深圳商圈大概述(z)  

2007-09-21 21:47:38|  分类： 行业体会 |  标签： |字号大中小 订阅

东门商圈，草根并繁荣着

草根的力量是无穷的，东门商圈作为深圳商业的代表，同时也代表着深圳的草根阶层，在这个越来越世俗的社会中拥有顽强的生命力，草根并繁荣着。

·东门简介

我们所说的东门片区，通常是指东门街道的范围，即东至文锦中路，北到笋岗东路，西至人民公园路，南到深南东路的区域。而我们所说的东门商圈，是指 98年进行改造后的东门商业步行街区，以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到东门茂业百货为最核心地段，形成的全国面积最大的商业步行街，集商贸、购物、游乐、观光、休闲、居住、办公为一体的多功能、现代化商业街区，被定位成“深圳的窗口、罗湖的品牌”。

东门商业步行街总占地面积 17.6 万平方米，总建筑面积65万平方米，其中商业经营面积约50 万平方米，28 栋现代化大型商厦分布在15 条主要街道上。

·东门的历史

在深圳，屈指可数的古迹除了南头古城之外，想必就是东门老街了。有学者认为：古代深圳的根，在南头老城；而近代深圳的根，则在“深圳墟”。这个“深圳墟”，是明代年间，老街附近相继出现赤勘村、罗湖村、隔塘村、湖贝村、向西村、黄贝岭和南塘村共同创立的，也就是后来所称之的“东门老街”，深圳人习惯地称之为“老东门”。深圳老街形成于明代中期，距今已经有 300 多年的历史，经历了四朝风雨仍然能够如此繁荣兴旺，与其与生俱来的草根主义密切相关。

最初的东门，只不过是周边几个村庄所共同的集市，主要的商户都是一些小商小贩，经营着针头线脑之类的小商品。随着时代的发展，这里逐渐演变成贩夫走卒一个固定的通商地点，成为周边地区的一个商业中心。真正使得东门商圈形成规模的是深圳成为经济特区之后，借助改革开放的东风，这里由过去的集市蜕变为一个现代的商业物流中心，在批发市场的集聚效应下，这里街街成市，商业繁忙。随着深圳特区建设的飞速发展，老街的陈旧和拥挤早已承载不下巨大的商业人流，政府在 1998 年开始花大力气进行东门老街改造工程，历时3 年，总投资5.7 亿元。到2001 年底，东门改造项目已经基本完成，呈现给我们的是一个集零售、批发、休闲、娱乐、服务为一体的大型商业圈。

·东门的业态

作为一个综合性的商圈，东门商圈的业态也多种多样，主要有服装零售、服装批发、电器零售、百货零售、工艺品批发、美容美发用品批发等业态。正是这种多样性的业态，吸引了社会各阶层的人在此流连，成为其草根性的基础。

服装零售的商铺遍布整个东门商圈，也是东门商圈最主要的业态。主要分布在人民路一横街、人民路二横街这两条平行的街道两旁，同时广泛分布于连接这两条街道的巷陌中。从服装的品牌来看，更多只是班尼路、美特斯 ·邦威等二线品牌，缺乏高档的国际品牌。此外中威广场、南塘商业广场、前卫服饰城等大型的服装销售中心里也有很多杂牌的小服装店，其中一些不知名品牌经常借鉴香港、韩国等地的前卫设计，吸引了很多追求时尚的年轻人。

东门商圈服装零售的发达，正是建立在它作为深圳最大服装批发中心的基础上的。在商圈中就有新白马服装批发市场、宝华白马时装批发城等多个大型服装批发市场项目。从经营范围上看，从男女高档品牌服装到内衣鞋袜均有相当的规模，是深圳乃至整个珠三角地区最大的服装集散中心。据了解，这里很多品牌的服装就是在深圳或者珠三角的服装厂中生产，拥有较强的价格优势；此外依靠毗邻香港的独特地理位置，很多时装能够拥有与香港接近的世界级时尚潮流，也有很强的时尚优势，因此很多眼光独特的商家都选择在此进货，销往全国各地。

除了服装批发之外，商圈内还有其他类型的批发市场。比如：位于立新路两旁的惠丽美容美发用品商场、金白利工艺品市场，还有湖贝路旁的窗帘布艺批发市场、东门中的奥运城、布料批发市场等项目，共同构成了东门这个综合性的批发集散地，正是这些多样性批发市场的存在，使得东门商圈已经脱离了商圈这个原本的含义，俨然成为了深圳的一个物流中心。

物流中心对于普通消费者来说并没有多大的实际意义，东门能够吸引人的是那些大型的综合性零售购物中心，位于东门中路的茂业百货，已经成为了东门的地标，解放路与人民北路口的太阳百货、东门中路的海雅百货等品牌购物中心均能够为这里带来大量人流。美中不足的是，这里的大型商业项目中普遍缺少绿化以及休闲设施，对于逛东门的人来说，最为明显的感觉就是累。改造之后的东门老街上虽然有一些休闲座椅以及直饮水装置，但在缺少绿化的情况下，更多成为了摆设。

·草根还会持续多久？

尽管我们能够看到目前东门草根下的繁荣，但在这个瞬息万变的时代，这种草根式的繁荣能够持续多久呢？草根的力量是无穷的，在将来相当的一段时期内，东门的服装零售的档次仍将停留在目前的水平，毕竟东门在深圳已经成为了廉价服装集散地的代名词。此外东门的文化产业如动漫、游戏等产业正处于发展的上升期，西华宫目前已经成为深圳目前最有规模的动漫游戏中心，吸引了大量的学生和动漫界人士。此外这里满街的小装饰品店成为吸引新新人类们在这里流连的独门兵器。要在这方面取得长足的发展，需要充分发掘东门本来的文化与历史优势，在保留目前一些具有岭南特色的建筑同时，举办一些大型的文化活动如动漫游戏节、锐舞大赛等，在提升文化底蕴的同时也能够吸引大量的年轻消费者，使这里成为年轻人的天堂，也是这里长久草根下去的基础。

但作为东门商圈的中流砥柱——批发行业则不会因为这里的草根而放弃向更高层次的提升。随着商圈的进一步成熟，批发业务也必然面临升级换代的局面。温州就是这样的例子，在其发展的初期正是依靠小商品而发家，至今温州人已经成为投资圈子中不可忽视的力量之一。

东门也是如此，尽管低端产品不会消失，但是高端产品越来越多的趋势也将是一个不争的事实。据了解，白马时装批发中心的四楼、五楼已经存在很多一线品牌的代理，成为很多一线的大型商业机构的重要进货渠道。尽管这里的批发市场具有较大的规模，但是由于与步行街相融合，车辆进出受到很多阻碍，交通问题成为批发市场进一步发展的瓶颈。服装批发要走向高端化，必然需要对片区进行系统的交通、配套设施的规划，才能从根本上解决这种自发市场的规划软肋。

总之，东门商圈的进一步发展，需要从软硬件上两手抓。在软件上通过发展文化产业，提升片区的文化底蕴；在硬件上做好商圈的交通与配套设施的规划，才能让这个百年商圈焕发出新的光彩。

人民南 ----成长的烦恼

人民南片区一度是深圳商业的名片，特别是九十年代前期，那个深圳人都为之骄傲的年代，那个曾以“特区”为荣的年代。北京有王府井，上海有南京路，深圳有人民南。到不了香港的大陆人，以在深圳人民南和沙头角购物为荣；老深圳人在人民南免税店购物送礼总是特别有面 ..

·历史与简介

人民南的崛起并非偶然。它位于罗湖区的西部，深南路以南，文锦南路以西，建设路以东，沿河路之北，以人民南路为轴心，是深圳开发最早、开发程度最高的商业片区。商务、双口岸优势明显。文锦渡口岸与香港上水隔河相联，是我国最早对外开放的客货运口岸，日均通关近 8000 人次。而罗湖口岸是全国最繁忙的陆路旅检口岸，平均每天过境旅客人流量逾26万人次。而人民南是口岸的必经之地。80 年代初，深圳国商率先在人民南开了一家数千平方米的商场，由于地处罗湖口岸，国商当时被誉为“国门第一商”。

1985 年国贸建成后，引进了全国第一家免税商场，销售当时国内难得一见的进口商品。“物以稀为贵”，免税店在当时代表着奢侈品市场，吸引了大量的客户。与香港的近距离接触，使得不少外资公司都集中在人民南片区，特别是物流、金融、地产等，著名的四大会计事务所一度都集中在人民南。

天安国际大厦、国贸大厦、嘉里中心等高档写字楼被人民南路串起来，形成聚集效应。香格里拉、鸿燕大酒店、佳宁娜大酒楼、新都（丹桂轩、翡翠名珠娱乐中心）、新一代海港酒楼等以反 L 型围合。片区内还有大量的卡拉OK、夜总会、洗脚城等休闲场所，星巴克、沃尔玛又在嘉里中心附近扎根，人民南一度成为深圳的都市广场。

·衰落原因

然而到了 90 年代末，人民南租金下跌、空置率上升、店面缩水，逐渐走向衰落，商家相继陷入困境，令人扼腕。笔者以为，其中既有必然因素也有偶然因素。

经营理念、硬件老化，商品缺乏特色

首先，人民南的商场无一不是响当当的名字：老字号的深房百货、国贸、天安国际动感名城、西武百货、友谊城、佳宁娜商场、钻石广场等，乃至后来的人民南商圈改造的核心项目——

金光华广场等。而其的经营主体大多由于体制、思路等局限，缺乏创新理念，在经营业态、定位上因循守旧。全球化的采购模式和商业理念使得本区的支柱商家从商品、陈设到市场策划不合时宜。要突破目前的困境，人民南商业经营者必须从自身入手。

其次是缺乏核心竞争力。人民南位于口岸与东门商圈之间，从地理位置上来讲得天独厚。然而客户群却比较尴尬，这主要是由于人民南的高档定位造成的。东门商品不仅廉价，还能紧贴潮流；而罗湖商业城老少通吃。而处于夹缝中的人民南，定位虽然高档，但商品缺乏特色，彼此同质花程度较高，同时高档次的定位又难以和香港区别开来。随着往返香港日趋方便，越来越多的大陆人不再在深圳买奢侈品，而是直接去香港采购，这让人民南曲高和寡。人气的减少促使品牌旗舰店缩水，作为商场管理者只好召集愿意进驻者，致使商定位和类型被打乱，进而迫使中高档商家继续撤场，长此以往片区失去特色，更无法吸引人流。

其三是该片区物业老化。以国贸大厦为代表的商务楼内部从布局到装修材料都显陈旧，一定程度上损害了高级商务区的形象。在保留物业品牌的基础上，可能需要对项目“换血”。交通让人民南很受伤从偶然性原因来说，政府本想通过修建地铁将罗湖的“金三角”（口岸 -人民南-东门）串联起来。然而地铁和道路改造持续的时间太长，严重影响了片区人流量。加上由于近期的路面和商场改造，嘉宾路在人民南路与南湖路一段会出现车流拥堵的情况，影响了购物环境。

·港客不是救世主

以金光华广场为例，从规划之始，金光华就对自己的消费群做了清晰的界定，包括 50％比例立足于深圳本地中等以上收入阶层，30％比例为香港北上消费人群，20％比例为国内外商务旅行人群。人民南虽然紧邻口岸，但试图主要凭借港客盘活市场的想法未免有些一相情愿。因为作为来自“购物天堂”的港客或全球其他过境客人，在缺乏价格或质素优势的情况下，恐怕将难以选择在人民南购买高档商品或奢侈品。

人民南的优势

深入人心的品牌

标志性的建筑

相对成熟的商业格局和全面的功能

劣势

缺乏高效成熟的管理者和经营者

缺乏愉悦的购物环境和绿地

缺乏不断自我更新的支柱商户

缺乏有活力和文艺气息的场所

机会点

加强商圈管理者和经营者的专业技能

逐步清除毫无特色的商家，引入富有特色、性价比合适的国内外零售商业机构

翻新代表性建筑，清理内部空间，使其通风、明亮并充满活力

设置更多的绿地，减少街道的人为阻断

采用新颖、有效的营销手段

联合政府的力量合力打造

·契机

罗湖依旧是深圳人娱乐的首选。人民南复兴仍指日可待。我们不仅要恢复昔日的辉煌，更要将人流转换成切实可行的收入，使得人民南片区成为代表深圳城市形象的中央商业街区和“第一窗口”。

社区经济催生“泛 -笋岗”竞争第三商圈, 除了华强北、罗湖金三角，深圳关内尚有一宝地有望成为深圳商业第三极，即“泛 -笋岗”片区。“泛-笋岗”片区包括八卦岭与仅一路之隔的笋岗物流区，由洪湖西路、笋岗东路、上步北路和泥岗路围合而成，位于罗湖区北。

泛 -笋岗片区集物流、仓储、交通运输、商业、住宅于一体，已形成有汽车交易、建筑材料、药品配送、高级出口陶瓷、高档家私、文具玩具、人才交流等7大支柱产业。

东西方向的八卦三路延长段梅园路以及八卦二路延长段桃园路，及南北走向的红岭北路是该片区的主要干道。沿八卦二路主要是以汽修、旧车交易市场。到了桃园路一侧，则集中了大量的二手家私、电器市场。装饰材料商主要有雅美居、紫金、居家、雅居、东关等。目前，深圳 90％建材品牌代理商产品形象展示厅都设在了八卦岭。瓷砖如鹰牌、东鹏、诺贝尔、维也纳、欧神诺、蒙娜丽莎、马可波罗等；橱柜如科宝、中意、欧派、厨博士等；卫浴如科勒、惠达、东家等。

自 2002年百安居强势入驻紧邻着的笋岗片区后，百安居、乐安居、金海马、香江、好百年、安华等陆续到来。随着一大批知名企业进驻或即将进驻泛-笋岗片区，本区的战略构架已经初现雏形，商贸新区正日渐成型，片区商铺的租金节节攀升，商铺月租由1998年的每平方米60元，增长到目前的每平方米300元左右，平均年涨幅超过20％。占据良好区位、地段、交通要道的泛-笋岗片区历史比较悠久。不少老深圳都是从这里发迹。

笋岗仓库区曾是全国最大的商业化仓库区和全国首个出口监管仓库，年货物吞吐量最高时达 400-500万吨，被称为“中国第一仓”。区内有总长12.7公里的三条铁路专用线与广九铁路连接。而八卦岭的装修材料采购量一度占全市采购量的80%左右，执深圳家居建材市场之牛耳。

目前泛 -笋岗片区正在实施“厂房再造、产业置换”工程，通过对旧工业厂房的改造利用、产业调整，逐渐成为一个高档次、综合性经济发展园区。

片区内一度缺乏拥有产权的可售型物业。随着新项目的开发，以“盛世鹏城商业街”为代表的社区商业成为渴望拥有自己产权的业主的重要选择渠道之一。其周边的八卦二路多家旧厂房成功转型，形成大型服装纺织品商业区，年交易额近 2亿，促使了盛世鹏城商业街的强大需求。泛-笋岗片区内住宅主要集中在沿笋岗东路和泥岗路两侧，加上新投入使用的城市主场、盛世鹏城等，零售需求与日俱增。原有的物流、批发、二手为主的商业模式已无法满足居民的需求。居住氛围的成熟引发了对社区商业的大量需求。以香港为例，观塘( 旧称官塘) 是九龙最大的工业区。新鸿基“APM”为代表的商业项目凭借香港首个以夜间休闲及“品味生活志”概念，使得工业区的形象焕然一新。不少曾经从观塘出去的香港人发迹之后又回到观塘投资，从而进一步带动了片区发展。这种发展轨迹给泛-笋岗片区启示。在软环境上寻求商业价值升值空间和投资趋向，才能打造更高的竞争门槛。

加入 WTO，将会促进中国对外贸易的快速增长，也意味着深圳泛-笋岗片区的贸易机会将继续大幅增长。按照规划，2013年八卦岭的厂房将整体拆除，统一改造为综合（商贸）服务区。通过发展社区商业促进零售业的发展，与批发业比翼齐飞，未来的“泛-笋岗”将风光无限。

南山商业，紧跟住宅不掉队

南山区的住宅价格在 2005 年取得了质的提高，已经不再是关内的价格洼地了，2006 年第一季度南山均价已经达到了10053.1 元/㎡，同比有了六成以上的飞速上涨，住宅市场的火爆，并没有使南山楼市的跷跷板向住宅倾斜，南山的商业也在飞速成长，俨然成为深圳商业的第三空间。

·南山商业分布

南山商业分布与深圳其他地区不同，并没有严格的形成固定的商圈，而是如同一串项链，分布在南山区的各地。如果非要划定的话，可以将南山的商业分成南头、南山中心文化区以及蛇口这三个片区。

南头片区的商业主要集中在南新路、常新路附近以及深南大道与南山大道路口附近，以南头商业城、南城购物广场、南贸综合市场、家乐福这几个大型商场为主以及附近的街铺组成。

南山中心文化区则是以学府路东段与海雅百货周边的南山书城、南山赛格等大型商业项目及其辐射地段，以及后海大道旁的保利文化广场等几个零散的商业项目。

而蛇口片区主要是以东滨路蛇口沃尔玛、招商花园城中心为辐射原点的商业片区。

除这三个之外，位于华侨城的益田假日广场正在紧锣密鼓的建设当中，即将于今年下半年进入市场，届时华侨城则可能也会成为南山的另外一个商业中心。同时南山区还有大量的住宅项目的裙楼商业，点缀起各大商业中心之间的地段。整体来看，南山的商业处于一种零散的状态，无法像东门、华强北那样形成一个固定地段的商圈。

·各商业中心发展历程与现状

南山的商业之所以呈现目前这种分散布局的情况，与各商业片区发展的历史环境有密切的关系。南山商业的发展源头是南头片区，南头作为南山最早发展的片区，其发展程度是最为成熟的。在滨海大道尚未通车之前，这里就作为连接南山与福田、宝安的中转站，同时还能依靠南头古城的旅游景点，独特的地理位置带来汹涌的人流，片区的崛起也在情理之中。不过由于南头周边存在大量的农民房，有较多的中低收入人士作为其客户，其低端的商业业态已经成为主流。不过随着目前南头商业城与钱柜商业大厦等项目的开发，片区提升自我的商业档次值得期待。

而南山中心文化区的崛起则是依靠滨海大道的开通，随着滨海大道的开通，南山中心区开始进行全面的建设，随着南山区委的建设，许多公务员都搬迁到桃园路附近居住，客观上形成了商业的需求。同时深圳大学的师生也是消费力旺盛的消费者，但先前的南头片区的商业档次无法满足公务员以及大学师生这样的中档的消费需求，此时海雅百货应运而生，同时也带动了学府路东段的繁荣。目前海雅百货已经成为南山的地标性项目，结合南山书城以及学府路，成为南山商业的一股不可忽视的力量。蛇口商业片区的发展主要是依靠沃尔玛，作为深圳最早开业的沃尔玛，在整个蛇口片区产生了强烈的积聚作用。同时招商局在此周边所开发的招商花园城项目，为这里带来了固定的客源。蛇口本来就是深圳最为宜居的片区之一，与深圳其他地区不同的是，这里很多都是深圳常住家庭，普遍拥有较高的消费档次，正是这些消费需求，带动了整条东滨路的商业发展。

尽管从目前的情况上看，由于西部通道的建设，对道路两旁的商业产生了较大的影响，但随着通道的通车，该地区将成为深圳仅次于罗湖、皇岗之后的第三个口岸片区。

真正让这些相对独立的商业片区串联在一起的，就是那些住宅小区的商业配套了。南山区由于拥有较好的教育文化设施以及良好的绿化与景观资源，成为众多深圳市民购房的首选，在南山已经拥有了相当浓厚的居住氛围。与福田、罗湖目前的一些小区相比，南山的小区最大的特点就是有很强的人气，由于当时在此购房的都是在深圳第一批奋斗的工作者，置业之后往往都将父母亲接来，所以小区内白天都会有一些老人在休闲的打发时间，给人以温馨的感觉。正是这些人气，带动了社区商业的发展，青青花园、保利城花园、海珠城、西海湾花园等项目的社区商业都搞得有声有色，从餐饮、服务到小型零售店都具备。

·南山商业格局之变

南山商业作为一种平面的发展模式，最为明显的缺陷是经营模式较为松散、无序，尚未形成有代表性的商业项目。一个商圈如果没有核心业态，注定是难以做大的。与东门、华强北两大商圈相比，东门是以小商品市场见长，而华强北则以亚洲最大的电子市场称王。那么，南山的核心业态是什么呢？

以笔者看来，南山的商业格局正是建立在零售与服务上面的，南山兴旺的住宅市场正为零售与服务业打造了稳定的客源基础。南山商业要得到进一步的发展，需要考虑如何将这些比较分散的客户资源进行整合，结合科学的规划与定位，变松散链式模式为集中模式、变无序状态为有序状态、变群龙无首为核心驱动。目前南山的商业项目已经走进了大盘时代，从现代城到花园城中心，再到保利文化广场，都是定位较高的大型项目，可能将会影响到现在的松散格局，利用大盘的积聚效应形成真正意义上的商圈。此外最有可能对南山商业产生巨大影响的就是西部通道与填海区的建设。西部通道直接拉近了南山与香港的距离，口岸所产生的效应是巨大的，届时南山将和罗湖、福田一样，有大量的港人往来，对于提升南山商业的消费层次也有直接的促进作用。

总之，南山的商业的发展历程相比罗湖、福田还比较年轻，尚未形成如华强北、东门这样的拥有核心产业的商圈，不过随着南山作为教育文化区的沉淀，借助西部通道的建设，可能会将文化、教育产业与商业进行一番整合，创造出一条崭新的商业发展之路。

华强北：距离成熟商圈还有多远？

·华强北的前世今生

上世纪 80 年代的华强北是上步工业区，从1988 年深圳城市总体规划修编时，华强北的功能定位正式由工业区变更为商业区。在电子消费的拉动下，吸引了众多百货类商家及家电商家的强势进驻，促使华强北向综合性商圈发展。这一变化使其在不到20 年的时间内，不但实现华强北由工业区向商业区转变，并且一跃成为深圳市规模最大、业态最丰富、功能最齐全的商业街。

目前的华强北商圈，华强北商圈东起上步路，西到华富路，南至深南中路，北抵红荔路。其南北长约 930 米、东西宽1560 米，占地面积约1.45 平方公里。

商圈内，汇集了电子、电器、通讯、钟表配套、服装、百货、珠宝、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业，并且拥有全国最有影响的电子、钟表、珠宝、服装等特大型专业市场。目前，分布着 16 家专业市场、20 多家大型品牌商场、46 家金融证券机构 3 ，其中电子专业市场成为亚洲最大的电子市场。

·华强北商圈 SWOT 分析

1.S ——优势分析：

交通便利。华强北商圈有四条城市主干道围合而成，并且南有地铁一号线经过；另据《上步片区发展规划》所知，其内部交通将形成“三横四纵”道路骨架，三横即振兴路、振华路、振华中路，四纵即中航路、华强北路、华发北路、燕南路；并且在其核心区还将增加地面和二层人行系统和地下的回车系统。

人流量大。对于商家而言，人流就意味着商流、资金流。据华强北街道管理委员会的数据，在步行不到 10 分钟的华强北主街道上，日均人流量达到50 万，在节假日，华强北街及其两旁的商场里更是人山人海。巨大的人流也促成了华强地铁站成为深圳两个AA级人流的地铁站之一。

业态丰富。在华强北商圈，电子产品是其经营的核心商品，包括电子元器件，手机电脑及其配件耗材、相机等，其营业额占华强北商圈总营业额的七成以上；其次应该是百货、家电，比如：茂业百货、京基 ·铜锣湾、顺电、国美等；再次就是服装，以女性服装居多；还有珠宝、手表眼镜、银行证券、酒店、餐饮娱乐、美容美发等，几乎囊括了市场上所有的经营业态。

商品覆盖面广。在华强北商圈销售的每一种商品，不仅包括了不同的档次，还包括了不同的品牌，在不同的品牌下又有不同的型号；每一种商品的销售还包括其零配件、配件及其成品的销售。既有商品批发市场，又包括众多的零售市场，从多方面满足不同顾客的需求。

2.W ——劣势分析：

交通拥堵，停车位严重不足。每逢上下班及双休，华强北的交通拥堵现象尤为严重。以至于市交警局不得不多次对华强北商圈的交通架构进行调整。曾于2005 年6 月10 日起对华强北施行交通管制，每天下午2 点到9 点，除大巴、中小巴外，其他的社会车辆一律不得进入华强北路。同年11 月，交警局将华发北路、燕南路、中航路和3 号路由以往的单向通行调整为双向通行。即使如此，整体上收效仍然甚微。另一个方面是华强北区域的停车位严重不足。据《上步片区发展规划》显示，目前华强北商圈的停车位才6000 个左右，而需求量却高达16000 个 5 ，远远不足。

购物环境堪忧。一是人流拥挤。华强北 1.45 平方公里区域内拥有日均高达50 万的人流在带来巨大商机的同时，也让该区域的购物环境显得异常的嘈杂和拥挤。

二是假冒伪劣产品多。其中电子产品的假冒伪劣现象尤其突出。华强北远望数码商城曾因销售“黑手机”等不良经营行为被多家媒体连续曝光，还被国家信产部等七部委点名批评，并被列入全国六个“黑名单”之一。

三是偷盗行为猖獗。关于华强北的偷盗现象，也多次在媒体上曝光，给华强北的

商业形象蒙上一层阴影。据统计，华强北所有商场每年的盗损高达 2个亿。

业态重复。由于华强北的巨大人流的吸引，不仅是电子相关的商业在此扎堆，其它的百货零售业、家电业、服装、餐饮、银行证券等均在此扎堆，竞争空前激烈。尤其是女性的服饰用品更是不胜枚举。本来如此拥挤的购物环境就容易让人逛累，重复的业态更容易令人疲倦加速。

同质化竞争激烈。目前华强北商圈经营的王牌商品是电子产品。据统计，在 2005 年280亿的营业额中，70%的营业额来自于电子产品。除此之外，华强北商圈的主打商品就是家电和服装。在华强北靠近红荔路不到100 米的距离就有四家全国知名的家电连锁企业驻扎于此，分别是顺电、国美、永乐和易好家，而与华强北一路之隔的华强南和福虹路上还盘踞着铭可达和苏宁，其激烈的竞争程度可想可知。而服装方面又以女性居多，女人世界专营女性服饰，紫荆城、曼哈、京基·铜锣湾、友谊城百货及茂业百货又均以专营女性用品居多。

3 ．O ——机会点分析：

适当增加高档卖场。深圳所规划的八大商圈中真正成型的，只有东门、人民南及华强北商圈。其中东门，已经逐渐沦落为一个低档次商品批发市场；曾经深圳高档次商圈的人民南商圈因路而伤，关的关，停的停，作为高档次的金光华广场也只能是苦撑着。而除此之外，就数地王商场、万象城和蛇口的花园城称得上高档次。但福田的高档卖场暂时为空白，同时为防止华强北商圈的发展重蹈“东门”的覆辙，可以考虑辟出一个空间，专门经营各种高档商品。

适当增加高档次休闲场所。在华强北 1.45 平方公里的范围里，之所以能够达到日均50万的人流，是因为其流动速度快，往往是匆匆而来，又匆匆而去。要想人流逗留更久，有必要增加一些休闲的餐饮娱乐设施。目前这类设施的条件参差不齐，而且档次普遍偏低。所以在增加这类休闲设施的现时，还要适当提高其档次。

4 ．T ——威胁点分析

真正高档的商场都在华强北商圈以外。在华强北，真正称得上高档次的商场惟有茂业百货，但与万象城、金光华广场，甚至蛇口的花园城又无法“同场竞技”。同时，深圳将要开业的几家高档次商场又悉数位于华强北商圈以外，比如：怡景中心城，水晶岛、 COCO PARK等又在中心区。华强北商圈以外高档次商场的存在，必将冲击华强北商圈的高档次客流，若不尽早开发高档次商场，或许华强北商圈的档次就只能停留于现状。

华侨城商圈、南山商圈及关外商圈的崛起。华侨城商圈其特色鲜明，将旅游与商业发展相结合，而南山作为关心一个重要的居住区，其庞大的居住人口已初步形成以海雅百货为中心，一起延伸到沃尔玛的南山商圈。而关外住宅小区的建设业已起步，再加上大量的暂住人口，也可以保证其商圈的日益壮大。

连锁商业企业分流了人流。目前在华强北入驻的商家，在深圳的其它商圈均能看到其踪迹，比如：赛格广场在南山和关外均有，茂业在东门有三家，顺电在南山和宝安均有其门店等。甚至在宝安的前进路与创业二路交汇处，有一条街干脆直接叫“宝安华强北”。连锁商业企业在深各大商圈的布阵，会大大分流华强北的人流。

·与成熟商圈的距离

商圈一般由核心商圈、次级商圈和边缘商圈三部分构成。而从商圈的类型上来讲，华强北商圈属于典型的集中型商圈，并且华强北商业街就是其核心商圈所在。而作为一个成熟商圈，我们认为，应该具备如下几个特征：

拥有便利的交通；

有足够人流保证；

有优越的购物环境；

有自己的特色经营；

有良好的规划。

通过对华强北商圈 SWOT 的分析，可见华强北到成熟商圈还有很长一段路要走。华强北虽然火了，但火得有点变味，不管什么样的商家都想来此捞一把，把华强北弄得像个大杂烩。当然这既是商圈由自发到成熟的一个必经过程，也是与成熟商圈的距离所在。

关外：深圳商圈的潜力股

一道关卡，将深圳分成关内关外，致使关内外在城市发展上的差异。然而随着关外这几年的发展，已是今非昔比。关外不仅土地面积近 4 倍于特区内，而其人口在2005 年达到513.97万，占全市人口的62.15% 6 ，并且其房地产市场从这几年开始了飞速发展， 2005 年楼市近500万的供应量占深圳整个楼市的六成左右（如下表），等等。如此大的经济体量，使得关外商业成为深圳大商圈不可忽视的一极。本专题根据现实情况将着重介绍宝安的宝城商圈和布吉商圈。

·宝城商圈：领衔关外商业

宝安商圈从整体结构上来看，可以细分为宝安中心区、西乡及宝安老城区三个商圈。目前中心区商圈是政府规划的，据区政府的规划，将在此建设 60 万平方米商务中心，但现在还没有形成商业氛围；西乡商圈目前还在市场培育中。惟有宝安老城区，即俗称“宝城”的商业氛围较浓，业态相对成熟。

宝城商圈是由以 25 区为核心，以前进路和创业路为轴线，由湖滨路、新安二路、新安三路、新安四路及宝民一路围合而成的区域。商圈内主要有海雅百货、大富豪购物广场、新一佳、万佳、人人乐、顺电、国美、沃尔玛、家乐福、人人乐、好百年等知名商家驻扎于此。其业态也分布很广，除了上述提到这些百货、家电外，还有各大银行、服装店、餐饮店、美容、书店、五金建材、电脑相关及各种水果菜场等等，基本上也是应有应有。就客源来讲，核心区以宝安原住居民及当地白领阶层为主；而商圈北面的边缘地带则主要是以附近工业区的外来人口为消费源，比如来宝安较早位于公园路的新一佳及上合村的华城百货等，这些商场经营的商品档次低，种类少，价格低廉，主要由附近工厂的一些外来打工人口光顾。

宝城商圈作为宝安最老，人气最旺的商圈，也有几个发展的难题：

•  分散。宝城商圈与东门、人民南及华强北不同，除了号称“宝安华强北”的 25 区外，基本是由几个小商圈所组合而成，比如，以万佳为中心的新安湖商圈，以新一佳为中心的公园路商圈，以万业城为中心弘雅商圈等等。

（ 2）工厂迁离后的影响。工厂搬离后，如不及时改造空置厂房将直接影响到商圈的发展。例如：在25 区步行街靠近中医院一侧，就有好几栋工业厂房空置，人流至

此戛然而止。

（ 3）交通拥堵。宝城商圈除了前进路和创业路外，其它路面都很窄。

（ 4）商业配套缺乏。一是停车场少，以至于很多人行道都停满汽车，致使人行道地面破损严重；二是酒店档次低，而宝安惟一家五星级酒店——恒丰海悦酒店位于西乡；三是休闲娱乐场所少，连仅有的几个大众广场都比较残破。当然宝城的利好也是不言而喻的，比如，西部通道的建成，地铁一号线的延长线，大铲湾码头的兴建，宝安商务中心的规划等都会为宝城商圈带来巨大的人流和物流，有利于推动商圈

成熟及其档次的提升。

·布吉：不济？！

布吉商圈与宝安商圈一样，也是有几个不同的商圈组合而成。不过就业态及其繁荣程度而言，数布吉老城区的商业最为繁荣，所以本专题的布吉商圈就特指布吉老城区商业。该商圈呈条状分布的，集中在粤宝路上的布吉街及吉华路一带。其商业分布在布吉街的新一佳、凯利莱酒店裙楼的凯利莱百货及金鹏路上的金鹏百货周围，包括五金建材、通讯器材、家电、电脑、服装、餐饮娱乐、家具、房屋中介、银行、书店等等。尤其是五金建材已成规模，在新一佳以南的粤宝路上基本是经营建筑装饰材料的，在新一佳对面所有门店均是经营五金建材，并且一直绵延至布吉公园旁的新华轩酒家，其中仅插有一家手机站和一家电动自行车店。而在吉华路西侧，布吉医院以北又全是经营家具、五金建材电器。其人流以本地原住居民和外来人口为主。

布吉商圈的特征：（ 1）人多拥挤，异常嘈杂；（2）交通拥堵，摩托拉客仔多；（3）商圈周围农户房或厂房多，商业档次低；（4）除了一些饭馆酒楼外，基本上没有其它商业配套；（5）商业没有规划和管制，摆地摊的多。

布吉商圈基本上还处于一种自发的状态，各种业态均有，除五金建材业布局集中外，其它业态互相交叉，布局呈现无序化。写到此，这让笔者想起了“布吉”的谐音“不济”，试想：在布吉现有状况下，要想长远发展，感觉还真“不济”。

综上所述，关外商圈普遍缺少规划，商业配套匮乏，业态分布无序。其实，作为关外的商圈，没有必要像东门、华强北那样，做到业态齐全，各档次皆备。但若有规划，业态布局有序，同时商品更贴近生活，则一方面可以充分发挥商圈的聚集效应，让同业态商业扎堆发展，另一方面又有利于疏导人流

深圳商圈概述