工程管理作业指导书

保利房地产(集团)股份有限公司

2008年2月

项目负责人和项目管理计划书

1. 作业目的

在工程项目开始之初选择和任命项目的负责人（项目经理），编制出针对具体项目的实施过程具有指导作用的管理计划书。

2.作业依据

《保利房地产（集团）股份有限公司工程管理制度》、《保利房地产（集团）股份有限公司程序文件》之《施工过程控制程序》。

3.主管岗位　工程部经理：选择项目经理，报主管工程副总审批，审批后签发任命书。

主办岗位 　项目经理：编制项目管理计划书，报主管工程副总审批。

4.紧前工作条件

任命项目负责人：项目已立项，准备实施。

项目管理计划书：准备开工，施工单位、监理单位已选定。

5.作业描述

5.1任命项目负责人：

工程部经理在项目实施之初根据项目的具体情况，安排具有相应专业资质和管理能力、管理经验的工程师担任项目负责人，报公司主管工程的副总经理审定（一般以公司呈批件形式），审定后由工程部经理签发“工程项目负责人任命书”，盖公章后存档并发到相关单位（施工单位、监理单位等）。

项目负责人任命书是质量管理体系审核中必备的资料之一。

5.2编制项目管理计划书

项目负责人根据工程项目的具体情况和公司的目标、要求，编制《工程项目管理计划书》，报工程部经理审核，再报主管副总经理审定，作为进行项目管理的指导性文件。

5.2.1《工程项目管理计划书》应包括以下主要内容：

5.2.1.1工程概况、说明

对工程的地点、幢数、层数、面积、基础形式、结构形式、用途进行描述，说明施工单位、监理单位及开工时间等，此外，应对工程的特点、难点加以说明，以便制订出针对性的控制方法和程序。

5.2.1.2工程管理的依据

包括法律、法规、技术规范、地方规定、承发包合同、公司规定规章等，我司在工程管理方面有几个管理规定：《保利房地产(集团)股份有限公司工程项目管理规定》、《保利房地产(集团)股份有限公司住宅土建毛坯交楼管理暂行规定》、《保利房地产(集团)股份有限公司住宅建筑装修施工管理暂行规定》。

5.2.1.3工程管理的组织机构

包括公司为此工程成立的项目部的人员配备、岗位分工和职责；施工单位的管理机构和项目经理、技术负责人、各主要管理人员的情况；监理单位的管理机构和项目总监、总监代表、专业监理工程师的资格、职称、岗位等情况。

5.2.1.4工程项目管理范围

一般包括施工准备阶段、施工过程阶段及竣工验收、交楼、保修阶段。

5.2.1.5工程项目的管理目标

根据公司对项目的总体目标确定项目的质量、进度、造价、安全等方面的目标，分解成阶段性的具体的施工单位必须达到的目标。

5.2.1.6工程管理内容

在项目的实施过程中进行管理的具体工作内容。

5.2.1.7工程管理的控制方法和程序

分施工准备阶段、施工过程阶段、竣工验收、移交、交楼阶段，按管理工作内容拟定控制方法和程序，重点是施工过程中的质量、安全、投资、安全控制方法，并结合工程的特点、难点制定针对性的控制方法、程序。

5.2.1.8工程项目的主要节点计划、阶段计划、总体计划

为实现项目目标，结合实际情况，将目标分解，制定出我司控制性的节点计划、施工单位可行的阶段性计划，所有计划必须与公司的总体计划相符并最好预留机动时间以应付不可预料的情况。

5.2.1.9其它事项

如需要配合的事项、平面布置等。

5.2.2 《工程项目管理计划书》审定后应存项目现场，作为实施过程中的指导性文件，也是质量管理体系审核中现场必备的资料之一。

项目土地接收

1.作业目的

土地接收是工程进行施工乃至项目实施的前提条件之一，界线分明、定位明确地接收场地是工程顺利开展的条件。

2.作业依据

《建设用地规划许可证》，《建设用地批准书》，红线图；公司《房地产前期报建（后期验收）控制程序》。

3.主管岗位　工程部经理：协调工程部与公司综合开发部接收场地。

主办岗位　项目经理：现场接收场地，参与红线点、基准点的测放工作。

4.紧前工作条件

公司收到土地转让（出让）单位的土地移交通知书，工程部收到公司综合开发部的接地通知。

5.作业描述

5.1 接收土地前的准备

土地转让（出让）或土地竞标等取得土地的手续，《建设用地规划许可证》，《建设用地批准书》，红线图等证件资料由公司综合开发部办理。获知取得土地后，工程部经理跟进项目的开发进展情况，公司明确项目要实施时应安排项目经理，由项目经理具体跟进，先查阅红线图、地形图、项目方案图等资料，对项目的地址、方位、占地面积、周边环境、现状等情况了解、熟悉，并应从开发部了解（必要时查阅土地转让合同和附图附件）土地移交时的条件、状态，了解清楚是否需要拆迁，移交时有无水电，周边道路等情况。若由我司负责拆迁旧建筑构筑物，迁移供电、电视电讯、供水、煤气等管线，则需先选定拆迁施工队，联系相关的单位、部门，估测拆迁工程量，拟订、签订相关的协议、合同，做好拆迁的准备。对于需要砌筑围墙的场地，应先安排施工队伍，从总工室领得围墙图纸，商谈工程造价，待接收场地后可马上砌筑围墙。若此项目的土建施工单位已确定，应通知施工单位做好进场准备，也可将围墙一并交由土建队施工。

5.2现场接收

5.2.1现场查勘

收到开发部的土地移交通知后，工程部经理和项目经理及项目部专业工程师（若土建施工单位已确定，可通知施工单位同去）带好相机（最好是有日历的）和相关图纸资料与开发部到现场与交地单位交接，查勘全场（做好全景拍摄）。项目经理应引导双方在有问题需要交涉的地方停留（做好局部针对性拍摄），由对方介绍情况，双方议定遗留问题的处理方法。

5.2.2现场交接界桩、测放红线点

对于原单位用地，应对边界（围墙、界桩）交接清楚，做好记录，在地形图或平面图上标注清楚，对于通过竞拍或转让取得的空地，应现场测放红线点（由开发部申请并组织城市规划测量队测量放线），记录、标注清楚，并应记录一些延伸点、参照点的位置、距离（如某界点离路边垂直距离多少）以帮助校核（或重放）界桩点。对于测放好的界桩点，应加以保护（如已确定土建施工队，可安排施工队现场一起参与，或安排砌筑围墙的队伍或拆迁队进行界桩加固保护），避免界桩遭到损坏造成界线不明。

5.2.3 需要重点关注的问题

除土地转让合同另有约定外，土地接收时应达以下标准：场地标高要求与场外道路平齐；场地平整度要求起伏不超过正负30厘米；周边的边界线是否封闭，边界的折角点的界桩是否齐全和牢固，位置是否准确；边界是自然水面的，间接界桩与边界线的距离是否明确；地面以下的建筑物基础，构筑物已清除，过境的管线已妥善搬迁，区域内管线已在区域边界外截断；地面以上和区域上空已清空（公司要求保留的除外）；与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷；区域与场外主干道之间必须畅通，并能保证重型施工车辆的通行安全；区域附近已留有足够容量的电，自来水和废污水排放的接口。

5.2.4 现场交接会议，交接记录

查勘完现场、界桩交接或测放完后，应在现场马上召开会议，确定是否接收。决定一般分三种情况：（1）同意接收，没有遗留问题，交接清楚；（2）同意接收，遗留问题商定处理方法、时限；（3）不同意接收，不符合土地出让合同约定的接管条件，整改后另行约时接收。

同意接收土地的，现场签署土地接收文件，由开发部与对方单位签，我部与开发部签移交记录，红线点、界桩交接记录。对有遗留问题的，应留下对方的联系人和联系方法。

5.3 接收土地后的工作

现场接收土地后，视具体情况，需要拆迁的，尽快安排施工队伍进场进行拆迁、清障，联系相关的部门迁移处理过境的管线；要申办施工用水用电、通（修）路、平整场地（三通一平）视条件尽快启动；需要砌筑围墙的，尽快安排施工单位砌筑围墙；土建施工单位已确定的，尽快安排进场进行施工准备工作。

5.4 整理接收过程中的资料，项目归档。

现场三通一平

1.作业目的

现场三通一平（通水、通电、通路、平整场地）是工程开展施工的前提条件之一，是建设方向施工单位下达开工令的条件之一，对项目的总工期和经济效益有重要影响。

2.作业依据

《建设工程规划许可证》，规划方案，总平面图；公司程序文件《施工过程控制程序》和工作文件《施工准备工作流程》。

3.主管岗位　工程部经理：督促检查“三通一平”的进展，协调相关问题。

主办岗位　项目经理：组织开展“三通一平”工作。

协办岗位 土建工程师和水电主管工程师：现场跟进平整场地、通路的施工进展，具体申办施工用水、施工用电。

4.紧前工作条件

已接收土地，修建性详细规划已批准，已取得《建设工程规划许可证》（通水电）。

5.作业描述

5.1 场地平整

5.1.1 场地平整的准备工作

在修建性详细规划已批准、总平面图已具备时，可根据规划图、总平面图的平面布置、尺寸、标高等要求，对照场地的现状（查地形图或现场测量）确定是否需要平整场地、什么区域要降低标高、什么区域要填高、挖或填的高度是多少。若平整场地的工程量较大，可呈报公司确定是否单独委托土石方施工队还是一并由土建施工队施工，对于场地内有较大高差的情况（如山地盘），还应考虑（结合建筑物情况、道路、园林）是否需要采取边坡支护（挡土墙、喷锚等）；若平整场地的工程量较小，可直接包含到土建工程中由土建施工单位进场后完成。若要委托土石方施工队，则应按公司《合格供方评价与选择控制程序》选择好施工单位，先商定价格，拟、签合同，准备开工。经估算有大量土石方外运的，还应先办理《余泥渣土排放证》（也可包含到土石方施工队任务中）。

5.1.2 场地平整的实施

土地接收后，由土建施工队或单独委托的土石方施工队进场进行场地平整。

首先测量原地标高，视现场情况，按10米或5米间隔的方格网测量，施工单位测量，监理旁站监督，做好记录，绘制平面图，我方现场管理人员审核签字。

其次，按规划总平面图的布置，现场测放出对应的区域（按设计标高），确定出需要挖、填的区域。

视现场情况和施工单位的机械、人力情况，确定施工的线路；若要进行边坡支护的，应同时进场配合施工。

完成以上工作后，即可进行场地平整。完成后再进行测量，绘制平整后的平面图，按区域标注平整后的标高。

5.2通路

在接收土地前或接收土地后，应视项目场地现状、周边道路情况，结合项目的规划、平面布置考虑使场地与周边市政路接通、怎样设置路口，有现成的道路可用的，主要考虑如何接驳、开设路口，按市政管理规定，开设路口应向市城管办道桥处申请；场地离市政路较远需要修路的，应事先征得土地所有人的同意，委托施工单位修路，筑路工程可视情况由平整场地的土石方施工队一并完成。

接收土地后若离工程开工的时间较长，且场地内道路、排水管网已设计好的，在通路时可将场地内的道路同时施工，即将施工临时道路与规划市政路合二为一，为施工时提供方便通畅的通道，也可从总体上节约工期、成本。

5.3通水电

按广州市现行规定，施工临时用水、用电需取得《建设工程规划许可证》后才能申请办理。办理前应根据工程拟建的幢数、面积、施工需用的主要机具、施工期人员数量等情况，计算出需报装的水、电容量。

鉴于广州市的实际情况，水电报装和实际安装一般委托自来水公司和供电局属下承装单位为宜。

5.3.1申请施工用水

申请施工用水按下列方法办理：

自行或委托具备资质的承装单位到广州市自来水公司或公司属下各供水管理所办理申请报装手续。

申请临时用水，须提交以下文件和图纸：

1、用水申请书；

2、用水所在地的1:500四置地形图一式两份，

3、市建设用地规划许可证或用地批准书复印件；

4、规划部门征地红线图复印件；

5、填报《用户申请用水登记审查表》（一式两份）、《广州市自来水公司报装登记表》及《广东省城市供水合同》（一式两份）；

6、建设工程规划许可证。

5.3.1申请施工用电

申办施工临时用电需按用电地址到所属区供电局配营部营业厅办理，填写用电申请表，由供电局审批后现场安装。

委托监理

1.作业目的

委托监理公司对工程进行监理是国家建筑法的规定，监理单位是现行建设工程五责任主体之一，选择一个服务到位的监理公司有利于工程的顺利进行。

2.作业依据

《中华人民共和国建筑法》，《建筑工程质量管理条例》；公司程序文件《施工过程控制程序》、《合格供方评价与选择控制程序》和工作文件《施工准备工作流程》。

3.主管岗位　主管工程副总：审定监理单位，审批监理合同。

主办岗位　工程部经理：选择监理单位。

协办岗位 项目经理：协助选定监理单位，草拟合同。

4.紧前工作条件

项目立项已批复，具有项目计划备案确认书；用地、规划已批复，具有《建设用地规划许可证》、《建设方案报建审核意见书》或《建设工程规划许可证》。

5.作业描述

5.1监理的有关规定

《中华人民共和国建筑法》规定我国推行建设工程监理制度，实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。《建筑工程质量管理条例》明确规定了必须实行监理的工程范围，建设部86号令《建设工程监理范围和规模标准规定》对监理的范围和规模标准有详细的规定，《广东省建设工程监理条例》规定下列建设工程项目的施工准备阶段、施工阶段必须实行监理：

（一）国家、省、地级以上市的重点建设工程；

（二）建筑安排工程总造价在八百万元以上的工业、交通、水利、市政公用基础设施等建设工程；

（三）总建筑面积在二万平方米以上的住宅小区建设工程，单体建筑面积在三千平方米以上的一般工业与民用建筑工程；

（四）利用外国政府或者国际组织的贷款、援助资金的建设工程；

（五）国家或省人民政府规定必须实行监理的其他建设工程。

建设工程监理分为建设前期阶段监理、设计阶段监理、施工准备阶段监理、施工阶段监理和保修阶段监理。建设前期阶段、设计阶段、保修阶段是否实行监理，由建设单位自行决定。我司项目一般委托监理单位对施工准备阶段、施工阶段、保修阶段实行监理。

按《中华人民共和国招投标法》的规定，下例条件的工程的监理必须实行招标：

(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

5.2 监理招标

监理招标之前应对拟选监理单位进行考察，考虑监理公司的实力、服务水平、以往的合作经历等情况拟选监理单位，一般采用邀请招标的方式。

我司的监理招标一般委托招投标代理单位进行，监理招标须纳入广州市建设工程交易中心的管理，按以下步聚实施：

5.2.1招标项目申请

首次进场的招标人或代理人凭单位介绍信到广州市建设工程交易中心一楼大厅办理IC卡，凭IC卡号登陆交易中心网（WWW.GZZB.GD.CN），进入会员专区，填写、确认《招标申请表》，并将书面表格提交交易中心，同时提交经招标管理机构确认及审查备案的资料：

1、 招标申请公函；

2、 立项批文、年度计划或备案确认书；

3、 用地批文或《建设用地规划许可证》；

4、 《建设方案报建审核意见书》或《建设工程规划许可证》

5、 资金证明文件；

6、 经招标人盖章确认的招标公告文本、资格预审文件文本、招标文件文本、邀请招标的，提交邀请招标核准书；

7、 自主招标时，提供建设行政主管部门核准书；委托代理机构进行招标时，提交市建委核准的招标代理机构年度登记备案证书。

5.2.2招标活动日程安排

招标人与交易中心（信息开发管理部）人员商定发布招标公告、投标报名、资格审查及摇珠择优的时间、地点。

5.2.3发布招标公告

公开招标的项目在广州建设工程交易中心网和依法指定的媒介上发布招标公告；提供电子文件并确保与招标管理机构审查备案的一致。

5.2.4接受投标报名

在指定的时间（从发布之日起到报名截止不得少于5个工作日，报名时间不得少于2个工作日）、地点接受投标人的投标报名，督促投标单位缴纳投标报名费，按公告要求审核和收取报名资料，报名结束后，招标人在报名表上签名确认并送交信息开发管理部备案。

5.2.5资格预审

招标人依法组建资格预审委员会，对报名参加投标的单位进行资格审查，编制资审报告，投标人对资审报告盖章确认。通过资格审查的投标人不足5人的，招标人应修正招标方案，报广州市建设委员会核准后，重新组织招标，连续两次扫标失败的，可按程序报市建委同意后调整招标方式。

5.2.6确定正式投标人

一、邀请招标的，接受邀请的合格投标人确定为正式投标人。

二、通过资格预审的投标人，可按下列方式确定正式投标人：

1、直接确定为正式投标人的，招标人向投标人发出《投标邀请函》；

2、采用择优方式的，在择优完成后按公告要求确定正式投标人；

三、采用资格后审方式的，所有报名投标人均成为正式投标人。

招标人提交资格预审报告并在交易中心网上对结果进行公示，公示时间为3个工作日。

5.2.7招标活动日程安排二（确定正式投标人后）

招标人与交易中心人员（设计监理交易部）商定招标会、答疑会、收标、评标的时间、场地。

公开招标备标时间不得少于20天。

5.2.8招标会

由招标人主持：

1、发放招标文件及有关资料（招标文件售价不得高于500元并要开具正规发票）；

2、组织投标人踏勘招标工程现场。

5.2.9招标答疑

招标人预先收集整理各投标人提出的问题，以书面形式答复各投标，并在招标管理部门备案，发出答疑纪要的时间距开标时间不得少于5天。

5.2.10组建评标委员会

1、招标人依法组建评标委员会，成员为5人以上单数；

2、至少在开标前三个工作日，招标人登陆交易中心网，按要求填写《评标专家申请函》，确认无误后持加盖法人公章的《评标专家申请函》提交交易中心，经交易中心确认，送交评标专家服务部一份；

3、在开标前二个工作日，招标人持到评标专家服务部抽取评标专家，并签名确认抽取结果；

4、技术告别复杂、专业要求特别高的项目，经行政主管部门批准后，招标人可推荐所需评标专家人数3倍以上的人选到评标专家服务部办理随机抽取手续。

5.2.11收标与封存

1、招标人按招标文件规定的时间、地点收取投标人的投标文件，并做好记录；

2、投标文件须封存在交易中心指定的封标室内并贴上有招标人和投标人代表签字的封条。

5.2.12开标

开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

1、 当众检查投标文件的密封性；

2、 开启投标文件并按招标文件规定唱标；

3、 对唱标内容做记录，并签字确认。

5.2.13评标

1、评标前会由招标人主持，交易中心工作人员宣读评标纪律后，招标介绍工程概况，解释招标文件，联络需要进行澄清的投标，组织推选评标委员会主任；

2、评标由评标委员会主任主持，按招标文件规定的标准对投标文件进行评审，完成评标报告及推荐1-3名候选人或根据招标人授权直接确定中标人，撰写评标报告；

3、经评标委员会评审有效的投标人不足3人时，招标人应报招标办核准后依法重新组织招标。

5.2.14确定中标人

1、招标人根据评标提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人；

2、招标人应当自确定中标人之日起十五日内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。

5.2.15中标公示

招标人向交易中心提交中标确认函，并在网上公示中标情况（公示3个工作日），同时将评标情况汇报建设行政主管部门备案。

5.2.16缴费

公示结束后，如无投诉，招标人按规定向交易中心交纳中标价万分之五（每宗最高不超过15万元）的场地使用费。

5.2.17发放中标通知书

招标人到交易中心领取经交易中心确认的《中标通知书》。

5.3签订监理合同

招标完成后，与招标确定的监理单位商签监理合同，监理合同一般分协议、合同标准条件和合同专用条件组成。合同协议主要确定委托关系，合同中应明确工程名称、地点、工程规模、监理的范围、时间期限；《标准条件》适用于各个工程项目建设监理委托，各个业主和监理单位都应当遵守。《专用条件》是各个工程项目根据自己的个别和所处的自然和社会环境，由业主和监理单位协商一致后进行填写，双方如果认为需要，还可在其中增加约定的补充条款和修正条款。

我司签订监理合同的审批程序与其它合同一样，均需填写合同呈批件经公司有关部门审批后签订。

施工招投标、承包合同

2. 作业目的

通过招标的方式，选择合格的工程承包商，并在工程施工前完成工程承包合同的签订，就工程的质量、进度、安全文明施工与合同的经济条款做出明确约定。有利于工程实施过程中进行有理有据的管理，保证工程质量、按计划竣工交付使用和降低工程造价。

2.作业依据

《保利房地产（集团）股份有限公司招投标管理规定》；

《合格供方评价与选择控制程序》（POLYRT－QP－预决算部－01）；

《合同管理程序》（POLYRT-QP-投资管理部－04）；

《施工过程控制程序》（POLYRT-QP-工程部－01）。

3.主管岗位　工程部经理：监督检查主办岗位的作业，杜绝违纪违规；签发招标书，批准推荐单位名单，参加评标。

协管岗位　工程部副经理：组织审核招标文件、合同条款，主审其中技术要求方面的内容；组织审核投标文件，主审其中施工组织方案和工程技术措施方面的内容；就上述审核提出书面意见。

主办岗位　项目经理：拟写工程招标文件并按规定办理有关手续；拟写工程承包合同并配合预决算部对材料、设备等进行招标工作；组织工程项目有关的开标、评标、定标工作。

协办岗位　各专业工程师：参与工程项目招标工作，负责拟写本专业技术要求。协助项目经理草拟施工合同。

4.紧前工作条件

用地、规划手续已办理；《建设工程设计方案审核意见书》已取得或已取得《建设工程规划许可证》。

5.作业描述

5.1 编制招标文件

5.1.1 项目经理确定项目已经具备招标条件后，负责草拟招标文件和合同文本。

5.1.2 招标文件中，应当至少包含以下内容：

（1） 招标项目概况和综合说明；

（2） 项目现场施工条件；

（3） 投标人须知；

（4） 招标项目的范围与技术要求；

（5） 招标项目的经济要求；

（6） 合同主要条款（承包方式、工程款结算方式与支付方式等）；

（7） 标价的编制依据；

（8） 投标书的编制要求、格式和份数；

（9） 关于废标的约定；

（10） 投标辅助材料；

（11） 标准合同；

（12） 图纸及说明；

5.1.3 项目经理完成招标文件的编写后，通过招标文件呈批件的形式报送预决算部、投资管理部及其他相关部门和公司领导审批。

5.1.4 经公司领导审批确认的招标文件即为终稿，招标文件一经审定不得擅自更改。

5.2 发标

5.2.1 工程部经理组织审核有意向参与投标的合格供方，并形成投标单位推荐名单。由项目经理以合格供方呈批件的形式报送招标领导小组和公司领导审核。拟招标项目的招标文件和投标单位推荐名单报送领导审批通过后，方可进行招标活动。

5.2.2 项目经理负责统一向投标单位发出正式的招标文件，并在招标文件约定的时间统一组织工程现场踏勘，介绍现场及周边情况。

5.2.3 投标单位在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，由项目经理组织，通过书面形式或召开投标预备会的方式解答，并需同时将解答以书面方式通知所有投标单位。该解答的内容作为招标文件的组成部分。

5.3 接标和开标

5.3.1 项目经理负责在投标截止日期前接收投标单位的投标书。投标书应严格按照招标文件要求编写和密封，不符合招标文件要求的视为废标。接标时，应注明投标文件或投标书变更文件的具体接收时间。

5.3.2 项目经理负责，在招标领导小组的指导监督下，组织招标工作小组进行开标。开标时首先应检查投标文件的有效性，并排除废标。开标时应按先技术标后经济标的原则，技术标不符合要求的，经济标不予开启。

5.3.3 开标时，项目经理负责唱标，招标工作小组成员进行记录。

5.3.4 工程部经理或副经理应参加项目的开标工作。

5.4 评标与定标

5.4.1 项目经理组织评标工作，工程部经理或副经理应参加评标。评标时应按先技术标后经济标的原则，技术标不符合要求的，不再考虑经济标。

5.4.2 评经济标时，应注意防止投标单位通过少列工程量等手段降低报价形成不正当竞争；也应注意投标单位采用不平衡报价等手段从中获利。

5.4.3 评标结束后，由招标工作小组形成评标报告，交招标领导小组讨论，排定次序。招标工作小组或招标领导小组委托的部门负责按所定次序与投标单位分别洽谈，确定各投标单位的最终条件，并报送招标领导小组和公司审批，确定最终中标单位和中标条件。

5.5 承发包合同签订

5.5.1 确定最终中标单位后，工程部经理签署中标通知书，通知中标单位。

5.5.2 项目经理根据中标单位投标文件、招标洽谈和最终确认的中标条件，完善标准合同，草拟形成本次招标工程的承发包合同，以合同呈批件的形式，经预决算部、投资管理部及其它相关部门审核后，交公司领导审批，确定合同终稿。

5.5.3 合同终稿交由中标单位签字盖章后，公司主管领导签字盖章，合同生效。

工程质量、安全报监

1.作业目的

依法办理工程质量、安全报监,纳入政府对建设工程管理的轨道，以明确建设工程参与各方的质量、安全责任，保证工程质量、保证安全生产。

2.作业依据

《建设工程质量管理条例》、《中华人民共和国安全生产法》、公司工作文件《施工准备工作流程》。

3.主管岗位　项目经理：督促检查主办岗位的作业。

主办岗位　土建工程师：具体经办本项作业。

4.紧前工作

已完成施工、监理招投标环节，签署合同；规划许可证已领取；施工图审查合格，取得人防审核意见等。

5.作业描述

建设单位应在建设工程开工前30天内(申领施工许可证前)，按监督范围和管理权限向市或区(县)建设工程质量监督机构办理建设工程安全、质量监督申报手续。目前广州市由市质监站监督的工程安全监督在市安监站申报，由区质监站监督的工程质量、安全均在区质监站申办。

5.1报安监程序如下：

5.1.1报监人按照“广州市建设工程安全监督申报资料目录表”要求准备好相关资料的复印件一份，并加盖相关单位的公章；

5.1.2填写广州市建设工程安全监督申报表采用A3纸双面打印，并加盖单位公章（本表一式一份），同时在申报前将该表电子版发送至gzajz@gzajz.3322.org；

5.1.3填写《现场查勘表》，该表一式两份；

5.1.4报监人将申报资料送至安监站技术部进行核查，并领取受理回执；

5.1.5安监站技术部核查申报资料，符合申报条件的，其会发出《建设工程安全监督通知》；

5.1.6凭受理回执领取《建设工程安全监督通知》，《建设工程安全监督通知》上面的安全监督员负责该项目的建设工程安全监督的管理事宜；

5.1.7联系《建设工程安全监督通知》上面的安全监督员查勘现场，并按照《现场查勘表》上面的要求准备相关资料以备现场查勘时所用。

5.2报质监程序如下：

5.2.1报监人按照《广州市建设工程质量监督申报表》（简称“监督申报表”，下同；一式五份，其中质监站三份，建设单位一份，总承包单位一份）、《工程明细表》（多项工程填写，作为监督申报表的副表, 一式五份，分发情况同监督申报表）、《建设工程质量管理人员从业资格审查表》（一式二份，质量监督交底资料之一）、《质量监督申报办理审核表》（一式一份）的要求准备好相关申报资料和加盖相应单位公章；

5.2.2报监人持申报资料和需要提供的书面资料，到规定的地点办理报检手续（监督站在收到申报表格和提供审核的文件资料后，做出审核决定，对符合规定要求，准予办理有关手续的，签发申报表格）；

5.2.3联系质监站的执法部人员查勘现场，符合现场申报条件的，按照行政事业性收费标准缴纳监督费；

5.2.4缴纳监督费后，将缴款回执交市质监站，市质监站发出盖有“受理专用章”的《广州市建设工程质量监督申报表》，同时，市质监站将《建设工程质量管理人员从业资格审查表》转交监督部室，并由监督部室在《建设工程质量监督书》中安排监督小组人员名单，凭盖章后的《广州市建设工程质量监督申报表》办理施工许可证。

5.3工程质量安全监督的申报表格等可在网上下载。

5.4申报时间及地点

周一、二、三、四、五上午：9∶00-11∶30；下午：2∶00-5∶00。市、区(县)站。

6.注意事项

6.1报安监所需施工单位、监理单位、设计单位和建设单位等所需盖章的资料需提前准备；安全监督员查勘现场之前，需仔细理解《现场查勘表》中的各项要求，尤其是《现场查勘表》中要求的各专项方案的审批、签名盖章等须齐全，包括要求施工单位办理的意外伤害保险须提前办理等。

6.2报质监申报资料上面相关单位盖章较多，如建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、总包单位、分包单位，可提前办理，一般可在施工图审查备案结果出来之前全部完成，以便加快申报速度；带有人防工程的项目，报送的施工图为人防施工图；申报资料的项目名称一定要与施工及监理中标通知书的项目名称相一致。

申办《建设工程施工许可证》

1.作业目的

为工程开工建设提供法律手续。

2.作业依据

《中华人民共和国建筑法》、《广州市建筑条例》。

3.主管岗位 工程管理中心总经理：安排、督促检查此项作业。

主办岗位 综合事务部 具体经办此项作业。

4.紧前工作条件

质量、安全监督报监已完成。

5.作业描述

5.1《建筑工程施工许可证》应提交的材料清单

5.2审批内容及办事流程：

1、已经办理该建筑工程用地批准手续；

2、在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；

3、施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

4、已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效审批内容；

5、满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；

6、有保证工程质量和安全的具体措施；

7、按照规定应该委托监理的工程已委托监理；

8、建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其它第三方担保；

9办理期限：15个工作日；

10.办理部门：市建委建筑业管理处或区建设局建管科；

11.办理流程：申请资料送市建委对外办公中心，资料齐全中心出具办理回执并

将申请资料交建管处，建管处审批完成将施工许可证直接发往安监站，由安监站

现场发证。现场发证时本项目的项目经理、总监理工程师、总监代表、设计负责人、建设单位项目负责人及申报持证施工员、专职安全员、特种作业人员需到场。

施工计划与施工方案审核

1.作业目的

审核承包方上报的施工组织设计（方案），并提出修改意见或予以确认，使施工组织设计（方案）作为承包方组织施工的依据，保证项目施工有计划有步骤地进行，保证关键工序有正确合理的施工方案，防范施工质量事故，提高建筑产品质量，使建设成本合理化。

审核承包方上报的施工总体进度计划和分阶段进度计划，并提出修改意见或予以确认，作为施工过程进度管理的有效依据，保证项目施工过程进度得到有理有据的控制。

2.主管岗位　部门经理/副经理：敦促项目经理进行施工组织设计（方案）和工程进度计划的审核，对项目经理出具的审核意见签署意见。

主办岗位　项目经理：负责召集各专业工程师在工程开工前对承包方的施工组织设计（方案）进行审查，并提交书面审查意见给部门经理签署意见，督促承包方修改施工组织设计（方案）和按照经确认的施工组织设计（方案）施工。

负责组织审核承包方总进度计划，各分部分项工程进度计划，年（季、月、周）施工进度计划，并督促承包方按审核后的进度计划实施。

协办岗位　各专业工程师：协助项目经理审核本专业工程的施工组织设计（方案）和专业工程进度计划，提出建议；负责督促承包方按经审核后的施工组织设计（方案）和工程进度计划施工。

4.紧前工作条件

施工组织设计（方案）审核：项目已具备开工条件，施工单位上报施工组织设计（方案）。

工程进度计划审核：根据开发需要，工程各节点工期已经确定；施工单位按期上报工程进度计划。

5.作业描述

5.1 施工组织设计审核

5.1.1 项目经理根据工程项目的具体情况和公司的目标、要求，会同各专业工程师审核施工单位施工组织设计的合理性、针对性、可操作性和对公司目标、要求的贯彻情况，并出具书面审核意见，报工程部经理审核。并督促施工单位根据审核意见进行修改。

5.1.2 施工组织设计审核时，可参照以下原则进行：

（1） 是否符合国家的技术政策，是否考虑施工合同规定条件及法规条件，突出“质量第一”的原则；

（2） 对工程的特点及难点的针对性；

（3） 是否具有可操作性；

（4） 质量管理和技术管理体系及保证措施；

（5） 施工顺序是否合理，平面布置和进度计划与施工方案是否协调；

（6） 施工安全、环保、消防和文明施工措施是否符合有关规定并切实可行。

5.1.3 施工组织设计审核的重点：

（1） 主要施工过程的施工方法和资源配置是否科学合理；

（2） 施工进度计划和阶段性工期计划是否满足合同要求，分段流水及立体交叉是否合理；

（3） 施工平面图是安排和布置现场的依据；

（4） 资源配置计划应包括主要材料、劳动力和机械设备需用量计划；

（5） 工期、质量、安全和文明施工目标及措施；

（6） 施工方案的针对性及“四新”技术的推广应用的可行性；

（7） 施工组织设计与协调；

（8） 信息技术与资料管理能否体现动态管理及现代管理手段运用。

5.1.4 项目经理结合各专业工程师提供的审核意见，整理形成施工组织设计的书面审核意见，报工程部经理签署意见。项目经理将经签署的审核意见交施工单位并督促其做相应修改、完善。

5.1.5 施工队应按经项目经理确认的施工组织设计组织施工，项目经理负责组织各专业工程师督促施工单位对施工组织设计的实施。

5.2 专项工程施工技术方案审核

5.2.1 一些重要的专项工程，项目经理应要求施工单位在施工前做施工专项技术方案报监理和工程部审批。一般情况下，以下各专项施工方案均应做专项技术方案：

（1） 深基坑支护设计与施工方案；

（2） 桩基工程及地基处理方案；

（3） 地下室与屋面防水施工方案；

（4） 预应力结构施工方案；

（5） 主体结构及钢结构施工方案；

（6） 地基沉降检测方案；

（7） 各专业（消防、机电、弱电、市政、园林等）专项施工方案；

（8） 塔吊组装、拆卸，高支模，大体积混凝土浇注，外排栅搭设等安全技术方案。

（9） 为完成预算内的工作量而必须增加临时性的或辅助性的作业，这些作业需要甲方承担工程费用的，如：基坑围护、周边建筑和管线的保护、土方平衡、地基处理、重型设备吊装、特殊模板和支撑系统、混凝土的特殊养护、特殊材料或制品的性能测试、赶工措施等。

5.2.2 项目经理会同专业工程师，就专项施工方案的安全性、风险性、可靠性、经济性等进行审查。专项施工方案应在保证质量和安全的情况下，尽可能地节约费用。

5.2.3 各专业工程师在审核后提供审核意见提纲，项目经理结合各专业工程师提供的提纲，整理形成专项技术方案的书面审核意见，报工程部经理签署意见。项目经理将经签署的审核意见交施工单位并督促其做相应修改、完善。

5.2.4 施工队应按经项目经理确认的专项施工方案组织施工，项目经理负责组织各专业工程师督促施工单位对专项施工方案的落实情况。

5.3 工程进度计划的审核

5.3.1 总体进度计划

施工单位在开工前将工程总体进度计划上报项目经理。项目经理根据合同约定的工期要求，审核总体进度计划的可行性、合理性以及对合同要求的贯彻程度，审核后提出意见并报工程部经理审批。施工单位根据审核意见的要求进行修改，并按经确认的总体进度计划组织施工。

5.3.2 月（季）度进度计划

5.3.2.1 每月（季）度结束前，项目经理要求施工单位提交本月（季）度工程进度报告和下月（季）度工程进度计划。

5.3.2.2 月（季）度进度报告至少应包含以下内容：

（1） 施工、安装、试验等进展情况（包括分包工程进展情况）；

（2） 施工作业班组人员安排情况；

（3） 材料、设备等的采购和进场情况；

（4） 现场签证情况和安全文明施工情况；

（5） 实际进度与计划进度的对比；

（6） 对工期延误的措施采取情况。

5.3.2.3 工程月（季）度进度计划至少应包含以下内容：

（1） 工程月（季）度整体计划安排；

（2） 施工作业班组人员计划安排；

（3） 材料、设备采购和进场计划；

（4） 分包工程进场计划安排；

（5） 对工期延误拟采取的针对性措施。

5.3.2.4 项目经理核实施工单位月（季）度进度报告与实际情况是否符合，总结上月进度计划的落实情况；审核月（季）度进度计划是否充分落实公司的工程进度要求，提出改进意见后要求施工单位采取足够措施保证计划实行。

5.3.2.5 各专业工程师协助项目经理，督促施工单位按时递交进度报告和进度计划，负责督促施工单位落实进度计划的实施。

设计交底与图纸会审

1.作业目的

施工图是工程项目和施工的依据，设计交底与图纸会审是施工前的一项重要的技术准备工作。熟悉设计图纸，充分了解设计意图、工艺与质量要求和施工特点，提出意见与建议，把图纸上的差错、缺陷的纠正补充在施工之前完成。

2.作业依据

2.1总体规划设计、初步设计和施工图设计文件。

2.2国家颁发的工程建设标准、规范和规程。

2.3当地政府和行业颁发的工程建设标准、规范和规定。

2.4国家和地方政府对工程建设相关的法律、法规及规定。

2.5各种基础资料和技术文件（如工程地质资料、建设用地、用电、用水、用气的申报及批复文件，企业管理的有关规定及质量体系文件等）。

2.6类似工程设计及施工技术总结，施工组织设计及技术方案等同类工程经验。

3.岗位职责

3.1主管岗位 工程管理中心总工程师：监督检查主办岗位的作业，主持高、大、难、新项目的设计交底及图纸会审，审核批准新材料、新工艺、新设备、新技术在工程项目中的运用，协调项目设计交底及图纸会审。

3.2协管岗位 工程管理中心专业设备部经理：协助总工程师监督检查各专业工程师对设计交底和图纸会审的准备工作，协调各专业设计交底及图纸会审工作。

3.3主办岗位 项目经理：负责本项作业的组织协调工作，组织各专业工程师、设计负责人、监理工程师和施工单位项目技术负责人及各专业工程师参加设计交底与图纸会审，对设计交底和图纸会审形成书面记录。

3.4协办岗位 各专业工程师：负责本专业作业的组织协调工作，落实本专业设计交底及图纸会审的具体工作。

4.工作条件

已完成设计施工图，各专业设计会审会签、公司设计负责人确认。

5.作业描述

5.1设计交底

业主有责任组织设计单位对设计意图、工程技术与施工注意事项向施工单位

做出明确的交底。

5.2图纸会审一般是在业主预审和施工单位自审的基础上，由业主主持设计、监理、施工及质检部门等有关人员参加，重点解决以下8个方面的问题：

5.2.1理解设计意图和业主对工程的要求。

5.2.2审查结构是否安全，设计深度是否满足指导施工。

5.2.3贯彻国家及行业规范、标准情况。

5.2.4建筑、结构图与各专业图有无矛盾。

5.2.5工程部位、高程、尺寸及材料标准等是否准确一致。

5.2.6新技术、新工艺、新设备、新材料的采用是否有问题。

5.2.7根据设计要求，审查施工单位是否具备组织施工的条件。

5.2.8设计图纸上标明的内容与施工合同的工作范围有无差异，对工期和费用的影响应由业主决定。

6.质量记录

6.1设计交底应由设计单位汇总形成书面文件并发至业主、监理和施工单位。

6.2图纸会审应由施工单位、监理单位、项目主管工程师填写图纸会审内容，并形成书面汇总提前三天送设计院各专业负责人。

6.3图纸会审记录由施工单位项目技术负责人整理形成书面文件，经监理、业主、设计项目负责人会签确认、盖单位公章，并作为本项目设计技术文件，分别由设计、监理、施工和项目归档保存。

设计（技术）变更

1．作业目的

现场项目部做好工程设计变更的管理，做到协调及时，手续齐全，收发及时，不遗失、无差错，并抓好变更的落实，尽可能避免因变更带来的工程成本增加。通过做好技术变更管理，更有力地控制项目开发成本。

技术变更资料应整理有序，易于查询追溯，并在最终竣工验收和结算时作为有效依据。

2．主管岗位 项目经理：统一负责本项目的技术变更协调工作，指导本主办岗位实施技术变更管理的具体作业。

主办岗位 专业工程师、现场资料员：具体负责本项目的技术变更管理作业日常操作。

3. 作业描述

3.1 本项目现场项目部成立后，主办岗位承担设计变更的协调和管理工作。

3.2 原则上，所有的工程技术变更，均应经过公司技术主管部门（技术研发中心）审核认可，并加盖公司图纸审核章后方能生效。项目经理和现场工程师接收技术变更文件时，应检查文件的有效性。

3.3 工程技术变更主要有四个来源：

（1） 公司领导或专业部门（包括项目部人员）审查设计或现场巡视时提出；

（2） 设计人员在出图后自行发现的设计不当或失误；

（3） 施工单位发现；

（4） 业主提出的变更要求。

3.4 包括领导或专业部门审查及现场巡视提出的变更要求，以及施工单位发现的变更需要，应由项目经理负责或指派现场人员，知会公司技术主管部门及设计单位，由设计单位补发技术变更通知，交公司技术主管部门审核，办齐变更手续后下发交由现场项目部。现场资料员应按图纸管理的作业要求，做好技术变更资料的整理保管工作。项目经理负责，由各专业工程师组织相关施工单位落实变更内容。

3.5 公司领导或专业部门审查设计或现场巡视时提出的变更要求，经项目经理许可后，各专业工程师可通过工作联系单的方式，要求施工单位立即执行。并由项目经理负责或指派现场人员，向公司技术主管部门及设计单位说明，补办变更手续后，下发现场项目部。

3.6 业主提出的变更要求，应经公司销售部门统一整理后，交现场项目部。现场资料员按图纸管理的作业要求整理存放及发放，各专业工程师组织施工单位落实变更事项。业主自行向施工单位提出的变更要求，应有业主书面委托书，并且施工单位应及时向现场项目部人员上报留存备案，经现场项目部人员书面认可方能生效。

3.7 工程竣工时，留存的全套技术变更资料应整理齐全，以作竣工图核对时用。

3.8 工程竣工后，由项目经理负责，做项目技术变更情况总结，分析变更的种类、原因，以及由此产生的费用增加等，为公司其他项目的设计控制和成本控制作参考。

图纸管理

1．作业目的

做好图纸管理，是工程管理的重要后勤保障。规范工程实施过程的图纸管理工作，使施工过程的图纸及相关技术文件在各个环节存放规范有序，清晰明了，易于查询追溯。

图纸管理应做到手续齐全、收发及时，不遗失，无差错，废图应及时绝迹。

2、主管岗位 项目经理：负责统一指导管理本项目的图纸管理。

主办岗位 现场资料员：具体负责本项目图纸管理作业的日常操作。

3、作业描述

3.1 本项目现场项目部成立后，主办岗位承担设计文件和资料的管理工作。

3.2 项目经理或现场工程师接收公司设计主管部门（技术研发中心）发放的设计文件或资料时，应检查文件手续是否齐全；图纸及设计变更须盖有设计单位的出图章和公司的图纸审核章。确认手续齐全后，签认日期后接收。交由现场使用的设计文件或资料，均应首先交给本主办岗位进行接收登记。

3.3 主办岗位严格实施图纸资料的收发登记制度。文件的收发借阅，均应在公司编制的收（发）文登记簿上登记，签字和写明领取日期。主办岗位负责对出借图纸和其他资料的追讨。

3.4 项目经理应为本主办岗位配备专用的文件橱柜。主办岗位负责对现场图纸、变更及其他文件资料分类整理，做好标签，有序存放。留存的原件孤本应加锁保管。

3.5 所有图纸及设计变更主办岗位自领一份，作为归档留存。除非常特殊的情况，留存的原件仅容许在主办岗位的监看下被相关人员查阅，文件资料不准离开监看的视线范围。

3.6 主办岗位在项目经理的指示下分发文件资料，领取人必须在登记册上签字并注明领取日期。如发生图纸份数不足，应立即告诉项目经理，由其安排补印或补晒。

3.7 整套工种图纸更换的，必须要求领取人将原始文件资料归还，本主办岗位当场清点，发现有遗缺且无法补全的应在登记册上做好记录，并由新图领取人签字确认。

3.8 作废的图纸应及时处理。禁止将不作任何处理的废图纸乱丢乱放、听任散失。

3.9 工程竣工时，留存的全套图纸应整理齐全，以作竣工图核对时用。

开工放线、验线

1.作业目的

确保工程项目严格按规划部门批准的修建性详细规划实施。

2.作业依据

项目红线图、单体（单项）工程放线册。

3.主管岗位 项目经理：协调处理放线后发觉的误差，重大问题及时向公司相关部门、领导汇报。

主办岗位 土建工程师:与开发管理中心、规划部门一起进行红线及单体（单项）工程的放样，与开发部移交平面及高程控制点。

4.紧前工作条件

　开发部已经取得规划部门提供的坐标及高程控制点，并取得了红线图、放线册。

5.作业描述

5.1项目开工前，根据开发部移交的由规划部门提供的红线图及城市坐标与高程控制点放线，进行工地围墙及其他施工准备期的工程内容的施工。

5.2单位（单项）工程开工前，必须建立平面及高程控制。

5.3 主办岗位根据规划局提供的坐标及高程控制点组织编制《平面主轴线和高程控制点控制图》，在场地内建立平面和高程控制标桩。

5.4主办岗位必须在现场向施工单位移交平面及高程控制标桩。主办岗位必须代表项目工程部与施工单位在《平面主轴线和高程控制点图》上签章确认。

5.5施工单位根据项目工程部移交的控制标桩及《平面主轴线和高程控制点图》进行核验，核验无误后由项目工程部、工程管理中心、开发管理部、技术研发中心、监理公司联合验线后方可正式施工。

样板引路、材料选型和封样验收

1.作业目的

凡是重复循环施工作业的分部分项工程和操作工艺，都必须样板引路，这是保证施工质量的重要管理措施。是开发商和设计单位验证设计意图和效果，明示质量要求和建筑品质的最直观的办法，是施工单位积累施工经验，规范工艺，改进操作，加快进度，避免大批量返工的最有效的技术手段。材料选型及封样验收是降低工程成本，保证施工质量及设计、施工效果的有力手段。

2.主管岗位　项目经理：督促检查主办岗位的作业操作。

主办岗位　现场工程师：负责样板引路及与公司相关部门（技术研发中心、成本管理中心、营销管理中心）一起对材料（设备）选型、定板，共同封样。

3.作业描述

3.1本主办岗位在审查施工单位的施工组织设计时，应注意有关样板引路的章节，叙述笼统，缺乏具体内容的应向项目经理建议退回重新编制。

3.2样板必须经本主办岗位和监理单位共同验收，对样板的效果有异议的由项目经理和总监理师到场做出结论。调整工艺或整改完善后需经复验直至达到“甲方满意”的要求。

3.3本主办岗位在日常的现场巡视时，须检查监理单位是否在以样板为验收标准，控制着大面积铺开的工艺操作质量。

3.4以下施工环节和工艺操作必须做到样板引路

3.4.1标准层的结构施工的第一层（或第二层）

以一个标准层为一个样板单位，包括柱梁板的模板和支撑系统搭设工艺，钢筋绑扎工艺，预埋管线和铁件的敷设位置，预留洞孔位置，混凝土浇灌程序，拆模程序，各工种交叉搭接的作业计划。

3.4.2 砌墙施工

　以一层中的一个单元为样板单位。重点在外墙块体材料砌筑时的手势步骤，以保证灰浆饱满，不留渗漏隐患。使用新型墙体材料的，必须以完整的一层标准层楼面作为样板层，其操作工艺由监理确认，其建筑效果由设计单位确认。

3.4.3 室内装修

以一个毛坯单元为一个样板单位，包括内门窗安装工艺，内墙面粉刷或装潢效果，楼地面、天花铺装效果，强弱电插座开关位置，上下水管安装工艺，商场、办公大楼的天花内管线组织和安装工艺，天花的洞孔布置效果。

3.4.4 外墙装修

以一个标准层为一个样板单位，包括铺装材料排列、分隔、分仓、间隙和嵌缝材料，外门窗安装工艺，门窗套和线脚的施工工艺，保温材料的铺装工艺。

3.4.5 室外埋地管井

　以连续的两个井和之间的管道为一个样板单位，各种用途和各种口径的管井须分别进行样板施工，包括用料、构造、接口密封、坡度。

3.5外购成品封样

3.5.1目前我司土建施工部分的主要材料、设备选定主要包括以下内容：水电材料设备；铝合金门窗、玻璃；阳台、空调栏杆；飘窗栏杆；防火门；烟道；外墙涂料；砌体；文化石；GRC；屋面瓦；防水材料等。由于我司从成本控制的角度出发，采用定厂、定价的办法，所以，材料、设备的选定除了技术研发中心意见之外，还要经过成本管理中心的确认。对于影响装修效果的，原则上还应该经过营销管理中心审核。成本管理中心在向总包单位下发关于“甲定”材料、设备的工作联系单时，应同时出具该产品的封样样品和书面质量指标，封样的样品上必须有供方不可失灭和否认的印记。样品的选定由上述相关单位责任人签字确认，交由主办岗位与监理单位一起妥善保管。

3.5.2成品批量进场时，监理单位凭封样标准验收，发现有差异的应立即报告本主办岗位，对总包采购的成品，本主办岗位做出决定后，由监理单位告知总包处理；对甲供或甲方指定成品，本主办岗位应报告项目经理，并协助项目经理处理。

3.5.3对于不符封样质量标准的甲供或甲方指定成品，施工单位有权拒绝使用，如本主办岗位（或本岗位上级）强行指令施工单位使用而引起质量事故的，本主办岗位（或本岗位上级）应负失职责任。

3.6以下外购成品必须封样

3.6.1门窗样品

　包含所有型材的断面，附件和五金样品的展板一块，已组装完成的同系列中定货数量最多的一种规格实样一套，如现场条件许可，样品可以直接安装到永久性位置上，以观实效。施工其间的成品保护由总包负责。

3.6.2 外墙涂料

　在现场选一个面积较大的墙面拐角处(其中一面应向阳)，要求表面毛糙度与施工墙面基本一致，并能保留到外墙涂料施工结束之前。由供方提供材料和工艺标准，由施工单位的油漆工在旁站的供方技术员现场指导下，在两个互成角度的墙面上各涂布二到三平方。精确计量所用的主副料，并按涂布实际面积折算成单方用料。将贴有完整标签的用剩空桶作为封样保存。

3.6.3 内墙涂料

　与外墙涂料的做法基本一致，只是样板选择在室内。

3.6.4 外墙贴面

　包括玻璃幕墙，面砖，石板。在结构主体上选择一处便于观察的墙面拐角（其中一面应向阳）。完全使用供方提供的主副料，由已确定的专业施工单位试贴或试安装。试贴面积根据观察需要由现场决定，预计在正式施工时需要凿除而毁坏的，应另向供方索取样品封样保存，如面砖至少一箱，各种材质石板的规格料至少一块。

3.6.5 金属或玻璃料的阳台拦杆，飘窗栏杆，栏板和扶手

　可直接在已纵横拉线定位的阳台上按设计要求制作安装。其式样，用料，颜色由设计单位确认，现场成品保护由总包负责。

3.6.6 各种预埋和外露的管材及配件

　同时采用不同厂商牌号的，由监理单位贴好厂商标签妥善保管。

3.6.7 各种电器插座、开关、户用配电箱

　由监理单位贴好厂商标签妥善保管。

3.6.8防水、保温材料

卷状和块体状的材料以实物封样，流质状的材料以供方提供的包装样品封样。并在实地进行样板施工，精确计量单方耗用量。对新型材料，必须在实地试验铺装，即在供方的指导下采用供方建议的操作工艺进行样板施工，其效果由设计单位确认。

隐蔽工程验收（土建）

1. 作业目的

本作业贯穿项目施工的全过程，不仅是工程质量和长久使用功能的主要保证措施，也是将来追究质量责任的重要依据。要求主办岗位从工程施工组织设计时起，就要全面熟悉了解工程特点和施工单位的质量保证体系，按时到场进行隐蔽工程验收，当场做好隐蔽验收记录，监督施工单位和监理单位认真处理整改。经复验符合要求，并已确切落实在下道工序施工时保障上道工序质量成果的保证措施后，才能允许进入下道工序施工，使土建工程质量始终处于受控状态。

2.主管岗位　项目经理：督促检查主办岗位的作业操作，参加重要的土建隐蔽验收。

主办岗位　土建工程师：协同土建监理单位，具体经办本作业的操作。

3.作业描述

3.1土建工种中必须进行隐蔽工程验收的项目

3.1.1地基工程

　槽底打钎，槽底土质目测，地槽尺寸和槽底标高，槽底坟、井、坑和橡皮土等的处理情况，地下水的排除情况，排水暗沟、暗管的设置情况，土的更换情况，基础施工纪录等。

3.1.2 钢筋混凝土工程

　钢筋混凝土基础，结构中所配置的钢筋类别、规格、形状、数量、接头位置、钢筋代用及预埋件，装配式结构构件的接头，钢材焊接的焊条品种，焊缝接头形式、焊缝长度、宽度、高度及焊缝外观质量，后浇带、沉降缝及伸缩缝等。模板的尺寸、位置、标高、起拱，支撑系统的稳固情况，预留洞孔的位置和尺寸。

3.1.3 砌体工程

　砌体平直情况，轴线位置，砌体中的配筋和过梁，砂浆配比，灰缝厚度和饱满度，与其他构件的连接。

3.1.4 外墙工程

　幕墙支架的材质、防锈、防腐、防雷和安装工艺，门窗和墙体之间的密封，保温层、涂料层和湿贴装饰面层等的基层。

3.1.4 地面，楼面，墙面，屋面的基层处理

　垫块厚度，应有的起拱或坡度，经过防腐处理的结构或配件，表面的毛糙程度，表面的清洁情况和含水情况。

3.1.5 保温、隔热工程

　将被覆盖的保温层和隔热层。

3.1.6防水工程

　将被土、水、砌体或其他结构所覆盖的防水部位，管道、设备穿过防水层处。

3.1.7 沉降观察

　按设计规定或与总包约定的周期进行沉降观察，验收采取监理旁站校核的方法。

3.2土建隐蔽工程验收程序

3.2.1施工单位经班组互检，质检员自验合格后填写《隐蔽工程验收单》，写清被验收的分部分项工程名称，所在部位的轴线位置、规格尺寸、数量、强度等级、标高等。注明图纸编号，如有必要，应画出简图或做出说明。签字盖章后随同自验报告一起上报监理，按总包合同规定的通知时效，约期进行隐蔽工程验收。

3.2.2分包工程的隐蔽验收应由总包单位先行验收合格后再报监理单位，（总包合同另有约定的除外）。监理单位核验《隐蔽工程验收单》的填写项目是否齐全，如发现验收内容，范围，部位等含糊不清，或未经自验甚至作业尚未完成，监理应签署意见退回重报。如无异议则通知本主办岗位按约准时到作业现场共同进行验收。

3.2.3隐蔽工程验收应由单位工程的施工负责人组织。由本主办岗位、监理，总包和分包施工单位技监员，作业班组长参加，土质（基槽）验收、人工挖孔桩终孔验收还应通知设计、勘察单位参加。与质监站有约定的应通知质监站参加。

3.2.4验收时，本主办岗位和监理应严格按照规范要求的合格标准检查施工质量，不能自行降低标准，也不能凭个人经验自定超越规范标准的要求。总包自报优良工程或评奖质量等级目标的，应按相应的质量等级标准验收。

3.2.5召开验收评议会议，向总包通报质量状况，签署验收意见。验收意见不能使用“基本符合”或“大部分符合”等不明确或容易产生歧义的用语，也不能光盖章而不签署验收意见。

3.2.5.1完全符合验收标准的，当场签署“符合设计和施工规范要求”的意见。

3.2.5.2有少量整改内容，有条件边整改边进行下道工序施工的，可在验收单上逐项列清整改内容，并签署“同意整改后隐蔽”。要求监理人员旁站监督整改，并在验收单上签署复验意见。如发现未认真整改的，监理单位有权指令停止下道工序的施工直到整改完毕。

3.2.5.3整改内容较多，尚未具备验收条件的，退还验收单，另行约时验收。多次重复发现类同的质量问题的，应责成总包重视质量保证体系运作中出现的漏洞，并向其上级部门反映，要求其指派专业部门到现场整顿，必要时项目经理可以在与本主办岗位和监理单位商量一致的前提下，下发停工整顿指令，限期整改。

3.2.6监理和本主办岗位收到验收通知未提出异议，亦未按约期到场验收，总包单位有权按总包合同的约定自行隐蔽。事后本主办岗位必须尽早通知总包打开暴露，由此造成的损失由甲方和监理单位共同承担，发现质量问题的，指令施工单位整改。项目经理应追究本主办岗位和监理单位的失职责任。如发现有未经打开检查而擅自补签验收单情节的，从重处理。

3.2.7施工单位不通知验收而自行隐蔽的，一律打开验收，不论有无质量问题，其损失均由施工单位承担。

3.2.8涉及工程量变更的隐蔽工程验收单的业主验收意见栏必须由主办岗位与主管岗位共同签署。

隐蔽工程验收程序（安装）

1.作业目的

本作业贯穿项目施工的全过程，不仅是工程质量和长久使用功能的主要保证措施，也是今后追究质量责任的重要依据。要求主办岗位从工程施工组织设计时起，就要全面熟悉了解工程特点和施工单位的质量保证体系，按时到场进行隐蔽工程验收，当场做好隐蔽验收记录，监督施工单位和监理单位认真处理整改。经复验符合要求，并已确切落实了在下道工序施工时保障上道工序质量成果的保证措施后，才能允许进入下道工序施工。使安装工程质量始终处于受控状态。

2.主管岗位　项目经理：督促检查主办岗位的作业操作，参加重要的安装隐蔽验收。

主办岗位　设备工程师：协同安装、监理单位，具体经办本作业的操作。

3.作业描述

3.1安装工种中必须进行隐蔽工程验收的项目

3.1.1空调供暖，上水与煤气工程　各种暗装、埋地和保温的管道、阀门、设备等的材质，规格，安装工艺和水压，气压测试。

3.1.2排水工程　各种暗装、埋地管道的材质、规格、坡度、检修口、安装工艺。

3.1.3电气工程（强电部分及智能化系统、电信、有线电视等弱电部分）　各种电气装置的接地及敷设在地下、墙内、混凝土内、顶棚内的照明、动力、弱电管线和线盒材质，规格和位置；跨接的焊接、接地电阻、高低压电缆绝缘；大（重）型灯具及吊扇的预埋件、吊钩；经过伸缩缝及沉降缝处的补偿装置，桥架和支架的位置标高安装工艺等。

3.1.4防雷工程　预埋在混凝土中的防雷带、均压环的材质、位置、接地装置、焊接、接地电阻测试，窗台、阳台铁艺接地，卫生间等电位连接等。

3.1.5通风工程　各种暗装和保温的管道、阀门、设备的材质、位置、截面尺寸、安装工艺等。

3.2安装隐蔽工程验收程序

3.2.1施工单位经班组互检，质量员自验合格后填写《隐蔽工程验收单》，写清被验收的分部分项工程名称，所在部位的轴线位置、规格，数量等。注明图纸编号，如有必要，应画出简图或做出说明。签字盖章后上报总包单位，总包技术部门验收合格后由总包按总包合同规定的通知时效，约期进行隐蔽工程验收。安装分包单位也可直接上报监理，由总包，监理和本主办岗位共同组成验收组进行验收。但这需要在签订总包合同时对验收程序和各自责任有所约定。

3.2.2监理单位核验《隐蔽工程验收单》的填写项目是否齐全，如发现验收内容，范围，部位等含糊不清，或未经自验甚至作业尚未完成，监理应签署意见退回重报。如无异议则通知本主办岗位按约准时到作业现场共同进行验收。

3.2.3隐蔽工程验收应由单位工程的安装施工负责人组织。由本主办岗位、监理，总包和分包施工单位技检员，作业班组长参加，与质监站有约定的应通知质监站参加。

3.2.4验收时，本主办岗位和监理应严格按照规范要求的合格标准检查施工质量，不能自行降低标准，也不能凭个人经验自定超越规范标准的要求。总包自报优良工程或评奖质量等级目标的，应按相应的质量等级标准验收。

3.2.5召开验收评议会议（与土建隐蔽工程同时验收的可合并召开评议会议，但验收单必须分开）。向总包和分包单位通报质量状况，签署验收意见。验收意见不能使用“基本符合”或“大部分符合”等不明确或容易产生歧义的用语，也不能光盖章而不签署验收意见。

3.2.5.1完全符合验收标准的，当场签署“符合设计和施工规范要求”的意见。

3.2.5.2有少量整改内容，有条件边整改边进行下道工序施工的，可在验收单上逐项列清整改内容，并签署“同意整改后覆盖”。要求监理人员旁站监督整改，并在验收单上签署复验意见。如发现未认真整改的，监理单位有权指令停止下道工序的施工直到整改完毕。

3.2.5.3整改内容较多，尚未具备验收条件的，退还验收单，另行约时验收。多次重复发现类同的质量问题的，应责成总包和分包单位重视质量保证体系运作中出现的漏洞，并向其上级部门反映，要求其指派专业部门到现场整顿，必要时项目经理可以在与本主办岗位和监理单位商量一致的前提下签发停工整顿指令。

3.2.6监理和本主办岗位收到验收通知未提出异议，亦未按约期到场验收，总包单位有权自行验收并通知安装分包单位自行覆盖。事后本主办岗位必须尽早通知总包打开暴露，由此造成的损失由甲方和监理单位共同承担，发现质量问题的，责令施工单位整改。项目经理应追究本主办岗位和监理单位的失职责任。如发现有未经打开检查而擅自补签验收单情节的，加重处理。

3.2.7施工单位不通知验收而自行覆盖的，一律打开验收，不论有无质量问题，其损失均由施工单位承担。

3.2.8项目经理可授权本主办岗位签署隐蔽工程验收单，验收单的业主联由资料员保管，其他人包括本主办岗位如需调用，只能使用复印件。

工程例会及专题会议

1.作业目的

工程例会和专题会议是工程管理的重要形式，通过项目现场工程例会和专题会议对工程项目建设进行定期和不定期有针对的管理控制。

2.作业依据

公司质量管理程序文件《工程管理控制程序》、《保利房地产（集团）股份有限公司工程管理制度》

3.主管岗位　工程部经理：监督检查主办岗位的作业，杜绝违纪违规；及时、定期对工作的记录进行审核；必要时，参加或主持会议。

主办岗位　项目负责人：负责本作业的组织工作，会议中对工作做出安排，对项目现场问题做总协调，组织会后既要的整理；检查会中工作安排的落实情况。

协办岗位　现场各专业工程师、工程部资料员：现场工程师协助项目负责人对本专业工作做出安排，对本专业问题做出协调，跟进安排工作的落实情况；部门资料员做好会议既要的收集、汇报工作。

4.紧前工作条件

进场开始工程项目建设施工。

5.作业描述

5.1工程例会 工程例会一般以周为周期，定期对现场工程管理工作总结，布置下周工作，并集中地协调解决项目建设中的问题。工程例会由甲方项目负责人主持，也可以与项目监理例会结合在一起召开，由项目监理负责人主持。

5.2 首次例会 监理单位、施工单位进场后，甲方项目负责人应及时组织召开首次工程例会。首次例会首先介绍工程项目情况，包括建设单位、监理单位、总包单位，应明确工程管理目标（工期、质量、安全文明、投入等）。宣布工程例会制度，明确每周工程例会召开的时间，要求各施工单位例会前报本周工作总结和下周工作计划。安排监理单位和施工单位现场负责人代表讲话。

工程项目建设各参与方通过首次例会开始相互了解、建立合作，树立共同的工程项目管理目标。首次例会是一次非常重要的工程例会。

5.3工程例会安排

5.3.1 要求各施工单位至少提前2个小时报本周工作总结和下周工作安排，以及需要甲方或监理进行多方协调的问题。

5.3.2 建筑总承包单位现场负责人作本周工作总结和下周计划，并提出需要各方努力解决的问题；

5.3.3 项目各分包单位作本周工作总结和下周计划，并提出需要甲方出面总协调的问题；

5.3.4 项目监理负责人对工程情况作总结，并对会议中提出的问题从监理的职责做出协调；

5.3.5 甲方项目负责人（甲方代表）对工程的建设情况作点评，按照公司下发的计划对现场工作做出布置，对需要甲方协调的问题做出处理意见；

5.3.6 监理对会议中的决议做好记录，并在会议结束前重申会议的重要决议、决定。

5.4会议纪要 监理单位应在24小时内整理好会议纪要，各参会单位会签，并发工程例会各参加单位。

5.5注意事项

5.5.1 各项目工程例会召开时间，应由部门统一调整，尽量避免两个或多个项目同一天的同一时间召开。

5.5.2 工程例会因故临时调整召开时间要及时通知项目各相关单位，并报部门领导。

5.5.3 各单位做工作总结和下周工作计划时要尽量言简意赅，重点应是工作的总结检查和问题的协调解决。

5.5.4 甲方和监理对工程建设作点评时应对上周安排工作和需整改的问题作检查。

5.5.5 对公司下发的计划和工作的安排，会议前应酌情与监理单位和工程总承包单位作好沟通交流。

5.6工程专题会议

5.6.1专题会议是非定期召开的工程管理会议，因为需要解决问题的突发性、紧迫性，要求立即组织多个相关单位有针对性地协调解决。

5.6.2 专题会议必须首先明确会议议题，会后形成专题会议纪要。

安全生产与文明施工

1.作业目的

“安全第一、预防为主”是我国的安全生产方针，“安全生产、责任重于泰山”是我们各级管理人员的职责，做好安全生产、文明施工是工程建设的可靠保证，坚持安全生产、文明施工是对企业和个人最好的保护。

2.作业依据

《中华人民共和国宪法》第42条规定：“劳动的权利和义务”；

《中华人民共和国刑法》第134条规定：“重大责任事故罪”；

第135条规定：“重大劳动安全事故罪”；

第136条规定：“危险物品肇事罪”；

第137条规定：“工程重大安全事故罪”；

第115条规定：“消防事故责任罪和失火罪”；

《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程安全生产管理条例》、《广州市建筑条例》、施工合同及《保利房地产（集团）股份有限公司工程项目管理规定》。

3.岗位职责

3.1 主管岗位：工程管理中心经理 组织安全生产文明施工每月定期检查和工地巡查，加强对各项目工程安全生产、文明施工管理，制定安全生产、文明施工奖罚办法及规定。

3.2 协管岗位：工程管理中心总工程师 审查审批工程项目专项技术方案和安全生产、文明施工措施并监督执行。

3.3 主办岗位：项目主任（经理）是本项目工程安全生产第一责任人，全面负责本项目工程安全生产、文明施工。

3.4 协办岗位：专业工程师 负责本专业工程安全生产、文明施工的管理、监督、检查、整改和落实。

4.工作条件

已签订施工或管理合同。

5.作业描述

5.1 项目安全管理三项内容

1）对劳动者的管理。依据有关政策、法规约束劳动者的不安全行为，消除或减少主观上的不安全行为。

2）对劳动手段与劳动对象的管理。改善工艺、改进设备性能，消除和控制过程中危险因素，减轻对劳动者的威胁和造成财产损失。

3）对劳动条件（环境）的管理。防止、控制施工中高温、严寒、粉尘、震动及有毒物质对劳动的伤害，改造和创造良好的环境条件，防止职业伤害，保护劳动者身体健康和生命安全。

5.2 项目安全管理原则

1）管生产同时管安全（领导和机构）

2）坚持安全管理的目的性（人、物、环境）

3）贯彻预防为主的方针（安全第一，预防为主）

4）坚持“四全”动态管理（全员、全过程、全方位、全天候）

5）安全管理重在控制。对人的不安全行为和物的不安全状态是动态管理的重点。

6）在管理中发展提高。摸索新的规律，总结管理、控制办法与经验，使其不断上升到新的高度。

5.3 施工项目安全目标

是在项目施工过程中安全工作要达到的预期效果：

1）控制伤亡事故发生的指标。

2）控制交通事故发生的指标。

3）尘、毒治理要求达到的指标。

4）控制火灾发生的指标等。

5.4 施工项目安全管理措施

1）建立安全生产领导机构，实行责任管理

2）安全教育：安全思想、安全技术、安全法规和纪律。

3）安全检查：查思想、查管理、查制度、查隐患、查事故处理，安全检查的组织准备、形式，消除危险因素。

4）安全设施管理（脚手架、安全帽、安全带、安全网、操作平台、防护栏杠、临时用电等）。

5）专项技术方案：①深基坑支护设计与方案；②高边坡支护设计与方案；③桩基工程及地基处理方案；④深基坑及地基沉降方案；⑤高支摸方案；⑥大体积混凝土浇筑；⑦外排栅搭设及安全通道方案；⑧消防及防火方案等。

6）安全技术措施：①技术准备、物质准备、现场准备。②施工阶段：土方工程、模板工程、塔吊、井架、电梯等。

5.5 施工现场管理

1）施工现场平面管理：

①管理组织措施。②管理制度。③管理资料。④现代化管理方法。⑤PDCA 循环。⑥合理的定位。⑦C1达标。⑧现场管理的要求，7牌一图

2）施工现场环境保护

保护和改善环境是保证人们身体健康的需要；

保护和改善环境是消除干扰，保证顺利施工的需要；

保护和改善环境是现代化大生产的客观需要。

有关措施：①环境目标责任制。②加强检查和监控工作。③保护和改善施工现场环境。④要有技术措施，严格执行法律、法规。⑤防止大气污染。⑥防止水质污染。⑦防止噪声污染。

6.质量记录

6.1 工程管理中心项目月度定期工程巡查，安全生产、文明施工检查评比及奖罚通知应形成书面记录，呈报分管副总经理并由综合事务部保存记录。

6.2 项目工程周定期检查和日常检查及周工程例会应形成书面记录，由项目部整理归档并保存至竣工交楼。

6.3 项目工程月报及监理月报应形成书面记录，报工程管理中心并由综合事务部保存至竣工后三年。

6.4 一般安全事故4小时内报告工程管理中心总经理及总工程师，重大事故2小时内报告工程管理中心总经理及公司分管副总经理，事故调查处理意见及处理结果应形成书面报告，由项目部整理归档并保存至竣工交楼。

现场签证

1．作业目的

现场签证是指在工程实施过程中发生的施工图预算以外、且不在合同包干范围内的工作量的核实确认。现场签证是工程造价增加的重要因素，因而是工程造价容易失控的主要环节。严格控制工程施工现场的签证，是成本控制的一项不可忽视的日常工作。

2．作业依据

《施工过程控制程序》

《施工现场签证管理规定》

3．主管岗位　部门经理/副经理：负责对经项目经理签字确认的现场签证单进行核实签认。

主办岗位　项目经理：负责对施工单位上报的现场签证单进行统一审核，同专业工程师双签认可，对签证发生的真实性和必要性负责。

协办岗位　各专业工程师：协助项目经理审核本专业工程的现场签证，负责核实现场签证发生的真实性与工程量的准确性，以及签证的合理性，并签字确认。

4．紧前工作条件

现场发生属于我司责任的费用增加，并且施工单位已向监理单位签发签证单，监理根据要求予以签认。

5. 作业描述

5.1 施工单位根据合同约定的签证要求，及时上报符合签证要求的现场签证单。签证单填写应规范，经由监理单位签认后，交工程部现场管理人员负责签收。签证单应满足以下格式和内容要求：

5.1.1签证单内容应包括：签证的工程项目、签证事由、签证内容及依据、签证事件发生起算日期等，内容应明确详实；

5.1.2 签证单应按统一的格式填写，编号清楚，一式四份；

5.1.3 签证单应经监理单位核实签认。

签证单不符合要求的，签收人员不予签收，由监理单位退回施工单位重新填报。

5.2 经确认符合格式和内容要求的签证单，现场管理人员签收后交相应分管专业工程师进行审核签认。

各专业工程师首先检查签证的合理性，签证单应满足：

（1） 工作内容确已发生；

（2） 工作内容属我司责任；

（3） 工作内容属合同价款未含的范围；

（4） 工作内容在监理单位签收日期前10个工作日内发生。

对不满足以上要求的签证单，或签证依据不充分、不明确的签证单，专业工程师应签署不予签证的意见并说明理由，或要求施工单位提供进一步证据。

对满足以上要求的签证单，专业工程师予以签证确认。签认前应确认所发生的工作内容已经满足质量要求，并应确认工程量。签认时应加注审核意见，审核意见应明确。

签署意见时，如对监理意见有异议，专业工程师应立即与监理沟通，调整至意见一致再签署。沟通过程中达不成一致意见的，项目经理负责协调。

5.3 专业工程师完成签认后，提交项目经理。项目经理对签证内容进一步审核，签字确认，并留存两份，其余返还监理单位。

5.4 项目经理负责或指派项目人员在每季最后一周将所有留存签证单分项分类整理，报部门经理/副经理签署认可后，送预决算部备案。所有留底资料均应为原件，复印件不能作为结算资料。

5.5 签证注意事项：

5.5.1 当产生签证的工作发生时，施工单位应当通知监理和工程部现场管理人员见证，并及时确认工程量。未经认可造成事后无法确认工程量的，由施工单位承担责任。

5.5.2 当对工程造价影响较大的签证工作发生时，项目经理应负责通知公司预决算部和相关部门参加现场见证。

5.5.3 严禁出现重复签证。一般情况下，能通过竣工图反映出来的工作，就在竣工图上反映，不另签证；严禁出现签证和竣工图出现重复内容的情况。

5.5.4 签证依据应充分。将产生变更的工程联系单、图纸要求、变更通知单等作为签证附件；并且应说明完成情况、是否满足质量要求等。

精装修管理

1.作业目的

我司销售的商品房一般为完成装修的，完成装修是交楼的条件之一，装修质量也是体现我司商品房质量的因素。

2.作业依据

《建筑装饰装修工程施工验收规范》，公司程序文件《施工过程控制程序》和《保利房地产（集团）股份有限公司住宅建筑装修施工管理暂行规定》、《保利房地产（集团）股份有限公司住宅毛坯交楼管理暂行规定》。

3.主管岗位　工程部经理：督促检查装修工程的进展，协调相关问题。

主办岗位　项目经理：组织、安排精装修施工，检查进展情况。

协办岗位 土建工程师和水电主管工程师：现场管理精装修的质量、进度、安全等。

4.紧前工作条件

土建工程已完成或基本完成，装修方案已确定。

5.作业描述

5.1 装修方案确定、施工图

装修方案应在建筑设计时已考虑，在我司，建筑施工图基本上有建筑装饰的做法，但一般不按此做法，而是在土建完成要进行装修时另行设计，由于我司在销售前均会现场安排样板房，其中包括交楼标准，故在样板房装修前（或后，如在多个样板房中确定一个为交楼标准）应确定装修方案，在我司，此方案由技术研发中心和品牌管理中心共同确定，在施工前或施工中工程管理中心发现问题或有什么建议，可向公司提出修改。

（交楼标准）样板房确定后，整个工程（或一部份）的装修风格、用料基本确定，在进行大面积装修施工前需要根据各工程的具体户型、功能及样板房即定的风格、材料来确定方案，由技术研发中心负责出施工图，而在我司较为通常的做法是由装修施工单位出图，由技术研发中心审核确认。

作为项目经理和项目部专业工程师，在装修之前及装修的过程中，需着重对使用功能的安排、尺寸是否满足、装修做法是否协调及装修细部做法是否合理、清楚等方面审核，发现问题进行处理或建议修改。

5.3 装修与土建的交接

装修在土建完成毛坯后另行发包的，应在土建完成、自检合格且经监理检查确认完成后进行交接，土建应完成的工程范围及程度由施工合同约定，我司的《保利房地产（集团）股份有限公司住宅毛坯交楼管理暂行规定》有详细规定。

交接由项目部主持，预先通知土建、装修施工单位、监理到场，届时现场检查、移交、对水、电线路进行试压、测试，对存在的问题进行记录，限土建队一周内整改，整改完成后签署移交记录。

装修与土建工程交接中，各分部分项工程均必须按国家有关质量检验标准进行认真的检查和交接，凡在双方交接后施工中出现的工程质量问题均由装修施工单位承担责任。

现场移交后，现场的管理责任归由装修单位。

5.4 装修施工中的要求

1、装修施工必须实行样板制度，即任何分项、材料均选做样板、定样板，按样板的标准施工。

2、各分项工程的施工中，上一道施工工序完成，必须经监理公司检验质量合格并签字认可后方可进行下一道工序的施工。否则必须返工重做，由施工单位承担因此而造成的损失和处罚。

3、装修细部中的规定详见《保利房地产（集团）股份有限公司住宅建筑装修施工管理暂行规定》。

供水配套

1.作业目的

本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区自来水公司的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目经理申请报销一定的业务经费。同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩工程开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成自来水配套工程。

2.主管岗位　项目经理：督促检查主办岗位的作业。

主办岗位　设备工程师：具体经办本项作业。

3.作业描述

3.1 项目前期报建阶段

3.1.1报建所需资料：

1. 用水申请书

2. 接驳用水工程委托书

3. 消防报建批复文件(复印件)

4. 管道报装许可证

5. 用地红线图(复印件)

6. 国有土地使用权有偿出让合同书复印件

7. 建设用地批准书

8. 建设工程规划许可证

9. 市规划局报建审核书（产生污染的单位还应有环保批文复印件）

10. 建设用地红线图、总平面图

11. 室内外给水设计图纸(包括各给水布置平面图,给水系统透视图,泵房及水池、水箱大样图、消防图纸)，卫生间给水的大样图四置图

12. 填报（《用户申请用水登记审查表》《广州市自来水公司报装登表》《广东省城市供水合同》）

13. 建设工程规划验收合格证（竣工验收，装表通水前提交）

3.2 施工图设计阶段

在给排水总平面图、各单体给排水施工图、蓄水池、泵房等施工图设计之前，本主办岗位要组织设计单位与自来水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。同时，主办岗位要深入了解附近自来水接驳情况、寻求成本低、可行性高的接驳方案；自来水设计院出图报规划局审批时，主办岗位要积极做好沟通、督促工作，有问题要及时带领设计勘察现场、阐明情况，直到设计图纸的最终确认。

3.3 工程施工及竣工验收

自来水工程施工主要分以下阶段：

1. 市政道路开挖

2. 自来水管道敷设

3. 自来水主管道开叉接驳

4. 冲洗水管

5. 清洗水池、消毒、水质检测

6. 取得规划验收合格证后装表、通水。

审批新建项目供水工程程序 （见附表）：

以上流程指小区排管、接水、装表工程，开发建设单位在小区红线以外具备自来水管线条件的基础上，方能实施小区内自来水配套。而小区红线以外市政道路上的自来水排管工程，尚须按计划（自来水公司的内部施工计划、市道监办掘路计划、市市政设施建设计划等）实施。

3.5 注意事项：

3.5.1 自来水主管道管径≤DN100，自来水公司有权自己出方案；管径>DN100的，供水接驳方案需报市规划局审批，提出修改意见后，返回自来水公司设计室，完善后出最终方案。

3.5.2 供水主管开叉接驳规定：供水支管的管径不得大于主管管径的二分之一。

3.5.3 办理正式用水申请时，由自来水公司用户服务中心受理，查勘人员到现场查勘后进行设计。同时，自来水公司尚有一条不成文的规定，自来水的设备必须得到他们的认可后才能使用，水表、电磁流量计等最好购买自来水公司或其认可的单位，否则不予办理通水手续。

3.5.4 根据用水性质不同、水表分为生活水表、商业水表、办公水表、消防水表、绿化水表等，其水费缴纳标准不同。

3.5.5 自来水设施维护管辖分界：

3.5.5.1 维护管辖分界：水源侧的管道和附属设施（含计费水表）由供水人负责维护管理。另侧的管道及设施由用水人的物业管理单位负责维护管理，或者有偿委托供水人维护管理。

3.5.6 务必提醒动拆迁单位在动拆迁以前向自来水公司办理拆表手续。

附表：新建项目供水工程程序

供电配套

1.作业目的

本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区供电局的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，必要时可向项目经理申请一定的业务经费，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成供电配套工程。

2.主管岗位　项目经理：督促检查主办岗位的作业操作。

主办岗位　设备工程师：具体经办本项作业。

3.作业描述

3.1 前期报装阶段

凡属基建项目，在上报可行性报告前应向所在地区供电局书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。供电所局在30个工作日内书面予以答复初步意见，有效期限为一年，项目逾期尚未成立，需重新办理征询。

3.1.1 办理用电申请的必备资料如下：

1. 用电申请报告（原件）

2. 客户报装申请表（原件）：客户用电报装表2份，负荷分布明细表一份（其中须有标有建筑面积的房型图，并按80平方米以下，80-120平方米，120-150平方米，150平方米以上等四档面积按4KW、6KW、 8KW、10KW分类统计表。）

3. 委托书（原件）

4. 《国有土地使用证》（查验原件留复印件）

5. 坐标用地规划红线图

6. 《建设用地批准书》（查验原件留复印件）

7. 《建设工程规划许可证》（含附件：建筑功能指标明细表、报建工程审核书、总平面图，查验原件留复印件）

8. 公司、企业的《企业法人营业执照》

9. 门牌呈批表

10. 电费单、或表号、户号（仅对于更名过户及增容报建有此要求）

11．其他证明：企业内部改制文件、企业名称更换证明文件等

3.1.2 签订电房协议必备资料：

1、 建筑立面图、剖面图

2、 首层建筑平面图

3、 电房平面布置图

4、 地下室给水平面图

5、 地下室排水排污平面图

6、 地下室消防喷淋平面图

7、 室外综合管线走向图

8、 小区总平面图（详规）

3.2 客户新装用电申请业扩及竣工验收流程如下：

3.2.1 用电报装流程图（见下表）

用电报装流程图

3.3 电房定位及施工图设计阶段

及时与供电设计部门和项目设计单位做好积极的沟通，对于供电部门的特殊要求要及时传达和沟通，注意事项如下：

1. 供电局规定，12层以上为高层建筑，12层及以下为多层建筑，以上层数不计地下室部份。

2. 多层建筑允许的单台变压器最大容量为630KVA，高层建筑允许的单台变压器最大容量为800KVA。

3. 高层建筑低压出线柜至每户电表箱使用插接母线，多层建筑为分支电缆。

4. 公变指仅提供居民住宅生活用电的变压器，如：住宅用电、公共照明用电、电梯用电、生活水泵用电等。

专变指仅提供商业及办公性质用电的变压器，如：商场、商铺、游泳池、物业管理处、地下室照明部分、地下室动力部分、消防水泵、弱电机房、园区路灯等等。

5. 公变房、综合房、开关房面积要求：净长≥6米、净宽≥4米、净高≥4米。房内不得有水管、消防管、煤气管等任何与电房无关的管线。电房上方无卫生间沉箱等存在漏水隐患的设施。电房门洞要求为：净宽≥2米，净高≥2.5米，必须有专用通道至电房，通道要求与消防车道标准相同。

6. 高层建筑公变房可设在地下室的非最底层，多层建筑公变房必须设在首层，多层、高层建筑开关房统一要求必须设在首层。竣工送电后，公变房、开关房产权移交供电局所有、专变房产权为开发商所有，所有电房维护、维修责任由供电局负责。

7. 高层建筑设置综合房、公变房、专变房、低压配电房。

多层建筑设置综合房、专变房。

公变房、综合房最多同时容纳两台变压器。双公变房（综合房）面积要求：8*6*4（单位：米）

8. 多层建筑低压配电柜出线以后至电表箱下桩部分的产权属供电局所有，高层建筑此部分属用户所有。

9. 高层住户电表箱层层安装在电缆竖井，多层建筑住户电表箱集中安装在电表房。

10. 高压部分室外线路必须敷设电缆沟，低压部分室外部分线路可根据实际情况选择电缆沟、电缆槽盒、直埋波纹管。低压线路供电半径≤300米。

11. 用电红线外的高压电缆线路必须走东南向，红线内视具体情况而定。

3.4 招标及签订合同：

3.4.1 以供电局批复的供用电方案协议、公用电房协议作为招标资料进行招投标，确定供电工程施工单位。签订供电委托协议报供电局，临时施工用电还需缴纳相应报装容量的临时接电费，若在三年内拆除临电设施，该笔费用将退还用电单位。供电局核实后在供电协议盖章确认生效。

3.4.2 招标完成及供用电协议书盖章生效后，与中标单位签订供电工程承包合同，落实承包内容、工期、工程款支付、竣工验收、维保等具体内容。

3.5 工程施工

主办工程师必须严格按照施工规范要求管理监督供电施工的整个过程，统筹供电与其他专业单位的管线布置和施工顺序，避免重复破坏及开挖。积极与管线周边单位沟通磋商、排除困难。遵照合同要求认真履行承包合同中甲方的权利和义务。对于设计中出现的错误和现场的特殊状况应及时协同施工单位向供电局反映，并积极配合调整到位，发生工程造价增减的须及时报公司成本控制中心及相关领导。

3.6 竣工验收

3.6.1变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。验收合格后将变电所移交供电局管理。

3.6.2变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。

3.6.3供电局开具验收合格证明后，本主办岗位督办相关部门办理完路名及门牌号后安排承包单位向供电局无偿领取分户电表，并派装表班安装就位。

3.6.4供电局开具工作票通知高压班送电。

3.6.5供电承包单位提供安装及验收资料交开发商建档保存，同时开发商与供电局签署永久供用电合同。

3.6.6 供电工程报竣工流程图（见下表）

燃气配套

1.作业目的

主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区燃气公司的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支；按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成燃气配套工程。

2.主管岗位　项目经理：督促检查主办岗位的作业。

主办岗位　设备工程师：具体经办本项作业。

3.作业描述：

3.1 办理报装手续

3.1.1煤气管道报建所需资料：

2. 建设用地规划许可证及审核书、红线图。（复印件）

3. 建设工程规划许可证及审核书、附图（小区规划图）。（复印件）

4. 综合管线平衡图及审核书。（复印件）

5. 1：500广州市地下综合管线图（广州市规划局一楼信息中心购买）（原件，一式三份）。

6. 小区规划图（电子文件）

3.1.2 施工图设计需资料

1. 每栋楼房各层建筑平面图（电子文件）及厨房、卫生间大样图。

注：申请报告中要写明用气地址、用气户数、公福用气性质（职工饭堂、对外营业、幼儿园及学校等）

3.2 煤气工程建设程序流程（见下表）

煤气施工具体操作程序：

3.3 注意事项：

1. 建设单位委托的管道燃气工程设计单位、监理单位、施工单位必须具备政府主管部门颁发的相应资质。

2. 建设单位要严格按照国家法律法规的要求组织工程建设，参与对工程设计、监理、施工单位的监督管理。

3. 管道燃气工程设计方案必须报广州市规划局审批，并取得“管线工程规划许可证”。工程施工图需经有资质的审图单位审核通过后方可安排施工，否则煤气公司不予安排点火通气。

4. 干管或庭院煤气管道开工及复土前要报广州市城市规划勘察设计研究院测量队进行工程放线及验线，竣工后应报市规划部门并取得《管线工程规划验收合格证》。

5. 大型燃气项目必须报广州市市政工程安全质量监督站监督管理。

6. 工程竣工并经验收合格后向煤气公司申请通气时，建设单位要组织填写“申请供气报告”和附上报告所要求的资料，由煤气公司按报告及资料组织复查。

7. 建设单位要严格按照GB/T50328《建设工程文件归档整理规范》和建设部2005-136号令《城市地下管线工程档案管理办法》整理、归档竣工资料，并于工程通气点火前移交相关档案管理单位。

8. 对现有煤气管网范围外申请用气的，需延伸煤气管道的，外管建设拟由建设单位与煤气公司共同协商解决。

通讯配套

1.作业目的

按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成通信配套工程。但本公司开发的住宅小区和公共建筑并不直接具备通信的功能，仅为客户在入住以后立即申请通信的终端开通提供设施上的便利条件。

2.主管岗位　项目经理：督促检查主办岗位的作业。

主办岗位　设备工程师：具体经办本项作业。

3.作业描述

3.1 确定运营商及前期报装阶段

由公司通过招投标或战略合作等方式确定通信服务的运营商，我国现有主要运营商有中国电信、中国网通、中国铁通。

确定项目通信运营商后，本主办岗位提出书面申请，办理通讯条件征询。征询内容包括新建住宅周边有否道路管网条件和落实电话配套计划。需提供：

3.1.1申请报告；

3.1.2上级主管部门项目批文；

3.1.3地形图、总平面图；

如本主办岗位在该阶段尚未到岗，通讯征询由设备设计管理岗位经办。

3.2 施工图设计与施工阶段

本主办岗位负责向通讯配套部门申请审图及配套，需提供：总平面图、规划局综合管线图、弱电平面图、小区总户数。如有需要，须协调与电信公司关于电信机房、室外分接箱等位置的布局问题。

通讯配套部门进行现场勘察、委托电话通信设计及电话网的配套设计，调度号线资源，落实施工计划，组织电话外线施工，组织施工单位进场施工，本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。

3.3 竣工验收

组织单项竣工验收，验收合格后电信配套部门出具“新建住宅配套建设验收合格证明”（电话）。然后由电话局创号、放号线。开发商在验收前必须提供公安局报批的小区路名及门牌号资料。

3.4 用户申请开通

客户入住后可向电信局办理初装手续，缴纳安装费用后一周内电信局负责开通。

3.5 通信配套受理运作程序 （见下表）

通信配套受理运作程序

园林、市政配套

1.作业目的

为公司产品营造良好的园林景观，满足市政道路、排水使用功能，达到法定规划要求。

2.作业依据

政府部门相关政策、法规、条例，市政道路排水设计施工规范、园林绿化设计施工规范，《保利房地产（集团）股份有限公司工程管理制度》、股份公司程序文件《施工过程控制程序》。

3.主管岗位　项目经理：督促检查主办岗位的工作。

主办岗位　市政园林工程师：具体经办本项作业。

4.作业描述

4.1 拟建市政道路排水、园林图纸审核、招投标

4.1.1对技术部门发出的施工图纸进行会审，核对图纸是否与其他专业图纸有冲突及是否有设计问题，4个工作日内完成。

4.1.2 报请公司相关部门和公司领导批复招标文件及施工单位合格供方

4.1.3发出招标文件、图纸，收回投标保证金，规定时间内收回标书，。

4.1.4收回标书后2个工作日内请公司评标组完成开标，请预算部门核对经济标，工程部门和设计部门核对标书工程量及技术标，并请其它部门审核；

4.1.5按公司相关规定评定投标结果后 ，报请其他中心和公司领导批示。

4.2市政道路、排水园林施工管理

4.2.1 组织设计、监理、施工单位进行图纸会审；

4.2.2组织现场土建单位移交场地、高程及相关水电接驳口，市政园林单位接受后进行整理，作施工前期准备；清理场地土方，进行排水排污管道施工；

4.2.3在市政道路和园林施工前，核对场地内相关管线单位是否施工完成，应核对市政道路是否与规划坐标相符，道路结构完成后应进行保养；

4.2.4按设计图纸核对园建施工放线，核对绿化地形标高，施工过程中督促监理公司检查工程质量，大树进场前先查看，普通苗木进场核对胸径、地径、高度等；

4.2.5施工中同步跟进园林水电施工，做到同步进行；期间还应督促 其他管线单位加快施工及协调处理景观对其的要求，确保管线施工不影响园林景观；

4.2.6按园林施工规范管理现场，地被种植前要求放线核对，对园建施工重点部位还应进行多次检查核对；

4.2.7不定期组织设计人员到现场处理问题并对园林景观进行调整， 使效果能满足设计要求；

4.3市政园林工程竣工验收

4.3.1要求施工单位自行进行检查；

4.3.2. 组织监理单位核对工程质量、工程量，检查后施工方进行整改；

4.3.3．工程部进行初次验收，检查后施工方进行整改；

4.3.4组织物业部门对工程进行检查，检查后施工方进行整改；

4.3.5组织设计、监理、施工方办理竣工验收手续，核对竣工图纸等 工作；

4.3.5相关竣工资料进行存档，办理竣工结算手续。

4.4工程移交物业管理部门，跟进后期维护工作

4.4.1组织施工单位向物业公司移交，应具备使用手册及竣工图纸；

4.4.2；完成工程整体移交物业，包括水电；

4.4.3跟进后期维修

消防工程建设管理

1.作业目的

本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区主管单位的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，同时凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成消防配套工程。

2.作业依据

国家法律《中华人民共和国消防法》、《建筑工程防火设计审核、验收》、规范《高层民用建筑设计防火规范》、批文《建筑工程消防设计审核意见书》、《保利房地产（集团）股份有限公司程序文件》之《房地产前期报建（后期验收）控制程序》

3.主管岗位　专业设备部经理：督促检查主办岗位的作业。

主办岗位　专业设备工程师：具体经办本项作业。

4.作业描述

4.1工程项目前期的协调工作，落实项目实施所需的专业条件。

4.1.1组织消防设施工程招标，签订工程合同；

(1)选择具备相应资质的消防专业施工单位报部门领导、中心领导、主管副总、总经理审批；

(2)编写招标书，报部门领导、中心领导、成本控制中心、投资管理中心、主管副总、总经理审批；

(3)发放标书、相关消防设计图纸、建筑设计审核意见书；

(4)回标、开标、议标、定标；

(5)确定施工单位，签订工程合同。

4.1.2向公安消防机构办理施工图（消防设备）设计阶段消防申报，需提供以下材料：

(1)《建筑工程自动消防设施设计审核申报表》，并附公安消防机构在对建筑部分审核时已发出的《建筑工程消防设计审核意见书》复印件；

(2) 消防给水总图、平面图、系统图（室内消火栓及自动喷水灭火系统）及说明；

(3)火灾自动报警系统的平面图、系统图及说明；

(4)防排烟系统的平面图、系统图及说明；

(5)其他固定灭火系统的平面图、系统图及说明；

4.2工程项目实施过程的管理工作

4.2.1根据现场进度，安排消防施工单位进场施工；

4.2.2审核消防施工图纸，提出审图意见，组织施工图会审；

4.2.3审查施工单位分项工程进度计划，并检查监督执行情况。

4.2.4负责本专业的工程质量检查及隐蔽工程验收工作，负责协调处理本专业与各工种在交叉施工过程中的矛盾。

4.2.5负责组织协调本专业的设计变更工作，严格控制工程成本

4.2.6负责本专业工程付款及工程量签证工作。

4.2.7消防工程施工阶段的注意事项：

(1)消防工程的施工单位必须妥善保管所有消防材料和设备的产品合格证书；

(2)土建或装饰工程的施工单位必须妥善保管所有防火功能的材料和成品的产品合格证书。

4.3向公安消防机构办理工程项目消防竣工验收

4.3.1消防竣工验收需提供以下资料：

(1)建设单位出具的申请函；

(2)建筑工程消防验收申请表；

(3)消防审核意见书的复印件；

(4)消防产品及防火材料相关资料；

(5)工程竣工图，包括：

1>建筑图纸：总平面图、楼层平面图、能反映建筑高度的立面或剖面图；

2>消防系统图纸：消防平面布置图、系统图、室内外消防给水图、水泵房及屋顶水箱平面图、气体灭火系统平面图,火灾自动报警联动控制系统的逻辑关系图及说明书原件；

(6)施工单位提供相应的《消防系统施工资质证书》；

4.3.2建筑工程消防验收前准备条件：

(1)申请消防验收的工程必须完全竣工（包括土建、消防系统、装修等工程）；

(2)自动消防系统及设施功能均已调试并正常运行；

(3)组织设计单位项目负责人、监理单位总监理工程师、施工单位项目负责人等进行验收，验收合格后方可向公安消防机构申请验收；验收时施工单位应准备必要的验收装备及器材，建设单位、设计单位、施工单位、监理单位负责人及技术人员均应参加。

4.3.3建筑工程消防验收的主要内容及重点

(1)总平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火间距、消防车道、消防水源等；

(2)建筑防火防烟分区和建筑构造；

(3)安全疏散和消防电梯；

(4)消防给水和自动灭火系统；

(5)防烟、排烟和通风、空调系统；

(6)消防电源及其配电；

(7)火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志；

(8)火灾自动报警系统和消防控制室；

(9)查验消防产品有效文件和供货证明。

4.3.4建筑工程消防验收的验收重点

(1)检查竣工图纸、资料和《建筑工程消防验收申报表》的内容及与消防机构审核意见是否与工程一致；

(2)检查《建筑工程消防设计审核意见书》中提出的消防问题，在工程中是否予以整改。

(3)检查各类消防设施、设备的施工安装质量及性能。

(4)抽查测试消防设施功能及联动情况。

4.3.5建筑工程消防验收涉及到的相关单位

(1)总包单位（土建、水电、装修）；

(2)消防设施安装单位；

(3)市政、园林施工单位；

(4)电梯安装单位；

(5)发电机安装单位；

(6)外电安装单位；

(7)外水安装单位；

(8)防火门安装单位。

人防工程建设管理

1.作业目的

“人防工程”是指按照国家有关规定，对城市新建民用建筑，结合修建战时可以用于防空的地下室的简称，用以提高城市整体防护能力。

2.作业依据

国家法律《中华人民共和国防空法》、省人防办《关于结合民用建筑修建防空地下室的意见》、《广州市人民防空工程竣工验收备案管理暂行规定》、批文《防空地下室建设意见书》、《保利房地产（集团）股份有限公司程序文件》之《房地产前期报建（后期验收）控制程序》。

3.主管岗位　专业设备部经理：督促检查主办岗位的作业，做好相关部门的协调工作。

主办岗位　专业设备工程师：具体经办本项作业。

4.作业描述

4.1工程项目前期的协调工作，落实项目实施所需的专业条件。

4.1.1组织人防设备工程招标，签订工程合同；

(1)选择具备相应安装资质的人防设施安装单位报部门领导、中心领导、主管副总、总经理审批；

(2)编写招标书，报部门领导、中心领导、成本控制中心、投资管理中心、主管副总、总经理审批；

(3)发放标书、相关人防设计图纸、市或区（县级市）人防部门出具的《防空地下室建设意见书》、人民防空工程施工图设计文件的审查意见；

(4)回标、开标、议标、定标；

(5)确定施工单位，签订工程合同。

4.2工程项目实施过程的管理工作

4.2.1根据现场进度，安排人防设备安装单位进场施工；

4.2.2审核人防施工图纸，提出审图意见，组织施工图会审；

4.2.3审查施工单位分项工程进度计划，并检查监督执行情况。

4.2.4负责本专业的工程质量检查及隐蔽工程验收工作，负责协调处理本专业与各工种在交叉施工过程中的矛盾；

4.2.5负责组织协调本专业的设计变更工作，严格控制工程成本；

4.2.6负责本专业工程付款及工程量签证工作；

4.2.7人防工程施工阶段的注意事项：

(1)人防工程的施工单位必须妥善保管所有人防材料和设备的产品合格证书；

4.3向市人防办办理工程项目人防竣工验收

4.3.1人防竣工验收需提供以下资料（一式两份）：

(1) 施工许可证；

(2)市或区（县级市）人防部门出具的《防空地下室建设意见书》；

(3)人民防空工程施工图设计文件的审查意见

(4)人民防空工程竣工图纸资料（含建筑、结构、风、水、电）；

(5)人民防空工程质量（含防护设备安装）验收记录

(6)施工单位签署的工程质量保修书；

(7)人防防护设备安装单位签署的设备安装质量保修书；

(8)人民防空工程设计质量控制资料核查记录；

(9)人民防空工程设计质量检查报告；

(10)人民防空工程验收记录。

(11)工程竣工图，包括：

1>战时竣工图纸：建筑图、结构图、给排水图、电气图、通风图；

2>平时竣工图纸（人防部位）：建筑图、结构图、给排水图、电气图、通风图；

4.3.2建筑工程人防验收前准备条件：

(1)申请人防验收的工程必须完成工程设计的各项内容，达到竣工标准（包括土建、消防系统、装修等工程）；

(2)施工单位在工程完工后，确认工程及防护设备安装质量符合法律、法规和工程建设强制性标准规定，符合设计文件及合同要求，提出工程竣工报告；

(3)施工单位已经签署人民防空工程质量保修书；

(4)防护设备安装单位已经签署设备安装质量保修书。

4.3.3建筑工程人防验收的主要内容

(1)建筑防护分区；

(2)人护区顶板、地板及防护墙；

(3)战时人防出入口、洗消间、滤毒室、除尘室；

(4)防护门、超压排气阀、防爆地漏、呼唤按钮；

(5)穿越防护区的各类管线；

(9)查验人防设备产品有效文件。

4.3.4建筑工程人防验收的验收重点

(1)检查竣工图纸、资料的内容是否与工程一致；

(2)检查《建筑工程消防设计审核意见书》中提出的消防问题，在工程中是否予以整改。

(3)检查各类人防设施、设备的施工安装质量及性能。

(4)抽查测试消防设施功能及联动情况。

4.3.5建筑工程人防验收涉及到的相关单位

(1)总包单位（土建、水电）；

(2)人防设备安装单位；

(3)消防设施安装单位；

工程项目月报

1.作业目的

规范项目管理，以月为单位阶段性汇报工程项目管理情况，以达到对工程项目的质量、工期、投资及安全等目标的分解和控制的目的。

2.作业依据

《保利房地产（集团）股份有限公司工程管理制度》和公司程序文件《施工过程控制程序》。

3.主管岗位　工程部经理：监督检查主办岗位的作业，审核工程月报中的情况。

主办岗位　项目经理：项目负责人（项目经理）负责月报的编写工作，对项目上各专业的工作计划做总协调。

协办岗位　现场各专业工程师、工程部资料员：现场各专业工程师协助项目负责人编写月报；部门资料员做好月报的收集及上报传递工作。

4.紧前工作条件 工程已经正式开工，施工单位、监理单位已经到位

5.作业描述

5.1项目月报制度 月报作为一个工作制度，工作的内容和要求的成果包括：

5.1.1本月工作总结和下月工作计划

为了对本月的工作做一个考核及对下一月的工作做出计划安排，《 月工作总结及 月工作计划》表格由投资管理部下发，于每月26日前上报投资管理部，如果当月26日为周末休息日，则要求于休息日前一天上报。要求各项目于上报投资管理部的前一天填写好《 月工作总结及 月工作计划》交工程部经理审核，部门经理审核签字后由部门资料员上报投资管理部。

5.1.2施工月报及监理月报

为了公司更加全部的连接各项目的建设情况，要求各项目把每月的《施工月报》（施工单位编写）和《监理月报》（监理单位编写）上报部门经理审阅，必要时上报公司主管副总经理或总经理阅示。

《施工月报》和《监理月报》的格式一般由施工单位和监理单位自己编制，但其内容涵盖的范围要满足公司要求。《施工月报》和《监理月报》于当月底与《项目月报》一起报部门经理。

5.1.3项目月报

项目负责人应在每月月底前对质量、进度、造价、投资等进行分析，对监理细则、施工组织设计（方案）和施工合同（包括公司所有分包的有关项目工程合同）的执行情况进行汇总，编制统计报表经部门经理签字后报投资管理部，并收集整理当月所有付款、零星工程变更、工程签证、往来工程通知（函件）资料备查。每月整理的当月工程签证单应送一份到预决算部备份。

5.2本月工作总结和下月工作计划

5.2.1填写的表格

见投资管理部下发《 月工作总结及 月工作计划》。（附件一）

5.2.2填写要求

下月工作安排：对下月主要工序和主要、重要工作分条列出并写明要完成的情况，工程量一般以绝对工程量（如开挖出土10万立方米）或占该项工作工序总量的百分比给出（如完成出土50％）形式给出，关键工序或其他重要工序还应给出计划完成的具体日期节点（例如3月8号完成全部桩基施工）。

本月工作总结：对应上月所报计划的工作，对计划完成情况作出总结并作出评价，对按计划完成的工作，填写“按计划完成”或“完成”，对未能按计划完成的工作，填写“未完成”，并在备注一栏写明造成工作未完成或延期完成的原因，对施工结束的工序应给出完成的日期。另对本月未结束的工序在下月计划中要做出相应工作安排。

写清项目名称和项目负责人。

5.3项目月报

项目月报的内容要包括以下要素：项目概况、工程进度、工程质量、安全生产文明施工、资金投入控制、下月工作重点及需公司协调的问题和工作、照片资料。

5.3.1工程项目概况：一般应包括项目的位置、规模（栋数、面积等）、投资规模、建立单位和施工总包单位等内容。

5.3.2进度：本月完成情况、下月工作计划、进度管理的措施等。

5.3.3质量：工程质量情况及质量管理措施等。

5.3.4安全文明：安全生产、文明施工的情况及采取的管理措施等。

5.3.5投资控制：本月工程款支付情况台帐，下月工程款支付预算，与项目规划中的资金投入出现较大出入时还应做出说明或建议。

5.3.6工作重点、协调问题及建议：对紧后工作的重点、难点要做出预测，必要时给出应对措施和建议。对需要公司层面协调、解决的问题要列出，并给出工作建议。

5.3.7现场情况照片资料（1024×768）彩色数码照片：视工程进展的实际情况一般拍摄3到10张，照片应能较好的反映出工程建设的形象进度、质量情况。

5.4其他要求

所有报表（月报）要求上交纸质打印稿和电子档各一份，电子档交部门资料员电脑存档，《项目月报》打印稿要求项目负责人签字，《施工月报》、《监理月报》有相应单位项目部负责人签字并加盖项目部印章。

6附件

附件一：本月工作总结和下月工作安排示例表格；

各部门需提交月度工作总结和此表一起回收

附件二

保利××项目 年 月份月报

公司领导：

现将保利××项目 年 月份的工程进展和质量、安全等情况汇报如下：

一、 工程概况

保利××项目，位于广州市东山区××路33号，工程为单体建筑，地上××层，地下××层，总建筑面积××平方米，土建总投资××万元。

二、项目进度

1、本月实际进度

完成20～25层楼面施工；

住户大堂、售楼部、样板房精装修全部完成，3～9层砌体工程完成。

2、8月份进度计划

完成26～30层楼面；

10～17层砌体工程及6～11层内墙抹灰。

3、本月采取的控制工程进度的措施和效果

（1）

（2）

（3）

（4）

（5）

三、工程质量

本月所有进场材料的质保资料齐全，所有材料均按规定在有监理人员见证下取样送检，检测结果全部合格；土建工程、水、电、人防、消防管线的安装工作均按要求进行，工程质量满足设计和现行施工规范要求。

本月采取的控制工程质量的措施和效果：

1、

2、

3、

4、

5、

6、

四、投资情况

严格按合同要求进行计量，对未经检验的及不合格的工程不予计量，并书面通知施工方。

五、安全文明施工

目前，施工现场的工人和管理人员约××人，基本做到材料堆放分类分区，安全用电、防火防盗措施到位，场地卫生、清扫保洁责任到人，加强了防止高空坠物的安全措施。本月无食物中毒。本月无人员伤亡事故。适时进行基坑监测。按安全文明周检及月检的情况督促施工单位整改。

本月采取的控制安全文明施工的措施和效果

1、

2、

3、

六、需协调解决问题及工作建议

1、

2、

3、

七、下月工作重点

1、

2、

3、

保利××项目

年 月 日

工程款支付

1.作业目的

根据项目建设进展的实际情况，及时、准确的办理工程款申请工作，有计划、可控制地办理工程款的领取支付工作，满足建设项目的资金需求，保证工程建设项目正常开展工作。

2.作业范围

工程部负责质监、检测、监理、白蚁防治费用，建筑材料、设备等物资采购费用，工程进度款，供水、供电、煤气、电信等公共事业性收费，以及招标代理费、与建设有关的行政事业性收费的领取和控制；

负责现场销售处和样板房的装修、装饰等施工费用的领取和控制；

3.作业依据

公司质量管理程序文件《付款控制程序》、相应工程的合同、协议。

4.主管岗位　工程部经理：监督检查主办岗位的作业，杜绝违纪违规；审核工程项目建设进度（造价比例）情况。

主办岗位　项目负责人：负责本作业的组织工作，组织现场相关各专业工程师对请款方所报工程进度审查，给出具体准确建议，填写请款审批表，并报工程部经理审核。

协办岗位　现场各专业工程师、工程部资料员：现场工程师协助项目负责人对各施工单位工程完成情况的评定；部门资料员协助各项目工程款审核、审批过程中的传递与信息沟通工作。

5.紧前工作条件

完成相关合同的签订，有办理工程款支付的依据：定金或预付款的支付按合同要求已具备；工程进度款的支付，现场工程进展满足合同（或其他约定）的要求；决算款的支付，已办理了工程决算，按合同规定支付决算款；质保金的支付，质保期、维修期已满，物业公司确认维修工作已完成。

6.作业描述

6.1审核请款材料

根据合同约定的工程款支付方式，一般工程款的支付方式包括：工程完成，结算后一次性支付工程款，如一般的检测工程或其他工程造价较小、工期较短的工程合同；需要支付一部分定金，如一些设备供货安装工程合同；合同中约定好当工程进度达到一定的比例时，支付相应比例工程进度款，常见的如监理合同、精装修工程合同；按照工程进展，每月支付进度款，如建筑工程土建水电合同等。

6.2填写请款审批单

工程部部门根据合同实际执行情况填写《付款审批表》，工程进度款的支付应附有合同原件（第一次请款时）、合同呈批件第二联、现场监理和工程部现场工程师签字认可的《工程进度表》及工程决算审批单（完成决算手续后），经办部门经理在《付款审批表》上签字确认，报投资管理部审批; 《付款审批表》一式三份，分别由财务部（第一联）、投资管理部（第二联）、经办部门（第三联）留存。

当工程保修期满，需办理质保金支付，由经办人填写《付款审批表》，并附上工程部、客服部及物业管理处的维修情况意见。

经办人填写《付款审批表》中领取单位、合同编号、合同名称、执行情况、付款依据等项。经办部门意见一栏一般由经办人填写工程款支付建议，必要时部门负责人添加补充意见。《付款审批表》和《工程进度表》（或工程款领取方提交的请款报告）要求经办人（工程进度表要求为项目现场工程师）和部门负责人进行双签。

6.3请款单审批流程

经办部门（填写）——>投资管理部——>财务部——>公司分管领导——>公司总经理。

投资管理部根据公司成本控制需要和合同实际执行情况，在《付款审批表》上签署意见。

财务部根据款项的实际支付情况和公司资金状况，在《付款审批表》上签署意见。

合同内支付由公司分管领导、财务总监在《付款审批表》上签字认可。

工程决算后支付决算款、保修期满支付质保金、累计支付款等于或超过合同约定总额的须由总经理签字确认，必要时报董事长审批。

6.4工程款支付

付款审批表审批完毕，由经办人通知领款单位领取工程款。领款单位在规定时间内凭税务发票和审批后的《付款审批表》（第一联）到财务部领款。第一次领款需要有单位授权委托证明书和经办人身份证复印件。

6.5其他情况工程款申请支付

6.5.1适用范围 没有签订合同，并且不从属其他合同工程范围内，以联系单、通知、呈批件等文件安排的零星工程、签证工程的工程款的申请、支付。

6.5.2这类零星工程、签证工程的工程款的支付要求先办理结算，结算后再按有关双方约定支付。工程款申请支付按前所述办理。

竣工（质量）验收

1．作业目的

施工质量通过验收是交楼和竣工验收备案工作的前提条件。

2．作业依据

《建设工程质量管理条例》、《实施工程建设强制性标准监督规定》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》和公司程序文件《房地产前期报建（后期验收）控制程序》。

3．主管岗位 工程管理中心总经理 ：安排、督促此项作业

主办岗位 综合事务部：具体经办此项作业

协办岗位 项目经理：督促现场完成施工，具备验收条件，达到验收标准

4．紧前工作条件

工程消防通过验收，电梯质监验收完成、燃气验收完成、重要分部子分部验收登记完成；工程已全面完工，通外水、外电；具备完整的施工技术和管理资料；勘察、设计、监理单位分别提交了工程质量检查报告或评估报告。

5．作业描述

5.1作业流程

5.1.1将完整的施工技术和管理资料、竣工图提交质监站监督科审核，监督科审核完成，签署意见送技术科审核。

5.1.2技术科接收资料后，在审核资料的同时，安排现场实体的竣工前检查。现场检查完成一般会出具整改通知，完成需书面回复质监站，由技术部安排复查。

5.1.3实体复查、资料审核完成，核对完监督费（须提交规划验收合格证）后，技术科签署意见报总工批准发出《工程验收条件通知书》。

5.1.4召集设计、勘察、监理、施工等参建单位现场召开验收会议，监督站派员参加监督验收程序、组织形式，会议完成形成验收记录。

5.1.5将验收记录等验收文件提交监督员，由监督员负责完成监督报告，经监督科、技术科、总工审批完成后发出《建设工程质量验收监督意见书》。

5.1.6提交竣工验收报告、环保验收意见、档案认可书报技术科形成完整的监督报告，报监督站站长同意签署后发出监督报告，质量验收完成。

5.2重点环节

5.2.1重要分部、子分部（桩基础、天然地基、地下结构、主体结构、幕墙、低压配电、电梯）中间验收登记完成，技术科方接受竣工资料安排竣工前质量检查。

5.2.2消防通过验收，工程完工并符合工程建设强制性标准要求，是质量验收开展的前提。

5.2.3确保施工技术和管理资料齐全、真实有效、符合标准，否则审核、整改的回合较多，将严重影响质量验收的计划落实。

5.3工作时限：基于经验，整个质量验收过程须2个月时间。

竣工验收备案

1．作业目的

完成法定手续，为投入使用取得法律许可条件。

2．作业依据

《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《房屋建筑工程质量保修办法》和公司程序文件《房地产前期报建（后期验收）控制程序》。

3．主管岗位 工程管理中心总经理 ：安排、督促此项作业

主办岗位 综合事务部：具体经办此项作业

协办岗位 项目经理：督促各相关单位完成专业验收，准备各项文件、资料

4．紧前工作条件

工程质量验收已完成，消防、规划、人防、环保、电梯、煤气等专业验收已完成，竣工资料已获档案馆认可。

5．作业描述

5.1应提交的材料

5.2审批内容及办事流程：

1、已经取得各专业验收和质量验收意见。

2、建设单位已经按照合同支付了工程款，无拖欠行为。

3、建设工程质量监督报告已由质监站发出。

4、办理部门：市建委建管处或区建设局建管科。

5、办理时限：15个工作日。

6、办理流程：申请资料送市建委对外办公中心，资料齐全中心出具办理回执并

将申请资料交建管处，建管处审批完成将竣工验收备案表三份发对外办公中心，

凭办理回执取回竣工验收备案表。

工程移交和交楼

1.作业目的

将已完成生产、验收合格的产品交付业主或使用方、管理方。

2.作业依据

《建设工程竣工验收备案表》，竣工图；公司程序文件《房地产项目竣工验收、移交及保修控制程序》和工作文件《物业移交工作流程》。

3.主管岗位　工程部经理：督促检查移交、交楼的进展，协调相关问题。

主办岗位　项目经理：组织开展移交、交楼工程方面的工作。

协办岗位 土建工程师和水电主管工程师：参加移交检查，督促问题整改，对交楼出现的质量问题跟进处理。

4.紧前工作条件

一个或几个单位工程全部施工已完成，已完成竣工验收，水、电、煤气已通，具备使用条件。

5.作业描述

5.1 工程移交

当单位工程各项施工已经完成，各专业验收（消防、规划、电梯、人防、煤气、水、电等）和竣工验收已完成，住宅、商铺需向业主交楼，非商品房（如公建）需向物业管理、环卫局、街道居委移交，所有物业移交均由工程部组织先向物业管理公司移交，再由物业公司向业主（使用方）交楼。按我司现行规定，由公司委托物业公司代行交楼职责。

物业移交按下列步聚进行：

1、移交准备

由工程部组织完成竣工验收及竣工验收备案，准备竣工图等需移交的资料，制定移交计划。

2、如开移交会议

由工程部组织，召集物业公司、相关施工单位（监理单位也可参加）商谈移交计划，具体安排好移交时间（交楼前10-15天）、方法、注意事项、配合事项。

3、物业移交

由工程部、物业公司、施工单位联合检查工程质量和工程资料，进行现场移交，除检查质量外，物业公司需重点检查是否完成、是否完好、是否齐全，对水、电、电梯等设备以及各管线的走向、方位应在检查中由施工单位介绍，让物业公司了解熟悉，必要时带图纸现场核查、标示；对各门钥匙，要现场进行核对、编号。

4、问题整改

由工程部组织、督促施工单位对物业移交时提出的工程质量问题进行整改。

5、整改检查

工程部、物业公司检查整改内容，确保问题得以解决，监理公司仍在场的，监理公司应督促整改。

6、办理移交手续

质量问题整改完成后，将工程和相应的资料移交物业公司，签署移交书。

物业移交后，由物业公司保管、管理，要交楼的，由物业公司做好交楼准备，如贴门牌、房号，指示标志等。

5.2交楼

交楼由物业公司代公司行使，由客服部、工程部、财务部参与。

交楼按以下步骤进行：

1、交楼协调会（动员会）

公司根据工程的完成情况和销售合同约定的交楼时间等情况，在交楼之前（约一个月）由客服部与工程部商议后召开交楼协调会，请主管领导参加，在会上核查工程完成情况和物业公司交楼准备情况，布置交楼任务，确定交楼时间，做出原则性的交楼计划，并进行职责分工，成立交楼小组，委派各项工作负责人。

2、交楼准备工作

物业公司与工程部商议后，按协调会上确定的交楼计划，客服部编制交楼清单，经财务部审核付款情况，报公司领导批准后交物业公司用于向买受人寄《交楼通知书》；物业公司与工程部、客服部商议后制定具体的交楼计划，按交楼计划提前一周以上向业主寄发《交楼通知书》；客服部准备《交楼书》、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》，并准备赠送礼品等。

3、交楼现场动员会

交楼前约十天由工程部与物业公司、客服部商议后召集现场交楼动员会，各相关施工单位参加，监理也应参加，会上核实物业移交情况，布置交楼任务，明确交楼计划，地点，要求施工单位成立交楼小组和维修小组，明确交楼的配合事项及相关问题的处理方法、对业主的解释统一口径等，做好交楼的准备。必要时进行模拟交楼演习。

4、现场交楼

交楼日物业公司根据业主所持《交楼通知书》办理交楼手续，交楼时发放《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》，工程部管理人员应在交楼现场协调解决问题，现场移交时施工单位交楼人员应尽量陪同业主现场检查，当场解释一些问题，记录业主发现的质量问题，业主对存在的问题可以填写《收楼意见表》，由物业公司收集后转发工程部处理。

5、问题处理

交楼情况由物业公司统计，业主反映的问题也由物业公司收集整理，视问题的性质转客服部或工程部处理，工程质量类问题由工程部处理，从交楼开始日的次日开始安排质量维修。

交楼完成或一个阶段已基本结束时，项目经理应主持向公司写出交楼报告。

工程质量维修

1.作业目的

对已交付使用的物业在保修期内进行质量维修，做好售后服务，维护业主合法权益，维护公司品牌。

2.作业依据

中华人民共和国建设部80号令《房屋建筑工程质量保修办法》、《保利物业保修维修管理规范》、公司程序文件《房地产项目竣工验收、移交及保修控制程序》、《保利房地产股份有限公司工程管理制度》。

3.主管岗位　工程部经理：督促检查维修工作的进展，协调相关问题。

主办岗位　项目经理：负责组织开展维修工作。

协办岗位 土建工程师和水电工程师：协助对交楼后出现的质量问题分析原因、界定责任，制定维修方案，跟进处理。

4.紧前工作条件

物业已交付使用，业主或物业管理公司发现质量问题。

5.作业描述

5.1保修维修的内容、范围、期限、分类

 房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。对于因用户未按《房屋使用说明书》的规定使用而导致的质量问题用户自行负责，工程部可协助用户确定返修方案、联系施工单位，全部返修费用由用户自理。

建设部80号令规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

（五）装修工程为2年。

　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

在我司，保修维修期分为建筑保修期和销售保修期，其中建筑保修期是指施工单位完成工程建设，通过工程竣工验收时起计的保修期；销售保修期是指公司与业主签订的《买卖合同》中约定的物业交付使用时起计的保修期。

依据房交付使用时段的不同，保修维修工作分为以下几个阶段：

（一）保利房地产公司向业主交楼前，由工程部、监理公司监督施工单位进行保修、维修；

（二）保利房地产公司向业主交楼后两个月内，物业公司承接业主反映的保修维修问题，转交工程部、监理公司及时监督施工单位进行保修维修；

（三）交楼两个月后至建筑保修期满前，物业公司承接业主反映的保修维修问题，及时移交总承包施工单位进行保修维修；移交未果的，转交工程部责成施工单位进行保修维修；

（四）建筑保修期满后至销售保修期满前，物业公司承接业主反映的保修维修问题，转交客服部、工程部选择施工单位进行保修维修，费用由公司承担；

（五）销售保修期满后，物业公司承接并处理业主反映的维修问题，费用由业主承担。

5.2交楼两个月内的维修

（一）现场项目部在交楼现场动员会上安排施工单位成立交楼小组及维修小组，编制“工程交楼、维修人员联系表”，包含工程部、物业、监理、土建、装修、消防、智能化等各责任单位的负责人、联系人、联系电话等内容；在交楼前，进行动员、培训，制定维修流程；

（二）监理公司、施工单位交楼人员在交楼现场设点接待业主，陪同现场交楼，现场解决、处理工程方面问题；

（三）对业主验楼时填写的《验楼意见表》由物业管理处收集，当日进行统计，于次日上午八点前将《验楼意见表》移交监理公司负责人签收（每一张），并再复印一份交工程部监督执行，监理公司在收到《验楼意见表》后按反映的问题进行责任界定，转发相应施工单位（每一张签收），督促维修；

（四）施工单位根据业主《验楼意见表》的内容，按照工程施工验收规范的要求进行维修。在维修过程中，工程部、监理公司负责监督、抽查，维修完成后，施工单位在《验楼意见表》上逐项标注维修处理情况，并由维修负责人签名并写明完成维修时间，将《验楼意见表》交回监理公司转交物业公司通知业主已完成维修；

（五）若业主对维修有异议时，由监理公司派员按工程验收规范标准到现场检查，对符合规范要求的向业主解释说明，对不符合验收规范要求的，由监理公司报工程部对施工单位实行处罚并责令施工单位限期整改；

（六）集中交楼时间，维修要求施工单位一般问题七天内完成，以监理发单之日起计算，完成时间以在《验楼意见表》上签字确认已完成维修的时间为准，对于裂缝、渗漏等处理需要较长时间的质量问题可要求在十天内完成，交楼时要求物业公司统一答复业主十天内完成维修。

5.2交楼两个月后的维修

交楼两个月后，维修工作量相对没有那么集中，工程部的管理人员一般要安排到新的工程中去（但一般仍需负责维修），监理单位一般也将撤离现场，施工单位驻现场维修的人员也将减少，此时主要由物业公司承接业主反映的保修维修问题，移交施工单位进行保修维修（派维修单，完成后施工单位签字返回）；移交未果的，转交工程部责成施工单位进行保修维修，或者客服部接到业主投诉，一般也是转交工程部处理；

交楼两个月后至建筑保修期满乃至销售保修期满维修按下列方法处理：

（一）监理、工程部现场项目部退场前应将各工程的各施工单位、负责的范围、施工单位负责人、维修负责人、联系电话等列表移交给物业公司，以利物业公司及时联系安排维修；规定施工单位更换维修人员、更换联系方式均需报物业公司、节假日特别是长假（“五一”、“十一”、春节）须报值班人员名单，所有施工单位申领工程质保金时需物业公司签字；

（二）对物业公司直接安排施工单位维修未成的，通知工程部，由工程部界定维修责任，安排施工单位维修，施工单位拒不维修或多次维修不到位的，工程部发文通知施工单位后另行安排施工单位维修，维修费用从责任单位中扣除，并对责任单位进行处罚（按施工合同约定和我司维修规定）；

（三）对于质量问题原因较为复杂、施工单位责任不明等情况，工程部须现场查勘、界定责任、制定方案，安排责任单位维修；重大问题会同公司技术部门共同进行技术分析、制定技术措施；有些问题的责任界定可以通知监理公司到现场共同处理；

（四）对于建筑保修期外、销售保修期内的质量问题，与客服部共同处理，公司确定维修的，安排维修施工单位，事先初审维修预算或完成后签证结算。

（五）工程部对于不及时维修、推诿责任或在维修过程中有其它违反《保利物业保修管理规范》的行为要发文进行处罚；因维修造成的业主索赔、补偿均由责任单位承担。

保利房地产（集团）股份有限公司工程管理作业指导