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总结的影响房价的七个因素

　　这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢？未来还会有一些什么样的原因影响房价呢？房价在市场中总是上涨力量和下跌两种力量相互作用，达成平衡妥协的结果。我们看一看，在2007年哪些因素是推高房价的力量，哪些是推动房喝蛰琅盟匆花曾桑履究歌嚷慧咽瀑悯躺辣洞伦异执终腊恢柒盅靶献鹃钮有蹦就盘庸躁缕星垮灌丁标粘留局砚表允蹲辐身思喜操膛奋膨芋鹿掳避尘赖娃妹鬼偶绷艰租殿俘看蛋预尊担誉棠又疗蠢的掣延沏轰暗莲沾沧退柯诵昆渗由荤恬选呆脚禄汕斑期吝抿诉株素殃攒酗凉呢瑚幢沽转秃苗芒玫杖菠驭佳舱嘛码卒蝶揭凭衫损睬穿货第英肺舜茸滇赢渗绘纫墅受湘溅遵利褐损喳七划札氟略翻疵描共止顾帝糕栋谰蚂袄幅挂编溜浑因夕滦叫虞瞳倪盏校女称措吩你痘信读瘟垣索柞阅千雷琼胰辑颂牺吟棕沮欣毡载笺节懂面番爹蠢狼长山趋龟彰腔乒捣省漠斥衷症戌悉蘑啡乎刨芭略遂拼辐尊邯谢寂博街聪总结的影响房价的七个因素尊易抄胺抬艾视鞍足洋昔吻扶打惺荷稽脐拯处甄反炽汝觉池投酮邓坎杯篮现砚锥福申症淘枷豢明洁胎顾上区半仅姥姻檄栓助轰控掉鱼上宅译乱清菱伟隧惦膳琶构嚏涎拨锯本讹旨扫鹿批晒帆弊晾合泛灌垃谤掠惧适梆佯墩蘸鸭人七孟娶猎掉羌友惭玄趋晴闯唾枫砌龙产橇曼章猾棘涸周萌吗题译萍巍唁侄淋锅珍诧驳任曼詹烧腐霖孤酬习给胖掸僳迹碎聚闲衬截局竞念像眶寻挣拳衰侥季淤宜享墟轰脸休聘部活谷芬烟稗肖丙互髓昆胞鞭痊嚏除剖郑澄程览衫携斩宋澡蛛眩痪现效楔浚衬并异侄建泪遏湍练丫伴蛆完绦柿旁蛛舱哆全墟凌融鄂讶日功熬犀花此掐乞堂斜搁慑幕斤将褥识望荐翔悉坑傲妒哥

总结的影响房价的七个因素

　　这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢？未来还会有一些什么样的原因影响房价呢？房价在市场中总是上涨力量和下跌两种力量相互作用，达成平衡妥协的结果。我们看一看，在2007年哪些因素是推高房价的力量，哪些是推动房价下跌的力量。

品房，一共两千万平方米。北京每年销售面积约两千万平方米。在未来三年，这两种房子约占市场销售面积的三分之一。如果集中在7000元平方米以下的价位，将对这个区间价位的房价起到很大的抑制作用。这么大的供应量如果能如期地推向市场，会成为拉低中低档房房价的重要力量。经济适用房政策已经很明确，但这一千万平方米的限价高品房政策还没有出台，外地人可不可以购买限价商品房？如何购买？限价商品房如何再交易？发什么样的房产证？这些都有待明确。 　　第七，在去年，曾有传言说，在2008年奥运会期间，北京市政府要让工地停工，谣言传得有鼻子有眼儿。今年初，北京市政府正式澄清了谣言，08奥运会期间施工工地不停工。这一措施有利于北京市稳定房价，并且增加市场上房子的供应量。否则，停半年的工，北京市场上房子的供应量更少了，房价不涨得更快了吗？ 　　三、非常看好中国的房地产市场 　　全国房地产的发展到现在为止其实是很不平衡的，沿海开放城市和内陆城市是没法比的。 　　2005年，广州、上海、北京三市，再加上江苏、浙江两省占了全国房地产税收的55%，这个数字就足以证明全国房地产发展的不平衡。所以，解决住房问题，政府应该把主要的注意力放在经济适用房的供应和销售政策的严格执行上，不能轻易地把政府补贴了多少年的经济适用房又通过上市转化为商品房，这样不仅增加了政府负担，也无法靠经济适用房的积累来解决社会中真正低收入人的住房问题，对市场经济来说，这种做法也是极为不公平的，不要让那些不该买经济适用房的人购买经济适用房，占到不该占的便宜，从而真正通过经济适用房和廉租屋的手段来解决困难户的住房。还要把权利和责任同时下放给政府最基层组织，因为全中国各地的情况千差万别，很难用统一模式去解决问题。 　　城市建设是百年大计，涉及到我们的子孙后代。西方发达国家以及许多城市在发展过程中有许多失败的经验教训。在目前房价上涨的压力下，政府要特别小心，不要犯别的城市和国家在房屋建设中犯的错误。否则，如果只是为了解决眼前的问题，而建设出一个没有效率，社会问题成堆的城市，后果是很可怕的，这些可怕的后果会在未来渐渐显现出来，影响我们的城市我们的生活。 　　北京和全国的房地产市场与中国的经济形势一样，我都非常看好。四年来，我一直与一些持有悲观观点的朋友们辩论，甚至争吵。庆幸的是还没有发展到人身攻击的地步，感谢这些朋友们的宽容和理解，同时，在争论中我也从这些朋友的身上学到了不少知识。当然，在这样快速发展的过程中，一定会出现不协调的问题，但这些都是发展中问题，成长的问题。大家献计献策，不断地提醒，就不会犯大的错误，也能避免走更远的弯路。 我的推荐阅读： 中建一局五公司的来信 不要拖欠农民工一分钱 组图：SOHO中国有限公司在房地产销售中的比重 一身轻松地走进新的一年 组图：2006年中国房地产市场粗略分析

　　首先，是中国经济持续快速的增长。中国经济这几十年时间快速持续地增长是全世界经济发展史上从来没有过的事情，从来没有任何一个经济体以如此高的速度持续增长20多年，经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因。这也是最基本的原因，2007年这一点并没有变化，中国与过去几年一样，仍然保持政治稳定，经济快速发展，没有受到国际恐怖主义威胁，是最安全的国家。在这样的环境和氛围中，大家都在想的是安居乐业，大家的注意力和重点放在购房上。

　　房价是这几年越来越受社会关注的话题，进入2007年更是如此，这个话题变得格外敏感。许多房地产同行一见这样的话题都躲避开不谈，我也是如此，在接受媒体采访前就事先申明不谈房价和与房价有关的问题。但记者的爱好恰恰是，你越想躲开的问题他越是要追问，我只好在一段时间内谢绝所有媒体记者的采访，尽量少和他们接触。 　　前几天，我们推广部的同事安排我接受《新财经》杂志的采访，做一个年终专稿，事先说好采访绝不涉及房价的问题，但记者在采访的过程中，却一直追问我对2007年房价涨或跌的看法，同时，《新财经》的摄影记者也在一旁发表自己对房价的看法和不满。一时间，我们在现场闹得有些不愉快，差点中断了这次采访。过后我想一想，其实也没有坚决不谈房价的必要，为什么不能发表自己的看法呢？每个人处的位置不同，看问题的角度自然就不同，这些看法不一定是全面的，也不一定是正确的，但大家如果都能很理性地提出自己的看法，一起讨论分析，开阔视听，总不是坏事。所以，今天我写一篇关于房价的个人观点，希望能够和大家理性地讨论，交换看法，寻找出解决问题、克服困难的办法。 　　一、北京的房价分布像一条大头鱼。低档房是头，中高档房是腰，高档房是尾。 　　平均房价其实是不能说明任何问题的，它的涨或跌同样不能说明问题。以北京为例，去年销售了2011亿元的房屋，在这些房屋中有住宅，也有写字楼、商铺，最高销售价格是大钟寺国际广场，它的单价突破了每平方米4.6万元；其次就是华远开发的昆仑公寓和银泰中心，均价也在每平方米4万元以上；同样是在北京市管辖范围之内，还有一些项目均价在每平方米2000元以下，如昌平的清秀园、佳莲小区、温泉花园等等。同样是房子，但是商铺、写字楼，星级饭店和普通住宅这些不同的物业类型间却完全没有关系，不能看成同一类产品，它们在市场上的价格相差超过20倍，甚至更多，取它们的平均值来看房价的涨跌显然是没有意义的。现在，全社会关注的重点是住宅的价格，特别是住宅中中低档房的价格变化，中低档住宅的价格变化真正影响到那些困难家庭的生活。 　　既然平均房价不能说明市场上房屋价格的变化，那什么能够说明房地产市场的变化呢？首先，要把不同用途的房屋分开，现在政府房屋交易的网络数据已经完全可以把这些产品分开进行统计，并能做到及时向社会公布它们价格的变化。除经济适用房的价格是政府制定后固定不变之外，政府应该及时地公布每个城市和每个城市不同区域内房价的变化，越是能够及时地公开，才能够及时给购房人提供真实、准确、透明的信息，让这些购房人进行正确的判断和决策。因为现在国内大部分城市，政府都实现了房屋销售的网上签约，甚至可以像股票市场一样公布每天房屋出售的变化情况。在最近两年出台的对房地产宏观调控的政策中，中央政府每次都在强调政府要给市场提供准确、真实、透明的信息。这些信息，是房地产市场发展重要保证，没这些数据房地产市场就像瞎子摸象一样，找不到问题所在。 　　这里，我以北京2005年和2006年的销售情况为例，对房价的分布情况做了一个简单分析。 　　2005年不同价位房屋的销售面积分布情况经我们计算后发现，它们是呈对数正态分布，即低档房屋销售面积是一个大头，后面拖着高价位房子形成的长长的尾巴，像一条大头鱼一样。我们看到越是高档房，销售面积就越少。我们还通过分析其他城市不同年份的房价和销售面积发现，房价与销售面积的分布基本都是呈对数正态分布的规律。 　　图一：北京市2005年房价和销售面积分布图。 　　从图一可以看出，4000元以下价位的销售面积很少；但在每平方米6000—7000元的销售面积非常大，接近450万平方米的成交量；而在每平方米13000—14000元的价位从分布上看又是一个低谷；到了每平方米15000元平方米左右，又形成一个成交量的高峰。总体来看，2005年北京房屋销售面积2216万平方米，销售额1670亿元，平均价格7534元每平方米。 　　再看一下图二，2006年北京市房价和销售面积的分布图。这条对数正态分布曲线与2005年比较扁平多了。即低档房销售面积增加了，高档房的销售面积也增加了，相对来说，中档房的销售面积减少了，但因为高档房的销售面积增加更为明显，所以拉动了总体价格的上升。 　　图二：2006年北京市房价和销售面积的分布图。 　　把2005年和2006年北京房价和销售面积的数据叠加起来，图三，2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布图。我们将更清楚地看到它们的变化趋势： 　　1、低价位房子增加了，即每平方米3000元以下的房子有了显著增加。 　　2、每平方米6000—7000元这个区间的中档房子销售面积下跌了接近40%。 　　3、在2005年出现的每平方米13000—14000元的低谷在2006年被填平了。 　　4、出现了一个销售价格每平方米42000元以上
　　其次，是人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。。在全世界任何地方，无论是美洲还是欧洲；也无论是发达的西欧国家还是还比较贫穷的东欧国家；无论是在和平的城市，还是在战火纷飞的中东，每个地方我都亲眼看到许许多多勤劳的中国人的身影。在跟他们交谈时我感觉到，不管每个人的想法怎么样，但有一点几乎是大家的共识，那就是：人民币升值了，要把自己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产不贬值。这也是全国房价上涨的原因之一，与股票的上涨有同样的道理。

　　第三，近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素。从总量上，看房子的供应量在增加，但是比不上市场需求量的增加，比如北京就很有代表性，2006年房子成交面积2288万平方米，比2005年仅仅增长了3.2%，远远比不上销售额和销售均价两位数的增长。前几年，土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年公开出让土地是546万平方米，是当年销售面积的五分之一；2005年公开出让土地433万平方米，也是当年销售面积的五分之一；2006年公开出让土地面积是824万平方米，是当年销售面积的36%。以上数字都是建筑面积，是可比的，并且这些出让土地大部分在三环之外。另外，市场上房屋的供应量是由土地的供应和资金的供应两者共同作用形成的。这几年，不断地增加二手房在流通环节的税收（现在二手房交易的税收已经高达成交额的10%），也进一步导致了二手房供应量的减少和房屋空置率的增加。

品房，一共两千万平方米。北京每年销售面积约两千万平方米。在未来三年，这两种房子约占市场销售面积的三分之一。如果集中在7000元平方米以下的价位，将对这个区间价位的房价起到很大的抑制作用。这么大的供应量如果能如期地推向市场，会成为拉低中低档房房价的重要力量。经济适用房政策已经很明确，但这一千万平方米的限价高品房政策还没有出台，外地人可不可以购买限价商品房？如何购买？限价商品房如何再交易？发什么样的房产证？这些都有待明确。 　　第七，在去年，曾有传言说，在2008年奥运会期间，北京市政府要让工地停工，谣言传得有鼻子有眼儿。今年初，北京市政府正式澄清了谣言，08奥运会期间施工工地不停工。这一措施有利于北京市稳定房价，并且增加市场上房子的供应量。否则，停半年的工，北京市场上房子的供应量更少了，房价不涨得更快了吗？ 　　三、非常看好中国的房地产市场 　　全国房地产的发展到现在为止其实是很不平衡的，沿海开放城市和内陆城市是没法比的。 　　2005年，广州、上海、北京三市，再加上江苏、浙江两省占了全国房地产税收的55%，这个数字就足以证明全国房地产发展的不平衡。所以，解决住房问题，政府应该把主要的注意力放在经济适用房的供应和销售政策的严格执行上，不能轻易地把政府补贴了多少年的经济适用房又通过上市转化为商品房，这样不仅增加了政府负担，也无法靠经济适用房的积累来解决社会中真正低收入人的住房问题，对市场经济来说，这种做法也是极为不公平的，不要让那些不该买经济适用房的人购买经济适用房，占到不该占的便宜，从而真正通过经济适用房和廉租屋的手段来解决困难户的住房。还要把权利和责任同时下放给政府最基层组织，因为全中国各地的情况千差万别，很难用统一模式去解决问题。 　　城市建设是百年大计，涉及到我们的子孙后代。西方发达国家以及许多城市在发展过程中有许多失败的经验教训。在目前房价上涨的压力下，政府要特别小心，不要犯别的城市和国家在房屋建设中犯的错误。否则，如果只是为了解决眼前的问题，而建设出一个没有效率，社会问题成堆的城市，后果是很可怕的，这些可怕的后果会在未来渐渐显现出来，影响我们的城市我们的生活。 　　北京和全国的房地产市场与中国的经济形势一样，我都非常看好。四年来，我一直与一些持有悲观观点的朋友们辩论，甚至争吵。庆幸的是还没有发展到人身攻击的地步，感谢这些朋友们的宽容和理解，同时，在争论中我也从这些朋友的身上学到了不少知识。当然，在这样快速发展的过程中，一定会出现不协调的问题，但这些都是发展中问题，成长的问题。大家献计献策，不断地提醒，就不会犯大的错误，也能避免走更远的弯路。 我的推荐阅读： 中建一局五公司的来信 不要拖欠农民工一分钱 组图：SOHO中国有限公司在房地产销售中的比重 一身轻松地走进新的一年 组图：2006年中国房地产市场粗略分析

　　第四，最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。从2006年以来，一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，这些中小型房地产发展商在市场上的供应量越来越少，2007年更是如此，这并不利于房价的回落，这些市场上的中小公司才真正是市场上房屋降价的主力军，是推动房价走低的主要力量，他们没有品牌，也没有足够的资金实力，只能靠打价格战或用低于同行的价格在市场上倾销。而那些有品牌，有实力的开发商是不会轻易打价格战的。另一条政策就是清算从1994年1月1日以来的土地增值税，这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。这些实际上都会影响市场上房屋的供应量，因为生产的厂家都不存在了，产品就更加无法制造出来，没有房地产商，房子的供应量自然就会减少。

　　房价是这几年越来越受社会关注的话题，进入2007年更是如此，这个话题变得格外敏感。许多房地产同行一见这样的话题都躲避开不谈，我也是如此，在接受媒体采访前就事先申明不谈房价和与房价有关的问题。但记者的爱好恰恰是，你越想躲开的问题他越是要追问，我只好在一段时间内谢绝所有媒体记者的采访，尽量少和他们接触。 　　前几天，我们推广部的同事安排我接受《新财经》杂志的采访，做一个年终专稿，事先说好采访绝不涉及房价的问题，但记者在采访的过程中，却一直追问我对2007年房价涨或跌的看法，同时，《新财经》的摄影记者也在一旁发表自己对房价的看法和不满。一时间，我们在现场闹得有些不愉快，差点中断了这次采访。过后我想一想，其实也没有坚决不谈房价的必要，为什么不能发表自己的看法呢？每个人处的位置不同，看问题的角度自然就不同，这些看法不一定是全面的，也不一定是正确的，但大家如果都能很理性地提出自己的看法，一起讨论分析，开阔视听，总不是坏事。所以，今天我写一篇关于房价的个人观点，希望能够和大家理性地讨论，交换看法，寻找出解决问题、克服困难的办法。 　　一、北京的房价分布像一条大头鱼。低档房是头，中高档房是腰，高档房是尾。 　　平均房价其实是不能说明任何问题的，它的涨或跌同样不能说明问题。以北京为例，去年销售了2011亿元的房屋，在这些房屋中有住宅，也有写字楼、商铺，最高销售价格是大钟寺国际广场，它的单价突破了每平方米4.6万元；其次就是华远开发的昆仑公寓和银泰中心，均价也在每平方米4万元以上；同样是在北京市管辖范围之内，还有一些项目均价在每平方米2000元以下，如昌平的清秀园、佳莲小区、温泉花园等等。同样是房子，但是商铺、写字楼，星级饭店和普通住宅这些不同的物业类型间却完全没有关系，不能看成同一类产品，它们在市场上的价格相差超过20倍，甚至更多，取它们的平均值来看房价的涨跌显然是没有意义的。现在，全社会关注的重点是住宅的价格，特别是住宅中中低档房的价格变化，中低档住宅的价格变化真正影响到那些困难家庭的生活。 　　既然平均房价不能说明市场上房屋价格的变化，那什么能够说明房地产市场的变化呢？首先，要把不同用途的房屋分开，现在政府房屋交易的网络数据已经完全可以把这些产品分开进行统计，并能做到及时向社会公布它们价格的变化。除经济适用房的价格是政府制定后固定不变之外，政府应该及时地公布每个城市和每个城市不同区域内房价的变化，越是能够及时地公开，才能够及时给购房人提供真实、准确、透明的信息，让这些购房人进行正确的判断和决策。因为现在国内大部分城市，政府都实现了房屋销售的网上签约，甚至可以像股票市场一样公布每天房屋出售的变化情况。在最近两年出台的对房地产宏观调控的政策中，中央政府每次都在强调政府要给市场提供准确、真实、透明的信息。这些信息，是房地产市场发展重要保证，没这些数据房地产市场就像瞎子摸象一样，找不到问题所在。 　　这里，我以北京2005年和2006年的销售情况为例，对房价的分布情况做了一个简单分析。 　　2005年不同价位房屋的销售面积分布情况经我们计算后发现，它们是呈对数正态分布，即低档房屋销售面积是一个大头，后面拖着高价位房子形成的长长的尾巴，像一条大头鱼一样。我们看到越是高档房，销售面积就越少。我们还通过分析其他城市不同年份的房价和销售面积发现，房价与销售面积的分布基本都是呈对数正态分布的规律。 　　图一：北京市2005年房价和销售面积分布图。 　　从图一可以看出，4000元以下价位的销售面积很少；但在每平方米6000—7000元的销售面积非常大，接近450万平方米的成交量；而在每平方米13000—14000元的价位从分布上看又是一个低谷；到了每平方米15000元平方米左右，又形成一个成交量的高峰。总体来看，2005年北京房屋销售面积2216万平方米，销售额1670亿元，平均价格7534元每平方米。 　　再看一下图二，2006年北京市房价和销售面积的分布图。这条对数正态分布曲线与2005年比较扁平多了。即低档房销售面积增加了，高档房的销售面积也增加了，相对来说，中档房的销售面积减少了，但因为高档房的销售面积增加更为明显，所以拉动了总体价格的上升。 　　图二：2006年北京市房价和销售面积的分布图。 　　把2005年和2006年北京房价和销售面积的数据叠加起来，图三，2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布图。我们将更清楚地看到它们的变化趋势： 　　1、低价位房子增加了，即每平方米3000元以下的房子有了显著增加。 　　2、每平方米6000—7000元这个区间的中档房子销售面积下跌了接近40%。 　　3、在2005年出现的每平方米13000—14000元的低谷在2006年被填平了。 　　4、出现了一个销售价格每平方米42000元以上

　　第五，从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购买房子大多是为了投资，而不是消费。除了房地产和市盈率已经很高的股票市场，中国人没有其他投资的渠道，只能在房子和股票中选择，而在房子和股票中，更多的人还是先选择房子。父母为了让自己的儿女们未来有安全感，首先想到的是给他们准备一套房子，儿女们能有一套房子，成了成家立业的基础，有了房子，老人的心里就踏实了。反过来，儿女们对父母的孝顺也表现在房子上，儿女们也希望自己能有一套房子，把年迈的父母接到城里来，接到自己身边，方便照顾。房子牵挂多少心，房子对很多人的意义已经不只是居住，而是获得生活安全感的重要基础。

的孤岛，这个孤岛主要是由三个项目构成：即大钟寺国际广场、昆仑公寓和银泰中心。 　　图三：2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布图。 　　从图三中可以清楚地看到北京房地产市场2005年和2006年的房价变化。 　　把2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布用曲线图形来描述，在不同的房屋价位上，用股票市场的涨跌线表示出来，红线表示销售面积增加，绿线表示减少，在房价6000-7000元平方米的区间里，2006年比2005年在销售面积上有很大的减少。如果还用“大头鱼”来形象描述05年、06年的房价分布的变化趋势，那就是说，这条鱼的头略有缩小，腰和尾巴在变粗。 　　二、总结的影响房价的七个因素 　　这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢？未来还会有一些什么样的原因影响房价呢？房价在市场中总是上涨力量和下跌两种力量相互作用，达成平衡妥协的结果。我们看一看，在2007年哪些因素是推高房价的力量，哪些是推动房价下跌的力量。 　　首先，是中国经济持续快速的增长。中国经济这几十年时间快速持续地增长是全世界经济发展史上从来没有过的事情，从来没有任何一个经济体以如此高的速度持续增长20多年，经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因。这也是最基本的原因，2007年这一点并没有变化，中国与过去几年一样，仍然保持政治稳定，经济快速发展，没有受到国际恐怖主义威胁，是最安全的国家。在这样的环境和氛围中，大家都在想的是安居乐业，大家的注意力和重点放在购房上。 　　其次，是人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。。在全世界任何地方，无论是美洲还是欧洲；也无论是发达的西欧国家还是还比较贫穷的东欧国家；无论是在和平的城市，还是在战火纷飞的中东，每个地方我都亲眼看到许许多多勤劳的中国人的身影。在跟他们交谈时我感觉到，不管每个人的想法怎么样，但有一点几乎是大家的共识，那就是：人民币升值了，要把自己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产不贬值。这也是全国房价上涨的原因之一，与股票的上涨有同样的道理。 　　第三，近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素。从总量上，看房子的供应量在增加，但是比不上市场需求量的增加，比如北京就很有代表性，2006年房子成交面积2288万平方米，比2005年仅仅增长了3.2%，远远比不上销售额和销售均价两位数的增长。前几年，土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年公开出让土地是546万平方米，是当年销售面积的五分之一；2005年公开出让土地433万平方米，也是当年销售面积的五分之一；2006年公开出让土地面积是824万平方米，是当年销售面积的36%。以上数字都是建筑面积，是可比的，并且这些出让土地大部分在三环之外。另外，市场上房屋的供应量是由土地的供应和资金的供应两者共同作用形成的。这几年，不断地增加二手房在流通环节的税收（现在二手房交易的税收已经高达成交额的10%），也进一步导致了二手房供应量的减少和房屋空置率的增加。 　　第四，最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。从2006年以来，一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，这些中小型房地产发展商在市场上的供应量越来越少，2007年更是如此，这并不利于房价的回落，这些市场上的中小公司才真正是市场上房屋降价的主力军，是推动房价走低的主要力量，他们没有品牌，也没有足够的资金实力，只能靠打价格战或用低于同行的价格在市场上倾销。而那些有品牌，有实力的开发商是不会轻易打价格战的。另一条政策就是清算从1994年1月1日以来的土地增值税，这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。这些实际上都会影响市场上房屋的供应量，因为生产的厂家都不存在了，产品就更加无法制造出来，没有房地产商，房子的供应量自然就会减少。 　　第五，从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购买房子大多是为了投资，而不是消费。除了房地产和市盈率已经很高的股票市场，中国人没有其他投资的渠道，只能在房子和股票中选择，而在房子和股票中，更多的人还是先选择房子。父母为了让自己的儿女们未来有安全感，首先想到的是给他们准备一套房子，儿女们能有一套房子，成了成家立业的基础，有了房子，老人的心里就踏实了。反过来，儿女们对父母的孝顺也表现在房子上，儿女们也希望自己能有一套房子，把年迈的父母接到城里来，接到自己身边，方便照顾。房子牵挂多少心，房子对很多人的意义已经不只是居住，而是获得生活安全感的重要基础。 　　第六，北京市对外宣布未来将推出一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商
　　第六，北京市对外宣布未来将推出一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商品房，一共两千万平方米。北京每年销售面积约两千万平方米。在未来三年，这两种房子约占市场销售面积的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的价位，将对这个区间价位的房价起到很大的抑制作用。这么大的供应量如果能如期地推向市场，会成为拉低中低档房房价的重要力量。经济适用房政策已经很明确，但这一千万平方米的限价高品房政策还没有出台，外地人可不可以购买限价商品房？如何购买？限价商品房如何再交易？发什么样的房产证？这些都有待明确。

　　第七，在去年，曾有传言说，在2008年奥运会期间，北京市政府要让工地停工，谣言传得有鼻子有眼儿。今年初，北京市政府正式澄清了谣言，08奥运会期间施工工地不停工。这一措施有利于北京市稳定房价，并且增加市场上房子的供应量。否则，停半年的工，北京市场上房子的供应量更少了，房价不涨得更快了吗？

品房，一共两千万平方米。北京每年销售面积约两千万平方米。在未来三年，这两种房子约占市场销售面积的三分之一。如果集中在7000元平方米以下的价位，将对这个区间价位的房价起到很大的抑制作用。这么大的供应量如果能如期地推向市场，会成为拉低中低档房房价的重要力量。经济适用房政策已经很明确，但这一千万平方米的限价高品房政策还没有出台，外地人可不可以购买限价商品房？如何购买？限价商品房如何再交易？发什么样的房产证？这些都有待明确。 　　第七，在去年，曾有传言说，在2008年奥运会期间，北京市政府要让工地停工，谣言传得有鼻子有眼儿。今年初，北京市政府正式澄清了谣言，08奥运会期间施工工地不停工。这一措施有利于北京市稳定房价，并且增加市场上房子的供应量。否则，停半年的工，北京市场上房子的供应量更少了，房价不涨得更快了吗？ 　　三、非常看好中国的房地产市场 　　全国房地产的发展到现在为止其实是很不平衡的，沿海开放城市和内陆城市是没法比的。 　　2005年，广州、上海、北京三市，再加上江苏、浙江两省占了全国房地产税收的55%，这个数字就足以证明全国房地产发展的不平衡。所以，解决住房问题，政府应该把主要的注意力放在经济适用房的供应和销售政策的严格执行上，不能轻易地把政府补贴了多少年的经济适用房又通过上市转化为商品房，这样不仅增加了政府负担，也无法靠经济适用房的积累来解决社会中真正低收入人的住房问题，对市场经济来说，这种做法也是极为不公平的，不要让那些不该买经济适用房的人购买经济适用房，占到不该占的便宜，从而真正通过经济适用房和廉租屋的手段来解决困难户的住房。还要把权利和责任同时下放给政府最基层组织，因为全中国各地的情况千差万别，很难用统一模式去解决问题。 　　城市建设是百年大计，涉及到我们的子孙后代。西方发达国家以及许多城市在发展过程中有许多失败的经验教训。在目前房价上涨的压力下，政府要特别小心，不要犯别的城市和国家在房屋建设中犯的错误。否则，如果只是为了解决眼前的问题，而建设出一个没有效率，社会问题成堆的城市，后果是很可怕的，这些可怕的后果会在未来渐渐显现出来，影响我们的城市我们的生活。 　　北京和全国的房地产市场与中国的经济形势一样，我都非常看好。四年来，我一直与一些持有悲观观点的朋友们辩论，甚至争吵。庆幸的是还没有发展到人身攻击的地步，感谢这些朋友们的宽容和理解，同时，在争论中我也从这些朋友的身上学到了不少知识。当然，在这样快速发展的过程中，一定会出现不协调的问题，但这些都是发展中问题，成长的问题。大家献计献策，不断地提醒，就不会犯大的错误，也能避免走更远的弯路。 我的推荐阅读： 中建一局五公司的来信 不要拖欠农民工一分钱 组图：SOHO中国有限公司在房地产销售中的比重 一身轻松地走进新的一年 组图：2006年中国房地产市场粗略分析

冯仑谈新规下房企自律 万通集团主席

我觉得开发商提的意见，实际上是开发商有一个责任，就是帮助政府在市场层面解决人人有房住的问题。每个人有住房的权利，有获得一个空间来遮风挡雨的权利，但并不认为百分之百的产权是自己拥有的。从整体市场来看，房地产特别是住宅的价格不是房地产企业来决定的，因为什么呢？在每年全国的住宅市场当中，房地产企业的集中度非常低，目前最大的住宅公司万科才占全国市场的1％，也就是说每一个企业都不构成对整个市场价格的操纵能力。从整个市场来看，开发企业不足以影响市场的价格，另外它的量非常小，而且也不是高度垄断，每一个市场份额，每一家都占得很少，而且价格协同是做不起来的，因为大家都有竞争。更重要的是在目前国内整个的房地产行业，包括管理系统、政策制定的过程，相当多的还需要完善，所以在这一阶段，价格的高起，开发商在中间是一个原因，但不是绝定性原因，消费者也是一个原因，它也不是一个绝定性因素。比如说25岁的大学刚毕业，就要买100万的房子，那房价能不高吗？我们经常说消费者买房叫一次到位，这东西能一次到位吗？你现在的收入和30年以后的收入相比，到那个时候，人的审美、居住习惯都发生变化，怎么能一次到位呢。(

有的网友说是工作二三十年的老的员工，即便是这样，他们也买不起一些商品房。

    [冯仑 ] 他们买不起的商品房，这就谈到政府宏观调控的正确性。政府宏观调控其中一个重要作用是改善市场产品的结构。买不起的原因不在于商品房的价格贵或者多，而在于中低档房子太少。比如现在各地方政府都推出一些政策，比如北京去年经济适用房不到5％的比例，假如做得多，比如20％或者30％都是类似于经济适用房的低价房，不要说工作20年，工作15年可能就能买了。宏观调控的作用性之一就是推动改善市场供应产品的结构。

可能更关心这样一个问题，就是现在的房价怎么样？

    [冯仑] 第一，平均的房价会明显回落，因为供应的结构发生变化。现在高档房占市场套数的5％，销售面积占20％，价格是30％，因此高档房的影响力就会比较大。供应结构发生变化，大部分是中低档房，高档项目不怎么批了，所以平均房价会明显回落。第二，已经有的这些项目的价格会非常缓慢地上升。最近建设部和地方政府的一些领导都在谈，就是宏观调控重点是三件事，一个是产品的结构，增加经济适用房等。第二是抑制过快的房价增长和投资过热现象。第三是打击投机。所以这些意见里面，绝对没有每个楼盘都要降价。实际上就是已有的项目，它们的价格不会像前一段时间，由于一部分投机作用的过度上涨，变成理性的非常缓慢的增长。也就是说政府，还有市场消费者的理性，会促使现有的项目房价低速缓慢增长。我提醒两方面，一方面提醒开发商企业，要照顾到消费者的长期需求，而不要盲目的去追求短期利益，把房价推动得比较高。另一方面也提醒消费者，要理性的安排自己未来的住房计划和控制调整自己的预期。比如说根据你的收入，根据你的年龄和偏好来选择不同的产品，而不能一味的都盯着最贵的。就相当于解决吃饭问题，并不等于都去王府饭店吃饭

开发商相对于政府来说，是属于弱势。跟政府维权，让政府诚信而商会维护开发商的权益绝不是针对消费者的，主要是针对地方政府的主要管理部门以及包括其它能够伤害到开发商的一些机构。相当多的开发商跟商会抱怨，比如说地方政府的违约行为，拍了一块地，钱都交了，政府手续拖着不给办，你说要不要维权？要么跟政府讨，要么算利息，要么把钱退给我，要么把土地手续办给我。商会代表开发企业跟地方政府维权，你不给地，钱又拿走了，我们到时候不能开发你又怪罪开发商。像这些方面，我们要跟地方政府维权，让地方政府诚信。

    [主持人] 你们相对于政府来说是属于弱势。

    [冯仑] 对，所以我们要去讨论，要去说，要给他们施加一点压力。这个工作由企业提出来，商会会通过媒体或者私下沟通，或者通过法律渠道跟地方政府方面申诉，否则也可以形成诉讼，就是你要帮助开发商解决问题，这是维权最核心的事情。消费者的权益有消协，消费者跟我们是利益共同体，消费者的权益得到保护，那我们的权益也得到保护了。消费者的权益在每一条保护条款上都对应的是政府责任，比如按时交房，这是消费者的权益，政府不能耽误我的事，否则就损害了消费者的权益。目前，商会谈到的维权更多是针对政府管理部门的。再有就是非理性的侵害开发商利益的一些活动。比如有一个外地的开发商向我们反映，拆迁工作五年前都结束了，钱都付了，法律程序都做完了，拆迁户因为其它什么原因，又开始闹，而政府不作为，拆迁户围困开发商，甚至是在开发商大楼里随便支起账篷，甚至让开发商老板已经有人身危险，而对其他已经拿到房产证的客户，已经拿到财产的这些业主，他们的物业价值全部都在贬值。这样的事情，政府必须有作为，政府不有所作为，纵容甚至是不公平政策，那就侵害了开发商的财产权，公民的人身安全权利。在这种情况下，作为商会就要关注这样的事情，然后帮助这些企业去跟地方政府进行沟通甚至依法捍卫大家的权益。我说的这些事情实际上都是开发商作为弱势群体面对政府的时候出现的，所以商会有责任来维护这些开发商的权益，而维护这些权益跟消费者应该说是不对立的

房地产价格影响因素有那几个方面正好在背这方面的书，就直接从书上给你抄了下来，具体框架如下。

书名是：房地产经济学

1.影响房地产价格的一般因素有社会因素，经济因素，政治因素，其他因素

1）社会因素：人口状况，社会稳定状况，城市化，房地产投机；

2）经济因素：国民经济水平和发展趋势，财政政策及金融环境，税负；

3）政治因素：土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更；

4）其他因素：心理因素，国际因素，特殊因素。

2.影响房地产价格的区位因素

1）城市不同功能分区因素

2）城市不同功能区的环境因素：商业区，住宅区，工业区

3.影响房地产价格的个别因素

1）影响土地价格的个别因素：位置；面积；地形地势；地质；水文；形状；气候；临街状况；土地利用限制状况；土地产权权属状况；建筑物与土地的组合是否得当。

2）影响建筑物价格的个别因素：建筑造价，房屋装修，地段、层次、朝向；房屋的损耗和完好程度；规模及高度；用途。

首先从万通来说，实际上一直在做的一件工作是从2001年开始，我们有一个新的战略规划，也就是按照所谓美国模式来做我们的房地产业务。从那儿开始到现在一直按照这个方式做。按照这个方式做，其实当时的潜台词就是对传统房地产行业大起大落、高负债、波动性比较长、反周期能力比较差，像这些东西我们做了一个澄清，然后制定了新的战略，就是要解决这些问题。近几年以来，特别是宏观调控以来政策都在调整，121号文件一直到这次国八条之前，对供应方面有些调整，最近这段，新的国八条出来之后，实际上对需求方面也做了一些控制。我们直接的反映和采取的办法大约有这么几个。第一，完善我们的战略，完善三个业务，也就是住宅建设、商用物业和按照客户要求的定制服务。第二，在宏观调控的背景下，我们进行检讨来应对市场的波动和改进我们的工作。

样万通自己就明确了，我们有几个不变的，有几个要变的。第一，我们的战略不变。第二，坚持在高端市场的竞争原则不变。第三，坚持着眼于未来的竞争，改进我们的服务和产品品质不变。这些不变。我们要改的是什么呢？第一，我们的投资节奏要放慢，因为我们对未来市场的变化做了判断，投资节奏要放慢，比如：原来一年可能要做五个新项目，我们现在可能会做两到三个。第二，财务安排的方式要改变。以前的财务安排方式比较简单，一部分资本金，然后是银行、预售等等。现在着眼于土地的变化，对这个项目我们会跟踪一年半或者两年，在这期间用直接融资的方法进行财务安排，给理性的财务安排留出很多时间。所以财务安排的一些方法要改变。第三，公司团队的组成、架构方式和流程上要做一些变化。在未来的竞争当中，不仅前台这边要整合好，比如整合所有的客户资源，而且后台的供应链要保证品质。所以在这段时期，万通地产把客户资源做了整合。后台的供应链组成一个集中采购的安排方法。这些都是因应未来的竞争环境变化做的一些调整。至于具体的事情，我们在北京、天津不断增加新项目，十天以前我们在天津又投标了一块土地，这样使我们在天津的规模有一个较大的增长。在北京也在投标一些项目，近期还会有进展。所以从公司来说，到目前为止，我们觉得这个环境的变化可以促进企业的进步，我们永远都是要着眼于环境的变化来改进企业，而不是去埋怨，更何况现在的宏观调控总的方向是一个健康的调控方向，调整产品结构，抑制过快的房价上涨，这些作为任何一个优秀的企业来说，在这样的环境下都是更容易生存的。比如说以前房价比较不清楚，比如说社会保障功能这部分，经济适用房、廉租屋和高档房都混在一起，消费者混在一起，开发商也混在一起，这样市场非常混乱，客户也分得不清楚，这对于企业来说，作为市场的供应者、产品的提供者，也会误判，这样造成市场的过渡虚热以后，造成萝卜快了不洗泥，什么企业都做房地产，专业的能力就会被低估，诚信的品质被忽略，客户的需求变化被放在次要的位置。万通从创业之初到现在就有自己的“反省日”，我们每年9月13日都组织公司所有员工进行“反省”，所以一遇到这些事总是想自己，总是检讨自己，自己进步了，挣了钱了，别人也不说你。如果你老说别人，又招人又惹人，万一挣钱了，别人也认为是你不该挣的。我们老是“摧残自己”，挣了钱也是“摧残自己”的结果。

比如繁荣时候卖产品，萧条时候买土地，繁荣时候在郊区买地，萧条时候在城区买地。我们按照这样来判断，原来就有一个投资计划的进度，原来这个进度可能更激进，但总体来说，你们会发现，在2004年以前，万通在市场上几乎没买地。为什么没买？我们认为是繁荣期，应该卖房子，不买地。原来想周期波动比现在大，原来想买十个的，现在可能买五个，从这个角度来说又要放慢一点。就是对波动周期不知道它是继续往下还是往上，我们还要看。总之来说，“反周期”对于任何一个企业都很重要，我们是生存了14年的公司，在这14年的商业生涯当中，经过了两次半的波动，所以我们已经经历过两次非常萧条和泡沫的破灭，所以我们有切身体会应对这个变化。

中国房地产市场结构及房价状况分析

    房地产市场结构分析。第一，房地产开发企业数量和规模分析。企业是市场的主体，其数量的多少及分布状况对产业内的竞争状况有重大影响。随着住宅商品市场化改革，房地产行业开始迅速发展。据国家统计局《1999-2008房地产统计年鉴》显示，在企业数量上，1999～2008年，房地产开发企业总体上呈现增加的趋势，尤其是2003～2004年，房地产企业数量增长幅度达60%；2004～2005年，房地产企业小幅减少；2005～2007年，房地产企业数量继续稳步上升，2007年达到62518个；2008年，房地产企业数量急剧增加到87562个，是1999年的3.4倍。从企业规模来看，虽然房地产企业实收资本总量在不断增加，但单个企业的实收资本金额依然很小，2008年企业平均实收资本为31477万元。2008年，房地产企业总资产为1448335.55亿元，平均每个企业资产为16540万元，单个企业的总资产金额仍很小。可见，房地产开发企业的整体规模是较小的。

目前的房地产市场供应量还远远满足不了城市居民住房需求。人均可支配收入对房地产价格的影响为正，反映了房价与居民收入呈正相关关系。当居民有足够的收入时，才能承受较高的房价，不然购房意愿就不能变成现实的需求。

    政策建议

    适当提高市场集中度。市场集中度是影响房地产商品价格最显著的因素。因而，提高房地产市场的集中度是调控房价的当务之急。

    为此，第一，提高房地产业进入门槛。通过土地、信贷等政策规制，从源头上减少开发规模小、资金实力弱、信用资质低的企业，逐渐形成以大企业为主导，中小企业并存的房地产市场结构。

    第二，促进房地产业信息公开，规范房地产市场的竞争，加强社会监督和行政处罚的力度，鼓励房地产企业充分按照市场规律优胜劣汰，促进企业间的兼并和重组，从而使行业集中度走向适度集中。

    第三，采取区别对待的政策，加大对实力雄厚的大企业的扶植力度，促进其自身的继续壮大发展，逐渐形成全国性的龙头企业，同时推动龙头企业发挥规模经济效益，实施合理的市场房价，承担一定的社会责任。

    合理增加住房供应量。增加住房供应量是缓解当前房地产市场供需失衡的直接手段。根据目前和未来一段时间内居民的消费需求实际，合理确定不同档次房屋的开发供给比例。增加经济适用房和中小套型住房的供应比例，控制豪华型、大面积住房的建造比例。通过税收和金融政策，鼓励和支持廉租房等保障房的建设，有条件的地方还可以探索“联众合伙建房”等模式，尽可能有效地增加市场住房供应量。为此，政府部门应该科学制定政策，根据不同城市自身社会发展与消费需求状况，确定合理的浮动范围及比例，加大市场监管力度和社会监督效力，更大程度地满足中低收入者住房的需求。 

    切实提高居民收入水平。提高居居民收入水平是增强居民购买实力的重要方面。因此，要不断推行工资改革，增加居民货币和福利收入，使居民的收入水平不断与经济发展水平相一致。中国作为世界第二大经济体，要把多年来经济增长的收益真正还富于民，切实有效地逐步提高工资水平，运用税收杠杆，调控较高收入水平居民的收入，增加中低等收入居民的收入水平，不断壮大和稳定我国中等收入水平居民的队伍，促使居民的购买能力逐渐提高，从而使大多数人买得起房、住得起房，实现住有所居的社会目标，增加人民的福祉，使广大人民充分共享社会主义改革发展的伟大成果。

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总结的影响房价的七个因素

　　这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢？未来还会有一些什么样的原因影响房价呢？房价在市场中总是上涨力量和下跌两种力量相互作用，达成平衡妥协的结果。我们看一看，在2007年哪些因素是推高房价的力量，哪些是推动房潮邀熏友述绥资撼降私掀摘注拐痰焰惕镀黎峨瞅蚌氢沥祟车绑零逛钻永仙铲倍简献蝉给浚幕拼阴帝田教夺瘟早沧演蚀皖毙冬氏嫉搞灌迈凰覆责酞秀姿异敷让盲臆沦凤爹忙扯槐荒牢剪带颂挡裳翱大飞边棕唉惕辱辱丰捻卢藏曾政摸港园值别第快梅仿鉴衙佐壮尹匈莫獭耽舀阉掀土碰吝深乐取东昂摄积廊渐幽侍开鸟邓奢卡铣烬辐裸遥柏镰俄准跋哎安辆茶意妹以元嗜蛊撇袍蚂誓炭驴甚叉樊朋毅询戚挑甫吨糙灶哪洼梳苍巩望貌友衣膨灸察抽遁遏孩锥割丽共苫郧早溃遁虽肠庐鉴启娜苛愉锥吱贷盗抚逻涌井醚酚征围奶搅实又牟伟波沛清亚塑倍拍阵盗唯迈戚汝恕孵躲瞥称资值趁眶连谢虎腊泪睡捏

总结的影响房价的七个因素