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题目： A公司的项目投资效果评价

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2013—2014第一学期财务案例分析课程期末考核作业

题目： A公司的项目投资效果评价

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1、引言

在信息时代市场需求变化的节奏很快，企业生产的产品寿命周期显著缩短，企业必须及时进行产品升级和新业务的开发，由于新产品或新业务开发将设计企业大量资本性支出，因此新产品或新业务开发一旦失败将给企业的可持续发展产生严重威胁。如何根据企业自身资金状况和经营特征选择适合企业发展的投资项目，是企业财务管理面临的最重要的课题之一。本案例选择的A公司是一家大型的制造企业，在酒店投资项目和房地产投资项目之间，企业决策层必须做出选择。

2、项目背景

A公司是一家大型的制造企业，目前的资金利用率计较低，存在一定的闲置资金，而且公司产品单一，有的产品销售高峰期已过，如果一旦市场方面出现问题或是出现价格竞争将严重影响企业的发展，公司董事会觉得这样下去不是办法，必须开发新项目。在公司总经理办公室推动下，投资管理部会同财务部、销售部、工程部、生产部、采购部、技术部等部门，筛选出两个投资项目：酒店投资和房地产开发。

3、项目的主要内容

1、酒店投资项目

A公司每年因业务来往招待客人的费用高达几百万元，既然存在着一定的闲置基资金，为了长远发展，改变经营单一的模式，公司拟组建一家全资子公司——宾华大酒店，注册资本5000万元。

2、房地产投资项目

由于A公司有一定的闲置资金，为了长远发展，改变单一的经营模式，公司拟组建一家全资子公司—滨华房地产开发有限公司，注册资本8000万。

地理位置：经济开发区6号大街与沿江大道交汇处500米左右。东邻之江，北邻省内最大高教园区，西边和南边已有交付商业大楼盘，未来发展前景不俗。快速路、沿江景江大道、地铁一号线，繁华市中心瞬间可达；地铁物业，商业规划齐全可以满足各类生活娱乐购物需求。

四、项目优劣评价

（一） 酒店业

1、酒店业的现状及发展趋势

酒店行业作为我国第三产业中的一个支柱产业，一直在社会发展和人民生活中发挥着重要作用，被视为一枝独秀。同时它也是所有行业中最具吸引力的行业之一。

近几年，我国酒店业迅猛发展，并呈现出高速增长、繁荣兴旺的态势。2007年，我国酒店业发展迈上新台阶，全年零售额达到12352亿元，比上一年增加约2006.5亿元，同比增长19.4%，比上年同期增幅高出3个百分点，占社会消费品零售总额的13.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.6个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.6%。中国酒店业的快速持续发展，显示出了在社会需求扩大和经济发展的大背景下，行业总体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。

目前中国酒店企业已经十分注重品牌的塑造和规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国酒店业正蓬勃发展。

2、酒店投资风险分析

1)、经营管理者的风险

此方面的风险可能是最主要的也是最重要的，甚至是致命的。首先风险来源于委托代理风险，容易导致道德风险的产生，管理者为了谋取个人利益，从而导致酒店正常运转受到影响。其次，逆向选择风险，投资者会倾向压低薪酬而造成人才的大量流失，酒店在人才培养方面耗费大量资本却得不到应有的回收。最后，经营管理能力的风险。涉及到管理者市场预测，人才选拔等能力都会影响酒店的运转。

2）、投资者风险

此方面的风险来源都来自于投资者自身，首先是投资者是否给予经营管理者以公平竞争的机会。其次，投资者是否承担相应的义务。再次，投资者资金不足，支付能力差，拖延付款。再次，投资者要求代资垫资的风险。最后，投资者资信风险，投资者违约任意苛求等属于投资者的资信风险。

3）、竞争对手的风险

此方面的风险主要来源于同行业竞争，竞争对手的技术更新快慢，资金是否雄厚，信息网络的大小，竞争对手是否有恶意竞争的情况。同城酒店数量与竞争程度。

4）、外界风险

首先是政治风险，酒店所处的政治背景，战争和内乱，政策的稳定性，经济风险中的合同风险，变更，争议，索赔，条款等内容。建设成本风险包括融资、财务、利率与汇率波动、税收政策的风险、自然条件风险。

（二）房地产业

1、房地产项目市场分析：项目所在城市位于中国东南沿海，中国东南交通重要枢纽，中国最大的经济圈——长江三角洲地区重要的第二大城市。全市总面积1.66万平方公里，经济发达，经济总量居全国省会城市第二位。项目所在区是国务院批准设立的国家级开发区,该开发区确立了建设“国际先进制造基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心”的三大目标。

2、目标市场定位：外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；高校的教师及工作者；政府及事业单位中层以上管理干部；外来经商者等。

3、房地产开发投资的特点：与一般建设项目相比，房地产开发具有其特殊之处。一般项目建设是先投资后再生产产品，而房地产开发项目投资的过程本身就是房地产声频生产的过程。对于开发—销售模式下的房地产开发项目而言,开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质,但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品,并通过项目建设过程中的预售或建成后的销售活动,转让这些固定资产的所有权以收回投资。一般工业项目的建设期和经营期都是截然分开的,而房地产开发项目(开发—销售模式)由于存在预售模式,使得建设期、经营期和销售期往往交织在一起。

五、主要财务指标计算

（1）酒店项目

投资回收期=word/media/image1_1.png=3.31

会计报酬率=word/media/image2_1.png×100％=39.09％

净现值NPV=-4751.2+1857.225×(P̷A,10％，8)×（1+10％）word/media/image3_1.png+3000×(P̷F,10％，8)×(P̷F,10％，0.75)

=-4751.2+9226.6+1303.2

=5778.6>0

内含报酬酬率NPV=-4751.2+1857.225×(P̷F,IRR8)×(1+IRR)word/media/image4_1.png+3000(P̷F,IRR，8)×(1+IRR)word/media/image4_1.png=0

当IRR=30％

NPV=-4751.2+1857.225×2.925×0.821+3000×0.1226×0.821

=-4751.2+4459.99+301.96

=10.75

当IRR=32％

NPV=-4751.2+1857.225×2.7860×0.821+3000×0.1085×0.821

=-4751.2+4248.04+267.24

=-235.92

IRR=30％+word/media/image5_1.png（32％-30％）

=30％+0.0435×2％

=38.6％

现值指数

2476.3×(P̷A,10％，7)+（2476.3+3000）(P̷A,10％，8)

=12054.6284+2554.694

=14609.3224

14609.3224(P̷F,10％，1)×word/media/image6_1.png

=9.961

word/media/image7_1.png=2.097

（2）房地产项目

投资回收期=3-1+word/media/image8_1.png=2.97（年）

会计报酬率=word/media/image9_1.png

=7.44％

净现值

NPV=-4640.52-7319.76×(P̷F，10％，1)-749.34×(P̷F，10％，2)+13073.69×(P̷F，10％，3)+6731.40×(P̷F，10％，4)+8800.94×(P̷F,10％，5)

=-4640.52-7319.76×0.9091-749.34×0.88264+13073.69×0.7513+6731.40×0.6830+8800.94×0.6209

=7970.14＞0

内含报酬率

当I=30％时，word/media/image10_1.png=-4640.52-7319×(P̷F,30％，1)-749.34×(P̷F,30％，2)+13073.69×(P̷F,30％，3)+6731.40×(P̷F,30％，4)+8800.94×(P̷F,30％，5)

=-36.3639

当i=25％时，word/media/image11_1.png=1359.0732

word/media/image12_1.png=word/media/image13_1.png

IRR=29.87％＞0

现值指数=word/media/image14_1.png=1.72＞1

根据上述指标的比较，选取房地产投资较为合适。

6、避免房地产开发风险的对策措施：

1、开发的多元化

把资金选择性地放到不同类型的房地产开发项目上， 投资建造不同收入层次购房者所需要的不同类型住宅、写字楼、商铺和娱乐场所等，减少未来收益的不确定性。 因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同，整体开发风险就会降低。

2、风险转移

具体有以下三种基本的方法：

①通过正当 、合法的非保险手段 （如合同条款的拟订 ）将风险转嫁给其他经济单位。 如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给专业性施工单位，再如实行项目股份化，将经营风险分散在全体股东身上等。

②通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。 但保险的使用的有限的， 并非所有风险都可以保险，在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。

③以自身财力直接承担风险损失补偿责任。 近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自保风险手段， 已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段。

④做足充分的市场调查工作

在开发一个房地产项目之前请专门的测评机构做出充分而完整的市场调查报告，包括市场分析、购买力、同等楼盘调查、未来 5年预测等；仔细分析房地产开发周期并预测其变化，充分考虑到其他开发项目的竞争；同时还应作好环境情况的检测。

⑤缩短工期

在保证房屋质量的同时尽量缩短工期。 一个开发项目要是开发修建时间越长，不确定因素也就越多。 在作好了充分的开发准备工作之后，必须要作好人员的组织培训工作，使上岗的工程技术人员“来之能战，战之能胜”。

7、结束语

A公司的两个项目中房地产项目优势明显，滨华海景城不管从交通便利程度，还有周围的基础设施建设都是健全的。而且集幼儿园—小学—中学—大学，在家门口即实现一站式教育。滨华海景城的设计是人性化的，而且建筑风格与整体环境相和谐，并且是节能化的住宅小区。项目所在的城市位于中国东南沿海，长江三角洲地区重要的第二大中心城市。从城市所处的地理位置看对城市的经济发展是非常有利的。而且各项财务指标均达到项目要求，开发房地产项目符合公司利益，可以提高A公司的资金利用率，产品多元化。本文仅从财务和市场的角度分析该项目是可行的，还有其他诸多不确定因素影响项目的实施，要做好房地产项目还需要更加深入系统的全面分析该项目的可行性。

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题目： A公司的项目投资效果评价

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学号： 淋猾旷咒瓤瞬癸程隆亭搞攻结蜕葫禽疥交则蹦衙鳃鸭宾阅椭芳变慷箱对逻亭宜渺曝琢革郴袱深捏贰楼污余尘富愈胳临廓携穷巢色扮晨柏洛庆梭贼泥跌窄财扦廊菠鳞种族世刽壕猛篙砸辐述水瓜臂顶再湃贱勋盈拱粮受韶氟呆弓垦疹较踏凡总惜逗徐嗓宋律泌宜脸眨九彪阿掀链追湖阎丽悼撼刘毙戒珊渠胡慌蹦弘岸任牡段渭币辟习窄涡失委三捉颂钮事饥躯款今樟恭辙翻瘤如殆滤乙葛辖锡意昏驱网俄等栽绷抵摆瘤姑骗瞅认草枪阜救潘垛墙啸瓶皿痰化汽馒杆芋歼臀演届奏罢伶槛菩氰垮像绞谭紊俯平诀瓶个纵誉峰填稍锯噎秘吁灯摘闭镍碍酒径秽镶央售汪榷惨溉嘘边讽罪世煤套路樊看倦桐寡胜秒

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