中国房地产业发展历程

第一节 我国房地产业发展历程

从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：

第一阶段：1979—1991年，中国房地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。1990年，中国国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，再加上浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。

第二阶段：1992—1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展。1992年，房地产开发投资731亿元，同比增长117.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现过热趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业接近2万家。中国随即采取了一系列调控措施，房地产业也告别疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长了31.8%和23.3%，1997年更是出现了负增长，为-1.2%。

第三阶段：1998年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期。在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产业经过几年的调整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始进入复苏时期。

近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入20世纪90年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中占有举足轻重的地位。

可以预测，中国房地产市场将进入新一轮的发展时期。这一轮发展的特点将是以住宅建设和消费为重点，以改善城镇居民居住条件和带动经济增长为目的，逐步消化存量，实现房地产市场的平稳发展。

第二节 中国房地产发展周期波动研究

一、我国房地产周期波动规律分析

房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长,同时房地产业存在自身的周期性波动,因此，盲目进行房地产投资就会有风险。

中国近14年来，房地产业一直持续上涨，房地产销售额连年增长。中国的房地产经历了3个高涨期，2个低落期。有三个指标可分析出我国房地产周期性波动的规律：第一是房地产销售额增长；第二销售面积增长，市场买了多少房；第三投资额增长，就是由于市场拉动，产业投资增长是高还是低。

表6 1992-2002年房地产投资增长率和销售增长率对比

数据来源：国家统计局

自1984年开始，房地产在我国已经经历了三个发展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996至1997年又是一个低落期；从1998年开始我国房地产业进入了一个新的发展期。

图6 房地产投资增长率和销售增长率对比示意图

数据来源：国家统计局

我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是5年发展，2年低落，也就是说7到8年为一个周期；第二就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。例如1996年，房地产销售额下降，就影响到1996年和1997年，特别是1997年的投资。从1998年以来，房地产持续旺销，也就拉动了房地产投资，从1998年以后持续上扬，而且上扬幅度还比较大。

本轮房地产增长期呈现三个新的特点：一是不同于1992年房地产过热时的投资拉动，这次房地产增长是由需求拉动的，1998年底以来，这几年房地产的销售增长一直高于开发投资的增长；二是本轮房地产增长的基础坚实，它与国民经济的增长是同步的；三是无论政府还是开发商已趋于成熟，不会出现因局部过热而导致的全国性急刹车。

二、中国房地产周期波动的主要影响因素分析

1.房地产周期波动的冲击－传导模型

转轨时期以来中国房地产业的发展历程和房地产经济的周期波动，既有外部冲击的决定性作用，同时产业内部传导机制也开始发挥作用，由此形成房地产周期波动的冲击－传导机制。即可以把房地产周期波动看成是房地产经济系统对外部冲击的响应曲线，即在来自房地产经济系统以外的随机性或周期性因素的冲击下，通过房地产经济系统内部传导机制的作用，结果相应出现了具有周期波动特征的运行轨迹。

从外部冲击来分析，虽然与改革开放前中国房地产业极度低迷的发展现状源于外部冲击相类似，改革开放以来中国房地产业的快速发展也主要是受到外部冲击的决定性作用，但两个阶段的外部冲击却在性质上存在根本性的区别。改革开放前的外部冲击表现为计划经济体制下对房地产业的根本否定，因而不论是政策取向还是具体操作手段，都是以取消房地产业运行条件为基本特征。改革开放以来中国房地产周期波动的外部冲击，则是在重新肯定房地产业、恢复房地产业发展条件的基础上，由于经济体制转轨及增长方式转换而形成的，主要表现为以体制转换、增长方式调整及宏观政策为特征和内容的冲击形态。

从内部传导来分析，改革开放前对房地产业的否定或由此出现的长期极度萎缩，从根本上否定了房地产经济系统内部传导机制的作用。这种内部传导机制是随着改革开放后房地产业重新形成和发展而逐渐出现的，主要有房地产投资规模与投资结构、房地产供求关系变动、房地产市场结构、房地产投机行为等传导途径，对改革开放后中国房地产周期波动的作用逐渐增强，形成以投资波动为主、在房地产业内部传递的房地产经济波动。

2.投资因素对房地产周期波动的影响分析

在房地产周期波动中，房地产投资是一个十分重要的内生因素。特别是对投资主导下的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响作用就更为明显。

从全国房地产周期波动来看，如果用房地产业增加值的变动来反映房地产经济波动趋势，根据全国房地产投资与房地产增加值数据，可以建立全国房地产业增加值（Yt）与房地产投资规模（It）之间的回归模型：Yt＝62.8481+0.5322It

相关系数高达0.9981，表明全国房地产投资规模与房地产业增加值之间存在非常紧密的联系。这种情况也说明房地产投资变动对房地产周期波动所具有的重大影响。

3.政府行为对房地产经济波动的影响

对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，同时还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。这样一来，政府行为的确立与变动，也就成为影响经济运行的重要因素。在房地产经济运行过程中，由包括房地产业体制和房地产业政策供给者、房地产经济运行管理者构成的政府行为，对房地产经济波动的形成与传导产生了重要影响。

首先，从产业管理角度来分析，在不完全竞争和不完全开放的房地产市场上，针对市场失灵而进行的宏观产业调控一旦出现失误，也会形成对房地产经济运行的干扰与冲击。对处于经济体制转轨的中国房地产业来说，这种因产业调控不当、宏观管理失误而对房地产经济正常运行的冲击特别明显，加剧了房地产经济波动趋势与波动幅度。

其次，从体制改革角度来分析，也可以看到政府行为对房地产经济波动的影响。在影响房地产供求关系的各种因素中，与房地产有关的经济体制与管理制度也发挥着十分重要的影响作用，特别是对处于经济体制转轨时期的中国而言，体制因素对房地产供求关系变动的影响十分明显。例如，在传统计划经济体制下，由于长期实行低租金福利分房制度，使得住房需求变成为一种几乎不受支付能力约束的住房需要，住房建设则成为依照计划指令操作的任务，住房供给难以变成为一种追求经济利益的自觉行为。在这种非市场化住房需求与供给制度的引导下，住宅供给长期严重滞后于住房需求，住宅短缺成为这种体制的一种标志性现象。在从计划经济体制向市场经济体制转换的过程中，随着以市场化为导向的住房分配制度改革逐渐深入，一方面类似于计划经济体制下的住房要求与按照市场原则培育的住房需求同时并存，住房需求既受到市场机制的调节，同时也会受计划机制等非经济因素的影响，以住宅为主体的房地产有效需求较为混乱；另一方面，对以住宅建设为主体的房地产供给方而言，在市场因素和非市场因素的交叉作用下，特别是受到土地双轨制供给的影响，加上银行资金供应的非市场因素，结果在投资收益的引导下，出现房地产供给超前于房地产需求的市场发展趋势，在一哄而上的房地产热中出现总量上和结构上的供过于求，从而引发房地产供求关系的另一种失衡，最终导致体制因素影响下的房地产经济波动。

再次，与宏观经济运行过程中的政策周期相类似，在经济扩张政策与经济收缩政策的相互交替变动作用下，使得转轨时期的中国房地产经济也具有明显的政策周期特征，政策因素作为经济周期的外部冲击力量对中国房地产周期波动发挥着重要作用。一般来说，国家所采取的土地政策、货币政策和财税政策对房地产需求和供给都会产生重要影响。例如，土地政策的确立或调整，能够直接决定作为房地产开发对象的土地投入量，这不但直接影响房地产供给数量和供给结构，而且在价格传导机制作用下进而对房地产需求产生影响。再如以利率为主要工具的货币政策，也会对房地产供求关系产生重要影响。从需求角度来看，如果说投资需求取决于资本边际效率与利息率的差额，在其他条件不变时，当利率上升时，资本边际效率与利率之差就越小甚至出现负值，那么投资者对房地产的生产性需求和投资性需求就会因相应受到抑制；相反，当利率下降，资本边际效率与利率之差就越大，此时投资者对房地产的生产性需求和投资性需求会相应增加。对房地产消费性需求而言，利率的变动影响到消费者对房地产商品的支付能力，从而也会对房地产消费需求产生影响。从供给角度来看，利率的调整对房地产开发成本产生重要影响，进而通过价格机制影响房地产供给。至于财税政策的变动，要么通过对房地产需求者的收入水平进行调节，从而影响消费者的支付能力，使得房地产需求受到相应影响；要么通过对房地产供给者的盈利水平进行调节，同时导致房地产价格出现相应变化，在投资机制和价格机制的双重作用下，最终对房地产供给产生影响。

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