一、测算编制总体要求

本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的原则，公平、科学、合理地测算物业管理费，保证企业有可靠、足额的经费来源，维持企业良性发展。

二、测算物业服务成本费用应遵循的原则

（一）合法性原则

计入成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。

（二）相关性原则

计入成本的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。

（三）对应性原则

计入成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

（四）合理性原则

影响物业服务成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

三、测算方法

(一) 在测算费用的过程中，要依据所接管的物业类型、性质、市场定位、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项目，并参考物业所在区域物业管理市场同质同类物业的收费标准及企业现有日常综合管理的经验数据进行全面、具体的测算。

(二) 根据《中国铁建房地产集团有限公司物业服务等级标准》（附件1）确定项目服务等级。

四、测算所需主要材料

（一）项目概况

主要包括：项目的分期开发情况、各期计划交付时间、本次测算为几期的物业费、地块组成、业态种类、服务收费方式（包干制、酬金制）等。

（二）集团服务等级

本项目执行集团公司几级物业服务标准（集团公司物业服务标准由低到高共分为四级）。

（三）总平面简图和带经济技术指标的CAD图纸

（四）物业费测算基础数据统计表（附件2）和秩序一线人员编制表

（五）周边物业费调研报告（附件3）

以同档次、较新的楼盘为调研对象，明确该项目的周边对标项目为最佳，从而具有较大的参考价值

（六）当地薪酬调研表（附件4）

（七）物业服务方案

（八）地方性物业管理条例

需要涉及到的内容有：物业费、车位管理费、装修管理费、垃圾清运费、工本费、公共能耗费（能源费、电梯费）等内容，目的是为测算收入提供政策性依据。

5、物业费测算成本责任落实

按照成本形成环节，形成归口管理，物业费测算成本责任落实到具体部门。具体如下：

（1）管理人员工资、社会保险和福利费等费用的归口管理为人力资源部。

（2）物业共用部位设施设备日常运行维护-能源费的归口管理为工程管理部。

（3）物业共用部位设施设备日常运行维护费的归口管理为工程管理部。

（4）物业管理区域清洁卫生费用的归口管理为运行管理中心。

（5）物业管理区域绿化养护费用的归口管理为工程管理部。

（6）物业管理区域秩序维护费用的归口管理为运行管理中心。

（7）管理、办公及其他费用的归口管理为综合管理部、法律合规部、品质管理部。

（8）物业服务企业固定资产折旧的归口管理为综合管理部、计划财务部。

（9）物业共用部分及公众责任保险费用的归口管理为运行管理中心。

（10）税金、企业管理费的归口管理为计划财务部。

（11）不可预见开支费用的归口管理为相关业务部门。

六、物业费测算成本构成

物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。

物业服务成本由管理人员工资、社会保险和福利费等；物业共用部位设施设备日常运行维护-能源费；物业共用部位设施设备日常运行维护-维护保养；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；管理、办公及其他费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部分及公众责任保险费用；不可预见费用；税金；企业管理费共计十二项费用组成。具体内容如下：

(一) 管理人员工资、社会保险和福利费等包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，公司为员工缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用以及住房公积金，员工福利费等。

(二) 物业共用部位设施设备日常运行维护-能源费是指为保障各项目物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行所需的供水、电和燃气等费用。

(三) 物业共用部位设施设备日常运行维护费是指为保障各项目物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的更新、改造费用。

(四) 物业管理区域清洁卫生费用是指各项目保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用品费、环卫所需费用等。

(五) 物业管理区域绿化养护费用是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

(六) 物业管理区域秩序维护费用是指各项目维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员人身保险费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

(七) 管理、办公及其他费用是指各项目为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、通讯费、书报费及其它费用。

(八) 物业服务企业固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在各项目拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

固定资产主要包括办公与电子设备、家具用具、机器工具和运输工具等。

(九) 物业共用部分及公众责任保险费用是指各项目购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以各项目与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

(一十) 税金主要包含城建税，教育费附加，地方教育附加费等。

(一十一) 企业管理费是指公司在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各项目承担的管理费用。

(一十二) 不可预见开支预算根据不同地区的情况而定。

七、不允许在成本费用中开支的项目

(一) 物业共用部位、公共设施设备的大修、中修和更新、改造费用。

(二) 营业外支出：固定资产的盘亏、毁损、报废清理出售净损失；临时设施报废清理净损失；公益性支出、救济性支出、捐赠；赔偿金、违约金等。

(三) 应从其他渠道开支的项目。在企业税后利润中开支的被没收的各种财物损失、支付各项税收的滞纳金和罚款；在公益金中开支的用于职工集体福利设施的支出；应当资本化的支出，比如，为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资。

八、测算要点指引

【要点指引1】测算系统新增项目申请表

测算项目名称一般与最终签订的备忘录的项目名称保持一致性；同时，应注意表单中流程发起人唯一，如无项目经理或分公司测算负责人可不填，分公司负责人、区域负责人必填。原则上测算责任落实到人，一旦申请不再调整。

【要点指引2】基础设置

项目概况请完整填列，确保无缺项漏项，同时保证数据准确性。其中，项目的分期开发情况、计划交付时间、本次测算为几期的物业费、本项目执行集团公司几级物业服务标准等信息必须明确；占地面积、建筑面积、收费面积、绿化面积、户数、楼座数、大门数、电梯数、停车位数量必须准确。此外，户数一般指住宅户数。

项目住宅、商业、公建等业态需完整列示，填列每一项业态的收费面积和物业费单价。停车位车位类型需完整列示，注意区分地上与地下，填列每一项类型的车位数量和车位单价。

关于项目业态分类，可参考以下说明：

【要点指引3】关于收入

物业管理费收入辅助计算中收费面积、物业费单价自动关联基础设置中的数据，只需填列计费月份数和收缴率，原则上以12个月和100%的收缴率计物业费收入。

停车场收入辅助计算中车位数量、车位管理费或租金单价自动关联基础设置中的数据，只需填列计算月份数和系数。原则上地面车位费收入不计入停车场收入。

其他收入原则上不计入前期物业费测算，特殊情况另作处理。

【要点指引4】员工费用

员工费用应区分管理人员与一线人员，其中管理人员工资、社会保险和福利费等不包含一线自有秩序、保洁人员费用，这类人员费用列于秩序维护费用、清洁卫生费用中。

关于人员岗位薪酬以及社保公积金等，应参照相关标准以及当地政策要求并按实际酌情调整以测算，尤其应注意通胀影响导致的人力市场价格变动趋势等。

【要点指引5】人员配置

关于人员数量配置，应参照以下标准并按实际酌情调整以测算：

中铁建物业公司基层人员配置标准表

同时，按成本定额现行要求，自有人员配置总人数应控制在人均在管面积6400平米/人以上的标准。

【要点指引6】工程相关

工程方面测算数据一般由前介部门或工程部门专业对口人员按项目实际情况计算各项成本支出，包括电费、水费、维修保养费用、清洁卫生费用中的污水管道淤泥清理费和化粪池清掏费用及绿化养护费用等。在此给出部分经验值，仅供参考。

1.电费

2.水费

3.维修保养费用

4.清洁卫生费用（部分）

5.绿化费用

【要点指引7】管理办公及其他费用

管理、办公及其他费用需注意避免成本缺项漏项，着重强调以下几点：

1.办公费各细项费用不为0；

2.交通费中的车辆使用费，须严格按照公司车辆使用管理规定；

3.集团规定，业务招待费不超过营业总收入的千分之一；

4.节日装饰费与社区活动费原则上属成本必填项，费用不为0。

前期物业费测算中的节日装饰费与社区活动费是为了按照相关法律法规和服务标准开展物业服务所必须的最低限度的费用测算，而项目地产公司的5元/平米的社区文化活动及品质提升费用是在上述费用之外增加社区文化活动频次及在基础服务之上提升品质而另行支付的费用。在进行前期物业费测算时，应注意区分。

5.办公用品单价在5000元以下属于低值易耗品，应列入“低值易耗品摊销”费用，原则上一般按照50%计入费用，最多按5年摊销；

6.根据公司信息化建设规划及目前软件使用与推广情况，软件及软件维护费原则上属成本必填项，费用不为0；

7.诉讼费：一般按照总建筑面积*0.04元/平米的标准，原则上不低于8000元，且不高于45000元；同时，以总收入作参照值，若年收入超过1000万元，则该项费用不低于15000元；

8.审计费、银行手续费、房产税、印花税等，原则上属成本必填项，费用不为0。

【要点指引8】其他费用

1.固定资产折旧费用：单价5000元以上属于固定资产，列入“固定折旧”费用；

若按正常期3年测算，则固定资产费用相对较小，特殊办公用品例如车辆等应按5年摊销；

若按5年测算，则固定资产费用相对较大，按5年摊销即可。

2.“物业共用部分及公众责任保险”费用：2018年财产一切险费率为0.07%，公众责任险费率为0.18%；保额一般为500万或1000万。

3.不可预见费用：可按项目实际情况进行该项费用的直接预估，也可根据项目总收入的百分点或千分点按比例进行预计。

【要点指引9】测算汇总情况

测算汇总表、测算明细表、项目基本情况表中，请注意：

1.收入部分：“其他收入”原则上不体现在测算中，与测算说明相对应；

2.支出部分：“管理人员工资、社会保险和福利费等”占比约为总支出的30%～35%，一般不超过40%；“物业共用部位设施设备日常运行维护”，即能源费与维护保养费，其中能源费占比约为4%～8%，维护保养费用占比约8%；“物业管理区域清洁卫生费用”占比约为6%～10%，一般不超过11%，或按总建筑面积折合成本单价约每平米0.25元；“物业管理区域秩序维护费用”分两种情况，若一线秩序人员为自有，则占比约为30%～35%；若一线秩序人员外委，则占比相对低一些；“管理、办公及其他费用”占比按集团规定不超过6%，实际测算一般控制在4%～5%之间；以上所有占比均属常规住宅项目，实际测算以新项目实际情况为准；

3.税金：注意填列明细表中的税率列，按项分别填写增值税率；同时注意填列基础设置中的附加税税率，附加税一般包括城建税、教育费附加和地方教育附加费等；

4.利润：按照测算总体要求，“收支平衡，略有结余”，以能够维持项目良性发展为测算原则。

前期物业费测算指引