『房产观澜』 [经验交流]细说长株潭——城市群的异类

蛮族勇士

   经过近几天艰难的收集和整理数据，并发掘数据规律，本文终于可以面世了。从明天起开始连载，并会迅速完成。本文将会系统分析城市群的本质：中心城市向周边城市吸血。我国所有的城市群都表现出了这个本质性的特征。中心城市的发展一定吸纳周边城市的财富，造成周边城市的普遍贫困，并且不会有任何我们想象中的反哺行为。

本文将会总结出长沙株洲湘潭城市群迥异于其它城市群的特征，有些特征非常有趣：譬如长沙市区扩容竟然会造成其吸血性下降，而中心城市的市区扩容，在一般情况下，一定会增加其吸血空间，强化其吸血能力，令其周边城市更加贫困。我相信本文的可读性将会很高，不会让房观的老朋友们失望。

　　但是，我必须按例提出如下请求：
　　第一，我希望无论如何，不要有任何人出来点菜，或是咨询任何买房的问题。我以前不会，现在不会，以后也不会回答任何咨询。凡是试图向我咨询买房问题的，都会遭遇毫不容情的羞辱，无例外。

　　第二，多军、空军都别进来瞎扯淡。我和你们不是一个路子，你们的逻辑我听不明白，我的理论你们也绝对无法理解。看清楚了：是多军和空军。在我眼里你们的愚蠢程度是一样的，别来惹我，不然砸死你们。

　　第三，金融技术流和政治装逼犯别来发表谬论。你们熟悉的什么K线图什么走三浪四，什么政府一句话就能决定经济决定房价，都是我嗤之以鼻的玩意。我知道你们把自己那套东西当成宝，那就请你们赶紧离开这个贴，自个找个地方去玩你们那套玩意去，我相信在这个反智的天涯，找到这种蠢货集中的地方很容易，烦请你们放过我，让我能好好完成这个帖子。

　　当然，本帖最终还是会落到这个城市群的房地产市场上，请注意，我仍然不会给出任何预测，更不会给出这个城市群是否可以出手买房的咨询意见。试图看这些意见的同学，请赶紧离开。本帖最后只会对这个城市群的地产市场是否健康做出判别，仅此而已。

　　本帖不会再细述中部诸省的困境和崛起，关于这个话题请去阅读本人的上一个贴中武汉篇里中国第二次产业大转移的内容，地址在这里：http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/353107.shtml 没阅读过这部分内容的同学，请务必先阅读完武汉篇，再来阅读本贴。这个地址的页面直接就是武汉篇，往下拉即可，不用再翻页。本文将直接阐释长株潭城市群在这次产业大转移中的表现，而不会进行背景介绍，这必定会对从未阅读过本人帖子的同学造成困扰。因此我再次建议：请务必先读完我给出的地址中的武汉篇，再来参与本帖的讨论。

　1、豪情湘楚
　　湖南一直到清代中期之前，都是作为楚文化区的边缘地带存在。楚文化区的中心原在汉水流域，明中期汉水改道后转移到武汉一带，而湖南仅仅只是楚文化的偏远地区，由湖广布政使管辖。

　　我曾经详细阐述过楚文化的起源：炎帝部落从陕西沿汉水南下，与当地的苗蛮部落融合，演化出骁勇狂放的楚文化。湖南这个边远地区，虽也受到楚文化的滋养，但保留了更多苗蛮文化的特质，其骁勇之气，相比湖北地区，更加纯粹和明显。在漫长的历史长河中，湖南蛮子以不服教化出名，蛮横霸道，一腔热血，敢为天下先。湖南人的气质变化，源于中国历史上两个真正的伟人：王守仁和曾国藩。明中期王守仁及其弟子在岳麓书院长期讲授心学，宣扬自由思辨精神的心学与骁勇的楚文化一脉相通，并赋予楚人自由大气的个性。清后期曾国藩发动全湘百姓组成湘军，力抗太平军，保家卫国，由此赋予了湖南人为国为民的责任心。勇悍、大气和为国为民舍我其谁的豪情，自此成为湖南人标签式的特征。湖南人即使蜗居一室，仍然胸怀天下，指点江山，粪土当年万户侯。

　　必须要注意的是：湖南自古就是一个纯粹的农业省份，商风不振。湘楚文化长期缺乏务实的商业文明的滋养，因此极易滑向危险的浮夸和狂想。在这里我必须强调一下：唯有商业文明才能培养和固化务实精神。武汉在汉水改道后成为中国中部最重要的运输枢纽，并赋予其务实的精神。这种差异将会在日后发挥巨大的作用，令武汉与长沙走上截然相反的城市发展之路。湘楚文化的集大成者，莫过于毛泽东，勇悍、大气以及几乎是与生俱来的社会责任感，在毛泽东身上表现得淋漓尽致。当然，毛泽东也全盘继承了湘楚文化的缺点，他晚年完全陷入了社会帝国主义的狂想，给全社会带来了极其深重的灾难。

　　这就是湘楚文化。当我们讨论城市群的问题时，我们必须深刻的理解城市群的文化。广府文化区的珠三角城市群以广州为核心，并极力排斥中原文化城市深圳；长三角城市群则分为吴文化区和越文化区，江苏的吴文化区与上海之间形成了产业上的有机联系，而浙江的越文化区则与上海离心离德，唯一的联系居然是浙江的民资老板去炒上海的楼。地域文化将决定城市群的未来。我们现在的问题在于：勇悍大气敢为天下先的湘楚文化，将把长株潭城市群，带向何方？

2、强凑成群

　　长株潭城市群的概念提了很多年，真正开始在政策层面落实，始于05年。从这一年开始，湖南省政府开始有意识的在招商引资、环保水利等方面对这三个城市进行协同管理。2007年长株潭城市群搞到一个非常奇怪的国务院批复的名号：“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”，就此正式宣告这个城市群的诞
　　生。

　　我们首先必须知道，湖南诸城市在历史上并没有经济上的向心力，长沙从未取得过真正意义上的中心地位。一直到清代中期以前，湖南皆是作为湖北的附属地区存在。湖南独立建省之后，长沙也只不过是一个省府治所。在地理上，湖南由湘资沅澧四水分割，将全省分为四个相对独立的流域，最终汇入湘北的洞庭湖。强悍自由的湖南人最不服气的就是领头羊这个角色。偏于湘水一侧的长沙没有任何理由让全湖南的老百姓服气，更没有任何办法吸纳全湖南的财富。（补充一句，从这个意义上来说，洞庭湖边的岳阳，原来是更合适的省会所在，岳阳也因此成为湖南经济第二强的城市。）

　　正因为此，2005年长沙的GDP为1519亿，湖南全省的GDP为6474亿，长沙的占比仅为23.5%。这表明长沙在湖南的经济地位实在是很低，长沙针对全省而言，几乎没有表现出任何明显的吸血性。数据需要对比才能说明问题，我们使用最有说服力的武汉进行对比：05年武汉的GDP为2238亿，湖北全省为6494亿（这两个省的经济规模数据异常接近。此后每一年，湖南湖北的经济规模都极为接近），武汉的占比高达34.5%，湖北全省超过3分之1的财富集中在武汉这个城市，这几乎达到城市吸血的极限值。

　　在这里必须详细阐述城市吸血的具体体现。在任何城市圈中，中心城市由于其更完善的生活配套、更便捷的交通条件，以及更繁华的市容环境，将吸引周边的财富汇聚。仔细想想，这一定是人之常情：任何人都渴望舒适的居住和消费环境，而中心城市无疑是更舒适的。因此，反映城市吸血性最直观的数据为“各项存款余额”和“社会消费品零售总额”这两个数据。财富汇聚的结果，当然会拉高城市的存款余额，并拉动中心城市的各项消费数据。2005年长沙的各项存款余额和社会消费品零售总额分别为2322亿和743亿，湖南全省为6498亿和2459亿，长沙的占比仅为35.7%和30.2%。仍然以武汉作为对比。2005年武汉的各项存款余额和社会消费品零售总额分别为4085亿和1129亿，湖北全省为8184亿和2985亿，武汉的占比分别高达49.9%和37.8%。通过这样的对比，我们可以清晰的知道，直到2005年，长沙都未表现出过明显的吸血性。它对周边城市而言，并没有什么值得一提的中心吸引力。长沙株洲湘潭在2005年前，是三个相互独立的城市，至少在数据上，看不出长沙有发展成中心的迹象。然而，就从这一年开始，政府强行将长株潭这三个城市捆绑在了一起，打造所谓的湖南中心城市群，各项政策层出不穷，统一区号、统一电信、统一社保、统一规划、统一路桥费，等等等等。因此，我们很有必要对05年之后长株潭的产业经济数据，进行认真的研究。我们必须要回答这个问题：长株潭这三个原本丝毫不搭界的城市，真的成长为一个城市群的吗？长沙，这座偏安于湘水一侧的城市，真的能承担起它从未承担过的中心城市这个历史角色吗？

3、吸血无方

　　05年长沙的GDP占湖南全省的比值仅为23.5%，这个比值显著低于其它具有明显吸血性的中西部中心城市，简单列举一下：2005年成都占四川的32.1%，昆明占云南的30.6%，西安占陕西的34.6%，就连赤贫的兰州，也占甘肃的29.4%。顺带介绍一下：在当时，缺乏吸血性的省会城市，为数也还不少，譬如合肥、南宁、南昌和太原。关于合肥和南宁吸血性很弱的原因，我曾经有过详细的阐述，有兴趣的自己去翻我的发帖集，慢慢的去爬楼。南昌和太原，以后有机会再谈。这些城市的GDP规模占全省的比例，都在20%左右，严重缺乏吸血性，不能集全省之财力的结果，就是其发展速度都非常缓慢，城市长期处于破败衰弱的状态，毫无生气，房地产市场也绝不会有丝毫起色。为了加速城市的发展，它们必须找到一条吸血之路，以抢劫周边城市财富的方式，促进城市发展。这些城市其后纷纷寻找到了不同的吸血之路，尤其是南宁和合肥，其强化吸血能力的方式非常的有意思。而长沙，走的是一条最低级最没技术含量的道路：以打造城市群的名义，明目张胆的向湘潭和株洲吸血。毫无疑问，这种赤裸裸的低级吸血，将遭遇湘潭和株洲的坚决抵抗。

　　05年到07年，长沙的GDP占全省的比值，几乎没有任何变化，仅仅只是从23.5%，微弱上升到23.9%。这两年里，长沙方面所有试图向株洲湘潭吸血的尝试都陷入失败。长沙的社会消费品零售总额占全省的比值，始终维持在31%左右，各项存款余额的比值则维持在35%左右，在这两年里面，长株潭城市群这个概念似乎成了一个笑话：没有任何城市能从中得益，那么打造出一个城市群，又有什么意义呢？

　　07年之后，局面开始有了一些非常有趣的变化。我们知道，在这个时期，中国第二次产业转移之路逐渐清晰：重工业从东部向中部转移，武汉也由此获得巨大的发展空间。作为官方确定的长株潭城市群之首，长沙毫无疑义的获得了优先权：它的重工业在08年突飞猛进，增长十分迅猛。07年长沙第二产业增加值985亿，到08年，在金融海啸的背景下，猛增到1567亿，增幅高达59%！其第二产业增加值占全省第二产业增加值的比例，从07年的25%，猛涨到08年32%，这种增长速度真是让人目瞪口呆。也正是从这一年开始，长沙开始变成一个真正的工业城市，其第二产业占GDP的比值，在07年前低于45%，而第三产业占GDP的比值达到49%。在07年之前，长沙以消费和休闲著称，满大街都是洗脚城，这些玩意支撑起了长沙的第三产业。07年之后数据出现逆转，08年第二产业占GDP的比值上升到52%，到2010年更是上升到54%，而第三产业的比值则下降到2010年的39%。以重工业为主的第二产业由此确定了自己的地位。我最后以一组数据来说明长沙重工业的发展状况：长沙规模以上（年产值500以上的工业企业）重工业增加值07年为321亿，到2010年已经上升到886亿，3年时间增长了1.76倍！远远超过全中国平均每5年翻一番的发展速度。

　　然而，有趣的是：这种对重工业的吸纳，居然就已经是长沙唯一的吸血能力。长沙自始自终没有吸纳到过周边城市的消费力。长沙的社会消费品零售总额占全省的比值，在07年之后也一直维持在31%左右。其它城市的消费力从未向长沙聚集。现金财富方面，长沙的各项存款余额数据占全省的比值，则从07年的35%微弱上升到2010年的38%。
　　因此长沙的GDP占全省的比值，也只有很小幅度的提升：从07年23.9%，提升到2010年的28.6%。根据目前统计部门粗算的结果，2011年长沙的GDP为5619亿，湖南全省为19635亿，长沙的占比仍然是28.6%，没有任何提升。相对于武汉的GDP占全省34%的比值，长沙的吸血性真是极显温和。

　　必须要指出的是：08年长沙全面修编城市规划，实现市区扩容，将城区面积从556平方公里扩大到955平方公里，2011年更将望城县改为望城区，纳入城区进行管理。长沙因此将原有的郊区工业带规划成大片大片的商住区，试图以此扩大吸血空间，然而这种规划完全违背了长沙的吸血特征：它恰恰只能吸工业的血，而根本无从在商住方面下嘴。城区扩容的结果，居然是长沙的吸血能力下降。这也正是长沙2011年的GDP占全省的比值不再提升的原因：在拆掉自己的工业区之后，长沙的连原本的那点微弱的增长性，都逐渐丧失了。我相信，2012年，这一比值甚至会出现下降。

　　这些，就是我们开始讨论长株潭城市群房地产市场的背景。

4、湘江北去

　　中国自改革开放以来，逐渐形成具有中国特色的经济发展的结构性模式：城市经济独立竞争模式，学界一般称之为“县域经济模式”。各个城市作为相对独立的经济主体，各出奇谋，进行人才、资源、产业等各方面的残酷竞争。一旦某个城市争夺到某个产业并产生产业聚集效应，其它城市就无法再染指。竞争失败的城市除了忍受贫困之外毫无办法，譬如江西的南昌，至今没有任何发展的希望。而河北甚至形成了环京津赤贫带。必须要注意的是：这种城市竞争模式体现出鲜明的官方色彩，政府在产业起步方面起到了非常重要的作用，这种作用怎么赞扬都不过分。我曾经在武汉篇中阐述过发展工业的基础——完善的交通基础和能源供应，此处不再赘述。这些配套的完善必须依赖地方政府的投入，舍此绝无它法。因此我在这里，必须对中国政府在经济发展初期的艰辛和汗水，给予真诚的赞美。

　　改革开放之初，中国政府首先将资源投向东部城市，促使东部率先进入工业化。2000年之后东部的基础工业开始向西部转移，由此带来中国第一次产业转移。这大致可以看成东部城市对西部的第一次反哺。05年之后中国出现越来越明显的第二次产业转移的迹象，中部城市开始接收从东部转移出来的重工业。到这个时候，政府必须顺应经济发展的大势，顺势而为，以推动经济发展，而不再具有开天辟地逆转乾坤的能力。无论东莞政府是不是愿意，原本支撑起其经济的代工行业都必将转移到西部的成都，而没有看透这一点的西安则就此失去了一次绝佳的发展机会。武汉政府则尽全力推动武昌重工业厂区的发展，甚至为了给重工业的发展腾出发展空间，将其原有的基础工业尽数迁移到周边的黄冈鄂州孝感等城市，间接带动了这些周边城市的发展。在这个崭新的21世纪，政府的任何决策，都必须符合经济规律。在一张白纸上任意挥洒的时代早就过去了。我们必须依据已有的经济格局进行取舍，并寻找出最佳的发展路径。在中国这种政府主导经济的背景下，我们的政府领导人必须具有他们之前从未有过的宏观视野，以发现纷繁复杂的经济数据背后隐藏的规律。独立寒秋，湘江北去，问苍茫大地，谁主沉浮。唯有掌握了规律，才能在越来越残酷的城市竞争的背景下，立于不败之地。

　　在整体上，我对长沙在城市发展上的各项举措，评价极为负面。这也是我这长久以来，不愿意对长沙进行深度评价的原因。在第一章里我曾经详细介绍过湖南人的品性：勇悍大气，却因为不脚踏实地，而极易陷入虚幻的狂想。我认为长沙目前就陷入了这种狂想。05年之后长沙的经济在强行撮合出来的长株潭城市群的滋养下，进入快速增长期。06年其经济增长率18%，07年22%，到08年达到峰值37%，此后由于这一最低端的吸血模式逐渐失灵，导致其经济增长率迅速下降到09年之后的22%左右。与此同时，株洲湘潭的经济增长速度则大致稳定在20-25%的水平上，这显示长沙始终未能真正吸纳到这两个城市的财富。

　　2000年人口普查长沙的常住人口610万，2010年其常住人口达到704万，10年时间仅增长了94万人，人口增长率仅为15.4%，这种人口增长速度远低于武汉。武汉2000年常住人口805万，2010年常住人口979万，增长了175万人，增长率达到21.6%。而与此同时，长沙的市区面积则发生了一次惊人的扩张，从556平方公里扩大到955平方公里，扩张幅度达到72%！这种幅度在中国其它城市中闻所未闻，充分体现了湖南人好大喜功脱离实际的恶习。长沙人民对市区扩张表现出一派欢天喜地的狂喜情绪，并认为长沙辉煌的明天指日可待。然而，在人口增长规模极其有限的情况下，这种扩张比例达到70%的市区扩容，只能意味着一件事：空城计。也因此长沙除了那200余平方公里的建成区，其它规划中的新城区都是大片大片的空地，除了车辆罕见的公路之外，到处都是一片荒芜，一派末世将临的惨淡景象。

　　受政府的财力所限，任何二、三线城市都不可能同时打造出两个以上的新城区。一般而言，新城区的规模仅能以10平方公里计，财政投入将达到150亿左右（我在《房价的本质》一书的总纲部分对此进行过详细计算，此处不再赘述）。长沙2011年的财政收入只不过是400亿出头，考虑中部省份的地方政府都是讨饭财政，除掉民生教育医疗各项灯油火蜡的支出之后，能拿出来进行新城区建设的资金其实极其有限，往死了算，也不可能超出10%。这意味着就算是一个10平方公里的新城区，也需要长沙缩紧裤带，用4年时间全力打造，期间甚至不可能应付任何突发性的财政需求。而完全脱离了实际的长沙，居然一口气规划出400余平方公里的新城区！无论这些新城区的功能如何设置，配套如何低下，这种规划都完全超越了长沙目前所处的阶段，令其成为一个绝无可能实现的狂想。这种狂想程度，唯有“大跃进”可以与之相比。

　　也正因为此，长沙的房地产市场始终都是一派活力不足的景象。其成交规模随着其吸血程度的加强而有了增加，年成交量从06年的700万平米，增加到09年之后的1500万平米。但其房价在所有省会城市中排名倒数，严重缺乏增长性。2011年其全市均价仅为5000元出头，仅相当于珠三角三线城市的水平。我相信在可预期的未来，长沙的房地产市场也不会有任何亮点。它的成交规模伴随着其吸血能力下降，必将逐渐下降，而其房价则将由于其市区过大，完全无法提升配套水平，而将在低水准下长期维持。同时，对株洲湘潭而言，抵抗吸血将是其城市未来的主旋律。这两个城市将会把最大的精力放在提升城市的配套水平之上，以提升城市的档次，弥补与长沙之间的差距。这种努力将会对其房地产市场产生非常积极的影响。

　　我这样结束这篇文字：作为一个湖南人，我一直深深的为狂放大气的湘楚血脉而自豪。在务实低调的广府文化区生活了十多年，我也深深的知道，湘楚文化的致命缺陷，就在于它骨子的狂想症。这种狂想症在30余年前给中国人带来了至今未愈的巨大伤痛。我担心的是：它将会在30年后，让长沙错过这一轮的发展机遇。并且，看起来，它现在已经发作了。

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