第一章 总论

1.1 项目概况

1.1.1、项目名称：棉二生活小区改造工程投资建设项目

1.1.2承办单位：**市**房地产开发有限公司

注册资金：1000万元人民币

地址：**市中山东路252号

1.2承办单位简介

**市**房地产开发有限公司是以房地产为龙头、以高新科技为依托，集商贸、工业、科技、餐饮、娱乐、服装于一体，走综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人，其中管理人员80多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以上学历及各类中高级以上技术职称人员占95%以上，在公司完善的组织结构及企业访华下形成了一个富于创新、勇于奋进、充满活力的团队。

公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加盟，形成了一个强有力的开发团队，从项目策划、规划设计、工程管理、市场营销、物业管理等环节均由业界精英进行动作。

**房地产以“人为本、业为重、和为贵”的企业精神和“投资发展经济、回报社会大众”的经营理念，优化组合企业和社会资源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形象赢得了广泛雄厚的社会基础和良好的口碑。

公司积极响应政府号召，投身**市的城市建设和改造，投资开发的5万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了良好的社会效益及经济效益。

**房地产在创造自身经济效益的同时，不断以各种形式回报社会，并不断以创新和超前的意识顺应社会发展潮流，适应市场发展规律，并沿着企业集团化、管理科学化、经营多元化、产业科技化的道路蓬勃发展，以崭新的面貌创造二十一世纪的辉煌。

本着互惠互利、优势互补、共同发展的原则，经过友好协商，**市**房地产开发有限公司与**市常山房地产开发有限公司达成协议，由**市**房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。

1.3、项目拟建地点

本项目拟建地点位于**市中山路以北，广安街西。

1.5 编制依据、编制原则、编制工作概况和研究范围

1.5.1 编制依据

（1）市政【1996】63号“关于加快旧城改造的实施意见”

（2）**市2010年总体规划

（3）**市发改委关于市**房地产开发有限公司棉二生活区改造项目建议书的批复,市计投(2003)352号文

（4）**市规划局2003年7月28日《规划条件通知书》。

（5）**市规划局2005年3月4日批准的《总平面规划图》

（6） 国家计委《建设项目经济评价方法与参数》

（7） 建设部《房地产开发项目经济评价方法》

（8） 项目场址地形图及有关其它基础数据资料。

（9） 建设单位委托书

1.5.2 编制原则

（1）依据**市总体规划，严格遵守国家现行的有关规范和法规及省市有关政策进行编制和规划。

（2）本着科学规划、合理布局，设计先进，节省投资的原则。

（3）积极采用新技术、新材料，充分利用区域和规模优势，创造既有现代风格和又有浓郁商业气息的住宅、办公、商业小区。

1.5.3可行性研究报告编制工作概况

受建设单位委托，我院组成可行性研究报告“项目组”，同建设单位有关人员进行了座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组在认真调查、统计、分析、研究的基础上，编制了本可行性研究报告。

1.5.4 可行性研究报告的研究范围

依据该项目建设特点，对项目建设的必要性，建设规模、建设选址、总图布置、建筑方案、环保与节能、投资估算及资金筹措、财务分析等内容进行了全面系统的研究和测算

1.6 建设规模

1.6.1 建设总用地： 128000m2

1.6.2 总建筑面积： 518799 m2

其中：地上建筑面积：428799m2，地下90000 m2

总居住户数2750户

总居住人口9625人

1.7研究结论

经计算，本项目：

估算总投资10.94亿元人民币

总收入14.468亿元人民币

投资利润率为（税后）17.06%

投资利税率为（税后）33.16%

财务内部收益率（税后）17.75%

财务净现值（Ic=15%，税后）2255万元

投资回收期（税后）3.69年（含建设期3年）

盈亏平衡点（BEP）75.99%

以上指标表明，本项目具有较强的盈利能力和一定的抗风险能力

结论：本项目符合**市城市总体规划，建筑设计满足使用者对居住、办公和商务活动的要求。本项目的建设对于加快我市旧城改造步伐、树立省会优美整洁的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。综上所述，本项目是可行的。

第二章 项目建设的背景与必要性

2.1、项目背景：

近年来，随着国家陆续出台了一系列旨在启动房地产业发展的优惠、鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃起来，进入相对理性、稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需、扩大消费、安排就业、保持国民经济健康、稳定、快速发展起到了不可替代的重要作用，已成为重要的支柱产业。

任何产业的高速发展均是由其市场需求所致，房地产业的快速发展适应了我国住房制度改革的要求和城镇居民巨大的住房需求。据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来，我国房地产业景气指数一直处在较高水平。

近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房建筑面积已达20㎡。但和经济发达国家的住房善以及人民群众日益增长的住房要求比较，仍有较大关中。目前，甸人民生活水平正在向小康阶段过渡，随着福利分房寿终正寝、人民经济收入不断提高，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为。根据专家预测，随着甸城市化进程的加快、城镇居民改善居住条件需求不断增长，未来十年我国房地产业仍将保持稳定、健康、快速的发展势头，产业前景看好。

**市做为省会，是全省政治、经济、文化、教育中心。近年来，市委、市政府非常重视改善市民的居住条件和旧城改造工作，为此出台了一系列相互配套的优惠政策，极大地促进了我市房地产业发展和旧城改造工作。自95年以来逐年加大住宅建设的投资规模。改 革开发以来，全市新建住宅1700多万，使全市住宅面积达3000多万，户均住房使用面积从1990年的43.1%提高到50%，住房成套率也相应提高，全市人民的住房善明显改善。旧城改造方面，加大了工作力度，相继打通和拓宽了市区内多条丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使市区交通拥护状况得到一定程度的缓解；城市主要道路节点附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或装修，改善了城市形象，成为市区景观的新亮点；市政管网改造加快，改善了市政公用工程供应配套条件。

但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长和城市发展的因素，旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓：一边是布局错落有致、具有时代个性、外观亮丽的高楼大厦和宽阔平坦、环境优美的城市主干道；一边是布局零乱、道路狭窄不平、市政配套条件差、房屋低矮破旧的老居民区。两者形成鲜明对比，极不协调，与老城区在市区所外的区位极不相称。项目场址区域是其中较典型的例子。

棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪50年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其进行改造已迫在眉捷。

为合理利用城市土地、优化城市空间布局、落实城市规划、改善人民群众的生活环境和居住条件、提升城市形象、加快城市现代化进程、拉动经济增长、失去城市经济发展和社会进步，本着优势互补、互惠互利、共同发展的精神，经友好协商，**市**房地产开发有限公司与**市常山房地产开发有限公司达成协议，由**市**房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目建设是加快旧城改造步伐的需要

项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅楼，大都年久失修、破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调，将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改造。

土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。在寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。项目拟选场址占地面积约13.8公顷，根据摸底调查，目前，场址上住宅建筑面积约7.3万平米，居住2424户，人口约8400人。经过改造后，住宅面积将达到73700平米(地上)，居住人口9625人，在保证回迁安置的基础上，依托场址区位优势，利用临广安街、中山路、谈南路的地段建设34.77万平米(地上)的大型商务中心，这样使土地资源得到合理配置，土地的利用率也大大提高。

某房地产公司棉二生活小区改造工程投资建设项目可行性研究报告