楼盘华龙美晟实地考察结果和分析—2009年

实地考查详细结果：
1.华龙美晟在沙子口街北段中部，属于崇文区永定门外街道，崇文区最西南部的位置，街两侧都是旧平房(不知道近期有没有拆迁计划)。
2.房子在天天家园的南面，从北面穿过天天家园（大概350米，有东西2个门但是不知道将来会不会开）是安乐林路，有永定门饭店，九头鸟，豆捞，还有些小馆子，快客和其他一些小卖店，有沙子口东公交站，7路和986路,986路是从北京南站开往亦庄的，向东坐1站可以到安乐林路站（北京50中分校）2站可以到蒲方路西口站倒5号线，坐四站到芳城园站有家乐福，7路车是从宋家庄开往动物园西直门的，向北坐1站到永定门内（二环里，崇文区的空中广场），坐3站到天桥（天桥商场，德云社），四站到友谊医院。
3.从项目沿沙子口街向北走500米到崇文区第一人民医院（2级的老医院），如果能从医院南面向西穿过就能到南中轴路上的沙子口站（如果能穿过的话大概走560米，现在施工好像不行，不知道原来行不行），如果向北走到沙子口街路口再沿中轴路向南就要走800米，沙子口站向北坐2路车2站天坛西门，3站大栅栏，4站可以到天安门广场东，还有其他10几条西北方向（宣武海淀）或东北（崇文朝阳CBD）方向的公交车，可以直达北京西站（40北广场15站，927区南广场9站），北京南站（2站），北京站（729共11站）沙子口站的马路对面是快速公交，3站可以到前门
4.沙子口公交站中轴路斜对面就是百荣了，实地走了一次，从项目走到百荣大概是15多分钟，差不多1站半的距离，KFC，功夫，呷浦火锅（百荣背后），百荣地下室美廉美超市，规模还行，剩下就是白荣里面有牌子没牌子的服装百货了。沿沙子口街向南走380米是宝华里小学，1.5公里时南三环木樨园桥，向东北方向沿路走1.3公里时五十中分校（也可坐车1站见上文）
5.沙子口街的北口是文具用品批发楼（有个网吧）南口（3环）是北京国际玩具城，这两个配套感觉没什么用
6.地铁规划，目前坐五号线蒲黄榆站要坐986两站车，走过去应该得二十多分钟，2015的规划里有永定门外大街和安乐林路两站，安乐林路站应该就在安乐林公交站附近，但是具体没有确定所以不知道离社区有多远，大概应该在800-1500米间，永定门外大街站目前可能就在沙子口站（500-600米）或者在沙子口以北（可能是800-1000米）如果在沙子口站对社区是比较方便的，远景规划的8号线南延（2015年后）在永定门外大街是和14号线的交叉站，14号向西可到丽泽或换乘4号线向北至中关村方向，向东可换乘10号线往国贸CBD方向，大概都在10-18站左右（因为需要换乘，时间应该在25-40分钟之间），如果8号线能建成则可沿中轴直上都是北京的中轴地标景观，所以地铁对于项目是个最大的利好（可惜都是在建或规划中。。。）
7.小区绿化和户型，小区绿化非常一般因为小区楼座是一个“凡”字型的围合式小区，所以面积有限，而且开发商绿化上也没有花多少工夫，户型就是塔楼，多是纯东或纯西向的，使用率大概平均在80%以上这一点还行，容积率3.3多，不是低密，但也不算太高，因为楼都是12层的，大部分1梯4户-5户不等
8.开发商是华龙接的原来天天小区开发商的二手地，原来的开发商有些纠纷所以07年开盘时遇到了麻烦，建委停了预售，现在又发了预售证（建委网上查到的），估计建委应该不会犯2次错误吧，所以手续应该是没问题了。（建委不会真的犯2次错误吧。。。--！）
华龙是原来首汽地产和华龙旅游的联合，自己说是国企，具体不清楚，以前用首汽的名字开发过华龙美树（建委可查双桥的盘）据说还不错（网上查的），这次怎么样就不清楚了。
9.基本算现房，除了园林，小区基本去年就竣工了，说是年底交房，不知道能不能按期
10.总结：
1）.因为属于崇文的老小区（崇文新小区很少）范围，所以环境比起很多城八区近年开发的地区来确实相差不少，周边缺少高档的酒店物业，商业中心（正是南城老区的一贯特点），而且项目本身的定位完全符合它的环境，不是高档社区，非常普通的住宅楼，绿化规模容积率等等都谈不到出色，但是因为是老城所以如果对生活品质不苛刻的话，配套还是非常方便，而且符合南城的一贯特点，生活成本比较低，周边没有高消费的东西，从衣食到娱乐（天天里有个会所台球什么的不知道费用）都是平民的消费。
2）.性价比，仁者见仁智者见智，楼盘地处南中轴路永定门外大街东侧500米处，距离二环直线距离1.8公里左右，南二环到南三环距离大概在3.2公里左右（东二到东三平均大概2.9，北二北三平均4，西二到西三平均大概4.8），所以勉强算是2环半，属于崇文区，但是周边欠发达，不过消费低，生活方便（衣食住行娱乐医疗教育都有），根据崇文区未来的规划永外地区还是以百荣为主要代表方向发展服装相关的行业，距离最近的地标是向北2站地的天坛公园，和5站地的天安门，和3站地的前门大街，但是因为地处南中轴路起点，距离将来丽泽金融区，现在的CBD，和前门，崇文门，商圈，西二环的金融街，都不算太远（目前车程普遍在30-60分之间，地铁通车后可以控制在40分钟以内），14号线18站直达望京，远期如果八号线南延直永外则可三站达王府井，向中关村，奥运公园地区（均在40-50分钟之间），所以说该楼盘的价值其一在地铁（15年前有14号线，8号线不得而知），二就在永外地区的规划...（这个怎么说呢，平房虽然难拆总好过80年代的楼房...那个可是真的拆不起），所以周边环境肯定会改变，但是多少年，看政府...
以上就是具体的情况，了解的比较详细了，但肯定有未尽之处，楼盘的价格在目前来讲以三环为界确实不高（三环里大部分都是高档楼盘，目前都在20000-30000精装，部分10万8万的不算，使用率大多80%以下，），户型偏小，但是相比其他三环里的新项目品质确实是有差距，纵观经济形势，去年外忧内患的时候房价曾一落千丈，据我所知三环里的最低价（临街，临铁路，纯北朝向塔楼，开发商资金链基本要断掉的时候）大概到过13500左右毛坯，15000左右精装修相比目前动辄22000，25000的价格真是太便宜了，以当时的局面这些价格的楼盘还能爆发性的热销，所以，北京对房价的承接力确实是可观的，现如今16000-18000（毛坯或精装基本都是四环左右甚至五环外个别高档项目的价格），我不是经济学家，不敢预测未来，所以提供一些客观的数据，供大家分析一下，所谓仁者见仁智者见智，买房这个事谁也说不清，是对还错以后才能知道...

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