧：这方面是可以通过改造实现转变的，关键是成本核算的问题（究竟哪些方面需要改造？费用多少？投入和产出是否成比例？）。

机会是政府承诺的优惠条件，但仍需要考虑：优惠条件有哪些？哪些能够兑现？兑现的可能性又如何？在优惠的同时是否会捆绑一些额外的要求？等等。

威胁来自于相似类型的竞争项目。然而，这些项目也为开发提供了借鉴，如果能够认真分析同类项目的得失，未尝不能“后发制人”。

当然，以上所讲的这些只是“凤毛麟角”，真正的项目所需要分析的内容远不止这样简单，但分析思路基本是这样的。如图：

知道了SWOT的分析方法，在房地产项目定位中如何去运用这个方法进行有效的分析呢？

一般而言，房地产项目SW（即内部因素）可以从以下几个要点去分析：

1、 区域

2、 区位

3、 规模

4、 交通

5、 配套（城市建设/基础建设）

6、 建筑

7、 景观

8、 户型

9、 开发商

10、 团队

11、 服务

12、 政策

13、 规划

14、 人文资源

15、 自然资源（山/水/森林/河流/动物/土壤/地质等）

16、 业态

17、 装修

OT（即外部因素）可以从以下几点加以分析：

1、 宏观经济

2、 房地产市场

3、 居民收入增长

4、 市场迅速增长

5、 行业发展

6、 政策变化

7、 交通发展

8、 竞争环境

9、 市场认知

10、 消费者需求

11、 市场真空点

12、 金融政策

13、 城市战略

抓住了以上的因素去分析房产项目，一般都可得到比较正确客观的结论，为项目开发提供借鉴。

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