西安市房地产市场分析

1－7月西安市房地产开发投资增速放缓

西安市统计局投资处

受国家频繁出台的房地产调控政策影响，西安市房地产开发投资增幅继续放缓，商品房销售量持续萎缩，银行贷款增幅回落。1－7月，西安市房地产市场运行趋势与上半年基本一致，主要指标同比速度增长，但环比速度下降明显。

一、房地产开发投资增幅放缓

1－7月，西安市房地产开发累计完成投资459.89亿元，同比增长25.2％，增幅较去年同期回落0.6个百分点，较上月回落0.5个百分点。其中7月完成投资65.14亿元，同比增长22.1％，环比下降52.4％。从房地产开发投资构成来看，其他费用投资增幅逐月上升，主要是由于土地购置费的增幅逐月提高而引起的，1－7月，西安市房地产开发投资中土地购置费用50.39亿元，同比增长20.7％，较上月提高1.5个百分点。增幅从5月开始由下降转为增长，增幅逐月提高。

二、商品房销售面积继续回落

截止7月底，西安市销售商品房703.76万平方M，同比增长32.8％，增幅较去年同期回落7.3个百分点，较上月回落4.4个百分点。其中，当月销售95.56万平方M，同比增长10.5％，环比下降45.8个百分点。

从销售用途来看，住宅销售比率最高本。1－7月，西安市销售住宅674.78万平方M，占全市总销售面积的98.9％。从销售类型来看，预售房销售为主导。1－7月，西安市预售房销售670.78万平方M，占全市总销售面积的93.3％。西安市房地产市场是以刚性需求和改善性需求为主导的市场，虽然销售量从5月以来一直萎缩，但是房价并末松动，房价指数本月回升了0.1 个百分点。

三、房屋竣工面积增幅明显

1－7月，西安市房屋竣工面积232.74万平方M，同比增长9.0％，增幅比上月提高11.5个百分点。其中当月竣工面积为80.12万平方M，同比增长105.1％，环比增长293.4％。本月房屋竣工面积突增的主要原因是我市末央区的大明宫馨村、恒大名都和紫薇希望城三个工程新增竣工面积 47.5万平方M，提高了我市房屋竣工面积的增长速度，也为我市房地产市场提供了充足的房源。

四、银行贷款增速减慢

载止7月底，西安市房地产市场到位资金696.48亿元，同比增长27.0％，增幅较去年同期回落21.3个百分点，较上月回落3.0个百分点。其中，银行贷款121.75亿元，同比增长35.1％，增幅较去年同期回落17.9个百分点，较上月回落7.3个百分点。

2010年上半年西安房地产市场发展及下半年预警分析报告

西安房地产信息网数据研究中心

2010年又走过了一半的历程，从1季度西安楼市供、销、价全面快速上扬，至2季度以来各月销售量呈现回落，伴随着宏观调控力度的逐步加大，至上半年末，西安楼市再度步入调整。

一、上半年西安市商品房市场运行情况

(一)商品房市场供应量

从上半年市场供应情况来看，商品房新批准预售面积648.79万平方M，与上年同比增长38.84%，其中商品住宅545.16万平方M，与上年同比增长38.41%。在中央关于“加大普通住宅供应、遏制房价快速上涨”以及《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的政策导引下，一季度西安楼市所显现的“悟盘惜售”现象得以有效遏制，商品房市场供应得以明显放量，在很大程度上规避了因市场供求失衡所导致的助推房价上扬问题。

从新政后各月市场的表现来看，新政出台的4月，西安商品房新批预售量处于年度内高位，而至5月开发市场观望之势凸显，市场供应跌至年度内谷低。而在“4.14新政”以及陕西“地方十六条”对开发供应方面的政策影响，6月市场供应反弹性冲高。在中央关于“加大普通住宅供应、遏制房价快速上涨”以及《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的政策导引下，一季度西安楼市所显现的“悟盘惜售”现象得以有效遏制，商品房市场供应得以明显放量，在很大程度上规避了因市场供求失衡所导致的助推房价上扬问题。

(二)商品房市场销售面积

上半年西安商品房市场销售面积为599.35万平方M，较上年同比增长22.93%，住宅市场销售面积为536.29万平方M，较上年同比上涨19.20%,占商品房交易总面积比例的89%，尽管整体上半年交易较上年同比仍表现为增长走势，但从二季度各月市场走势来看， “4·14新政”无疑为楼市发展的分水岭，新政出台前，楼市高歌猛进，销售量在2月短暂的回落后冲高；新政出台后市场观望态势渐浓，这导致了西安房地产市场供求关系迅速逆转，从目前市场的整体运行情况来看，一线城市量价齐跌的现象已经较为显化，相关楼盘优惠打折行为已经开始纷纷上演，西安楼市自5月、6月持续呈现的量价齐跌现象也已经表明政策的影响已经渐渐发力显效。

(三)商品房市场销售价格

在各类调控政策的全面实行下，市场销售价格自5月份开始出现近年来少有的环比下滑趋势，但市场整体价格仍处于高位，同比仍大幅增长。5月商品房销售均价6229元/平方M，与上月环比增长-1.07%，与上年同比增长27.70%，其中商品住宅5861元/平方M，与上月环比增长-2.97%，与上年同比增长27.00%；6月商品房销售均价5956元/平方M，与上月环比增长-4.39%，与上年同比增长21.06%，其中商品住宅5506元/平方M，与上月环比增长-6.06%，与上年同比增长15.65%。1-6月，我市商品房累计销售均价6057元/平方M，与上年同比增长26.56%，其中商品住宅5713元/平方M，与上年同比增长23.80%。

二、上半年二手房市场运行

在买方市场整体观望情绪逐步显现的态势下，二手房市场交易量也受到一定影响，整体上半年二手房市场交易面积为81.75万平方M，较上年同比下降22.97%。二手房交易均价3495元/平方M，与去年同期增长19.88%。2010 年 2季度西安市二手房成交量中，购买90平M以下的小户型的年轻人占很大的比例。尽管市场成交量受新政影响有较多的波动，但这部分二手房置业者却没有因为政策影响改变置业计划，这说明在西安的二手房交易市场上，以居住和改善为主的刚性需求占据市场主力。

三、下半年西安市房地产发展走势预测

自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。5月份后，随着调控继续深化，尤其5月31日国务院发布通知同意逐步推进房产税改革及6月4日住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定规范后，6月份，全国各主要城市及西安的房地产市场已加速异变，在此情势下，西安房地产信息网数据研究中心结合目前的市场运行特征、政策、经济环境等对下半年西安房地产市场发展形成如下预测：

(一)商品房市场

1、政策影响效力将在下半年深化显现

政府此轮调控的决心不容动摇。基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续扩散，进一步影响房地产预期。从目前国内外经济形势来看，也难再次出现2008年政府因金融危机而救市的那一幕。

2、 购房市场观望情绪或将进一步加剧 市场成交仍将有回落表现

 从目前市场的整体运行情况来看，一线城市量价齐跌的现象已经较为显化，相关楼盘优惠打折行为已经开始纷纷上演，西安楼市自5月、6月持续呈现的量价齐跌现象也已经表明政策的影响已经渐渐发力显效。此轮政策已从根本上对市场需求产生了遏制力，预计未来购房用于自住的有效需求非常短缺，就连这些有限的有效需求中多数也将会因价格过高、支付能力有限、支付意愿不高、房地产调控还将继续强化而继续观望，因此，预计低迷的市场态势还将继续，成交量还将继续下降，至少会继续维持低位。

3、市场供应仍将迎来放量增长 楼市阶段性供大于求现象或将闪现

从最近重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、闲地的土地政策无疑还将继续，甚至还将从严，就可能逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增加。再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所可能形成的供应增加，市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。

2009年西安土地市场交易量过万亩，尽管面对楼市调整开发企业观望情绪浓郁，在目前国家关于土地开发的政策影响下，预计这些地块将于今年开发入市；加之陕西地方“十六条”对取得预售证的工程必须全部推市的政策要求，由此，下半年西安商品房开发量仍将迎来新一轮增长，而与此同时面对销售量的低迷，阶段性供大于求的市场矛盾或将显现。

从更长远来看，5、6月以来呈现的销售放缓与政策不确定因素的叠加效应已减弱了地产商的开发投入，预计明年新房供应在今年下半年阶段性释放后将继续走低。

4、下半年房价将出现明显下降

量价齐跌的市场表现，政策执行的决心无疑将使得原本资金状况相对较好的开发企业信心产生松动，同时市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。

基于2008年西安房地产市场的运行表现来看，一般成交持续下降约3个月左右后，接下来很可能就将出现房价的明显下降。而且，如果房价没有因调控而出现有效下降或继续上涨，其结果将导致政府继续出台更严厉的调控政策或措施，以继续深化调控，进而可能导致市场调整周期拉长，最终使得房价下降幅度加大。目前，已经有恒大、万科、绿地、中新、紫薇等部分大型开发商带头降价促销，已经对开发商群体心态和市场预期产生影响，将导致更多的开发商效仿，加入到降价促销行列，努力在低迷的市场中加大回款力度。

5、商业地产投资渐渐升温

住宅市场的各种投资机会正因政策打压而折腰，在此情势下商业地产则风生水起，西安房地产业多年来持续外扩，城市居住区域扩展至三环外，城市化进程的推进催生了大量的以居住配套为主要功能的商业地产，未来诸如地铁商业等业态均成为将成为这类人群的关注点。

同时从全国范围以及西安市场来看，二季度以来商业性质的土地成交量成倍增长，并在全部的土地成交量中所占比例不断提高，商业地产开发将成为开发企业关注的方向，商业地产的市场竞争或将成为房地产开发市场下一波竞争的核心点。

(二)土地市场

1、下半年土地调控力度加大

国土资源部表示，根据年初供地计划，要保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。

2、土地市场交易将有回落可能

2010年上半年西安土地市场交易量较上年同比增长18%，而步入下半年，伴随着楼市调整的深化，商品房销售回落以及融资门槛提升不仅将降低房企的购地欲望，预计下半年土地市场交易量将有回落可能。

3、地价或将下跌

在当前开发商融资渠道不畅的背景下，随着房价逐步进入环比下降通道，由此住宅用地价格将呈现下降趋势。

(三)二手房市场

1、二手房挂牌量有望大幅增长

“新国十条”实施将加速收紧房市流动性，并同时大幅提高房屋交易门槛与交易成本，加之呼声叫高的房产税出台预期影响，或将引发二手房市场出现集中抛售现象，预计下半年西安二手房市场挂牌房源仍将有放量可能。

2、二手房销售价格预计于下半年继续下行

在目前一手房价格呈现松动并有可能于下半年继续回落的前提下，二手房价格也有望开始全面回调。随着第三季度，土地供应量、开工量、开盘量的不断增加，以及保障房建设力度的不断加大，下半年二手房价格的回调已成必然，受新房价格下跌的压力，二手房市场也难以由博弈的胶着状态中解脱，年底前二手房价格将进一步走低。

3、租房价格或将回稳

6月份以来西安市房租涨幅加大，但预计进入下半年后房租将归于平稳。首先，随着暑期租赁高峰的结束，进入9月下旬，租赁市场将有所降温；其次随着房价在第三季度的进一步回落，购房需求将逐步被重新激活，买房需求将分流部分租房需求；此外，上半年快速上涨的房租已经消耗了大部分房租补涨的动能，保障性住房在下半年的供应加大也会在一定程度遏制房租上涨的势头。

从目前房地产市场运行的政策环境来看，国家对房地产调控的决心不容置疑，房地产调控已经取得了初步效果。因此下半年楼市的走向关键点在于房价的表现，诸如房产税、加息等更为严厉、深入的政策已蓄势待发，2010年的楼市调控注定将成为中国房地产发展的标志性年份，一系列的调控政策或将带动中国房地产业步入更为平稳、理性的发展通道，而作为整体处于上升期西安房地产市场而言，在政策的规范、调整下，房地产市场仍将获得更长期的良性发展。

2010年第三季度西安商品房市场情况分析

西安房地产信息网数据研究中心

一、土地市场

随着9.29新整的实施，国土部主导的土地市场监测与监管系统已经陆续开始工作；以前的做法可能是不段的出台更多的新政策，新措施，只是嘴上说，实际执行的少，而今年特别是十一后国家很有可能要加大加强推批后监管的各项政策的落实实施。

从每年地价监测的数据经验来看，三季度的地价和交易量一般都会保持持续上升的态势。如果在这个时候不对房价和地价加以调控，则三季度可能会出现更高的房价、地价。

国家在今后可能要大量出让土地用于合理的开发，同时要做到有效和仔细的监管监测，以防止有些开发商囤地不开发，导致土地浪费闲置，或者抬高房价地价。总体上西安土地市场在3季度是比较稳定的，相比2季度土地供应有所下滑，但总体成交量比上季度略有上升；预计4季度会有更多的土地出让主要用来解决中低收入者的住房难问题，成交量也应稳中有升。

1.1土地供应

2010年3季度西安全市挂牌供应土地共42宗，面积合计1649326平方M，环比下降17.96%。

其中住宅用地供应22宗，合计1076250平方M，占土地供应总面积的65%，环比上涨37.72%；商业用地11宗，合计256482.6 平方M，占土地供应总面积的16%，环比下降74.53%；工业用地5宗，合计233461.9平方M；综合用地4宗，合计83131.9平方M。整体上看来，3季度全市土地市场供应中住宅用地的供应所占的比重最大，且涨幅较大。

归纳总结，3季度全市土地供应特征：

（1）虽然从2010年4月份新政出台后，2季度西安的土地市场波动不大且整体土地供应在增加；但随着政策的进一步落实和推进，以及中央9月底第二轮调控政策的出台，后期市场或将受到影响。

（2）从用地性质的供应情况来看，住宅用地所占面积比重从7月的40%、8月的53%、至9月的95%呈往上递增的趋势；到第三季度末逐渐代替了商业用地，成为了全市土地供应的主角，供应面积比重也达到了65%。这也是国家要加强廉租房及普通住宅商品房供应持续调控的效果初现。

（3）从土地供应区域上来看，3季度土地供应地集中在城东和城南，城东占61.33%，城南占32.66%。本季度城东浐灞生态区和浐河沿岸月登阁附近供应了大量住宅用地及部分商业配套用地，城南9月份供应的曲江路以南南三环以北的住宅用地；为西安城区向外扩展建设国际化大都市奠定了基础。

1.2土地成交

2010年3季度西安全市成交土地共39宗，面积合计380831.9平方M；土地性质包括住宅、商业、工业、综合用地。

其中住宅用地成交6宗，合计442102.3平方M，占土地成交总面积的37%；商业用地14宗，合计428885.8平方M，占成交总量的36%；工业用地5宗，合计233461.9平方M；综合用地4宗，合计83131.9平方M。总体上3季度土地成交市场在走下坡路，7月达到一个较高的值，成交面积为600716.2平M；到9月份成交面积仅为243692.5平M，降幅近60%，受新政的影响较为明显。

归纳总结，3季度土地成交特点：

（1）住宅和商业依然是主力，但从九月开始有所下滑；二次调控将已于9月底出台，各大房企也谨慎买地。

（2）从分用途土地成交量上来看，与上季度相比似乎变化不大，商业和住宅用地占到3季度土地成交市场的73%，依然占据较大份额；但是仔细分析之后发现住宅和商业用地降幅较为明显，尤其表现在9月份比7月份下降了近84%；相比总体成交量下降60%，主要是住宅和商业拉了后腿。

（3）从成交土地所处的地理位置来看，集中在城东浐灞、浐河沿岸的生态区，及城南曲江区，从总体上带动了西安本季度成交量良的好发展态势。

随着9.29新政的发布，开发商也会仔细斟酌之后再出手圈地，问责机制的严格实施将促进西安土地市场发展进一步稳定合理，开发土地要为人民服务。

二、商品房市场

2.1本季度市场供应特征

2010年第3季度，西安市商品房投资额为682683万元，与去年同期相比增长29.49%，与上季度相比增长2.99%。

2010年第3季度商品房施工面积3678529平方M，环比下滑5.4%，与去年同期相比下滑10.46%；本季度商品房竣工面积3485922平方M，环比下滑1.18%，同比下滑8.88%；商品房新开工面积3393671平方M，与2季度相比增长3.34%，与去年同期相比下滑13.58%。

2季度新政出台后，西安楼市销量迅速回落，在中央表明坚决控制高房价问题所做出的一系列政策调控后，开发企业对后期市场表现出信心不足，3季度西安市商品房市场各项指标与2季度相比均出现不同程度下滑。

2.2 本季度市场销售特征

3季度西安商品房销售面积为3323658平方M，同比上年小幅上涨0.06%，环比上季度增长1.75%。其中住宅销售面积为2845667平方M，同比上年下滑4.75%，环比下滑2.85%。

从西安市商品房各月销售量来看，本季度与2季度呈现截然相反的销量走势，新政出台后的2季度，西安楼市观望情绪弥漫，楼市销量连续下滑，迫使开发企业在3季度掀起了全市范围内的促销活动，“特价房”、“一口价”等优惠促销此起彼伏，吸引了需求市场的眼球，此外随着新政以来西安楼市住宅均价并未出现实质性下滑，需求市场对新政效力的信心愈加削弱，前期积累的市场购买力开始逐步释放，3季度西安楼市各月销量持续回升。

从下图各物业成交销售比例图来看，3季度西安市普通住宅类物业成交面积284.57万平方M，同比下滑4.75%，环比下滑2.85%，占本季度商品房总成交量的85.6%，该比例较上季度下滑2.6个百分点；写字楼类物业17.5万平方M，环比大幅上涨48.47%，同比涨幅也达56.75%；别墅类物业成交面积为8.72万平方M，环比涨幅达到210.83%，同比上年同期小幅上涨1.07%；商服用类物业交易面积共计为19.38万平方M，环比增长13.21%，同比增长63.91%。

2010年前三季度西安市商品房成交面积为930.76万平方M，同比增长12.79%；其中普通住宅销量共计811.99万平方M，同比增长9.27%。

2.2.1 各物业销售情况

2010年3季度西安各城区各物业销售面积一览表

单位：平方M

2010年3季度西安各城区各物业销售金额一览表

单位：元

2010年3季度西安各城区各物业成交价一览表

单位：元/平M

2.2.2 各物业价格表现

从本季度各城区物业成交均价走势图中可以看出：城内区普通住宅类物业的成交均价是六城区中最高的，而本季度高新区普通住宅物业成交均价环比涨幅达到10.42%，为涨幅最大的城区，城西区普通住宅物业成交均价环比上涨7.98%，位居第二；商服用房类物业成交均价出现均衡化表现，城内、城西、西高新成交价格回落明显，特别是城内区本季度成交均价大幅下跌46.43%，从成交明细来看，三环附近随着住宅市场的逐渐成熟，区域商业发展也得到较大提升；别墅类物业依然集中于城东，城南，西高新区域，城东区绿地国际生态城的入市，带来别墅物业更大发展空间。

西安市房地产市场分析报告