盲目发展产业园区现困局中国产业园区投资与开发风险分析

作为产业发展升级的空间载体——产业园区，近年来一些地方财政原因而面临窘境，不少园区处于“闲置”状态。如何通过重新规划布局使之再现生机，成为摆在地方政府面前一项重要任务。

辽宁省辽中县经信局一份《辽中近海工业新城汽车产业园发展建设情况》显示，沈阳钧翔专用车有限公司投资8亿元、用地200亩的年产1万台专用车项目，一期已经竣工。半月谈记者在现场看到，大片的空地上建成的一处厂房无人看护，门窗已破损。

成立于8年前的这家省级经济开发区，规划总面积668平方公里，距沈阳45公里，距营口港69公里，一小时经济圈覆盖鞍山、本溪、抚顺、盘锦、辽阳等八大重工业城市。然而，这处曾被认为位于“钻石节点”的产业新区，现状显然与预期相距甚远。

在营口盖州市的北海新区，2014年4月在此处开工奠基的辽宁中国科技五金商贸城，原计划投资50亿元打造“工贸结合、前店后厂”。如今，在这家占地1000多亩的商贸城建设工地上，只有两座低矮的门房，“中国科技五金城”标牌后，则是茫茫的一片空地。

由于重量轻质，产业园区在规划布局上过多过急，产业选择并不科学。在辽宁中部一些城市的60多个产业园区中，有12个规划发展装备制造业，有11个规划发展冶金、铸造产业，产业结构趋同。

来源：前瞻产业研究院整理

在产业园区建设中，产业园区投资与开发都有哪些风险呢?

一、产业园区建设政策性风险分析

政策风险主要是指在国家宏观的投资管理体制、产业政策和生态环境保护政策会对园区的生产与发展带来的风险。目前国内有关产业园区的政策还不完善，开发商面临有法难依的困境。如果产业园区的规划建设没有得到较好的政策支持，产业园区投资成本及各项运营风险均不能得到有效控制，这也将导致产业园区无法正常运营。

政策风险主要包括土地使用性质和转让条件。产业园区以前可以建别墅或住宅，但是，现在国家最新政策明确，工业用地上不能建住宅、别墅等，只能建厂房。例如，现在建总部基地，理论上归属于办公用地，不是工业用地。

现在有的地块转让，是通过收购企业股权的形式进行，可以合理避税，但政策有可能不允许。为此2011年政府发文要求一块地只能有一个产权，而不分割产权无法散售商铺。由于以上两点，有很多小企业退出了产业园区开发。

二、产业园区建设周期性风险分析

周期性风险主要是因为产业集聚效应需要一定的时间，产业园区开发周期比较长，对于园区开发企业的整体经营管理带来了很大的风险。例如，园区开发经常有3年免租期，5年以后，园区的产业发展起来了，才逐渐见到回报，10年以后，回报途径增加，比如代为人才招聘、提供小额信贷等。

三、产业园区建设资金链风险分析

由于产业园区开发的周期很长，资金前期投入很大，后续回收周期漫长，所以产业园区投资和开发的资金链风险非常大，资金周转速度非常重要。前期沉淀资金包括土地出让金，以及总投资30%-40%的建造成本，在建造初期即可预售，在6-8个月后，结构封顶就可以出售。

但出售面临3年的免租期、资金沉淀期，而且后期的收入与前期的投入不成正比，关键是定位准确。还有一个风险问题是结构封顶前能否获得预售证，如果可以，就可以以普通商品房的手续进行预售，但目前政策方面对此并没有明确的规定。

前瞻产业研究院《2016-2021年中国产业园区规划布局与运营管理分析报告》指出：产业园区建设的投入与产出要形成良性循环，必须坚持市场主导，在开发区建设中可以引入公私合建模式，政府在前期征地拆迁和基础设施建设方面上可以更多主导，而在招商引资方面，可以更多采取市场化模式引入专业化的招商团队。

本文作者：郑嘉宝（前瞻网产业研究员、 分析师）

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